Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик вселен в спорную комнату в связи с трудовыми отношениями по договору найма, срок действия которого истек, спорная комната ответчику на условиях социального найма не предоставлялась, ответчик к лицам, не подлежащим выселению без предоставления другого жилого помещения, не относится.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Блинова М.А.
Судья Фомина Н.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А.,
судей Стародубцевой Л.И., Филимоновой И.В.,
при секретаре М.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики к М.С.М. о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, поступившее по апелляционной жалобе ответчика М.С.М. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 г.
Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., выслушав объяснения ответчика М.С.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; представителя истца администрации города Чебоксары П., возражавшей против доводов апелляционной жалобы стороны ответчика; заключение прокурора Овчинниковой Н.А. о законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия
Администрация г. Чебоксары обратилась с иском к М.С.М. о признании его утратившим право пользования жилым помещением <адрес>, выселении из указанного жилого помещения и возложении обязанности снять с регистрационного учета по указанному адресу.
Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с постановлением Совета Министров Чувашской АССР от 23.06.1962 N Чебоксарским горисполкомом предоставлена часть здания на арендных отношениях под общежитие по ул.... (ныне ул....) Чувашской республиканской одногодичной школе подготовки руководящих кадров колхозов и совхозов, организованной при Чувашском сельскохозяйственном институте на основании постановления Бюро обкома КПСС и Совета Министров Чувашской АССР N от 10.10.1961 г. для размещения слушателей школы. 29 января 1966 года Чувашской республиканской одногодичной школе подготовки руководящих кадров колхозов и совхозов по договору аренды нежилых помещений в домах местных Советов предоставлены помещения N в доме <адрес>, принадлежащие Жилищному управлению, для использования общежития. На основании приказа Министерства сельского хозяйства РСФСР от 09.04.1966 N вышеназванная Школа реорганизована в факультет повышения квалификации специалистов сельского хозяйства Чувашского сельскохозяйственного института. В настоящее время в указанных комнатах проживают граждане, заселенные руководством ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" временно, на основании договоров найма. Иных правоустанавливающих документов, определяющих правовой режим использования помещений у граждан не имеется.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 14 января 2015 г. признано право собственности муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики в доме <адрес> на жилые помещения, в том числе на помещение N в секции N, в котором зарегистрирован и занимает ответчик М.С.М. Право на внеочередное предоставление жилого помещения у ответчика отсутствует, малоимущим он не признан, решением жилищной комиссии М.С.М. отказано в заключении договора социального найма. Администрация г. Чебоксары полагает, поскольку жилые помещения признаны маневренным фондом, то к ним не может быть применен режим, предусмотренный для передачи помещений по договору социального найма. При этом принятое администрацией г. Чебоксары постановление о признании жилых помещений (секций) N в доме <адрес> маневренным жилищным фондом не нарушает прав ответчика, относится к компетенции органа местного самоуправления.
В судебном заседании представитель администрации города Чебоксары П. исковые требования поддержала по изложенным основаниям, дополнительно суду пояснила, что у ответчика имеется в собственности жилой дом в г. Мариинский Посад, в спорной комнате не проживает, имеет лишь регистрацию. Согласно акта осмотра жилищно-бытовых условий от 2016 г. в комнате проживает квартирант.
Ответчик М.С.М. в удовлетворении исковых требований просил отказать, указав, что у него нет другого жилого помещения для постоянного проживания, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состоит. Он не согласен на заключение договора найма на жилое помещение маневренного жилищного фонда.
Третьи лица администрация Ленинского района г. Чебоксары, отдел по вопросам миграции ОП N УМВД России по г. Чебоксары, ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия", ООО УК "Теплый дом" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 г. постановлено признать М.С.М. утратившим право пользования жилым помещением N, расположенным в секции N дома <адрес>, выселить М.С.М. из указанного жилого помещения и возложить обязанность на Отдел по вопросам миграции Отдела полиции N Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по г. Чебоксары снять М.С.М. с регистрационного учета в комнате N, расположенной в секции N дома <адрес>.
Указанное решение обжаловано истцом М.С.М. по мотивам незаконности и необоснованности. В жалобе указывает, что право муниципальной собственности г. Чебоксары на спорное жилое помещение возникло только на основании решения Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года, а до этого времени находилось в аренде у ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и использовалось под общежитие, которое предоставило ответчику комнату на основании договора найма в связи с характером трудовых отношений, указанный договор недействительным не признавался, является действующим. На период заключения с академией договора найма спорная комната не являлась муниципальной собственностью.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции М.С.М. поддержал доводы апелляционной жалобы на решение суда. При этом пояснил, что проживает в спорной комнате на основании договора найма, заключенного с ЧГСХА от 20.10.2011 г., ранее проживал и был зарегистрирован в муниципальной... квартире по адресу: <адрес.2.>, откуда выехал после расторжения брака и снялся с регистрационного учета. С октября 2011 г. зарегистрирован в спорной комнате, предоставленной работодателем - академией. С 2013 - 2014 годов плату за наем и жилищно-коммунальные услуги по данной комнате не оплачивает. Полагает, что имеет право на проживание в спорной комнате N, расположенной в секции N дома <адрес>, на условиях договора социального найма. Он отказался заключить с администрацией г. Чебоксары договор найма на комнату как на жилое помещение маневренного фонда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца администрации города Чебоксары П. возражает против доводов апелляционной жалобы стороны ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Овчинниковой Н.А. о законности и обоснованности решения суда, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, М.С.М. зарегистрирован и занимает комнату N в секции N дома <адрес>, предоставленной ему работодателем ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" во временное пользование как комнату в студенческом общежитии на основании договора найма жилого помещения от 02 апреля 2008 г. N и от 20 октября 2011 г. N, которые заключались сроком на один год.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года по иску администрации города Чебоксары к ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике признано право собственности муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики на квартиры N в доме <адрес>.
Постановлением администрации г. Чебоксары от 21 июля 2015 года N 2415 "О признании жилых помещений в доме <адрес> помещениями маневренного фонда" ряд жилых помещений, в том числе и спорная комната площадью... кв. м, расположенная в секции N в доме <адрес>, признаны жилыми помещениями маневренного фонда и включены в муниципальный специализированный жилищный фонд г. Чебоксары.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации г. Чебоксары о признании прекращенным права пользования спорной комнатой у М.С.В., выселении его из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик вселен в спорную комнату в связи с трудовыми отношениями с ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" по договору найма, срок действия которого истек, спорная комната ответчику на условиях социального найма никогда не предоставлялась, М.С.В. к лицам, не подлежащим выселению без предоставления другого жилого помещения, не относится.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований администрации г. Чебоксары, поскольку он соответствует требованиям законодательства и установленным по делу обстоятельствам.
Порядок и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма урегулирован положениями статей 49 - 60 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно договору социального найма жилого помещения наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение социального использования в государственном или муниципальном жилищном фонде (статья 672 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (часть 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Под жилыми домами, принадлежавшими государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям следует понимать их нахождение (закрепление) за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Такое толкование нормы статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" вытекает также из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 г.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года по иску администрации города Чебоксары к ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике признано право собственности муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики на квартиры N в доме <адрес>, соответственно в том числе спорная комната. По рассмотренному Арбитражным Судом Чувашской Республики делу М.С.М. участвовал в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Соответственно в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в силу решением арбитражного суда, имеют преюдициальное значение по рассматриваемому спору.
Установлено, что здание дома <адрес> было построено в 1962 г. и эксплуатировалось в качестве ведомственного общежития и входило в государственный фонд, переданный в ведение местных Советов народных депутатов.
Постановлением Совета Министров Чувашской АССР от 23 июня 1962 года N "О предоставлении помещения под общежитие слушателям Чувашской республиканской одногодичной школы подготовки руководящих кадров колхозов и совхозов" общежитие в доме <адрес> предоставлено школе для размещения ее слушателей. На Чебоксарский горисполком возложена обязанность предоставить школе для размещения слушателей одну секцию здания общежития гостиничного типа, строящегося Чебоксарской горремстройконторой.
11 мая 1966 года между Жилищным управлением Чувашской конторы (домоуправление) и Чувашской одногодичной школой подготовки кадров колхозов и совхозов (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого домоуправление сдало, а арендатор принял в пользование... кв. м (квартиры N) в доме <адрес> под общежитие. В договоре указано, что помещение предоставляется в аренду как нежилое, а на арендатора возлагается обязанность не заселять предоставленные в аренду помещения под жилье как временного, так и постоянного характера.
Согласно ст. 279 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР, Бюро ЦК КПСС по РСФСР и Совета Министров РСФСР Школа была передана Чувашскому сельскохозяйственному институту, в том числе и частью арендуемого указанного здания под общежитие.
Решением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года установлено, что ФГБОУ ВПО ЧГСХА владело по договору аренды общежитием в доме <адрес>. Комнаты в здании общежития не находились в ведении ФГБОУ ВПО ЧГСХА на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, а были использованы по договору аренды.
Таким образом, жилые помещения в квартирах N в доме <адрес> относились к объектам государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении исполкома местного Совета народных депутатов (местной администрации).
Следовательно, спорное жилое помещение N в секции N дома <адрес> в силу прямого указания закона отнесено к муниципальной собственности (пункт 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзац 2 пункта 1 приложения N 3 к названному Постановлению).
Таким образом, спорное жилое помещение не принадлежало ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а находилось только во временном пользовании на основании арендных отношений.
Согласно сообщения ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" от 16 мая 2017 г. N следует, что помещение N секции N дома <адрес> на балансе указанного федерального государственного образовательного учреждения не значилось еще до принятия решения Арбитражного Суда Чувашской Республики.
На момент вынесения решения Арбитражного Суда Чувашской Республики начисление арендных платежей и оплата коммунальных услуг за пользование указанными помещениями федеральным образовательным учреждением не производится. Соответственно фактически между муниципальным образованием г. Чебоксары и ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" арендные отношения по временному владению и пользованию в отношении помещений секций N дома <адрес> прекращены.
Поскольку жилые помещения секций N дома <адрес> не находились в хозяйственном ведении либо оперативном управлении, не числились на балансе ФГБОУ ВПО "ЧГСХА", а имело место временное пользование на условиях арендных отношений, соответственно к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе жилые помещения маневренного фонда.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду.
Пунктом 3 названных Правил установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
Как Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., так и Гражданский кодекс РФ под арендой понимает отношения по временному владению и пользованию имуществом.
При этом из ст. ст. 615, 618 ГК РФ следует, что арендатор вправе предоставлять арендованное имущество иным лицам в безвозмездное пользование, субаренду, поднаем и иным предусмотренным законом образом в рамках срока своего договора аренды. Прекращение договора аренды по общему правилу влечет прекращение заключенных арендатором с другими лицами договоров субаренды, безвозмездного пользования, поднайма.
Установлено, что истец М.С.М. впервые заселился в спорную комнату в 2008 г. в связи с предоставлением ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" (работодателем) на основании ежегодно продлеваемых срочных договоров найма комнаты в студенческом общежитии сроком до года. Последний договор найма заключен 20 октября 2011 г., п. 1.3. которого указано: "срок найма жилого помещения устанавливается не более одного года с момента подписания". При этом с 2014 г. ответчик, занимая комнату, не оплачивает кому-либо плату за жилье и жилищно-коммунальные услуги, что им не оспаривается в ходе судебного разбирательства. Согласно акту обследования жилого помещения от 14.04.2016 г., проведенной комиссией с участием управляющей организации, в спорной комнате сам М.С.М. не проживает, а проживает иное лицо (квартирант).
Поскольку ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" не владело жилой комнатой на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а помещение находилось во временном пользования на условиях аренды, соответственно образовательное учреждение имело право предоставлять жилое помещение своему работнику только для временного проживания на срок, не превышающий договор аренды (срок временного владения). Отношения по пользованию М.С.М. комнатой квалифицируются как пользование жилым помещением на условиях краткосрочного коммерческого найма.
В рассматриваемом случае отношения аренды (временного владения и пользования) жилых помещений между муниципальным образованием г. Чебоксары и ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" прекращены. На момент рассмотрения дела судом не установлено наличие договорных отношений между администрацией города Чебоксары и Чувашской государственной сельскохозяйственной академией по предоставлению в пользование жилых помещений в доме <адрес>.
При этом ответчик М.С.М. не относится к категории лиц, которым Жилищным кодексом РФ предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений на условиях социального найма.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что М.С.М. на праве собственности принадлежит жилой дом <адрес.3.> на основании договора купли-продажи от 21 февраля 2007 года. Ввиду обеспечения жильем выше учетной нормы, он не является нуждающимся в улучшении жилищных условий на территории Чувашской Республики.
Поскольку спорное жилое помещение относится к муниципальной собственности г. Чебоксары, арендные отношения по временному пользованию жилым помещением у ФГБОУ ВПО ЧГСХА прекращены, является прекращенным также заключенный между ФГБОУ ВПО ЧГСХА и ответчиком М.С.М. договор найма жилого помещения.
Администрацией г. Чебоксары в установленном порядке комната N в секции N в доме <адрес> М.С.М. не предоставлялась.
Соответственно отсутствуют основания полагать, что на момент принятия постановления администрации г. Чебоксары от 21 июля 2015 г. указанное жилое помещение занято по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также наличие иного имеющего юридическое основание обременения прав на это имущество.
Соответственно администрация г. Чебоксары имело право признавать спорное жилое помещение в доме <адрес> помещением маневренного фонда и включить в муниципальный специализированный жилищный фонд города Чебоксары.
Принимая во внимание, что спорное жилое помещение относится к муниципальной собственности г. Чебоксары, и у Сельскохозяйственной академии прекращены арендные отношения по временному пользованию спорным жилым помещением, является прекращенным и заключенный между ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и М.С.М. договор найма спорного жилого помещения.
Доказательств, что М.С.М. относится к лицам, предусмотренным частью 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, ответчиком не представлено. Более того, согласно выписке из ЕГРП М.С.М. является собственником жилого дома площадью... кв. м, расположенного по адресу: <адрес.3.>. Он не относится к категории лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
На момент судебного разбирательства спорное жилое помещение является жилым помещением маневренного фонда. Доводы стороны ответчика о пользовании им жилым помещением на условиях договора социального найма являются несостоятельными ввиду вышеизложенных обстоятельств.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска администрации города Чебоксары, поскольку М.С.М. не отнесен к категории граждан, не подлежащих выселению из общежитий в силу закона, срок предоставления жилого помещения по договору найма истек, ответчику в установленном порядке спорное жилое помещение по договору социального найма не предоставлялось, спорная комната относится к жилому помещению маневренного фонда.
Ответчик не относится также к категории лиц, предусмотренных ст. 106 ЖК РФ, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда. При этом сам ответчик не согласен на проживание в комнате на условиях договора найма жилого помещения маневренного фонда, полагая, что имеет право пользования только на условиях социального найма (с последующей приватизацией жилья).
Материалы исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено. Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Апелляционную жалобу ответчика М.С.М. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 24.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2642/2017
Требование: О признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и возложении обязанности снять с регистрационного учета.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик вселен в спорную комнату в связи с трудовыми отношениями по договору найма, срок действия которого истек, спорная комната ответчику на условиях социального найма не предоставлялась, ответчик к лицам, не подлежащим выселению без предоставления другого жилого помещения, не относится.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N 33-2642/2017
Докладчик Блинова М.А.
Судья Фомина Н.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А.,
судей Стародубцевой Л.И., Филимоновой И.В.,
при секретаре М.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики к М.С.М. о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, поступившее по апелляционной жалобе ответчика М.С.М. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 г.
Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., выслушав объяснения ответчика М.С.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; представителя истца администрации города Чебоксары П., возражавшей против доводов апелляционной жалобы стороны ответчика; заключение прокурора Овчинниковой Н.А. о законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Чебоксары обратилась с иском к М.С.М. о признании его утратившим право пользования жилым помещением <адрес>, выселении из указанного жилого помещения и возложении обязанности снять с регистрационного учета по указанному адресу.
Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с постановлением Совета Министров Чувашской АССР от 23.06.1962 N Чебоксарским горисполкомом предоставлена часть здания на арендных отношениях под общежитие по ул.... (ныне ул....) Чувашской республиканской одногодичной школе подготовки руководящих кадров колхозов и совхозов, организованной при Чувашском сельскохозяйственном институте на основании постановления Бюро обкома КПСС и Совета Министров Чувашской АССР N от 10.10.1961 г. для размещения слушателей школы. 29 января 1966 года Чувашской республиканской одногодичной школе подготовки руководящих кадров колхозов и совхозов по договору аренды нежилых помещений в домах местных Советов предоставлены помещения N в доме <адрес>, принадлежащие Жилищному управлению, для использования общежития. На основании приказа Министерства сельского хозяйства РСФСР от 09.04.1966 N вышеназванная Школа реорганизована в факультет повышения квалификации специалистов сельского хозяйства Чувашского сельскохозяйственного института. В настоящее время в указанных комнатах проживают граждане, заселенные руководством ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" временно, на основании договоров найма. Иных правоустанавливающих документов, определяющих правовой режим использования помещений у граждан не имеется.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 14 января 2015 г. признано право собственности муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики в доме <адрес> на жилые помещения, в том числе на помещение N в секции N, в котором зарегистрирован и занимает ответчик М.С.М. Право на внеочередное предоставление жилого помещения у ответчика отсутствует, малоимущим он не признан, решением жилищной комиссии М.С.М. отказано в заключении договора социального найма. Администрация г. Чебоксары полагает, поскольку жилые помещения признаны маневренным фондом, то к ним не может быть применен режим, предусмотренный для передачи помещений по договору социального найма. При этом принятое администрацией г. Чебоксары постановление о признании жилых помещений (секций) N в доме <адрес> маневренным жилищным фондом не нарушает прав ответчика, относится к компетенции органа местного самоуправления.
В судебном заседании представитель администрации города Чебоксары П. исковые требования поддержала по изложенным основаниям, дополнительно суду пояснила, что у ответчика имеется в собственности жилой дом в г. Мариинский Посад, в спорной комнате не проживает, имеет лишь регистрацию. Согласно акта осмотра жилищно-бытовых условий от 2016 г. в комнате проживает квартирант.
Ответчик М.С.М. в удовлетворении исковых требований просил отказать, указав, что у него нет другого жилого помещения для постоянного проживания, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состоит. Он не согласен на заключение договора найма на жилое помещение маневренного жилищного фонда.
Третьи лица администрация Ленинского района г. Чебоксары, отдел по вопросам миграции ОП N УМВД России по г. Чебоксары, ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия", ООО УК "Теплый дом" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 г. постановлено признать М.С.М. утратившим право пользования жилым помещением N, расположенным в секции N дома <адрес>, выселить М.С.М. из указанного жилого помещения и возложить обязанность на Отдел по вопросам миграции Отдела полиции N Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по г. Чебоксары снять М.С.М. с регистрационного учета в комнате N, расположенной в секции N дома <адрес>.
Указанное решение обжаловано истцом М.С.М. по мотивам незаконности и необоснованности. В жалобе указывает, что право муниципальной собственности г. Чебоксары на спорное жилое помещение возникло только на основании решения Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года, а до этого времени находилось в аренде у ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и использовалось под общежитие, которое предоставило ответчику комнату на основании договора найма в связи с характером трудовых отношений, указанный договор недействительным не признавался, является действующим. На период заключения с академией договора найма спорная комната не являлась муниципальной собственностью.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции М.С.М. поддержал доводы апелляционной жалобы на решение суда. При этом пояснил, что проживает в спорной комнате на основании договора найма, заключенного с ЧГСХА от 20.10.2011 г., ранее проживал и был зарегистрирован в муниципальной... квартире по адресу: <адрес.2.>, откуда выехал после расторжения брака и снялся с регистрационного учета. С октября 2011 г. зарегистрирован в спорной комнате, предоставленной работодателем - академией. С 2013 - 2014 годов плату за наем и жилищно-коммунальные услуги по данной комнате не оплачивает. Полагает, что имеет право на проживание в спорной комнате N, расположенной в секции N дома <адрес>, на условиях договора социального найма. Он отказался заключить с администрацией г. Чебоксары договор найма на комнату как на жилое помещение маневренного фонда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца администрации города Чебоксары П. возражает против доводов апелляционной жалобы стороны ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Овчинниковой Н.А. о законности и обоснованности решения суда, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, М.С.М. зарегистрирован и занимает комнату N в секции N дома <адрес>, предоставленной ему работодателем ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" во временное пользование как комнату в студенческом общежитии на основании договора найма жилого помещения от 02 апреля 2008 г. N и от 20 октября 2011 г. N, которые заключались сроком на один год.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года по иску администрации города Чебоксары к ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике признано право собственности муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики на квартиры N в доме <адрес>.
Постановлением администрации г. Чебоксары от 21 июля 2015 года N 2415 "О признании жилых помещений в доме <адрес> помещениями маневренного фонда" ряд жилых помещений, в том числе и спорная комната площадью... кв. м, расположенная в секции N в доме <адрес>, признаны жилыми помещениями маневренного фонда и включены в муниципальный специализированный жилищный фонд г. Чебоксары.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации г. Чебоксары о признании прекращенным права пользования спорной комнатой у М.С.В., выселении его из спорной комнаты без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик вселен в спорную комнату в связи с трудовыми отношениями с ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" по договору найма, срок действия которого истек, спорная комната ответчику на условиях социального найма никогда не предоставлялась, М.С.В. к лицам, не подлежащим выселению без предоставления другого жилого помещения, не относится.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований администрации г. Чебоксары, поскольку он соответствует требованиям законодательства и установленным по делу обстоятельствам.
Порядок и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма урегулирован положениями статей 49 - 60 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно договору социального найма жилого помещения наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение социального использования в государственном или муниципальном жилищном фонде (статья 672 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (часть 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Под жилыми домами, принадлежавшими государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям следует понимать их нахождение (закрепление) за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Такое толкование нормы статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" вытекает также из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 г.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года по иску администрации города Чебоксары к ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике признано право собственности муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики на квартиры N в доме <адрес>, соответственно в том числе спорная комната. По рассмотренному Арбитражным Судом Чувашской Республики делу М.С.М. участвовал в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Соответственно в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в силу решением арбитражного суда, имеют преюдициальное значение по рассматриваемому спору.
Установлено, что здание дома <адрес> было построено в 1962 г. и эксплуатировалось в качестве ведомственного общежития и входило в государственный фонд, переданный в ведение местных Советов народных депутатов.
Постановлением Совета Министров Чувашской АССР от 23 июня 1962 года N "О предоставлении помещения под общежитие слушателям Чувашской республиканской одногодичной школы подготовки руководящих кадров колхозов и совхозов" общежитие в доме <адрес> предоставлено школе для размещения ее слушателей. На Чебоксарский горисполком возложена обязанность предоставить школе для размещения слушателей одну секцию здания общежития гостиничного типа, строящегося Чебоксарской горремстройконторой.
11 мая 1966 года между Жилищным управлением Чувашской конторы (домоуправление) и Чувашской одногодичной школой подготовки кадров колхозов и совхозов (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого домоуправление сдало, а арендатор принял в пользование... кв. м (квартиры N) в доме <адрес> под общежитие. В договоре указано, что помещение предоставляется в аренду как нежилое, а на арендатора возлагается обязанность не заселять предоставленные в аренду помещения под жилье как временного, так и постоянного характера.
Согласно ст. 279 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР, Бюро ЦК КПСС по РСФСР и Совета Министров РСФСР Школа была передана Чувашскому сельскохозяйственному институту, в том числе и частью арендуемого указанного здания под общежитие.
Решением Арбитражного Суда Чувашской Республики от 14 января 2015 года установлено, что ФГБОУ ВПО ЧГСХА владело по договору аренды общежитием в доме <адрес>. Комнаты в здании общежития не находились в ведении ФГБОУ ВПО ЧГСХА на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, а были использованы по договору аренды.
Таким образом, жилые помещения в квартирах N в доме <адрес> относились к объектам государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении исполкома местного Совета народных депутатов (местной администрации).
Следовательно, спорное жилое помещение N в секции N дома <адрес> в силу прямого указания закона отнесено к муниципальной собственности (пункт 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзац 2 пункта 1 приложения N 3 к названному Постановлению).
Таким образом, спорное жилое помещение не принадлежало ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а находилось только во временном пользовании на основании арендных отношений.
Согласно сообщения ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" от 16 мая 2017 г. N следует, что помещение N секции N дома <адрес> на балансе указанного федерального государственного образовательного учреждения не значилось еще до принятия решения Арбитражного Суда Чувашской Республики.
На момент вынесения решения Арбитражного Суда Чувашской Республики начисление арендных платежей и оплата коммунальных услуг за пользование указанными помещениями федеральным образовательным учреждением не производится. Соответственно фактически между муниципальным образованием г. Чебоксары и ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" арендные отношения по временному владению и пользованию в отношении помещений секций N дома <адрес> прекращены.
Поскольку жилые помещения секций N дома <адрес> не находились в хозяйственном ведении либо оперативном управлении, не числились на балансе ФГБОУ ВПО "ЧГСХА", а имело место временное пользование на условиях арендных отношений, соответственно к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе жилые помещения маневренного фонда.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду.
Пунктом 3 названных Правил установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
Как Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., так и Гражданский кодекс РФ под арендой понимает отношения по временному владению и пользованию имуществом.
При этом из ст. ст. 615, 618 ГК РФ следует, что арендатор вправе предоставлять арендованное имущество иным лицам в безвозмездное пользование, субаренду, поднаем и иным предусмотренным законом образом в рамках срока своего договора аренды. Прекращение договора аренды по общему правилу влечет прекращение заключенных арендатором с другими лицами договоров субаренды, безвозмездного пользования, поднайма.
Установлено, что истец М.С.М. впервые заселился в спорную комнату в 2008 г. в связи с предоставлением ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" (работодателем) на основании ежегодно продлеваемых срочных договоров найма комнаты в студенческом общежитии сроком до года. Последний договор найма заключен 20 октября 2011 г., п. 1.3. которого указано: "срок найма жилого помещения устанавливается не более одного года с момента подписания". При этом с 2014 г. ответчик, занимая комнату, не оплачивает кому-либо плату за жилье и жилищно-коммунальные услуги, что им не оспаривается в ходе судебного разбирательства. Согласно акту обследования жилого помещения от 14.04.2016 г., проведенной комиссией с участием управляющей организации, в спорной комнате сам М.С.М. не проживает, а проживает иное лицо (квартирант).
Поскольку ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" не владело жилой комнатой на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а помещение находилось во временном пользования на условиях аренды, соответственно образовательное учреждение имело право предоставлять жилое помещение своему работнику только для временного проживания на срок, не превышающий договор аренды (срок временного владения). Отношения по пользованию М.С.М. комнатой квалифицируются как пользование жилым помещением на условиях краткосрочного коммерческого найма.
В рассматриваемом случае отношения аренды (временного владения и пользования) жилых помещений между муниципальным образованием г. Чебоксары и ФГБОУ ВПО "ЧГСХА" прекращены. На момент рассмотрения дела судом не установлено наличие договорных отношений между администрацией города Чебоксары и Чувашской государственной сельскохозяйственной академией по предоставлению в пользование жилых помещений в доме <адрес>.
При этом ответчик М.С.М. не относится к категории лиц, которым Жилищным кодексом РФ предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений на условиях социального найма.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что М.С.М. на праве собственности принадлежит жилой дом <адрес.3.> на основании договора купли-продажи от 21 февраля 2007 года. Ввиду обеспечения жильем выше учетной нормы, он не является нуждающимся в улучшении жилищных условий на территории Чувашской Республики.
Поскольку спорное жилое помещение относится к муниципальной собственности г. Чебоксары, арендные отношения по временному пользованию жилым помещением у ФГБОУ ВПО ЧГСХА прекращены, является прекращенным также заключенный между ФГБОУ ВПО ЧГСХА и ответчиком М.С.М. договор найма жилого помещения.
Администрацией г. Чебоксары в установленном порядке комната N в секции N в доме <адрес> М.С.М. не предоставлялась.
Соответственно отсутствуют основания полагать, что на момент принятия постановления администрации г. Чебоксары от 21 июля 2015 г. указанное жилое помещение занято по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также наличие иного имеющего юридическое основание обременения прав на это имущество.
Соответственно администрация г. Чебоксары имело право признавать спорное жилое помещение в доме <адрес> помещением маневренного фонда и включить в муниципальный специализированный жилищный фонд города Чебоксары.
Принимая во внимание, что спорное жилое помещение относится к муниципальной собственности г. Чебоксары, и у Сельскохозяйственной академии прекращены арендные отношения по временному пользованию спорным жилым помещением, является прекращенным и заключенный между ФГБОУ ВПО "Чувашская государственная сельскохозяйственная академия" и М.С.М. договор найма спорного жилого помещения.
Доказательств, что М.С.М. относится к лицам, предусмотренным частью 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, ответчиком не представлено. Более того, согласно выписке из ЕГРП М.С.М. является собственником жилого дома площадью... кв. м, расположенного по адресу: <адрес.3.>. Он не относится к категории лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
На момент судебного разбирательства спорное жилое помещение является жилым помещением маневренного фонда. Доводы стороны ответчика о пользовании им жилым помещением на условиях договора социального найма являются несостоятельными ввиду вышеизложенных обстоятельств.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска администрации города Чебоксары, поскольку М.С.М. не отнесен к категории граждан, не подлежащих выселению из общежитий в силу закона, срок предоставления жилого помещения по договору найма истек, ответчику в установленном порядке спорное жилое помещение по договору социального найма не предоставлялось, спорная комната относится к жилому помещению маневренного фонда.
Ответчик не относится также к категории лиц, предусмотренных ст. 106 ЖК РФ, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда. При этом сам ответчик не согласен на проживание в комнате на условиях договора найма жилого помещения маневренного фонда, полагая, что имеет право пользования только на условиях социального найма (с последующей приватизацией жилья).
Материалы исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено. Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика М.С.М. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 г. оставить без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.БЛИНОВА
М.А.БЛИНОВА
Судьи
Л.И.СТАРОДУБЦЕВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
Л.И.СТАРОДУБЦЕВА
И.В.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)