Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 11.07.2017 г.
В полном объеме изготовлено 31.07.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Бодровой Е.В., Комарова А.А.,
при ведении протокола с/з секретарем Калюжным А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Озгео"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2016 г. (резолютивная часть от 08.09.2016 г.),
принятое судьей Козловым В.Ф.
по делу N А40-181862/2013
по спору с участием:
истец ООО "Озгео" (ОГРН 1027700183862, ИНН 7704240820, 119002, г. Москва, Староконюшенный пер., д. 33)
ответчик город Москва в лице Департаменте городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/12)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи нежилых помещений,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Астауров Д.Ю. по дов. от 17.10.2016 г., Захарова-Гаврилова А.А. по дов. от 09.01.2017 г.;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 09.01.2017 г.,
установил:
ООО "Озгео" предъявило городу Москве в лице Департамента городского имущества г. Москвы иск (т. 1 л.д. 3 - 10) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, на условиях предложенного Истцом проекта договора, в т.ч. по цене 26 610 000 руб.
По данному заявлению возбуждено дело N А40-181862/2013.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 2 л.д. 96), просит обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 3 л.д. 128 - 133), просит обязать заключить договор купли-продажи по цене 38 818 000 руб.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 5 л.д. 49 - 51), просит признать незаконным бездействие Ответчика, выразившиеся в неосуществлении действий, которые он обязан был осуществить в силу ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г., и установить условия, на которых подлежит заключению договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, путем принятия предложенной Истцом редакции протокола разногласий.
Также ООО "Озгео" предъявило Департаменту городского имущества г. Москвы иск (т. 6 л.д. 4 - 12) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи нежилых помещений, на условиях предложенного Истцом проекта договора, в т.ч. посредством указания объектом купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, и посредством установления покупной цены 69 958 729 руб.
По данному заявлению возбуждено дело N А40-207816/2014.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 6 л.д. 76 - 81), просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, путем принятия предложенных Истцом условий, в т.ч. посредством установления покупной цены 69 958 729 руб.
Определением от 24.04.2015 г. (т. 7 л.д. 5) указанные дела объединены в одно дело N А40-181862/2013.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 08.09.2016 г., изготовленным в полном объеме 10.10.2016 г. (т. 8 л.д. 28 - 32), в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 8 л.д. 36 - 40).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене, с принятием судебного акта о частично удовлетворении исковых требований - в части требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи нежилых помещений, путем установления покупной цены в определенном судом размере.
Установлено, что ООО "Озгео" арендовало у города Москвы по Договору аренды от 27.07.2004 г. N 00-00350/04 нежилые помещения общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14 согласно техпаспорта БТИ по состоянию на 31.05.2004 г.) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33.
Затем между теми же сторонами в отношении тех же помещений заключен на новый срок Договор аренды от 27.04.2005 г. N 01-00311/05 (т. 1 л.д. 15 - 27).
В Договоре аренды от 27.04.2005 г. N 01-00311/05 также указано, что объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14 согласно техпаспорта БТИ по состоянию на 31.05.2004 г.) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33.
27.12.2012 г. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" проведена техническая инвентаризация нежилых помещений I, II в д. 33 по Староконюшенному пер., в результате которой выявлено, что общая площадь помещений составляет 298,6 кв. м (т. 1 л.д. 52); ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 28.12.2012 г. поставило на технический учет нежилое помещение с измененными характеристиками, а именно: общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), и 28.12.2012 г. составило кадастровый паспорт данного помещения (т. 1 л.д. 53 - 54).
Таким образом, с 28.12.2012 г. помещение поставлено на технический учет как расположенное не на 1-м этаже, а на цокольном этаже, и как имеющее общую площадь не 304,7 кв. м, 298,6 кв. м.
Как следует из распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы от 26.04.2005 г. N Ц-0663 А000406-05 (т. 6 л.д. 67) Мосжилинспекцией было 26.04.2005 г. разрешено переустройство (переоборудование) помещений I, II в д. 33 по Староконюшенному пер. еще по заявлению прежнего арендатора ФГУП "В/О "Зарубежгеология", арендовавшего помещения по Договору от 27.08.2003 г. N 0-450/03, с установлением срока производства работ с 26.04.2005 г. по 26.08.2005 г., т.е. переустройство (переоборудование) помещений I, II произведено в период их использования ООО "Озгео", которое 06.06.2005 г. обратилось в БТИ с заявлением о внесении изменений в техническую документацию помещений (т. 6 л.д. 68).
27.06.2013 г. Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства, обратился к Ответчику с заявлением (т. 1 л.д. 42) о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", по состоянию на дату обращения за выкупом, т.е. на 27.06.2013 г.
На данное обращение Ответчик ответил письмом исх. от 16.09.2013 г. N ДГИ-И-21943/13 (т. 2 л.д. 6), что им проводятся мероприятия, направленные на постановку помещений, о выкупе которых заявлено Истцом, на кадастровый учет в соответствии с п. 11 ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, по завершении которых работа по заявлению Истца будет продолжена.
По заданию Истца привлеченным им оценщиком выполнен Отчет об оценке от 12.08.2013 г. N Н02-13 (т. 1 л.д. 71 - 118), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) определена по состоянию на 27.06.2013 г. равной 26 610 000 руб. без НДС.
Письмом вх. от 07.11.2013 г. (т. 1 л.д. 44) Истец передал Ответчику для подписания свой проект договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, на условиях установления покупной цены равной 26 610 000 руб. без НДС (т. 1 л.д. 44 - 49), определенной на основании выполненного по заданию Истца Отчета об оценке от 12.08.2013 г. N Н02-13 (т. 1 л.д. 71 - 118).
При этом в предложенном Истцом проекте выкупаемые помещения общей площадью 298,6 кв. м были обозначены как расположенные на 1-м этаже (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14 (т. 1 л.д. 45)).
На таких условиях предложение Истца не подлежало принятию Ответчиком, т.к. предложенные Истцом характеристики выкупаемых помещений не соответствовали данным технического и кадастрового учета.
На вышеуказанное предложение Ответчик ответил письмом исх. от 17.12.2013 г. N ДГИ-И-126709/13-1 (т. 2 л.д. 7 - 9), указав, что им проводятся мероприятия, направленные на подготовку проекта распоряжение об условиях приватизации помещений, о выкупе которых заявлено Истцом, и на подготовку проекта договора купли-продажи.
По заданию Ответчика привлеченным им оценщиком выполнен Отчет об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 (т. 2 л.д. 11 - 93), которым рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) определена по состоянию на 27.06.2013 г. равной 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 13, 67, 69).
11.07.2014 г. Департаментом городского имущества г. Москвы издано Распоряжение N 9851 (т. 5 л.д. 46 - 48) о приватизации на основании заявления ООО "Озгео" находящихся в собственности города Москвы нежилых помещений общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33 (запись в ЕГРП от 01.09.2003 г. N 77-01/41-449/2003-888), посредством предоставления ООО "Озгео" преимущественного права выкупа указанных помещений по цене 62 883 000 руб. без НДС с рассрочкой на 3 года.
Таким образом, Ответчик хотя и указал в Распоряжении прежние технические характеристики выкупаемых нежилых помещений (так, как указанные помещения зарегистрированы в ЕГРП), однако установил покупную цену ниже, нежели была определена привлеченным Ответчиком оценщиком в Отчете об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 (т. 2 л.д. 11 - 93) применительно к помещениям общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), согласно которого рыночная стоимость по состоянию на 27.06.2013 г. составляла 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 13, 54, 69).
Одновременно Департамент городского имущества г. Москвы подготовил проект договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, по цене 62 883 000 руб. без НДС с рассрочкой на 3 года, подписал его (т. 6 л.д. 28 - 30) и направил ООО "Озгео" для подписания.
ООО "Озгео" подписало полученный от Департамента городского имущества г. Москвы проект договора купли-продажи (т. 6 л.д. 30), но с протоколом разногласий к нему (т. 6 л.д. 31 - 33) и направило указанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий Ответчику письмом исх. от 10.09.2014 г. N 24 (т. 6 л.д. 27, 27 - оборот).
В предложенном Истцом протоколе разногласий объектом купли-продажи было указано нежилое помещение общей площадью 295,8 кв. м (этаж 0, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14), по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, и покупная цена была указана равной 26 610 000 руб.
В ответ Ответчик письмом исх. от 30.09.2014 г. N ДГИ-1-114434/ш-1 (т. 6 л.д. 34, 35) сообщил Истцу об отказе подписать предложенный Истцом протокол разногласий, с изложением мотивов.
Таким образом, между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия, подлежащие урегулированию судом в порядке ст. 445 ГК РФ.
Судом первой инстанции было назначено проведение по делу судебной экспертизы, по результатам которой представлено заключение (т. 3 л.д. 50 - 123), содержащее вывод о том, что рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) по состоянию на 27.06.2013 г. составляет 38 818 000 руб. без НДС (т. 3 л.д. 85).
Суд первой инстанции правильно не принял данное заключение в качестве надлежащего доказательства, которое могло бы быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости выкупаемого помещения и, соответственно, об условии договора о покупной цене.
Данное заключение является недостоверным вследствие неправильного выбора объектов-аналогов для сравнительного исследования, не соответствующих оцениваемому объекту по своим характеристикам, влияющим на стоимость.
Судом апелляционной инстанции было назначено проведение по делу судебной экспертизы (т. 8 л.д. 110 - 111), по результатам которой представлено заключение (т. 9 л.д. 5 - 111), содержащее выводы (т. 9 л.д. 67):
- общая площадь выкупаемых помещений составляет 295,8 кв. м
- рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 295,8 кв. м составляет по состоянию на 27.06.2013 г. составляет 42 176 000 руб.
Суд апелляционной инстанции не принял данное заключение в части вывода о рыночной стоимости в качестве надлежащего доказательства, которое могло бы быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости выкупаемого помещения и, соответственно, об условии договора о покупной цене.
Данное заключение является недостоверным в части вывода о рыночной стоимости помещения вследствие того, что эксперт сделал не соответствующие обстоятельствам дела выводы о якобы отсутствующих у оцениваемого объекта и имеющихся у объектов-аналогов характеристик, понижающих рыночную стоимость первого и повышающих рыночную стоимость последних.
При применении подхода сравнения рыночных продаж экспертом взяты объекты-аналоги (помещения, предлагаемые к продаже), стоимостью за 1 кв. м 325 926 руб., 274 286 руб., 280 000 руб., 276 844 руб. (т. 9 л.д. 49) и указанные стоимости скорректированы на понижающие и повышающие поправочные коэффициенты (поправки на торг, на расположение в здании, на масштаб) до соответственно 246 172 руб., 246 655 руб., 249 704 руб., 263 920 руб. (т. 9 л.д. 50), после чего указанные стоимости скорректированы на понижающие поправочные коэффициенты (на наличие отдельного входа, на физическое состояние здания, на техническое состояние объекта) до соответственно 163 507 руб., 139 254 руб., 140 975 руб., 149 001 руб. (т. 9 л.д. 50).
Судом апелляционной инстанции установлено, что понижающая корректировка на наличие отдельного входа, на физическое состояние здания, на техническое состояние объекта произведена экспертом необоснованно, а именно: выводы эксперта о фактических обстоятельствах, характеризующих оцениваемый объект и объекты-аналоги, не соответствуют действительности.
Эксперт указывает, что у объектов-аналогов N 2, 3, 4 имеется отдельный вход, тогда как у оцениваемого объекта отдельного входа нет, доступ в него осуществляется через общий вход подъезда жилого дома (т. 9 л.д. 53).
Однако данные предположения эксперта являются необоснованными.
Во-первых, у оцениваемых помещений имеется два входа, один из которых - отдельный.
Сам эксперт в заключении указывает (т. 9 л.д. 8), что проход в оцениваемое помещение осуществляется через помещение I из подъезда жилого дома, и что у оцениваемого помещения также имеется отдельный "запасный выход" через помещение II.
Составленной экспертом схемой помещений (т. 9 л.д. 9) подтверждается наличие как общего прохода, ведущего в помещение I с улицы через подъезд, так и обособленного (отдельного) прохода, ведущего в помещение II с улицы непосредственно.
Выпиской из Государственного кадастра недвижимости (кадастровым паспортом помещения) также подтверждается наличие как общего прохода, ведущего в помещение I с улицы через подъезд (т. 9 л.д. 108 - 109), так и обособленного (отдельного) прохода, ведущего в помещение II с улицы непосредственно (т. 9 л.д. 110 - 111).
В экспертном заключении представлена фотография указанного "запасного выхода", который представляет собой отдельный вход-выход, ведущий непосредственно на улицу (т. 9 л.д. 17).
То, каким образом арендатор организовал проход в оцениваемые помещения, является выбором последнего.
Арендатор вправе использовать как запасной, противопожарный выход проход в помещении I, ведущий в подъезд жилого дома, а как основной - вход-выход - проход в помещение II, ведущий на улицу.
Во-вторых, предположение эксперта о том, что у объектов-аналогов N 2, 4 имеется отдельный вход, является голословным, т.к. в объявлении о продаже о наличии у них отдельного входа не говорится (т. 9 л.д. 47, 48).
Эксперт не выполнял обследование в натуре объектов-аналогов на предмет выяснения вопроса о наличии у них отдельного входа.
Также эксперт указывает, что здание, в котором находятся оцениваемые помещения, 1900 года постройки, тогда как здания, в которых расположены объекты-аналоги, более поздних лет постройки и имеют более "презентабельный" вид (т. 9 л.д. 53).
Однако данные предположения эксперта являются необоснованными.
Во-первых, год постройки зданий, в которых расположены объекты-аналоги, экспертом не установлен.
Эксперт не выполнял обследование в натуре зданий, в которых расположены объекты-аналоги.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов год постройки зданий не указан (т. 9 л.д. 47 - 48).
Фотографии зданий, в которых расположены объекты-аналоги, к объявлениям о продаже не приложены, к экспертному заключению не приложены.
Из единственной приложенной к объявлению о продаже фотографии одной из комнат объекта-аналога N 1 (т. 9 л.д. 47) никак не следует, что физическое состояние здание, в котором оно расположено, лучше физического состояния здания, в котором расположен оцениваемый объект.
Во-вторых, сам по себе год постройки здания никак не свидетельствует о его физическом состоянии, пример: дом "дореволюционной" постройки и дом "хрущевской" постройки.
Также эксперт указывает, что оцениваемые помещения находятся в рабочем состоянии, требующем косметического ремонта, тогда как объекты-аналоги находятся в отличном состоянии, имеют высококачественную отделку (т. 9 л.д. 53).
Однако данные предположения эксперта являются необоснованными.
Во-первых, обстоятельства, позволяющие оценить состояние и отделку объектов-аналогов, экспертом не устанавливались.
Эксперт не выполнял обследование в натуре объектов-аналогов на предмет выяснения вопроса об их техническом состоянии.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов не приведено данных, позволяющих судить об их техническом состоянии и отделке (т. 9 л.д. 47 - 48).
Из единственной приложенной к объявлению о продаже фотографии одной из комнат объекта-аналога N 1 (т. 9 л.д. 47) никак не следует, что его техническое состояние и отделка лучше технического состояния и отделки оцениваемого объекта.
Во-вторых, за состояние и отделку оцениваемых помещений по условиям Договора аренды отвечает их пользователь, ООО "Озгео", поэтому то, что используемые им с 2004 г. помещения имеют не достаточно "презентабельный" внешний вид, зависит от самого ООО "Озгео" и не должно влиять на выкупную цену в сторону ее снижения.
В результате необоснованного применения понижающих коэффициентов рыночная стоимость объектов-аналогов, положенная в основу вывода о рыночной стоимости оцениваемого объекта, существенно снижена примерно на 2/3.
При таких обстоятельствах данное экспертное заключение не может быть признано достоверным.
О проведении повторной судебной экспертизы Истец не ходатайствовал.
В то же время общий порядок выкупа, предусмотренный ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, предполагает, что обеспечить определение рыночной стоимости выкупаемого имущества надлежащим отчетом об оценке должно именно публично-правовое образование, Ответчик по настоящему делу.
Данная обязанность Ответчиком была выполнена.
Как указано выше, Ответчик обеспечил привлечение независимого оценщика, который по результатам исследования представил Отчет об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 (т. 2 л.д. 11 - 93), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) определена по состоянию на 27.06.2013 г. равной 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 13, 67, 69).
Применительно к данному отчету (примененных в нем аналогов, корректировок) ни одна из сторон не высказала своих возражений (письменных мотивированных).
Судом апелляционной инстанции обстоятельств, по которым данный отчет не мог бы быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемых помещений, также не установлено.
В выполненном по заданию Ответчика Отчете об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 рыночная стоимость определена на правильную дату, а именно: по состоянию на 27.06.2013 г., когда Истец обратился с заявлением о выкупе, в отношении правильно определенных технических характеристик выкупаемых помещений, а именно: общей площадью 298,6 кв. м, расположенных на цокольном этаже, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14.
Довод Истца о том, что последние фактические обмеры показали, что выкупаемые помещения имеют общую площадь не 298,6 кв. м, а 295,8 кв. м, - не свидетельствует о недостоверности выполненного по заданию Ответчика Отчете от оценке в силу следующего.
Во-первых, данный Отчет основывается именно на таких данных о нумерации, количестве, площади каждой комнаты и общей площади всех помещений, которые официально внесены в технический учет органами, к компетенции которых отнесена техническая инвентаризация помещений, и которые официально внесены в Государственный кадастр недвижимости (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости) органами, к компетенции которых отнесен кадастровый учет.
В силу требований п. 11 ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ для целей совершения сделок с недвижимостью достоверными и подлежащими применению признаются те сведения о недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Тогда как Истец за внесением изменений в данные технического и кадастрового учета выкупаемых помещений не обращался.
Во-вторых, Истцом не представлено доказательств того, что изменение общей площади арендуемых им помещений с 298,6 кв. м до 295,8 кв. м не явилось следствием произведенных им же ремонтных работ (облицовка стен штукатуркой, гипсокартонном, др. отделочными материалами), т.е. не доказал, что в 2012 г. в технический и кадастровый учет были внесены ошибочные сведения.
По указанным причинам суд апелляционной инстанции признает стоимость, определенную оценщиком, привлеченным Ответчиком, достоверной, объективно отражающей существующее положение.
Поскольку привлеченным Ответчиком оценщиком установлено, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 67), и поскольку именно на Ответчика как собственника выкупаемого помещения закон (ФЗ N 159-ФЗ) возлагает проведение оценки, суд апелляционной инстанции принимает данную оценку и приходит к выводу о том, что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату 27.06.2013 г. составляла 69 958 729 руб. без НДС.
В то же время суд апелляционной инстанции учитывает, что, как указано выше, Департаментом городского имущества н. Москвы издано Распоряжение о продаже Истцу арендуемых им помещений по цене ниже, нежели была определена привлеченным Ответчиком оценщиком, а именно: равная 62 883 000 руб. без НДС, и что в подготовленном Департаментом городского имущества г. Москвы проекте договора купли-продажи цена выкупаемых нежилых помещений также установлена равной 62 883 000 руб. без НДС.
Т.е. между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемых помещений в пределах максимальной суммы 62 883 000 руб. без НДС.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м, расположенных на цокольном этаже, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14, в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, посредством установления условия о размере покупной цены равной 62 883 000 руб. без НДС.
Данная цена подлежит установлению независимо от того, что Истец ее в своих требованиях не заявлял. Такой вывод основывается на том, что в преддоговорном споре (ст. 429 ГК РФ) суд в пределах возникших между сторонами разногласий сам определяет подлежащие установлению условия договора.
Кроме того, арендатор, обратившийся с заявлением о выкупе арендуемых помещений в порядке ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, не связан данным заявлением в том смысле, что даже если арендодатель организует проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых помещений, подготовит проект договора купли-продажи и направит его арендатору, то последний не обязан его подписать (в т.ч. если арендодатель понужден к заключению договора о выкупе в судебном порядке); на этот случай ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что арендатор, не подписавший переданный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает право на выкуп.
В части предоставления 3-годичной рассрочки в уплате покупной цены у сторон спора не было, т.к. соответствующее условие включено в предложенный Ответчиком проект договора купли-продажи.
Требования Истца об изменении (в т.ч. исключении) иных предложенных Ответчиком условий договора купли-продажи являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Так, все предложенные Ответчиком условия договора купли-продажи, оспариваемые Истцом, являются стандартными (применяются Департаментом городского имущества г. Москвы во всех договорах купли-продажи, заключаемых им в порядке, предусмотренном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), соответствуют требованиям законов и подзаконным правовых актов, прав и интересов Истца не нарушают.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2016 г. (резолютивная часть от 08.09.2016 г.) по делу N А40-181862/2013 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Озгео" и городом Москвой в лице Департамента городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, посредством установления условия о размере покупной цены равной 62 883 000 руб. без НДС.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2017 N 09АП-59220/2016 ПО ДЕЛУ N А40-181862/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2017 г. по делу N А40-181862/2013
Резолютивная часть объявлена 11.07.2017 г.
В полном объеме изготовлено 31.07.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Бодровой Е.В., Комарова А.А.,
при ведении протокола с/з секретарем Калюжным А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Озгео"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2016 г. (резолютивная часть от 08.09.2016 г.),
принятое судьей Козловым В.Ф.
по делу N А40-181862/2013
по спору с участием:
истец ООО "Озгео" (ОГРН 1027700183862, ИНН 7704240820, 119002, г. Москва, Староконюшенный пер., д. 33)
ответчик город Москва в лице Департаменте городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/12)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи нежилых помещений,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Астауров Д.Ю. по дов. от 17.10.2016 г., Захарова-Гаврилова А.А. по дов. от 09.01.2017 г.;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 09.01.2017 г.,
установил:
ООО "Озгео" предъявило городу Москве в лице Департамента городского имущества г. Москвы иск (т. 1 л.д. 3 - 10) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, на условиях предложенного Истцом проекта договора, в т.ч. по цене 26 610 000 руб.
По данному заявлению возбуждено дело N А40-181862/2013.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 2 л.д. 96), просит обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 3 л.д. 128 - 133), просит обязать заключить договор купли-продажи по цене 38 818 000 руб.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 5 л.д. 49 - 51), просит признать незаконным бездействие Ответчика, выразившиеся в неосуществлении действий, которые он обязан был осуществить в силу ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г., и установить условия, на которых подлежит заключению договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, путем принятия предложенной Истцом редакции протокола разногласий.
Также ООО "Озгео" предъявило Департаменту городского имущества г. Москвы иск (т. 6 л.д. 4 - 12) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи нежилых помещений, на условиях предложенного Истцом проекта договора, в т.ч. посредством указания объектом купли-продажи нежилого помещения общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, и посредством установления покупной цены 69 958 729 руб.
По данному заявлению возбуждено дело N А40-207816/2014.
Впоследствии ООО "Озгео" уточнило исковые требования (т. 6 л.д. 76 - 81), просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м (пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14), без указания этажа, по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, путем принятия предложенных Истцом условий, в т.ч. посредством установления покупной цены 69 958 729 руб.
Определением от 24.04.2015 г. (т. 7 л.д. 5) указанные дела объединены в одно дело N А40-181862/2013.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 08.09.2016 г., изготовленным в полном объеме 10.10.2016 г. (т. 8 л.д. 28 - 32), в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 8 л.д. 36 - 40).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене, с принятием судебного акта о частично удовлетворении исковых требований - в части требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи нежилых помещений, путем установления покупной цены в определенном судом размере.
Установлено, что ООО "Озгео" арендовало у города Москвы по Договору аренды от 27.07.2004 г. N 00-00350/04 нежилые помещения общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14 согласно техпаспорта БТИ по состоянию на 31.05.2004 г.) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33.
Затем между теми же сторонами в отношении тех же помещений заключен на новый срок Договор аренды от 27.04.2005 г. N 01-00311/05 (т. 1 л.д. 15 - 27).
В Договоре аренды от 27.04.2005 г. N 01-00311/05 также указано, что объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14 согласно техпаспорта БТИ по состоянию на 31.05.2004 г.) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33.
27.12.2012 г. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" проведена техническая инвентаризация нежилых помещений I, II в д. 33 по Староконюшенному пер., в результате которой выявлено, что общая площадь помещений составляет 298,6 кв. м (т. 1 л.д. 52); ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 28.12.2012 г. поставило на технический учет нежилое помещение с измененными характеристиками, а именно: общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), и 28.12.2012 г. составило кадастровый паспорт данного помещения (т. 1 л.д. 53 - 54).
Таким образом, с 28.12.2012 г. помещение поставлено на технический учет как расположенное не на 1-м этаже, а на цокольном этаже, и как имеющее общую площадь не 304,7 кв. м, 298,6 кв. м.
Как следует из распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы от 26.04.2005 г. N Ц-0663 А000406-05 (т. 6 л.д. 67) Мосжилинспекцией было 26.04.2005 г. разрешено переустройство (переоборудование) помещений I, II в д. 33 по Староконюшенному пер. еще по заявлению прежнего арендатора ФГУП "В/О "Зарубежгеология", арендовавшего помещения по Договору от 27.08.2003 г. N 0-450/03, с установлением срока производства работ с 26.04.2005 г. по 26.08.2005 г., т.е. переустройство (переоборудование) помещений I, II произведено в период их использования ООО "Озгео", которое 06.06.2005 г. обратилось в БТИ с заявлением о внесении изменений в техническую документацию помещений (т. 6 л.д. 68).
27.06.2013 г. Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства, обратился к Ответчику с заявлением (т. 1 л.д. 42) о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", по состоянию на дату обращения за выкупом, т.е. на 27.06.2013 г.
На данное обращение Ответчик ответил письмом исх. от 16.09.2013 г. N ДГИ-И-21943/13 (т. 2 л.д. 6), что им проводятся мероприятия, направленные на постановку помещений, о выкупе которых заявлено Истцом, на кадастровый учет в соответствии с п. 11 ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, по завершении которых работа по заявлению Истца будет продолжена.
По заданию Истца привлеченным им оценщиком выполнен Отчет об оценке от 12.08.2013 г. N Н02-13 (т. 1 л.д. 71 - 118), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) определена по состоянию на 27.06.2013 г. равной 26 610 000 руб. без НДС.
Письмом вх. от 07.11.2013 г. (т. 1 л.д. 44) Истец передал Ответчику для подписания свой проект договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, на условиях установления покупной цены равной 26 610 000 руб. без НДС (т. 1 л.д. 44 - 49), определенной на основании выполненного по заданию Истца Отчета об оценке от 12.08.2013 г. N Н02-13 (т. 1 л.д. 71 - 118).
При этом в предложенном Истцом проекте выкупаемые помещения общей площадью 298,6 кв. м были обозначены как расположенные на 1-м этаже (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14 (т. 1 л.д. 45)).
На таких условиях предложение Истца не подлежало принятию Ответчиком, т.к. предложенные Истцом характеристики выкупаемых помещений не соответствовали данным технического и кадастрового учета.
На вышеуказанное предложение Ответчик ответил письмом исх. от 17.12.2013 г. N ДГИ-И-126709/13-1 (т. 2 л.д. 7 - 9), указав, что им проводятся мероприятия, направленные на подготовку проекта распоряжение об условиях приватизации помещений, о выкупе которых заявлено Истцом, и на подготовку проекта договора купли-продажи.
По заданию Ответчика привлеченным им оценщиком выполнен Отчет об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 (т. 2 л.д. 11 - 93), которым рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) определена по состоянию на 27.06.2013 г. равной 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 13, 67, 69).
11.07.2014 г. Департаментом городского имущества г. Москвы издано Распоряжение N 9851 (т. 5 л.д. 46 - 48) о приватизации на основании заявления ООО "Озгео" находящихся в собственности города Москвы нежилых помещений общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33 (запись в ЕГРП от 01.09.2003 г. N 77-01/41-449/2003-888), посредством предоставления ООО "Озгео" преимущественного права выкупа указанных помещений по цене 62 883 000 руб. без НДС с рассрочкой на 3 года.
Таким образом, Ответчик хотя и указал в Распоряжении прежние технические характеристики выкупаемых нежилых помещений (так, как указанные помещения зарегистрированы в ЕГРП), однако установил покупную цену ниже, нежели была определена привлеченным Ответчиком оценщиком в Отчете об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 (т. 2 л.д. 11 - 93) применительно к помещениям общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), согласно которого рыночная стоимость по состоянию на 27.06.2013 г. составляла 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 13, 54, 69).
Одновременно Департамент городского имущества г. Москвы подготовил проект договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 304,7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14) в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, по цене 62 883 000 руб. без НДС с рассрочкой на 3 года, подписал его (т. 6 л.д. 28 - 30) и направил ООО "Озгео" для подписания.
ООО "Озгео" подписало полученный от Департамента городского имущества г. Москвы проект договора купли-продажи (т. 6 л.д. 30), но с протоколом разногласий к нему (т. 6 л.д. 31 - 33) и направило указанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий Ответчику письмом исх. от 10.09.2014 г. N 24 (т. 6 л.д. 27, 27 - оборот).
В предложенном Истцом протоколе разногласий объектом купли-продажи было указано нежилое помещение общей площадью 295,8 кв. м (этаж 0, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 14), по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, и покупная цена была указана равной 26 610 000 руб.
В ответ Ответчик письмом исх. от 30.09.2014 г. N ДГИ-1-114434/ш-1 (т. 6 л.д. 34, 35) сообщил Истцу об отказе подписать предложенный Истцом протокол разногласий, с изложением мотивов.
Таким образом, между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия, подлежащие урегулированию судом в порядке ст. 445 ГК РФ.
Судом первой инстанции было назначено проведение по делу судебной экспертизы, по результатам которой представлено заключение (т. 3 л.д. 50 - 123), содержащее вывод о том, что рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) по состоянию на 27.06.2013 г. составляет 38 818 000 руб. без НДС (т. 3 л.д. 85).
Суд первой инстанции правильно не принял данное заключение в качестве надлежащего доказательства, которое могло бы быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости выкупаемого помещения и, соответственно, об условии договора о покупной цене.
Данное заключение является недостоверным вследствие неправильного выбора объектов-аналогов для сравнительного исследования, не соответствующих оцениваемому объекту по своим характеристикам, влияющим на стоимость.
Судом апелляционной инстанции было назначено проведение по делу судебной экспертизы (т. 8 л.д. 110 - 111), по результатам которой представлено заключение (т. 9 л.д. 5 - 111), содержащее выводы (т. 9 л.д. 67):
- общая площадь выкупаемых помещений составляет 295,8 кв. м
- рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 295,8 кв. м составляет по состоянию на 27.06.2013 г. составляет 42 176 000 руб.
Суд апелляционной инстанции не принял данное заключение в части вывода о рыночной стоимости в качестве надлежащего доказательства, которое могло бы быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости выкупаемого помещения и, соответственно, об условии договора о покупной цене.
Данное заключение является недостоверным в части вывода о рыночной стоимости помещения вследствие того, что эксперт сделал не соответствующие обстоятельствам дела выводы о якобы отсутствующих у оцениваемого объекта и имеющихся у объектов-аналогов характеристик, понижающих рыночную стоимость первого и повышающих рыночную стоимость последних.
При применении подхода сравнения рыночных продаж экспертом взяты объекты-аналоги (помещения, предлагаемые к продаже), стоимостью за 1 кв. м 325 926 руб., 274 286 руб., 280 000 руб., 276 844 руб. (т. 9 л.д. 49) и указанные стоимости скорректированы на понижающие и повышающие поправочные коэффициенты (поправки на торг, на расположение в здании, на масштаб) до соответственно 246 172 руб., 246 655 руб., 249 704 руб., 263 920 руб. (т. 9 л.д. 50), после чего указанные стоимости скорректированы на понижающие поправочные коэффициенты (на наличие отдельного входа, на физическое состояние здания, на техническое состояние объекта) до соответственно 163 507 руб., 139 254 руб., 140 975 руб., 149 001 руб. (т. 9 л.д. 50).
Судом апелляционной инстанции установлено, что понижающая корректировка на наличие отдельного входа, на физическое состояние здания, на техническое состояние объекта произведена экспертом необоснованно, а именно: выводы эксперта о фактических обстоятельствах, характеризующих оцениваемый объект и объекты-аналоги, не соответствуют действительности.
Эксперт указывает, что у объектов-аналогов N 2, 3, 4 имеется отдельный вход, тогда как у оцениваемого объекта отдельного входа нет, доступ в него осуществляется через общий вход подъезда жилого дома (т. 9 л.д. 53).
Однако данные предположения эксперта являются необоснованными.
Во-первых, у оцениваемых помещений имеется два входа, один из которых - отдельный.
Сам эксперт в заключении указывает (т. 9 л.д. 8), что проход в оцениваемое помещение осуществляется через помещение I из подъезда жилого дома, и что у оцениваемого помещения также имеется отдельный "запасный выход" через помещение II.
Составленной экспертом схемой помещений (т. 9 л.д. 9) подтверждается наличие как общего прохода, ведущего в помещение I с улицы через подъезд, так и обособленного (отдельного) прохода, ведущего в помещение II с улицы непосредственно.
Выпиской из Государственного кадастра недвижимости (кадастровым паспортом помещения) также подтверждается наличие как общего прохода, ведущего в помещение I с улицы через подъезд (т. 9 л.д. 108 - 109), так и обособленного (отдельного) прохода, ведущего в помещение II с улицы непосредственно (т. 9 л.д. 110 - 111).
В экспертном заключении представлена фотография указанного "запасного выхода", который представляет собой отдельный вход-выход, ведущий непосредственно на улицу (т. 9 л.д. 17).
То, каким образом арендатор организовал проход в оцениваемые помещения, является выбором последнего.
Арендатор вправе использовать как запасной, противопожарный выход проход в помещении I, ведущий в подъезд жилого дома, а как основной - вход-выход - проход в помещение II, ведущий на улицу.
Во-вторых, предположение эксперта о том, что у объектов-аналогов N 2, 4 имеется отдельный вход, является голословным, т.к. в объявлении о продаже о наличии у них отдельного входа не говорится (т. 9 л.д. 47, 48).
Эксперт не выполнял обследование в натуре объектов-аналогов на предмет выяснения вопроса о наличии у них отдельного входа.
Также эксперт указывает, что здание, в котором находятся оцениваемые помещения, 1900 года постройки, тогда как здания, в которых расположены объекты-аналоги, более поздних лет постройки и имеют более "презентабельный" вид (т. 9 л.д. 53).
Однако данные предположения эксперта являются необоснованными.
Во-первых, год постройки зданий, в которых расположены объекты-аналоги, экспертом не установлен.
Эксперт не выполнял обследование в натуре зданий, в которых расположены объекты-аналоги.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов год постройки зданий не указан (т. 9 л.д. 47 - 48).
Фотографии зданий, в которых расположены объекты-аналоги, к объявлениям о продаже не приложены, к экспертному заключению не приложены.
Из единственной приложенной к объявлению о продаже фотографии одной из комнат объекта-аналога N 1 (т. 9 л.д. 47) никак не следует, что физическое состояние здание, в котором оно расположено, лучше физического состояния здания, в котором расположен оцениваемый объект.
Во-вторых, сам по себе год постройки здания никак не свидетельствует о его физическом состоянии, пример: дом "дореволюционной" постройки и дом "хрущевской" постройки.
Также эксперт указывает, что оцениваемые помещения находятся в рабочем состоянии, требующем косметического ремонта, тогда как объекты-аналоги находятся в отличном состоянии, имеют высококачественную отделку (т. 9 л.д. 53).
Однако данные предположения эксперта являются необоснованными.
Во-первых, обстоятельства, позволяющие оценить состояние и отделку объектов-аналогов, экспертом не устанавливались.
Эксперт не выполнял обследование в натуре объектов-аналогов на предмет выяснения вопроса об их техническом состоянии.
В объявлениях о продаже объектов-аналогов не приведено данных, позволяющих судить об их техническом состоянии и отделке (т. 9 л.д. 47 - 48).
Из единственной приложенной к объявлению о продаже фотографии одной из комнат объекта-аналога N 1 (т. 9 л.д. 47) никак не следует, что его техническое состояние и отделка лучше технического состояния и отделки оцениваемого объекта.
Во-вторых, за состояние и отделку оцениваемых помещений по условиям Договора аренды отвечает их пользователь, ООО "Озгео", поэтому то, что используемые им с 2004 г. помещения имеют не достаточно "презентабельный" внешний вид, зависит от самого ООО "Озгео" и не должно влиять на выкупную цену в сторону ее снижения.
В результате необоснованного применения понижающих коэффициентов рыночная стоимость объектов-аналогов, положенная в основу вывода о рыночной стоимости оцениваемого объекта, существенно снижена примерно на 2/3.
При таких обстоятельствах данное экспертное заключение не может быть признано достоверным.
О проведении повторной судебной экспертизы Истец не ходатайствовал.
В то же время общий порядок выкупа, предусмотренный ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, предполагает, что обеспечить определение рыночной стоимости выкупаемого имущества надлежащим отчетом об оценке должно именно публично-правовое образование, Ответчик по настоящему делу.
Данная обязанность Ответчиком была выполнена.
Как указано выше, Ответчик обеспечил привлечение независимого оценщика, который по результатам исследования представил Отчет об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 (т. 2 л.д. 11 - 93), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14) определена по состоянию на 27.06.2013 г. равной 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 13, 67, 69).
Применительно к данному отчету (примененных в нем аналогов, корректировок) ни одна из сторон не высказала своих возражений (письменных мотивированных).
Судом апелляционной инстанции обстоятельств, по которым данный отчет не мог бы быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемых помещений, также не установлено.
В выполненном по заданию Ответчика Отчете об оценке от 25.02.2014 г. N ГК-731 г./22/0214 рыночная стоимость определена на правильную дату, а именно: по состоянию на 27.06.2013 г., когда Истец обратился с заявлением о выкупе, в отношении правильно определенных технических характеристик выкупаемых помещений, а именно: общей площадью 298,6 кв. м, расположенных на цокольном этаже, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14.
Довод Истца о том, что последние фактические обмеры показали, что выкупаемые помещения имеют общую площадь не 298,6 кв. м, а 295,8 кв. м, - не свидетельствует о недостоверности выполненного по заданию Ответчика Отчете от оценке в силу следующего.
Во-первых, данный Отчет основывается именно на таких данных о нумерации, количестве, площади каждой комнаты и общей площади всех помещений, которые официально внесены в технический учет органами, к компетенции которых отнесена техническая инвентаризация помещений, и которые официально внесены в Государственный кадастр недвижимости (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости) органами, к компетенции которых отнесен кадастровый учет.
В силу требований п. 11 ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ для целей совершения сделок с недвижимостью достоверными и подлежащими применению признаются те сведения о недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Тогда как Истец за внесением изменений в данные технического и кадастрового учета выкупаемых помещений не обращался.
Во-вторых, Истцом не представлено доказательств того, что изменение общей площади арендуемых им помещений с 298,6 кв. м до 295,8 кв. м не явилось следствием произведенных им же ремонтных работ (облицовка стен штукатуркой, гипсокартонном, др. отделочными материалами), т.е. не доказал, что в 2012 г. в технический и кадастровый учет были внесены ошибочные сведения.
По указанным причинам суд апелляционной инстанции признает стоимость, определенную оценщиком, привлеченным Ответчиком, достоверной, объективно отражающей существующее положение.
Поскольку привлеченным Ответчиком оценщиком установлено, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 69 958 729 руб. без НДС (т. 2 л.д. 67), и поскольку именно на Ответчика как собственника выкупаемого помещения закон (ФЗ N 159-ФЗ) возлагает проведение оценки, суд апелляционной инстанции принимает данную оценку и приходит к выводу о том, что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату 27.06.2013 г. составляла 69 958 729 руб. без НДС.
В то же время суд апелляционной инстанции учитывает, что, как указано выше, Департаментом городского имущества н. Москвы издано Распоряжение о продаже Истцу арендуемых им помещений по цене ниже, нежели была определена привлеченным Ответчиком оценщиком, а именно: равная 62 883 000 руб. без НДС, и что в подготовленном Департаментом городского имущества г. Москвы проекте договора купли-продажи цена выкупаемых нежилых помещений также установлена равной 62 883 000 руб. без НДС.
Т.е. между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемых помещений в пределах максимальной суммы 62 883 000 руб. без НДС.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м, расположенных на цокольном этаже, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14, в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, посредством установления условия о размере покупной цены равной 62 883 000 руб. без НДС.
Данная цена подлежит установлению независимо от того, что Истец ее в своих требованиях не заявлял. Такой вывод основывается на том, что в преддоговорном споре (ст. 429 ГК РФ) суд в пределах возникших между сторонами разногласий сам определяет подлежащие установлению условия договора.
Кроме того, арендатор, обратившийся с заявлением о выкупе арендуемых помещений в порядке ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, не связан данным заявлением в том смысле, что даже если арендодатель организует проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых помещений, подготовит проект договора купли-продажи и направит его арендатору, то последний не обязан его подписать (в т.ч. если арендодатель понужден к заключению договора о выкупе в судебном порядке); на этот случай ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что арендатор, не подписавший переданный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает право на выкуп.
В части предоставления 3-годичной рассрочки в уплате покупной цены у сторон спора не было, т.к. соответствующее условие включено в предложенный Ответчиком проект договора купли-продажи.
Требования Истца об изменении (в т.ч. исключении) иных предложенных Ответчиком условий договора купли-продажи являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Так, все предложенные Ответчиком условия договора купли-продажи, оспариваемые Истцом, являются стандартными (применяются Департаментом городского имущества г. Москвы во всех договорах купли-продажи, заключаемых им в порядке, предусмотренном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), соответствуют требованиям законов и подзаконным правовых актов, прав и интересов Истца не нарушают.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2016 г. (резолютивная часть от 08.09.2016 г.) по делу N А40-181862/2013 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Озгео" и городом Москвой в лице Департамента городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 298,6 кв. м (цокольный этаж, пом. I, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 1 - 6, 9 - 14), в здании по адресу: г. Москва, пер. Староконюшенный, д. 33, посредством установления условия о размере покупной цены равной 62 883 000 руб. без НДС.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.В.БОДРОВА
А.А.КОМАРОВ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.В.БОДРОВА
А.А.КОМАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)