Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "Римэка": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от временного управляющего Гладкова Г.И.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Филюковой Н.И.: Лебедев Г.А., представитель по доверенности от 26.11.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2016 года, принятое судьей Пономаревым Д.А. по делу N А41-3991/15 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Римэка" по заявлению Филюковой Наталии Николаевны о признании договора долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012 действующим; о признании недействительным договора долевого участия от 25.08.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.; о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований должника о передаче жилых помещений,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года в отношении ООО "Римэка" (ИНН 5027087230, ОГРН 1025003212849) введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович.
В соответствии с указанным определением при рассмотрении дела о банкротстве должника применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Филюкова Наталья Николаевна обратилась с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому просила:
- - признать договор долевого участия от 25.08.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м - недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП от 25 августа 2015 года за N 50-50/001-50/062/003/2015-3464/1 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м;
- - признать договор долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012, заключенный между ООО "Римэка" и Филюковой Н.Н., действующим;
- - включить требование Филюковой Н.Н. о передаче жилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений (т. 1, л.д. 116 - 120).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2016 года (с учетом определения от 20 июня 2016 г. об исправлении опечатки) заявленные Филюковой Н.Н. требования с учетом их уточнения удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 149 - 151).
Не согласившись с определением суда первой инстанции, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении заявленных Филюковой Н.Н. требований в полном объеме (т. 2, л.д. 5, 6 - 8).
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представителем Филюковой Н.Н. заявлено ходатайство об отказе от требований в части применения последствий недействительности сделки в виде возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обязанности погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. от 25 августа 2015 года за N 50-50/001-50/062/003/2015-3464/1 на спорную квартиру.
В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Исследовав материалы дела, проверив полномочия лица, подписавшего от имени Филюковой Н.Н. заявление об отказе от требований в части применения последствий недействительности сделки, арбитражный апелляционный суд считает необходимым принять отказ, так как это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки подлежит отмене, а производство по делу в указанной части - прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Филюковой Н.Н. просил оставить определение суда в остальной части без изменения.
Представители должника и временного управляющего Гладкова Г.И. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о дате и месте судебного заседания на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие должника и временного управляющего.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Филюковой Н.Н., арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции в части признания договора долевого участия от 25.08.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным; признания договора долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012, заключенного между ООО "Римэка" и Филюковой Н.Н., действующим; включения требования Филюковой Н.Н. о передаче жилого помещения в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений.
Как следует из материалов дела, 13.12.2012 между ООО "Римэка" (застройщик) и Филюковой Н.Н. (дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-253-176, по условиям которого застройщик обязался передать в собственность дольщика объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м (т. 1, л.д. 66 - 73).
Филюкова Н.Н. в полном объеме и в надлежащий срок исполняет принятые на себя в соответствии с договором обязательства.
Так, в соответствии с Приложением N 1 к договору цена договора составила - 3 101 432 рублей 18 копеек (т. 1, л.д. 74 - 75).
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 суммами (частями) до определенного в договоре срока (до 05 июля 2017 г.).
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, Филюковой Н.Н. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору (т. 1, л.д. 9 - 56).
В указанный в договоре срок - во втором квартале 2013 г. многоквартирный не был построен, квартира заявителю застройщиком не передана.
02.06.2015 ООО "Римэка" направило Филюковой Н.Н. уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым заявителю необходимо осуществлять платежи на личный счет гражданина Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК".
13.07.2015 ООО "Римэка" направило Филюковой Н.Н. Уведомление об отказе от исполнения договора N 02-253-176 в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с неисполнением Филюковой Н.Н. требований, содержащихся в уведомлении, от 02.06.2015.
Как указано в уведомлении об отказе от исполнения договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев.
При вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 13 декабря 2012 года N 02-253-176, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В материалах дела не имеется доказательств наличия у Филюковой Н.Н. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Наоборот, предусмотренные договором платежи производятся Филюковой Н.Н своевременно и в полном объеме (т. 1, л.д. 6 - 56).
Кроме того, в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме.
Между тем, временный управляющий Гладков Г.И. своего согласия на расторжение должником договора участия в долевом строительстве от 13 декабря 2012 года N 02-253-176 с Филюковой Н.Н. не давал.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Филюковой Н.Н.
Филюковой Натальей Николаевной заявлено также требование о признании недействительным договора долевого участия от 25.08.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Филюковой Н.Н. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. (т. 1, л.д. 127 - 142), подлежит признанию недействительным.
Филюковой Н.Н. также заявлено требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Поскольку договор долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012, заключенный между ООО "Римэка" и Филюковой Н.Н., является действующим и обязательства Филюковой Н.Н. по оплате исполняются ей надлежащим образом, арбитражный апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о необходимости включения требования Филюковой Н.Н. о передаче жилого помещения - квартиры N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Филюкова Н.Н. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Филюковой Н.Н в одностороннем порядке договор по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев (т. 2, л.д. 6 - 9), отклонены арбитражным апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, Филюкова Н.Н. не оспаривает сделку по расторжению должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просит признать указанный договор действующим (не расторгнутым), поэтому пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве ею не нарушен.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что Филюковой Н.Н. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявителем апелляционной жалобы не опровергнут и, более того, подтвержден имеющимися в материалах дела платежными поручениями (т. 1, л.д. 6 - 56).
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
принять отказ Филюковой Натальи Николаевны от требования о применении последствий недействительности сделки.
Определение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 в указанной части отменить, производство по делу - прекратить.
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2016 N 10АП-2810/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от ООО "Римэка": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от временного управляющего Гладкова Г.И.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Филюковой Н.И.: Лебедев Г.А., представитель по доверенности от 26.11.2015 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2016 года, принятое судьей Пономаревым Д.А. по делу N А41-3991/15 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Римэка" по заявлению Филюковой Наталии Николаевны о признании договора долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012 действующим; о признании недействительным договора долевого участия от 25.08.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.; о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований должника о передаче жилых помещений,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года в отношении ООО "Римэка" (ИНН 5027087230, ОГРН 1025003212849) введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович.
В соответствии с указанным определением при рассмотрении дела о банкротстве должника применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Филюкова Наталья Николаевна обратилась с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому просила:
- - признать договор долевого участия от 25.08.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м - недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП от 25 августа 2015 года за N 50-50/001-50/062/003/2015-3464/1 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м;
- - признать договор долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012, заключенный между ООО "Римэка" и Филюковой Н.Н., действующим;
- - включить требование Филюковой Н.Н. о передаче жилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений (т. 1, л.д. 116 - 120).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2016 года (с учетом определения от 20 июня 2016 г. об исправлении опечатки) заявленные Филюковой Н.Н. требования с учетом их уточнения удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 149 - 151).
Не согласившись с определением суда первой инстанции, ООО "Римэка" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении заявленных Филюковой Н.Н. требований в полном объеме (т. 2, л.д. 5, 6 - 8).
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представителем Филюковой Н.Н. заявлено ходатайство об отказе от требований в части применения последствий недействительности сделки в виде возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обязанности погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. от 25 августа 2015 года за N 50-50/001-50/062/003/2015-3464/1 на спорную квартиру.
В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Исследовав материалы дела, проверив полномочия лица, подписавшего от имени Филюковой Н.Н. заявление об отказе от требований в части применения последствий недействительности сделки, арбитражный апелляционный суд считает необходимым принять отказ, так как это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки подлежит отмене, а производство по делу в указанной части - прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Филюковой Н.Н. просил оставить определение суда в остальной части без изменения.
Представители должника и временного управляющего Гладкова Г.И. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о дате и месте судебного заседания на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие должника и временного управляющего.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Филюковой Н.Н., арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции в части признания договора долевого участия от 25.08.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным; признания договора долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012, заключенного между ООО "Римэка" и Филюковой Н.Н., действующим; включения требования Филюковой Н.Н. о передаче жилого помещения в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений.
Как следует из материалов дела, 13.12.2012 между ООО "Римэка" (застройщик) и Филюковой Н.Н. (дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-253-176, по условиям которого застройщик обязался передать в собственность дольщика объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м (т. 1, л.д. 66 - 73).
Филюкова Н.Н. в полном объеме и в надлежащий срок исполняет принятые на себя в соответствии с договором обязательства.
Так, в соответствии с Приложением N 1 к договору цена договора составила - 3 101 432 рублей 18 копеек (т. 1, л.д. 74 - 75).
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 суммами (частями) до определенного в договоре срока (до 05 июля 2017 г.).
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, Филюковой Н.Н. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору (т. 1, л.д. 9 - 56).
В указанный в договоре срок - во втором квартале 2013 г. многоквартирный не был построен, квартира заявителю застройщиком не передана.
02.06.2015 ООО "Римэка" направило Филюковой Н.Н. уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым заявителю необходимо осуществлять платежи на личный счет гражданина Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК".
13.07.2015 ООО "Римэка" направило Филюковой Н.Н. Уведомление об отказе от исполнения договора N 02-253-176 в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с неисполнением Филюковой Н.Н. требований, содержащихся в уведомлении, от 02.06.2015.
Как указано в уведомлении об отказе от исполнения договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев.
При вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что должником допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 13 декабря 2012 года N 02-253-176, которое возможно только по соглашению сторон, подлежащего государственной регистрации, либо по решению суда; у должника отсутствовало право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно вносились обусловленные сделкой платежи; и право должника на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве может возникнуть при наличии письменного согласия временного управляющего в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В материалах дела не имеется доказательств наличия у Филюковой Н.Н. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Наоборот, предусмотренные договором платежи производятся Филюковой Н.Н своевременно и в полном объеме (т. 1, л.д. 6 - 56).
Кроме того, в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме.
Между тем, временный управляющий Гладков Г.И. своего согласия на расторжение должником договора участия в долевом строительстве от 13 декабря 2012 года N 02-253-176 с Филюковой Н.Н. не давал.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Филюковой Н.Н.
Филюковой Натальей Николаевной заявлено также требование о признании недействительным договора долевого участия от 25.08.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 7, квартира N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Филюковой Н.Н. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. (т. 1, л.д. 127 - 142), подлежит признанию недействительным.
Филюковой Н.Н. также заявлено требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Поскольку договор долевого участия в строительстве N 02-253-176 от 13.12.2012, заключенный между ООО "Римэка" и Филюковой Н.Н., является действующим и обязательства Филюковой Н.Н. по оплате исполняются ей надлежащим образом, арбитражный апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о необходимости включения требования Филюковой Н.Н. о передаче жилого помещения - квартиры N 1Е (технический номер), площадью 46,34 кв. м в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Филюкова Н.Н. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Филюковой Н.Н в одностороннем порядке договор по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев (т. 2, л.д. 6 - 9), отклонены арбитражным апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, Филюкова Н.Н. не оспаривает сделку по расторжению должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просит признать указанный договор действующим (не расторгнутым), поэтому пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве ею не нарушен.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что Филюковой Н.Н. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявителем апелляционной жалобы не опровергнут и, более того, подтвержден имеющимися в материалах дела платежными поручениями (т. 1, л.д. 6 - 56).
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
принять отказ Филюковой Натальи Николаевны от требования о применении последствий недействительности сделки.
Определение Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 в указанной части отменить, производство по делу - прекратить.
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)