Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года
по делу N А40-43482/16, принятое судьей Д.С. Рыбиным,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Менялкин А.Н. (приказ N 1/14 от 23.05.2014); Фролов С.И. (по доверенности от 14.06.2017), Борисова О.И. (по доверенности от 11.08.2017)
от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (далее - ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 362,8 кв. м (подвал пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3), расположенного в здании по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1, по цене 25 471 000 рублей 00 копеек без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора.
Исковые требования заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и мотивированы отказом Департамента в выкупе арендованных субъектом малого предпринимательства нежилых помещений.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением от 10.02.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535, Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования Департамента, взыскав с ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" задолженность по договору на аренду нежилого фонда (нежилого здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 31.08.2005 N 1-697/05 в сумме 7 332 486 рублей 35 копеек за период с 01.07.2014 по 30.09.2015, а также расторгнув вышеуказанный договор на аренду нежилого фонда (нежилого здания, сооружения) от 31.08.2005 N 1-697/05, находящегося в собственности Москвы.
Кроме того суд указал, что истец не соответствовал требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем у ответчика в силу статьи 445 ГК РФ отсутствует обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что договор аренды от 31.08.2015 N 1-697/05 не расторгнут и является действующим, поскольку Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535 судебные акты судов первой и апелляционной инстанции по указанному делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Кроме того, указывает на то, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Судом апелляционной инстанции определением от 15.02.2017 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, производство по делу N А40-43482/16 было приостановлено до получения экспертизы.
После получения экспертизы производство по делу N А40-43482/16 было возобновлено, истец изменил просительную часть апелляционной жалобы, просил обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1) договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр. 1 общей площадью 362,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII, комн. 1-3) на условиях, изложенных в указанной просительной части.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года подлежит отмене, а спор урегулированию с учетом судебной экспертизы, назначенной апелляционным судом на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр. 1, (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII. комн. 1-3) на основании договора аренды нежилого фонда от 31.08.2005 N 01-00697/05.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Истец обратился к ответчику с заявлениями от 29.10.2012 N 12/10/2 (вх. от 29.10.2012) и от 25.12.2012 N 25/1 (вх. от 25.12.2012) о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истцу ответчиком было отказано в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность, поскольку на момент обращения с соответствующим заявлением, истец не соответствовал требованиям пункта 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
С даты вступления в силу (01.07.2013) Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" пункт 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ признан утратившим силу.
Истец 20.02.2016 вх. N ДГИ-37595/16-(0)-0 обратился к ответчику с претензией, содержащей требование к последнему о заключении с истцом договора купли-продажи арендуемого по договору недвижимого имущества по цене 25.471.000 рублей 00 копеек без НДС с приложением проекта договора купли-продажи.
Рассмотрев данное обращение истца, ответчик письмом от 18.03.2016 N ДГИ-1-15847/16-1 отказал истцу в заключении договора купли-продажи арендуемого по договору недвижимого имущества на основании ранее поданного заявления от 21.03.2013 N 25/1 (вх. от 22.03.2013), со ссылкой на то, что по данному заявлению уже был дан мотивированный отказ, а также на то, что истцом нарушен порядок обращения к ответчику за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в рамках "одного окна" и отсутствует повторное обращение о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.
Истец, не согласившись с указанными действиями, обратился в суд с иском об обязании ответчика заключить с ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения.
Суд первой инстанции, сославшись на вступившее в законную силу решение от 10.02.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535, которым Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования Департамента взыскав с ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" задолженность по вышеуказанному договору на аренду нежилого фонда, указал на несоответствие истца требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535 судебные акты судов первой и апелляционной инстанции, которым удовлетворены требования Департамента о взыскании с ООО Фирма "Старая Площадь" суммы задолженности по спорного договору аренды, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.
Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.
Поскольку между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, определением от 15.02.2017 суд апелляционной инстанции назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1., общей площадью 362,8 кв. м (подвал пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3), поручив ее проведение эксперту ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" (115114, Москва, ул. Летниковская, дом 11/10, стр. 5, пом. VI) Успенскому Игорю Владимировичу.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1., общей площадью 362,8 кв. м (подвал пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3) по состоянию 01.07.2013 без учета НДС?".
На основании представленного экспертного заключения от 03.05.2017 цена объекта в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2016 составляет 41 736 741 (сорок один миллион семьсот тридцать шесть тысяч семьсот сорок один) рубль без учета НДС.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.
При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.
При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона N 73-ФЗ.
Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.
Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года по делу N А40-43482/16 отменить.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1) договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр. 1 общей площадью 362,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII. комн. 1-3) на следующих условиях:
Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП в лице ___________, действующего на основании _______, одной стороны, и ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Менялкина Александра Николаевича, действующего на основании устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заключили настоящий, договор (далее - Договор) о нижеследующем.
1.2. Объект находится в собственности города Москвы.
1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
1.4. Продажа объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": Покупателем в установленном законом порядке представлено продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.
1.6. Право собственности на объект возникает у покупателя, с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.7. Объект обременен по содержанию, сохранению и использованию согласно охранному обязательству от __________________г. N _________________________, оформленному в установленном порядке.
2.1.1. Полностью уплатить цену объекта (пункт 3.1 договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора.
2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и права собственности на Объект.
В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект покупатель обязан предоставить продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект.
2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить продавцу сведения о переходе права собственности.
2.2. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (пункт 2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.6. договора.
2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на объект несет покупатель.
3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).
3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей (Приложение N 1).
3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 695 612 (Шестьсот девяносто пять тысяч шестьсот двенадцать) рублей 35 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.
3.6. Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
ИНН 7705031674
КПП 770301001
ОКТМО ______
Расчетный счет 40101810800000010041
Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
БИК 044583001
КБК - 071 1 14 02023 02 8000 410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу"
Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи нежилого помещения от_______ N _______(заполняется покупателем по фактически присвоенным настоящему договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Большой черкасский пер. д. 8/6, стр. 1 общей площадью 362,8 кв. м.
Покупатель ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ". НДС не облагается.
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца.
Факт оплаты объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.
4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.
4.3. Предметом залога является объект, указанный в пункте 1.1. настоящего договора. Последующий залог допускается только с согласия продавца.
4.4 Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.
4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.
При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.
Уплата пени не освобождает покупателя от взятых на себя обязательств.
5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект (пункт 2.2.2. договора) покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 5% от цены объекта.
5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек.
5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у продавца, второй - у покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.3. К договору прилагаются график платежей (приложение N 1).
Департамент городского имущества города Москвы
Адрес: 125009, г. Москва, Газетный пер. д. 1/12
банковские реквизиты:
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674
ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ"
ОГРН 1037739054847
ИНН/КПП 7730071423/771001001
Расчетный счет 40101810800000010041
Банк получателя Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001
Сумма
процентов за
предоставленную
рассрочку
Не позднее 45-ти месяцев с даты
Не позднее 51-ого месяца с даты
** Под датой договора понимается дата государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1) 9 000 (Девять тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы и 27 000 (Двадцать семь тысяч) рублей расходов по оплате судебной экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 09АП-64699/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-43482/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 09АП-64699/2016-ГК
Дело N А40-43482/16
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года
по делу N А40-43482/16, принятое судьей Д.С. Рыбиным,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Менялкин А.Н. (приказ N 1/14 от 23.05.2014); Фролов С.И. (по доверенности от 14.06.2017), Борисова О.И. (по доверенности от 11.08.2017)
от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (далее - ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 362,8 кв. м (подвал пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3), расположенного в здании по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1, по цене 25 471 000 рублей 00 копеек без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора.
Исковые требования заявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и мотивированы отказом Департамента в выкупе арендованных субъектом малого предпринимательства нежилых помещений.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением от 10.02.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535, Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования Департамента, взыскав с ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" задолженность по договору на аренду нежилого фонда (нежилого здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 31.08.2005 N 1-697/05 в сумме 7 332 486 рублей 35 копеек за период с 01.07.2014 по 30.09.2015, а также расторгнув вышеуказанный договор на аренду нежилого фонда (нежилого здания, сооружения) от 31.08.2005 N 1-697/05, находящегося в собственности Москвы.
Кроме того суд указал, что истец не соответствовал требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем у ответчика в силу статьи 445 ГК РФ отсутствует обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что договор аренды от 31.08.2015 N 1-697/05 не расторгнут и является действующим, поскольку Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535 судебные акты судов первой и апелляционной инстанции по указанному делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Кроме того, указывает на то, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Судом апелляционной инстанции определением от 15.02.2017 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, производство по делу N А40-43482/16 было приостановлено до получения экспертизы.
После получения экспертизы производство по делу N А40-43482/16 было возобновлено, истец изменил просительную часть апелляционной жалобы, просил обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1) договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр. 1 общей площадью 362,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII, комн. 1-3) на условиях, изложенных в указанной просительной части.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года подлежит отмене, а спор урегулированию с учетом судебной экспертизы, назначенной апелляционным судом на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр. 1, (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII. комн. 1-3) на основании договора аренды нежилого фонда от 31.08.2005 N 01-00697/05.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Истец обратился к ответчику с заявлениями от 29.10.2012 N 12/10/2 (вх. от 29.10.2012) и от 25.12.2012 N 25/1 (вх. от 25.12.2012) о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истцу ответчиком было отказано в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность, поскольку на момент обращения с соответствующим заявлением, истец не соответствовал требованиям пункта 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
С даты вступления в силу (01.07.2013) Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" пункт 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ признан утратившим силу.
Истец 20.02.2016 вх. N ДГИ-37595/16-(0)-0 обратился к ответчику с претензией, содержащей требование к последнему о заключении с истцом договора купли-продажи арендуемого по договору недвижимого имущества по цене 25.471.000 рублей 00 копеек без НДС с приложением проекта договора купли-продажи.
Рассмотрев данное обращение истца, ответчик письмом от 18.03.2016 N ДГИ-1-15847/16-1 отказал истцу в заключении договора купли-продажи арендуемого по договору недвижимого имущества на основании ранее поданного заявления от 21.03.2013 N 25/1 (вх. от 22.03.2013), со ссылкой на то, что по данному заявлению уже был дан мотивированный отказ, а также на то, что истцом нарушен порядок обращения к ответчику за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в рамках "одного окна" и отсутствует повторное обращение о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого нежилого помещения в собственность.
Истец, не согласившись с указанными действиями, обратился в суд с иском об обязании ответчика заключить с ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения.
Суд первой инстанции, сославшись на вступившее в законную силу решение от 10.02.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535, которым Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования Департамента взыскав с ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" задолженность по вышеуказанному договору на аренду нежилого фонда, указал на несоответствие истца требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2016 по делу N А40-189997/15-28-1535 судебные акты судов первой и апелляционной инстанции, которым удовлетворены требования Департамента о взыскании с ООО Фирма "Старая Площадь" суммы задолженности по спорного договору аренды, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.
Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.
Поскольку между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, определением от 15.02.2017 суд апелляционной инстанции назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1., общей площадью 362,8 кв. м (подвал пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3), поручив ее проведение эксперту ООО "Судебные Экспертизы и Исследования" (115114, Москва, ул. Летниковская, дом 11/10, стр. 5, пом. VI) Успенскому Игорю Владимировичу.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1., общей площадью 362,8 кв. м (подвал пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3) по состоянию 01.07.2013 без учета НДС?".
На основании представленного экспертного заключения от 03.05.2017 цена объекта в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2016 составляет 41 736 741 (сорок один миллион семьсот тридцать шесть тысяч семьсот сорок один) рубль без учета НДС.
Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.
При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.
При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Закона N 73-ФЗ.
Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.
Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года по делу N А40-43482/16 отменить.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1) договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр. 1 общей площадью 362,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII. комн. 1-3) на следующих условиях:
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) N ____
Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП в лице ___________, действующего на основании _______, одной стороны, и ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Менялкина Александра Николаевича, действующего на основании устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заключили настоящий, договор (далее - Договор) о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу г. Москва, Большой Черкасский пер. д. 8/6, стр. 1 общей площадью 362,8 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2-11, пом. VIII, комн. 1, пом. X, комн. 1-3, пом. XI, комн. 1а, 1 этаж, пом. XIII, комн. 1-3), а Покупатель принять и оплатить это имущество.1.2. Объект находится в собственности города Москвы.
1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
1.4. Продажа объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": Покупателем в установленном законом порядке представлено продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.
1.6. Право собственности на объект возникает у покупателя, с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.7. Объект обременен по содержанию, сохранению и использованию согласно охранному обязательству от __________________г. N _________________________, оформленному в установленном порядке.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Покупатель обязан:2.1.1. Полностью уплатить цену объекта (пункт 3.1 договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора.
2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и права собственности на Объект.
В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект покупатель обязан предоставить продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект.
2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить продавцу сведения о переходе права собственности.
2.2. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (пункт 2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.6. договора.
2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на объект несет покупатель.
3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Цена объекта составляет 41 736 741 (сорок один миллион семьсот тридцать шесть тысяч семьсот сорок один) рубль без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 03/16/02/2016 от 18.02.2016 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).
3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей (Приложение N 1).
3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 695 612 (Шестьсот девяносто пять тысяч шестьсот двенадцать) рублей 35 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.
3.6. Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
ИНН 7705031674
КПП 770301001
ОКТМО ______
Расчетный счет 40101810800000010041
Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
БИК 044583001
КБК - 071 1 14 02023 02 8000 410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу"
Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи нежилого помещения от_______ N _______(заполняется покупателем по фактически присвоенным настоящему договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Большой черкасский пер. д. 8/6, стр. 1 общей площадью 362,8 кв. м.
Покупатель ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ". НДС не облагается.
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца.
Факт оплаты объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.
4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА
4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог объекта, приобретаемого покупателем по настоящему договору посредством заключения соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.
4.3. Предметом залога является объект, указанный в пункте 1.1. настоящего договора. Последующий залог допускается только с согласия продавца.
4.4 Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.
4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.
При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.2 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты пени в размере 0,05% процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.Уплата пени не освобождает покупателя от взятых на себя обязательств.
5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект (пункт 2.2.2. договора) покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 5% от цены объекта.
5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек.
5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Все изменения и дополнения к договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения сторон являются неотъемлемой частью договора.8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Настоящим договором стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у продавца, второй - у покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.3. К договору прилагаются график платежей (приложение N 1).
9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:
Департамент городского имущества города Москвы
Адрес: 125009, г. Москва, Газетный пер. д. 1/12
банковские реквизиты:
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674
ООО "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ"
ОГРН 1037739054847
ИНН/КПП 7730071423/771001001
Расчетный счет 40101810800000010041
Банк получателя Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.
БИК 044583001
Приложение N ____ от _____ 201 ___ г.
к Договору купли-продажи недвижимого имущества
(нежилого помещения) N ___
от "___" _____ 201 __ года
к Договору купли-продажи недвижимого имущества
(нежилого помещения) N ___
от "___" _____ 201 __ года
Сумма
процентов за
предоставленную
рассрочку
Не позднее 45-ти месяцев с даты
Не позднее 51-ого месяца с даты
** Под датой договора понимается дата государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА СТАРАЯ ПЛОЩАДЬ" (ОГРН: 1037739054847; 103012, Москва, пер. Б. Черкасский, д. 8/6, стр. 1) 9 000 (Девять тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы и 27 000 (Двадцать семь тысяч) рублей расходов по оплате судебной экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)