Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Басаева Д.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 мая 2016 года по делу N А10-7664/2015 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379, место нахождения: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Коммунистическая, 50) к индивидуальному предпринимателю Руденко Натальи Васильевне (ОГРН 305030117100020, ИНН 381256771370, место нахождения: Республика Бурятия) с участием третьего лица ООО "ЭкспертЪ-Оценка" (ОГРН 1020300968896, ИНН 0326011495, место нахождения: 670034, Г.Улан-Удэ, проспект 50 лет Октября) о взыскании 523 081 руб. 58 коп. (суд первой инстанции: Марактаева И.Г.),
при участии в судебном заседании:
от истца - Тарнуевой В.В., представителя по доверенности от 14.06.2016,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Руденко Н.В.,
в отсутствие представителей третьего лица,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (далее - истец, управление) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Руденко Натальи Васильевне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Руденко Н.В.) о взыскании 523 081 руб. 58 коп., в том числе 440 505 руб. 63 коп. - суммы долга по арендной плате, 82 575 руб. 95 коп. - пени.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 мая 2016 иск удовлетворен частично.
Суд первой инстанции взыскал с индивидуального предпринимателя Руденко Натальи Васильевны в доход федерального бюджета 4 742 руб. 53 коп., в том числе 3 992 руб. 53 коп. - сумму долга по арендной плате, 750 руб. - сумму пени.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Суд первой инстанции при принятии решения исходил из того, что рыночная стоимость права владения и пользования арендуемыми ответчиком помещениями в год - 404 178 руб.; величина арендной ставки за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС - 1689 руб. в год, не изменились в 2013 году, были определены оценщиком в том же размере, что в 2011 году.
Принятие истцом отчета эксперта 2011 г., заключение договора аренды с указанием арендной платы с зачетом стоимости ремонта ответчика, приложение нового технического паспорта, содержащего сведения о перепланировке помещений, свидетельствуют о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не обосновал увеличение арендной платы в 2013 году в сумме превышающей 511 руб. за 1 кв. м, доказательства подтверждающие соответствие указанной в уведомлении суммы арендной платы 33 681, 50 руб. в месяц средним рыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, не представлены, в связи с чем иск подлежит частичному удовлетворению.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ставит вопрос об его отмене.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что выводы суда первой инстанции о том, что рыночная стоимость права владения и пользования арендуемым имуществом, расположенным по адресу: РБ, Баргузинский район, п. Усть-Баргузин, ул. Ленина, 16, не изменились в 2013 году, и были определены оценщиком в том же размере, что и в 2011 году, являются необоснованными и противоречащими закону.
Условиями договора аренды федерального недвижимого имущества N 07/11 от 1.06.2011 установлено, что все улучшения арендуемого имущества переходят к арендодателю, стоимость произведенного арендатором капитального и текущего ремонта арендодателем не возмещаются.
Таким образом, суд неверно определил указанные обстоятельства.
Также вывод суда о том, что технический паспорт, который содержит сведения о перепланировке арендуемых помещений и то, что истцом был принят отчет об оценке арендной ставке за 1 кв. м в размере 500 руб., с учетом стоимости ремонта, произведенного ответчиком к моменту заключения договора, является необоснованным и не подтвержденным материалами дела.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом был принят отчет с учетом стоимости произведенного ремонта.
Кроме того, суд необоснованно сделал вывод о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта помещений в счет арендной платы; такой вывод суда не основан на нормах действующего законодательства.
Зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы не предусмотрен условиями указанного договора аренды, в связи с этим, суд не мог делать вывод о том, что истец фактически провел такой зачет.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец давал ответчику согласование на проведение капитального ремонта, а также на объем, виды и стоимость таких работ.
Ввиду указанных обстоятельств, суд не вправе был самостоятельно решать вопрос о зачете указанной стоимости в счет арендной платы.
Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 16.07.2016.
Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, представители сторон пояснили, что ответчик ИП Руденко Н.В. арендовала помещения, расположенные в здании отделения почты в п. Усть-Баргузин Баргузинского района Республики Бурятия, ул. Ленина, д. 4, с 2001 года по договорам аренды 2001, 2003, 2007 годов, которые стороны в настоящее время представить не могут.
В 2011 году стороны заключили новый договор аренды N 07111.
Истец передал, а ответчик принял федеральное недвижимое имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, за плату (в аренду), расположенное по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, п. Усть-Баргузин, ул. Ленина, 16 каб. N 1-19 (пом. I, первый этаж, литер А), для использования под розничную торговлю, гостиницу.
Состав и стоимость передаваемого имущества определяются актом приема-передачи (приложение N 1) который подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.
Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 239, 3 кв. м согласно копии технического паспорта инв. N 1895 от 03.12.2009, выданного АУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ", Баргузинский филиал, и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.6 договора срок действия договора с момента его государственной регистрации до 01 июля 2015 г.
Арендная плата установлена в размере 500 руб. - рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади на основании отчета об оценке рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за встроенные помещения (номер на поэтажном плане 1 этаж: 1-19) в здании отделения связи (литер А), расположенном по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, п. Усть-Баргузин, д. 16, от 14 января 2011 г. N 47.
Арендуемая площадь 239, 3 кв. м, месячная арендная плата без НДС 9 970,83 руб., с НДС - 11 765,58 руб. (пункт 3.1 договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управление ФРС по РБ, что подтверждает отметка на договоре (л. д. 18 том 1).
Акт приема - передачи имущества подписан сторонами 10.06.2011 г. (л. д. 19).
Согласно пункту 3.2 договора аренды истец имел право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Истец направил ответчику уведомление от 06.06.2013 N 02-02-3239 об изменении арендной платы с 25.04.2013 с 9 970, 83 руб. в месяц без НДС до 33 681, 50 руб. без учета НДС в месяц (л. д. 28-29 том 1).
Указанное уведомление истца получено ответчиком 05.07.2013 (л. д. 30 том 1).
В связи с тем, что ответчик производила внесение арендных платежей без учета уведомления истца в прежнем размере, управление обратилось в суд за взысканием разницы в арендной плате, которую уплачивал ответчик, и арендной платы, которую указал истец в уведомлении об изменении арендной платы, и пени за просрочку внесения арендной платы в том размере, в каком указано в уведомлении истца, за период с 25.04.2013 по 10.12.2015.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, материально-правовым требованием по делу является взыскание арендной платы и неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за пользование недвижимым имуществом.
Фактическим основанием иска указано ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно пункту 3.2 договора аренды истец имел право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Истец направил ответчику уведомление от 06.06.2013 N 02-02-3239 об изменении арендной платы с 25.04.2013 с 9 970, 83 руб. в месяц без НДС до 33 681, 50 руб. без учета НДС в месяц (л. д. 28-29 том 1).
Указанное уведомление истца получено ответчиком 05.07.2013 (л. д. 30 том 1).
Таким образом, истец использовал договорное право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, что не противоречит статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем размер арендной платы с 25.04.2013 г. увеличился более, чем в три раза.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 (ред. от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В обоснование изменения арендной платы истец указал в уведомлении на отчет об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды помещениями, арендуемыми ответчиком.
Представитель оценщика ООО "ЭспертЪ-Оценка" в суде первой инстанции пояснила, что оба отчета 2011 г. и 2013 г. составлены экспертами ООО "ЭкспертЪ-Оценка".
При проведении оценки в 2011 г. оценщик пришел к выводу, что величина арендной ставки за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС - 1 689 руб. в год, рыночная стоимость права владения и пользования помещениями 239, 3 кв. м в год составляет 404 178 руб., с учетом стоимости ремонтных работ ответчика арендная ставка за 1 кв. м помещений была определена 500 руб.
Оценщик указала в отчете, что ответчик провела ремонт в арендуемых помещениях на сумму 845 798 руб., которая превышает величину годовой арендной платы за оцениваемые помещения. Учитывая, что арендатор занимает помещения достаточно давно и собирается арендовать в последующие годы, оценщик счел возможным увеличить временной период для расчета арендной платы до трех лет. Для расчета стоимости ремонта 1 кв. м площади сумму ремонта эксперт поделила на количество лет и площадь помещения, определила сумму годовой стоимости ремонта в год 281 922 руб. (845 798:2) или 1 178 руб. за 1 кв. м в год (281 933: 239,3) - л.д. 48-49 том 2.
В обоснование сведений о стоимости ремонта оценщик указала на приложение к отчету дефектной ведомости на работы, локальной сметы на работы, акта приемки ответчиком выполненных работ.
При проведении оценки в 2013 г. оценщик пришел к выводу, что величина арендной ставки за 1 кв. м без учета коммунальных услуг и НДС - 1 689 руб. в год, рыночная стоимость права владения и пользования помещениями 239, 3 кв. м в год составляет 404 178 руб.
В отчете от 2013 года оценщик отразила сведения о предыдущем отчете 2011 г., указала, что арендная плата в том отчете рассчитывалась сроком на 3 года с учетом проведенного ремонта. Принимая во внимание, что с момент заключения последнего договора от 10.06.2011 до даты оценки прошло 1 год 10 месяцев (22 месяца),сумма ремонта, учитываемая в настоящем отчете будет уменьшена пропорционально количеству лет, а именно на 516 868 (845 798 / 36 x 22) руб. Оставшаяся сумма затрат на ремонт составила 328 930 (845 798-516 868). Учитывая, что арендатор занимает оцениваемое здание в течение многих лет и собирается арендовать его в последующие годы, оценщик счел возможным увеличить временной период для расчета арендной платы до 1 года и 2 месяцев (14 месяцев). Поэтому для расчета стоимости ремонта 1 кв. м площади оценщик вышеуказанную сумму ремонта 328 930 поделила на количество лет и площадь здания, и определил годовую стоимость ремонта 281 940 руб. в год (328 930 / 14) * 12 ил 1 978 руб. за 1 кв. м 281 940 / 239,3) - л.д. 116, 117 том 10.
В отчете 2013 г. оценщик отразила, что арендная ставка за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС (с учетом стоимости ремонта) - 511 руб., рыночная стоимость права владения и пользования объектом недвижимости (с учетом стоимости ремонта) - 122 282 руб.
Суд первой инстанции, сравнив сведения, изложенные в отчетах оценки 2011 и 2013 г. г., пришел к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость права владения и пользования арендуемыми ответчиком помещениями в год - 404 178 руб.; величина арендной ставки за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС - 1 689 руб. в год, не изменились в 2013 году, были определены оценщиком в том же размере, что и в 2011 году.
Сведения о документах, подтверждающие проведение ответчиком капитального ремонта помещений, указаны в отчетах 2011 года, 2013 года (л. д. 4 том 2, л.д. 70 том 1): дефектная ведомость, локальная смета, акт приемки работ от 27.12.2010 N 1.
Указанные копии документы, представленные в судебном заседании и приобщенные к материалам дела (л. д. 93-99 том 2), содержат сведения о стоимости ремонтных работ в здании, арендованном ответчиком, в размере, указанном оценщиком.
В материалы дела представлены копии паспортов на помещения истца: технический паспорт по состоянию на 03.12.2009 (л. д. 20-26 том 1), приложенный к договору аренды, и технический паспорт на здание почты (л. д. 81-83 том 2), с отметкой приложение N 2 к договору аренды N 281/07 от 31.01.97, представленный ответчиком в судебном заседании.
Как следует из технического паспорта к договору аренды 2011 г., в здании изменилось количество помещений, их площадь, наименование помещений по сравнению со сведениями, указанными в прежнем техническом паспорте.
В договоре указано, что технический паспорт является неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
При заключении договора аренды в 2011 году истец принял арендную ставку за 1 кв. м 500 руб. с учетом стоимости ремонта, произведенного ответчиком к моменту заключения договора.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что принятие истцом отчета эксперта 2011 г., заключение договора аренды с указанием арендной платы с зачетом стоимости ремонта ответчика, приложение нового технического паспорта, содержащего сведения о перепланировке помещений, свидетельствуют о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы.
В связи с указанным, возражения представителя истца об отсутствии письменного согласия истца как арендодателя на проведение капитального ремонта и принятия стоимости ремонта в зачет арендной платы подлежат отклонению.
На дату проведения второй оценки 25.04.2013 г. срок зачета стоимости принятого ремонта не истек, что следует из отчета 2013 г.
Однако, арендную ставку за 1 кв. м оценщик указала 511 руб. в год, что составляет 10 190, 20 руб. в месяц без учета НДС.
Ответчик согласилась с увеличением ежемесячной арендной платы до 10 190, 20 руб. с 25.04.2013, просила учесть, что уведомление истца об увеличении платы получено 05.07.2013, следовательно, расчет пеней за просрочку внесения платы следует исчислять с 11.07.2013.
Таким образом, истец не обосновал увеличение арендной платы в 2013 году в сумме, превышающей 511 руб. за 1 кв. в год.
Доказательства, подтверждающие соответствие указанной в уведомлении суммы арендной платы 33 681, 50 руб. в месяц средним рыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, материалы дела не содержат.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному вводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Согласно расчету за период с 25.04.2013 по 31.10.2014 долг ответчика по арендной плате составляет 3 992 руб. 53 коп. (10190,20 - 9970,83 = 219,37 * 18 месяцев + 3 928,66 + 43,87 руб. за 6 дней апреля 2013).
Пени за период с 11.07.2013 (с учетом получения ответчиком уведомления истца 05.07.2013) по 10.12.2015 (конечная дата определена истцом в расчете) составляет 750 руб.:
к 11.07.2013 сумма долга 701,98 руб. * 0.0000275 * 31 = 5,89
к 11.08.13 сумма 921,35 * 0.000275 * 31 = 7,85
к 11.09.13 сумма 1140,72 * 0.000275 * 30 = 9.30
к 11.10.13 сумма 1 360,09 * 0.000275 * 31 = 11,47
к 11.11.13 сумма 1579,46 * 0.000275 * 30 = 12,90
к 11.12.13 сумма 1798,83 * 0.000275 * 31 = 15,19
к 11.01.14 сумма 2018,2 * 0.000275 * 31 = 17,36
к 11.02.14 сумма 2 237,57 * 0.000275 * 28 = 17,36
к 11.03.14 сумма 2 456,94 * 0.000257 * 31 = 21,08
к 11.04.14 сумма 2 676,31 * 0.000275 * 30 = 22,20
к 11.05.14 сумма 2 895,68 * 0.000275 * 31 = 24.80
к 11.06.14 сумма 3 115,05 * 0.000275 * 30 = 25,80
к 11.07.14 сумма 3 334,42 * 0.000275 * 31 = 28.52
к 11.08.14 сумма 3 553,79 * 0.000275 * 31 = 30.38
к 11.09.14 сумма 3 773,16 * 0.000275 * 30 = 31.20
к 11.10.14 по 10.12.2015 сумма 3 9992,53 * 0.000275 * 426 = 468,60
Судом апелляционной инстанции произведенный судом первой инстанции расчет задолженности проверен и признан верным.
При таких обстоятельствах основания для изменения судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 мая 2016 года по делу N А10-7664/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2016 N 04АП-3274/2016 ПО ДЕЛУ N А10-7664/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2016 г. по делу N А10-7664/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Басаева Д.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 мая 2016 года по делу N А10-7664/2015 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379, место нахождения: 670000, г. Улан-Удэ, ул. Коммунистическая, 50) к индивидуальному предпринимателю Руденко Натальи Васильевне (ОГРН 305030117100020, ИНН 381256771370, место нахождения: Республика Бурятия) с участием третьего лица ООО "ЭкспертЪ-Оценка" (ОГРН 1020300968896, ИНН 0326011495, место нахождения: 670034, Г.Улан-Удэ, проспект 50 лет Октября) о взыскании 523 081 руб. 58 коп. (суд первой инстанции: Марактаева И.Г.),
при участии в судебном заседании:
от истца - Тарнуевой В.В., представителя по доверенности от 14.06.2016,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Руденко Н.В.,
в отсутствие представителей третьего лица,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (далее - истец, управление) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Руденко Натальи Васильевне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Руденко Н.В.) о взыскании 523 081 руб. 58 коп., в том числе 440 505 руб. 63 коп. - суммы долга по арендной плате, 82 575 руб. 95 коп. - пени.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 мая 2016 иск удовлетворен частично.
Суд первой инстанции взыскал с индивидуального предпринимателя Руденко Натальи Васильевны в доход федерального бюджета 4 742 руб. 53 коп., в том числе 3 992 руб. 53 коп. - сумму долга по арендной плате, 750 руб. - сумму пени.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Суд первой инстанции при принятии решения исходил из того, что рыночная стоимость права владения и пользования арендуемыми ответчиком помещениями в год - 404 178 руб.; величина арендной ставки за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС - 1689 руб. в год, не изменились в 2013 году, были определены оценщиком в том же размере, что в 2011 году.
Принятие истцом отчета эксперта 2011 г., заключение договора аренды с указанием арендной платы с зачетом стоимости ремонта ответчика, приложение нового технического паспорта, содержащего сведения о перепланировке помещений, свидетельствуют о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не обосновал увеличение арендной платы в 2013 году в сумме превышающей 511 руб. за 1 кв. м, доказательства подтверждающие соответствие указанной в уведомлении суммы арендной платы 33 681, 50 руб. в месяц средним рыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, не представлены, в связи с чем иск подлежит частичному удовлетворению.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ставит вопрос об его отмене.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что выводы суда первой инстанции о том, что рыночная стоимость права владения и пользования арендуемым имуществом, расположенным по адресу: РБ, Баргузинский район, п. Усть-Баргузин, ул. Ленина, 16, не изменились в 2013 году, и были определены оценщиком в том же размере, что и в 2011 году, являются необоснованными и противоречащими закону.
Условиями договора аренды федерального недвижимого имущества N 07/11 от 1.06.2011 установлено, что все улучшения арендуемого имущества переходят к арендодателю, стоимость произведенного арендатором капитального и текущего ремонта арендодателем не возмещаются.
Таким образом, суд неверно определил указанные обстоятельства.
Также вывод суда о том, что технический паспорт, который содержит сведения о перепланировке арендуемых помещений и то, что истцом был принят отчет об оценке арендной ставке за 1 кв. м в размере 500 руб., с учетом стоимости ремонта, произведенного ответчиком к моменту заключения договора, является необоснованным и не подтвержденным материалами дела.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом был принят отчет с учетом стоимости произведенного ремонта.
Кроме того, суд необоснованно сделал вывод о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта помещений в счет арендной платы; такой вывод суда не основан на нормах действующего законодательства.
Зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы не предусмотрен условиями указанного договора аренды, в связи с этим, суд не мог делать вывод о том, что истец фактически провел такой зачет.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец давал ответчику согласование на проведение капитального ремонта, а также на объем, виды и стоимость таких работ.
Ввиду указанных обстоятельств, суд не вправе был самостоятельно решать вопрос о зачете указанной стоимости в счет арендной платы.
Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 16.07.2016.
Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, представители сторон пояснили, что ответчик ИП Руденко Н.В. арендовала помещения, расположенные в здании отделения почты в п. Усть-Баргузин Баргузинского района Республики Бурятия, ул. Ленина, д. 4, с 2001 года по договорам аренды 2001, 2003, 2007 годов, которые стороны в настоящее время представить не могут.
В 2011 году стороны заключили новый договор аренды N 07111.
Истец передал, а ответчик принял федеральное недвижимое имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, за плату (в аренду), расположенное по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, п. Усть-Баргузин, ул. Ленина, 16 каб. N 1-19 (пом. I, первый этаж, литер А), для использования под розничную торговлю, гостиницу.
Состав и стоимость передаваемого имущества определяются актом приема-передачи (приложение N 1) который подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.
Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 239, 3 кв. м согласно копии технического паспорта инв. N 1895 от 03.12.2009, выданного АУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ", Баргузинский филиал, и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.6 договора срок действия договора с момента его государственной регистрации до 01 июля 2015 г.
Арендная плата установлена в размере 500 руб. - рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади на основании отчета об оценке рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за встроенные помещения (номер на поэтажном плане 1 этаж: 1-19) в здании отделения связи (литер А), расположенном по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, п. Усть-Баргузин, д. 16, от 14 января 2011 г. N 47.
Арендуемая площадь 239, 3 кв. м, месячная арендная плата без НДС 9 970,83 руб., с НДС - 11 765,58 руб. (пункт 3.1 договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управление ФРС по РБ, что подтверждает отметка на договоре (л. д. 18 том 1).
Акт приема - передачи имущества подписан сторонами 10.06.2011 г. (л. д. 19).
Согласно пункту 3.2 договора аренды истец имел право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Истец направил ответчику уведомление от 06.06.2013 N 02-02-3239 об изменении арендной платы с 25.04.2013 с 9 970, 83 руб. в месяц без НДС до 33 681, 50 руб. без учета НДС в месяц (л. д. 28-29 том 1).
Указанное уведомление истца получено ответчиком 05.07.2013 (л. д. 30 том 1).
В связи с тем, что ответчик производила внесение арендных платежей без учета уведомления истца в прежнем размере, управление обратилось в суд за взысканием разницы в арендной плате, которую уплачивал ответчик, и арендной платы, которую указал истец в уведомлении об изменении арендной платы, и пени за просрочку внесения арендной платы в том размере, в каком указано в уведомлении истца, за период с 25.04.2013 по 10.12.2015.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, материально-правовым требованием по делу является взыскание арендной платы и неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за пользование недвижимым имуществом.
Фактическим основанием иска указано ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно пункту 3.2 договора аренды истец имел право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Истец направил ответчику уведомление от 06.06.2013 N 02-02-3239 об изменении арендной платы с 25.04.2013 с 9 970, 83 руб. в месяц без НДС до 33 681, 50 руб. без учета НДС в месяц (л. д. 28-29 том 1).
Указанное уведомление истца получено ответчиком 05.07.2013 (л. д. 30 том 1).
Таким образом, истец использовал договорное право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, что не противоречит статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем размер арендной платы с 25.04.2013 г. увеличился более, чем в три раза.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 (ред. от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В обоснование изменения арендной платы истец указал в уведомлении на отчет об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды помещениями, арендуемыми ответчиком.
Представитель оценщика ООО "ЭспертЪ-Оценка" в суде первой инстанции пояснила, что оба отчета 2011 г. и 2013 г. составлены экспертами ООО "ЭкспертЪ-Оценка".
При проведении оценки в 2011 г. оценщик пришел к выводу, что величина арендной ставки за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС - 1 689 руб. в год, рыночная стоимость права владения и пользования помещениями 239, 3 кв. м в год составляет 404 178 руб., с учетом стоимости ремонтных работ ответчика арендная ставка за 1 кв. м помещений была определена 500 руб.
Оценщик указала в отчете, что ответчик провела ремонт в арендуемых помещениях на сумму 845 798 руб., которая превышает величину годовой арендной платы за оцениваемые помещения. Учитывая, что арендатор занимает помещения достаточно давно и собирается арендовать в последующие годы, оценщик счел возможным увеличить временной период для расчета арендной платы до трех лет. Для расчета стоимости ремонта 1 кв. м площади сумму ремонта эксперт поделила на количество лет и площадь помещения, определила сумму годовой стоимости ремонта в год 281 922 руб. (845 798:2) или 1 178 руб. за 1 кв. м в год (281 933: 239,3) - л.д. 48-49 том 2.
В обоснование сведений о стоимости ремонта оценщик указала на приложение к отчету дефектной ведомости на работы, локальной сметы на работы, акта приемки ответчиком выполненных работ.
При проведении оценки в 2013 г. оценщик пришел к выводу, что величина арендной ставки за 1 кв. м без учета коммунальных услуг и НДС - 1 689 руб. в год, рыночная стоимость права владения и пользования помещениями 239, 3 кв. м в год составляет 404 178 руб.
В отчете от 2013 года оценщик отразила сведения о предыдущем отчете 2011 г., указала, что арендная плата в том отчете рассчитывалась сроком на 3 года с учетом проведенного ремонта. Принимая во внимание, что с момент заключения последнего договора от 10.06.2011 до даты оценки прошло 1 год 10 месяцев (22 месяца),сумма ремонта, учитываемая в настоящем отчете будет уменьшена пропорционально количеству лет, а именно на 516 868 (845 798 / 36 x 22) руб. Оставшаяся сумма затрат на ремонт составила 328 930 (845 798-516 868). Учитывая, что арендатор занимает оцениваемое здание в течение многих лет и собирается арендовать его в последующие годы, оценщик счел возможным увеличить временной период для расчета арендной платы до 1 года и 2 месяцев (14 месяцев). Поэтому для расчета стоимости ремонта 1 кв. м площади оценщик вышеуказанную сумму ремонта 328 930 поделила на количество лет и площадь здания, и определил годовую стоимость ремонта 281 940 руб. в год (328 930 / 14) * 12 ил 1 978 руб. за 1 кв. м 281 940 / 239,3) - л.д. 116, 117 том 10.
В отчете 2013 г. оценщик отразила, что арендная ставка за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС (с учетом стоимости ремонта) - 511 руб., рыночная стоимость права владения и пользования объектом недвижимости (с учетом стоимости ремонта) - 122 282 руб.
Суд первой инстанции, сравнив сведения, изложенные в отчетах оценки 2011 и 2013 г. г., пришел к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость права владения и пользования арендуемыми ответчиком помещениями в год - 404 178 руб.; величина арендной ставки за 1 кв. м помещений без учета коммунальных услуг и НДС - 1 689 руб. в год, не изменились в 2013 году, были определены оценщиком в том же размере, что и в 2011 году.
Сведения о документах, подтверждающие проведение ответчиком капитального ремонта помещений, указаны в отчетах 2011 года, 2013 года (л. д. 4 том 2, л.д. 70 том 1): дефектная ведомость, локальная смета, акт приемки работ от 27.12.2010 N 1.
Указанные копии документы, представленные в судебном заседании и приобщенные к материалам дела (л. д. 93-99 том 2), содержат сведения о стоимости ремонтных работ в здании, арендованном ответчиком, в размере, указанном оценщиком.
В материалы дела представлены копии паспортов на помещения истца: технический паспорт по состоянию на 03.12.2009 (л. д. 20-26 том 1), приложенный к договору аренды, и технический паспорт на здание почты (л. д. 81-83 том 2), с отметкой приложение N 2 к договору аренды N 281/07 от 31.01.97, представленный ответчиком в судебном заседании.
Как следует из технического паспорта к договору аренды 2011 г., в здании изменилось количество помещений, их площадь, наименование помещений по сравнению со сведениями, указанными в прежнем техническом паспорте.
В договоре указано, что технический паспорт является неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
При заключении договора аренды в 2011 году истец принял арендную ставку за 1 кв. м 500 руб. с учетом стоимости ремонта, произведенного ответчиком к моменту заключения договора.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что принятие истцом отчета эксперта 2011 г., заключение договора аренды с указанием арендной платы с зачетом стоимости ремонта ответчика, приложение нового технического паспорта, содержащего сведения о перепланировке помещений, свидетельствуют о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы.
В связи с указанным, возражения представителя истца об отсутствии письменного согласия истца как арендодателя на проведение капитального ремонта и принятия стоимости ремонта в зачет арендной платы подлежат отклонению.
На дату проведения второй оценки 25.04.2013 г. срок зачета стоимости принятого ремонта не истек, что следует из отчета 2013 г.
Однако, арендную ставку за 1 кв. м оценщик указала 511 руб. в год, что составляет 10 190, 20 руб. в месяц без учета НДС.
Ответчик согласилась с увеличением ежемесячной арендной платы до 10 190, 20 руб. с 25.04.2013, просила учесть, что уведомление истца об увеличении платы получено 05.07.2013, следовательно, расчет пеней за просрочку внесения платы следует исчислять с 11.07.2013.
Таким образом, истец не обосновал увеличение арендной платы в 2013 году в сумме, превышающей 511 руб. за 1 кв. в год.
Доказательства, подтверждающие соответствие указанной в уведомлении суммы арендной платы 33 681, 50 руб. в месяц средним рыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, материалы дела не содержат.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному вводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Согласно расчету за период с 25.04.2013 по 31.10.2014 долг ответчика по арендной плате составляет 3 992 руб. 53 коп. (10190,20 - 9970,83 = 219,37 * 18 месяцев + 3 928,66 + 43,87 руб. за 6 дней апреля 2013).
Пени за период с 11.07.2013 (с учетом получения ответчиком уведомления истца 05.07.2013) по 10.12.2015 (конечная дата определена истцом в расчете) составляет 750 руб.:
к 11.07.2013 сумма долга 701,98 руб. * 0.0000275 * 31 = 5,89
к 11.08.13 сумма 921,35 * 0.000275 * 31 = 7,85
к 11.09.13 сумма 1140,72 * 0.000275 * 30 = 9.30
к 11.10.13 сумма 1 360,09 * 0.000275 * 31 = 11,47
к 11.11.13 сумма 1579,46 * 0.000275 * 30 = 12,90
к 11.12.13 сумма 1798,83 * 0.000275 * 31 = 15,19
к 11.01.14 сумма 2018,2 * 0.000275 * 31 = 17,36
к 11.02.14 сумма 2 237,57 * 0.000275 * 28 = 17,36
к 11.03.14 сумма 2 456,94 * 0.000257 * 31 = 21,08
к 11.04.14 сумма 2 676,31 * 0.000275 * 30 = 22,20
к 11.05.14 сумма 2 895,68 * 0.000275 * 31 = 24.80
к 11.06.14 сумма 3 115,05 * 0.000275 * 30 = 25,80
к 11.07.14 сумма 3 334,42 * 0.000275 * 31 = 28.52
к 11.08.14 сумма 3 553,79 * 0.000275 * 31 = 30.38
к 11.09.14 сумма 3 773,16 * 0.000275 * 30 = 31.20
к 11.10.14 по 10.12.2015 сумма 3 9992,53 * 0.000275 * 426 = 468,60
Судом апелляционной инстанции произведенный судом первой инстанции расчет задолженности проверен и признан верным.
При таких обстоятельствах основания для изменения судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 мая 2016 года по делу N А10-7664/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)