Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БОПОН" на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2015 года по делу N А40-92310/2015, принятое судьей Яниной Е.Н. (28-718),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Водный" (ИНН 7714907510, ОГРН 1137746489100)
к Обществу с ограниченной ответственностью "БОПОН" (ИНН 7743780635, ОГРН 1107746410530)
о взыскании 10 554 114 руб. 48 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Чичерина Е.Ю. по доверенности от 20.05.2015 г.
от ответчика: Гаджиев Б.Н. по доверенности от 16.06.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Водный" (далее - ООО "ТК "Водный") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "БОПОН" (далее - ООО "БОПОН") о взыскании суммы 10 554 114 руб. 48 коп., составляющей 4 341 520 руб. 25 коп. - задолженность по арендной плате и коммунальным расходам по договору N 11/2013/1У от 27.12.2013 г. за период с 18.09.2014 г. по 27.03.2015 г., 3 098 212 руб. 59 коп. - неустойка за нарушение обязательств финансового характера, 3 114 381 руб. 64 коп. - неустойка, начисленная на основании п. 8.5 предварительного договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2015 года по делу N А40-92310/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части взыскания основного долга в сумме 4 341 520 руб. 25 коп., неустойки в сумме 3 098 212 руб. 59 коп.; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "БОПОН" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный договором.
Ответчик утверждает, что заключенный между сторонами договор являлся предварительным, основной договор аренды сторонами не заключен, помещения в аренду не передавались, в связи с чем основания для взыскания с Общества арендной платы и неустойки отсутствуют.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 27 декабря 2013 года между ООО "ТК "Водный" (Арендодатель) и ООО "БОПОН" (Арендатор) был заключен предварительный договор N 11/2-13/1-У аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, Головинское шоссе, владение 5, площадью 24,8 кв. м.
Согласно п. 4.1 договора стороны обязались подписать договор аренды после завершения Арендодателем общестроительных работ, о чем Арендодатель информирует Арендатора письменно, но не позднее истечения срока, указанного в п. 2.1 договора, а именно - не позднее чем через 12 месяцев после даты акта приемки-передачи помещений.
В соответствии с п. п. 1.1, 3.3 договора Арендодатель передает Арендатору помещение, являющееся предметом договора, для осуществления отделочных работ по акту доступа, при этом Арендатор обязан завершить отделочные работы и приступить с осуществлению коммерческой деятельности в дату открытия Торгового центра либо в дату акта приемки-передачи в зависимости от того, какая из дат наступит раньше.
Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что во исполнение условий договора 18.09.2014 года передал Арендатору помещение для использования по целевому назначению (ведение коммерческой деятельности), о чем был составлен акт приемки-передачи и передан Арендатору на подписание, от подписания которого Арендатор отказался, однако коммерческую деятельность начал 18.09.2014 г.
Истец утверждает, что ответчик за пользование помещением арендные платежи не уплачивал, в связи с чем задолженность последнего по арендным платежам по состоянию на 31.05.2015 г. составляет 4 341 520 руб. 25 коп. и настаивает на принудительном взыскании долга, а также неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 3 098 212 руб. 59 коп., и неустойки, начисленной на основании п. 8.5 предварительного договора (в связи с расторжением Арендодателем предварительного договора), в сумме 3 114 381 руб. 64 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска в части взыскания основного долга в заявленной сумме, неустойки в сумме 3 098 212 руб. 59 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда не соответствуют материалам дела, сложившейся судебной практике и являются неправомерными.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, предварительный договор должен содержать условия основного договора аренды нежилого помещения.
Между тем, ни в предварительном договоре, ни в долгосрочном договоре аренды, являющимся приложением к предварительному договору, сторонами надлежащим образом не согласовано условие о предмете договора - имуществе, подлежащем передаче в аренду, тогда как в силу п. 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из содержания предварительного договора, в п. 2.1 стороны определили площадь арендуемого помещения в размере 24,8 кв. м, в дополнительном соглашении N 2 к предварительному договору площадь помещения указана в размере 29,24 кв. м, при этом в предварительном договоре аренды номер помещения согласно проектной документации - А9, то в дополнительном соглашении N 2-А8, а на поэтажных планах, приложенных к предварительному договору аренды и к дополнительному соглашению N 2 указаны два разных помещения.
В соответствии с п. 13.1 предварительного договора аренды, данный договор регулирует отношения сторон по поводу предоставления доступа Арендатора в помещения для целей проведения отделочных работ, по вопросам аренды помещений данный договор является предварительным и требует заключение сторонами долгосрочного договора аренды.
Между тем, как установлено в процессе судебного разбирательства, договор аренды между сторонами заключен не был, акт приема-передачи помещения ответчику сторонами не составлялся, помещение ответчику в установленном законом порядке не передавалось.
Более того, в материалах дела отсутствует и акт доступа Арендатора в помещения для осуществления отделочных работ.
Как следует из материалов дела, истец в качестве доказательства, подтверждающего передачу ответчику помещения в аренду, представил фискальный чек от 18.09.2014 г. кассового аппарата ООО "БОПОН".
В этой связи, судебная коллегия отмечает, что в силу правил, установленных статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Таким доказательством, подтверждающим факт передачи имущества в аренду (либо в пользование для осуществления отделочных работ) согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами.
Однако, как указано выше, такой акт, которым бы подтверждался факт передачи нежилого помещения с определенными признаками, позволяющими установить объект аренды, сторонами не составлялся и таковой в материалах дела отсутствует.
Представленная истцом в материалы дела переписка с ответчиком не подтверждает заявленный им период пользования ответчиком помещениями (с 18.09.2014 г. по 27.03.2015 г.), а с учетом того, что сторонами не согласован ни объект аренды, ни размер арендных платежей (в предварительном договора ставка арендной платы не предусмотрена, долгосрочный договор аренды сторонами не заключен), судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования как о взыскании арендной платы, так неустойки за нарушение условий договора являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводом ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного предварительным договором.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления (требования) одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Между тем. исходя из буквального толкования в порядке статьи 431 Гражданского кодекса РФ условий пунктов 14.2, 14.3 предварительного договора, как каждого в отдельности, так и в их совокупности, не следует, что истец и ответчик установили обязательный досудебный порядок урегулирования спора, так как из их содержания не усматривается, что стороны регламентировали четкий претензионный порядок, поскольку договор не содержит конкретного описания процедуры досудебного (претензионного) порядка разрешения спора.
Между тем, досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения, при этом апелляционный суд учитывает, что федеральным законодательством не предусмотрен претензионный порядок урегулирования данной категории споров.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2015 года по делу N А40-92310/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Водный" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БОПОН" 3 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 09АП-53296/2015 ПО ДЕЛУ N А40-92310/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. N 09АП-53296/2015
Дело N А40-92310/15
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БОПОН" на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2015 года по делу N А40-92310/2015, принятое судьей Яниной Е.Н. (28-718),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Водный" (ИНН 7714907510, ОГРН 1137746489100)
к Обществу с ограниченной ответственностью "БОПОН" (ИНН 7743780635, ОГРН 1107746410530)
о взыскании 10 554 114 руб. 48 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Чичерина Е.Ю. по доверенности от 20.05.2015 г.
от ответчика: Гаджиев Б.Н. по доверенности от 16.06.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Водный" (далее - ООО "ТК "Водный") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "БОПОН" (далее - ООО "БОПОН") о взыскании суммы 10 554 114 руб. 48 коп., составляющей 4 341 520 руб. 25 коп. - задолженность по арендной плате и коммунальным расходам по договору N 11/2013/1У от 27.12.2013 г. за период с 18.09.2014 г. по 27.03.2015 г., 3 098 212 руб. 59 коп. - неустойка за нарушение обязательств финансового характера, 3 114 381 руб. 64 коп. - неустойка, начисленная на основании п. 8.5 предварительного договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2015 года по делу N А40-92310/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части взыскания основного долга в сумме 4 341 520 руб. 25 коп., неустойки в сумме 3 098 212 руб. 59 коп.; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "БОПОН" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный договором.
Ответчик утверждает, что заключенный между сторонами договор являлся предварительным, основной договор аренды сторонами не заключен, помещения в аренду не передавались, в связи с чем основания для взыскания с Общества арендной платы и неустойки отсутствуют.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 27 декабря 2013 года между ООО "ТК "Водный" (Арендодатель) и ООО "БОПОН" (Арендатор) был заключен предварительный договор N 11/2-13/1-У аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, Головинское шоссе, владение 5, площадью 24,8 кв. м.
Согласно п. 4.1 договора стороны обязались подписать договор аренды после завершения Арендодателем общестроительных работ, о чем Арендодатель информирует Арендатора письменно, но не позднее истечения срока, указанного в п. 2.1 договора, а именно - не позднее чем через 12 месяцев после даты акта приемки-передачи помещений.
В соответствии с п. п. 1.1, 3.3 договора Арендодатель передает Арендатору помещение, являющееся предметом договора, для осуществления отделочных работ по акту доступа, при этом Арендатор обязан завершить отделочные работы и приступить с осуществлению коммерческой деятельности в дату открытия Торгового центра либо в дату акта приемки-передачи в зависимости от того, какая из дат наступит раньше.
Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что во исполнение условий договора 18.09.2014 года передал Арендатору помещение для использования по целевому назначению (ведение коммерческой деятельности), о чем был составлен акт приемки-передачи и передан Арендатору на подписание, от подписания которого Арендатор отказался, однако коммерческую деятельность начал 18.09.2014 г.
Истец утверждает, что ответчик за пользование помещением арендные платежи не уплачивал, в связи с чем задолженность последнего по арендным платежам по состоянию на 31.05.2015 г. составляет 4 341 520 руб. 25 коп. и настаивает на принудительном взыскании долга, а также неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 3 098 212 руб. 59 коп., и неустойки, начисленной на основании п. 8.5 предварительного договора (в связи с расторжением Арендодателем предварительного договора), в сумме 3 114 381 руб. 64 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска в части взыскания основного долга в заявленной сумме, неустойки в сумме 3 098 212 руб. 59 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда не соответствуют материалам дела, сложившейся судебной практике и являются неправомерными.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, предварительный договор должен содержать условия основного договора аренды нежилого помещения.
Между тем, ни в предварительном договоре, ни в долгосрочном договоре аренды, являющимся приложением к предварительному договору, сторонами надлежащим образом не согласовано условие о предмете договора - имуществе, подлежащем передаче в аренду, тогда как в силу п. 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из содержания предварительного договора, в п. 2.1 стороны определили площадь арендуемого помещения в размере 24,8 кв. м, в дополнительном соглашении N 2 к предварительному договору площадь помещения указана в размере 29,24 кв. м, при этом в предварительном договоре аренды номер помещения согласно проектной документации - А9, то в дополнительном соглашении N 2-А8, а на поэтажных планах, приложенных к предварительному договору аренды и к дополнительному соглашению N 2 указаны два разных помещения.
В соответствии с п. 13.1 предварительного договора аренды, данный договор регулирует отношения сторон по поводу предоставления доступа Арендатора в помещения для целей проведения отделочных работ, по вопросам аренды помещений данный договор является предварительным и требует заключение сторонами долгосрочного договора аренды.
Между тем, как установлено в процессе судебного разбирательства, договор аренды между сторонами заключен не был, акт приема-передачи помещения ответчику сторонами не составлялся, помещение ответчику в установленном законом порядке не передавалось.
Более того, в материалах дела отсутствует и акт доступа Арендатора в помещения для осуществления отделочных работ.
Как следует из материалов дела, истец в качестве доказательства, подтверждающего передачу ответчику помещения в аренду, представил фискальный чек от 18.09.2014 г. кассового аппарата ООО "БОПОН".
В этой связи, судебная коллегия отмечает, что в силу правил, установленных статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Таким доказательством, подтверждающим факт передачи имущества в аренду (либо в пользование для осуществления отделочных работ) согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами.
Однако, как указано выше, такой акт, которым бы подтверждался факт передачи нежилого помещения с определенными признаками, позволяющими установить объект аренды, сторонами не составлялся и таковой в материалах дела отсутствует.
Представленная истцом в материалы дела переписка с ответчиком не подтверждает заявленный им период пользования ответчиком помещениями (с 18.09.2014 г. по 27.03.2015 г.), а с учетом того, что сторонами не согласован ни объект аренды, ни размер арендных платежей (в предварительном договора ставка арендной платы не предусмотрена, долгосрочный договор аренды сторонами не заключен), судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования как о взыскании арендной платы, так неустойки за нарушение условий договора являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводом ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного предварительным договором.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления (требования) одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Между тем. исходя из буквального толкования в порядке статьи 431 Гражданского кодекса РФ условий пунктов 14.2, 14.3 предварительного договора, как каждого в отдельности, так и в их совокупности, не следует, что истец и ответчик установили обязательный досудебный порядок урегулирования спора, так как из их содержания не усматривается, что стороны регламентировали четкий претензионный порядок, поскольку договор не содержит конкретного описания процедуры досудебного (претензионного) порядка разрешения спора.
Между тем, досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения, при этом апелляционный суд учитывает, что федеральным законодательством не предусмотрен претензионный порядок урегулирования данной категории споров.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2015 года по делу N А40-92310/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Водный" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БОПОН" 3 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)