Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, с которым договор аренды спорного нежилого здания расторгнут, ссылался на то, что при предоставлении здания в аренду ответчику по результатам аукциона нарушено преимущественное право истца на заключение договора на новый срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Семеновой З.Г., Полуяктова А.С.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главпродторг" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2016 по делу N А60-40868/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Главпродторг" (далее - общество "Главпродторг") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮТА-Бург" (далее - общество "ЮТА-Бург"), акционерному обществу "Военторг-Центр" (далее - общество "Военторг-Центр") о переводе прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 с предоставлением права использования товарного знака в отношении нежилого здания - чайная N 2 с кадастровым номером 74:38:0000000:2209, общей площадью 479,70 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, военный городок N 1, литер 159, сроком на 5 лет.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2016 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Гулкова Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Главпродторг" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение ст. 10, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель настаивает на правомерности своих исковых требований, основанных на положениях ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, заявитель ссылается на разъяснения, изложенные в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Общество полагает, что проведение открытого аукциона на право заключения договора аренды в период действующих арендных отношений с истцом и последующее заключение по его результатам договора аренды с иным лицом нарушает преимущественное права истца, установленное в ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель выражает несогласие с выводами судов о ненадлежащем исполнении истцом договорного обязательства по внесению арендной платы. По его мнению, вывод судов о наличии на стороне истца просрочки внесения арендной платы и возмещения коммунальных платежей не основан на материалах дела, противоречит представленным истцом доказательствам, опровергающим данные обстоятельства. При этом заявитель утверждает, что на стороне арендодателя имела место систематическая задержка направления в адрес арендатора счетов на оплату.
Общество считает неправомерными выводы судов о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом и возможности применения к рассматриваемым правоотношениям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. По его мнению, то обстоятельство, что истец принимал участие в аукционах на право заключения договоров аренды иных объектов недвижимости, заказчиком по которым выступало общество "Военторг-Центр", не свидетельствует о том, что истцу было известно о проведении арендодателем аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества. Кроме того, общество считает необоснованной ссылку судов на тот факт, что истец не участвовал в аукционе на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества с учетом положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в п. 3 постановления Пленума N 73, согласно которым преимущественное право может быть реализовано вне зависимости от участия арендатора в таких торгах.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Военторг-Центр" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2015 по делу А60-32706/2015 удовлетворены исковые требования общества "Военторг-Центр", на общество "Главпродторг" возложена обязанность освободить занимаемые нежилые помещения N 5, N 6, общей площадью 171,3 кв. м, находящиеся во встроенном помещении, чайная N 2, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, военный городок, N 1.
В рамках названного дела было установлено, что между обществом "Военторг-Центр" (арендодатель) и обществом "Главпродторг" подписан предварительный договор аренды от 28.02.2013 N 1547/1 в редакции дополнительных соглашений от 26.06.2013, от 08.11.2013, от 03.12.2013 и от 01.11.2014, по условиям которого стороны обязались заключить в срок до 31.01.2014 договор аренды нежилых помещений в отношении следующего объекта недвижимости: части нежилого помещения N 5, помещения N 6, общая площадь 171,3 кв. м, находящиеся во встроенном помещении, чайная N 2, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, военный городок N 1, после получения согласования договора аренды у единственного акционера общества "Военторг".
В пункте 2.1 предварительного договора установлена обязанность арендатора уплачивать арендодателю периодические платежи в размере 20288 руб. ежемесячно. Указанная сумма включает в себя покрытие затрат арендодателя по содержанию помещений, прилегающей территории, эксплуатационные расходы, а также базовую часть арендной платы.
Срок действия предварительного договора установлен в редакции дополнительного соглашения до 26.05.2014.
Указанные помещения переданы арендатору до подписания основного договора аренды по акту приема-передачи от 01.03.2013.
На основании изложенного суды пришли к выводу, что по данному договору фактически между сторонами возникли, в том числе арендные отношения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По истечении срока действия договора от 28.02.2013 N 1547/1, арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжил пользоваться спорными нежилыми помещениями, в связи с чем суды сделали вывод, что арендные отношения были возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Впоследствии договор от 28.02.2013 N 1547/1 был расторгнут в одностороннем порядке путем направления в адрес арендатора письма от 21.04.2015 N 93 на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право сторон в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за три месяца.
Во исполнение решения Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2015 по делу А60-32706/2015 спорные помещения переданы обществом "Главпродторг" по акту приема-передачи от 31.12.2015 обществу "Военторг".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2016 по делу N А60-10436/2016 отказано в удовлетворении исковых требований общества "Главпродторг" к обществу "Военторг-Центр", обществу "Военторг" и обществу "ЮТА-Бург" о признании торгов недействительными.
В рамках данного дела было установлено, что 03.02.2015 на официальном сайте общества "Военторг" в сети Интернет "https://oaovoentorg.ru/" заказчиком, обществом "Военторг-Центр", размещено извещение N ГП. 502050 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды с предоставлением права использования товарного знака (знака обслуживания) объекта недвижимого имущества общества "Военторг-Центр" (Пермский край, Челябинская область, Свердловская область). Адрес объекта недвижимости: Россия, Челябинская область, г. Чебаркуль, военный городок N 1 (номер лота в процедуре 2).
Организатором аукциона являлось общество "Военторг".
Согласно протоколу от 05.03.2015 N 387-А-ВЦ/1 к участию в аукционе по лоту N 2 была допущена заявка общества "ЮТА-Бург", которое было признано единственным участником.
Поскольку аукционной комиссией было установлено, что подана только одна заявка, аукцион был признан несостоявшимся, принято решение в соответствии с положением о порядке проведения открытых аукционов в электронной форме заключить договор аренды с единственным участником аукциона, обществом "ЮТА-Бург".
По результатам торгов между обществом "Военторг-Центр" (арендодатель) и обществом "ЮТА-Бург" заключен договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2016.
Объектом аренды выступило нежилое здание - чайная N 2, общей площадью 479,7 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, военный городок N 1, Инв. N 75:458:002:000136000:10159:20001, Литер 159, сроком на 5 лет.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 17.03.2016.
Обращаясь в рамках настоящего дела с требованием о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 с предоставлением права использования товарного знака в порядке п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество "Главпродторг" ссылалось на обстоятельства проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества в период действующих арендных отношений с истцом и последующее заключение по его результатам договора аренды с иным лицом, имевшее место в течение года после прекращения договорных отношений с обществом, и в связи с этим нарушение преимущественного права истца на заключение с ним договора аренды на новый срок.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из содержания приведенных норм права следует, что положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.
Пунктом 2 постановления Пленума N 73 разъяснено, что согласно абзацу первому п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 данного постановления).
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно представленным в материалы дела платежным поручениям и расчетам о начислении и внесении арендной платы и возмещении коммунальных платежей, истец допускал просрочку по оплате, в том числе по состоянию на 31.12.2013 задолженность истца составляла 194 497 руб., на 31.12.2014 - 276 068,73 руб., на 31.12.2015 - 98 572,29 руб., отметив, что факт выставления счетов в данном случае не имеет правового значения, поскольку в срок, установленный договором, оплата не производилась.
Кроме того, суды, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А60-32706/2015, N А60-10436/2016, и имеющие в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, в том числе то, что истцом меры к участию в открытом аукционе на право заключения спорного договора аренды приняты не были, при рассмотрении спора о выселении по делу N А60-32706/2015 доводы о неправомерности действий общества "Военторг-Центр" истцом не заявлялись, спорный объект аренды в декабре 2015 года был возвращен истцом ответчику, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии воли истца на использование спорного объекта аренды.
Судами также установлено и принято во внимание, что истец принимал участие в аукционе в отношении иных объектов аренды. В частности, истец подавал заявки по лотам: N 1 - на право заключения договора аренды объекта недвижимого имущества общества "Воен-Центр" с предоставлением права товарного знака, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п. Рощинский, в/г 100 (протокол рассмотрения заявок от 08.04.2015 N 429-А-ВЦ/1); N 1 - на право заключения договора аренды объекта недвижимого имущества общества "Воен-Центр" с предоставлением права товарного знака, расположенного по адресу: Челябинская область, гор. Чебаркуль, военный городок N 1 (протокол рассмотрения заявок от 11.03.2015 N 399-А-ВЦ/1); N 2 - на право заключения договора аренды с предоставлением права товарного знака в отношении объекта недвижимого имущества общества "Воен-Центр", расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Уральское шоссе, б/н (протокол рассмотрения заявок от 11.03.2015 N 399-А-ВЦ/1).
С учетом изложенного суды пришли к выводу, что истец имел реальную возможность принять участие в аукционе на право заключения спорного договора аренды, однако указанным правом не воспользовался, что, с учетом иных обстоятельств дела и характера заявленных в рамках настоящего дела требований, свидетельствует о наличии на стороне истца признаков злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в нарушение требований, предусмотренных ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, а также необходимых для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей, у судов не имелось оснований для применения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Все доводы общества "Главпродторг", изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, и судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2016 по делу N А60-40868/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главпродторг" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.06.2017 N Ф09-2916/17 ПО ДЕЛУ N А60-40868/2016
Требование: О переводе прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, с которым договор аренды спорного нежилого здания расторгнут, ссылался на то, что при предоставлении здания в аренду ответчику по результатам аукциона нарушено преимущественное право истца на заключение договора на новый срок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2017 г. N Ф09-2916/17
Дело N А60-40868/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Семеновой З.Г., Полуяктова А.С.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главпродторг" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2016 по делу N А60-40868/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Главпродторг" (далее - общество "Главпродторг") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮТА-Бург" (далее - общество "ЮТА-Бург"), акционерному обществу "Военторг-Центр" (далее - общество "Военторг-Центр") о переводе прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 с предоставлением права использования товарного знака в отношении нежилого здания - чайная N 2 с кадастровым номером 74:38:0000000:2209, общей площадью 479,70 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, военный городок N 1, литер 159, сроком на 5 лет.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2016 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Гулкова Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Главпродторг" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение ст. 10, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель настаивает на правомерности своих исковых требований, основанных на положениях ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, заявитель ссылается на разъяснения, изложенные в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Общество полагает, что проведение открытого аукциона на право заключения договора аренды в период действующих арендных отношений с истцом и последующее заключение по его результатам договора аренды с иным лицом нарушает преимущественное права истца, установленное в ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель выражает несогласие с выводами судов о ненадлежащем исполнении истцом договорного обязательства по внесению арендной платы. По его мнению, вывод судов о наличии на стороне истца просрочки внесения арендной платы и возмещения коммунальных платежей не основан на материалах дела, противоречит представленным истцом доказательствам, опровергающим данные обстоятельства. При этом заявитель утверждает, что на стороне арендодателя имела место систематическая задержка направления в адрес арендатора счетов на оплату.
Общество считает неправомерными выводы судов о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом и возможности применения к рассматриваемым правоотношениям ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. По его мнению, то обстоятельство, что истец принимал участие в аукционах на право заключения договоров аренды иных объектов недвижимости, заказчиком по которым выступало общество "Военторг-Центр", не свидетельствует о том, что истцу было известно о проведении арендодателем аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества. Кроме того, общество считает необоснованной ссылку судов на тот факт, что истец не участвовал в аукционе на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества с учетом положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в п. 3 постановления Пленума N 73, согласно которым преимущественное право может быть реализовано вне зависимости от участия арендатора в таких торгах.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Военторг-Центр" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2015 по делу А60-32706/2015 удовлетворены исковые требования общества "Военторг-Центр", на общество "Главпродторг" возложена обязанность освободить занимаемые нежилые помещения N 5, N 6, общей площадью 171,3 кв. м, находящиеся во встроенном помещении, чайная N 2, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, военный городок, N 1.
В рамках названного дела было установлено, что между обществом "Военторг-Центр" (арендодатель) и обществом "Главпродторг" подписан предварительный договор аренды от 28.02.2013 N 1547/1 в редакции дополнительных соглашений от 26.06.2013, от 08.11.2013, от 03.12.2013 и от 01.11.2014, по условиям которого стороны обязались заключить в срок до 31.01.2014 договор аренды нежилых помещений в отношении следующего объекта недвижимости: части нежилого помещения N 5, помещения N 6, общая площадь 171,3 кв. м, находящиеся во встроенном помещении, чайная N 2, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, военный городок N 1, после получения согласования договора аренды у единственного акционера общества "Военторг".
В пункте 2.1 предварительного договора установлена обязанность арендатора уплачивать арендодателю периодические платежи в размере 20288 руб. ежемесячно. Указанная сумма включает в себя покрытие затрат арендодателя по содержанию помещений, прилегающей территории, эксплуатационные расходы, а также базовую часть арендной платы.
Срок действия предварительного договора установлен в редакции дополнительного соглашения до 26.05.2014.
Указанные помещения переданы арендатору до подписания основного договора аренды по акту приема-передачи от 01.03.2013.
На основании изложенного суды пришли к выводу, что по данному договору фактически между сторонами возникли, в том числе арендные отношения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По истечении срока действия договора от 28.02.2013 N 1547/1, арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжил пользоваться спорными нежилыми помещениями, в связи с чем суды сделали вывод, что арендные отношения были возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Впоследствии договор от 28.02.2013 N 1547/1 был расторгнут в одностороннем порядке путем направления в адрес арендатора письма от 21.04.2015 N 93 на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право сторон в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за три месяца.
Во исполнение решения Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2015 по делу А60-32706/2015 спорные помещения переданы обществом "Главпродторг" по акту приема-передачи от 31.12.2015 обществу "Военторг".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2016 по делу N А60-10436/2016 отказано в удовлетворении исковых требований общества "Главпродторг" к обществу "Военторг-Центр", обществу "Военторг" и обществу "ЮТА-Бург" о признании торгов недействительными.
В рамках данного дела было установлено, что 03.02.2015 на официальном сайте общества "Военторг" в сети Интернет "https://oaovoentorg.ru/" заказчиком, обществом "Военторг-Центр", размещено извещение N ГП. 502050 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды с предоставлением права использования товарного знака (знака обслуживания) объекта недвижимого имущества общества "Военторг-Центр" (Пермский край, Челябинская область, Свердловская область). Адрес объекта недвижимости: Россия, Челябинская область, г. Чебаркуль, военный городок N 1 (номер лота в процедуре 2).
Организатором аукциона являлось общество "Военторг".
Согласно протоколу от 05.03.2015 N 387-А-ВЦ/1 к участию в аукционе по лоту N 2 была допущена заявка общества "ЮТА-Бург", которое было признано единственным участником.
Поскольку аукционной комиссией было установлено, что подана только одна заявка, аукцион был признан несостоявшимся, принято решение в соответствии с положением о порядке проведения открытых аукционов в электронной форме заключить договор аренды с единственным участником аукциона, обществом "ЮТА-Бург".
По результатам торгов между обществом "Военторг-Центр" (арендодатель) и обществом "ЮТА-Бург" заключен договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2016.
Объектом аренды выступило нежилое здание - чайная N 2, общей площадью 479,7 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, военный городок N 1, Инв. N 75:458:002:000136000:10159:20001, Литер 159, сроком на 5 лет.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 17.03.2016.
Обращаясь в рамках настоящего дела с требованием о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 с предоставлением права использования товарного знака в порядке п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество "Главпродторг" ссылалось на обстоятельства проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества в период действующих арендных отношений с истцом и последующее заключение по его результатам договора аренды с иным лицом, имевшее место в течение года после прекращения договорных отношений с обществом, и в связи с этим нарушение преимущественного права истца на заключение с ним договора аренды на новый срок.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из содержания приведенных норм права следует, что положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.
Пунктом 2 постановления Пленума N 73 разъяснено, что согласно абзацу первому п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 данного постановления).
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно представленным в материалы дела платежным поручениям и расчетам о начислении и внесении арендной платы и возмещении коммунальных платежей, истец допускал просрочку по оплате, в том числе по состоянию на 31.12.2013 задолженность истца составляла 194 497 руб., на 31.12.2014 - 276 068,73 руб., на 31.12.2015 - 98 572,29 руб., отметив, что факт выставления счетов в данном случае не имеет правового значения, поскольку в срок, установленный договором, оплата не производилась.
Кроме того, суды, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А60-32706/2015, N А60-10436/2016, и имеющие в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, в том числе то, что истцом меры к участию в открытом аукционе на право заключения спорного договора аренды приняты не были, при рассмотрении спора о выселении по делу N А60-32706/2015 доводы о неправомерности действий общества "Военторг-Центр" истцом не заявлялись, спорный объект аренды в декабре 2015 года был возвращен истцом ответчику, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии воли истца на использование спорного объекта аренды.
Судами также установлено и принято во внимание, что истец принимал участие в аукционе в отношении иных объектов аренды. В частности, истец подавал заявки по лотам: N 1 - на право заключения договора аренды объекта недвижимого имущества общества "Воен-Центр" с предоставлением права товарного знака, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п. Рощинский, в/г 100 (протокол рассмотрения заявок от 08.04.2015 N 429-А-ВЦ/1); N 1 - на право заключения договора аренды объекта недвижимого имущества общества "Воен-Центр" с предоставлением права товарного знака, расположенного по адресу: Челябинская область, гор. Чебаркуль, военный городок N 1 (протокол рассмотрения заявок от 11.03.2015 N 399-А-ВЦ/1); N 2 - на право заключения договора аренды с предоставлением права товарного знака в отношении объекта недвижимого имущества общества "Воен-Центр", расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Уральское шоссе, б/н (протокол рассмотрения заявок от 11.03.2015 N 399-А-ВЦ/1).
С учетом изложенного суды пришли к выводу, что истец имел реальную возможность принять участие в аукционе на право заключения спорного договора аренды, однако указанным правом не воспользовался, что, с учетом иных обстоятельств дела и характера заявленных в рамках настоящего дела требований, свидетельствует о наличии на стороне истца признаков злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в нарушение требований, предусмотренных ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, а также необходимых для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей, у судов не имелось оснований для применения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Все доводы общества "Главпродторг", изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, и судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2016 по делу N А60-40868/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главпродторг" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.С.ПОЛУЯКТОВ
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.С.ПОЛУЯКТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)