Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм": Каримов Т.Д., доверенность от 01.12.2016, паспорт;
- от ответчика - Управления по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края: Симанов А.А., доверенность от 10.03.2017, паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Управления по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 07 августа 2017 года
по делу N А50-2781/2017
принятое судьей Вихниной М.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм" (ОГРН 1075921001518, ИНН 5921022840)
к Управлению по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1065921006128, ИНН 5921019100),
об оспаривании выкупной стоимости нежилых помещений, признании действий незаконными, возложении обязанности заключить договор купли-продажи,
третье лицо: государственное унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края" (ОГРН 1035900094658, ИНН 5902192740)
Общество с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм" обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения и частичного отказа от иска, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Управлению по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского муниципального района Пермского края, которым требует:
- возложить на управление обязанность заключить с обществом "ДОМ БЫТА - РИТМ" договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами: 59:11:0010911:1859, 59:11:0010911:1860, 59:11:0010911:1861, 59:11:0010911:1862, 59:11:0010911:1863, 59:11:0010911:1864, 59:11:0010911:1865, 59:11:0010911:1866, 59:11:0010911:1868, 59:11:0010911:1869, 59:11:0010911:1870, 59:11:0010911:1886, 59:11:0010911:1893, 59:11:0010911:1894, 59:11:0010911:1897, 59:11:0010911:1898, 59:11:0010911:1899, 59:11:0010911:1872, 59:11:0010911:1873, 59:11:0010911:1875, 59:11:0010911:1876, 59:11:0010911:1877, 59:11:0010911:1878, 59:11:0010911:1882, 59:11:0010911:1884, 59:11:0010911:1885, 59:11:0010911:1888, 59:11:0010911:1889, 59:11:0010911:1890, 59:11:0010911:1891, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2, по цене 9 016 742 руб. 00 коп. (НДС не облагается), с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет;
- признать действия управления по отклонению условий договора купли-продажи нежилых помещений, изложенных обществом "Дом Быта - Ритм" в протоколе разногласий от 26.12.2016 к проекту договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2, незаконными и определить спорные условия договора купли-продажи между истцом и ответчиком в следующей редакции:
Пункт 1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в настоящем договоре, следующие нежилые помещения:
Пункт 1.2 Оценочная стоимость всего имущества составляет 9 016 742 руб.
Пункт 2.1. Стоимость отчуждаемого Имущества составляет 9 016 742 руб.
Пункт 2.3. Покупатель обязуется оплатить стоимость Имущества 9 016 742 руб. 00 коп. в течение 5 (пяти) лет с момента подписания договора купли-продажи в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях, согласно прилагаемого графика платежей (приложение N 1 к настоящему договору).
Оплата производится Покупателем путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам:
- Банк получателя - Отделение Пермь, г. Пермь; БИК 045773001;
- Получатель - ИНН 5921019100 УФК по Пермскому краю (Управление по имуществу администрации Чусовского муниципального района Пермского края)
Расчетный счет получателя - 40101810700000010003; код ОКТМО - 57658101 КПП - 592101001
КБК - 90611402053050000410
В случае изменения данных реквизитов Продавец обязан письменно уведомить Покупателя в течение 5 (пяти) календарных дней с даты их изменения.
Исключить пункт 4.1. договора купли-продажи.
Исключить пункт 4.2. договора купли-продажи.
Исключить пункт 5.5. договора купли-продажи.
Истец также просит обязать управление в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "ДОМ БЫТА - РИТМ" договор купли-продажи нежилых помещений на условиях, определенных в решении суда.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственной унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.08.2017 урегулированы возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Дом Быта-Ритм" и Управлением по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского муниципального района Пермского края разногласия при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2, в отношении пунктов п. 1.1, 1.2, 2, 3 договора.
Производство по делу, в части требований общества с ограниченной ответственностью "Дом быта-Ритм" об урегулировании разногласий по пунктам 4.1, 4.2, 5.5 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2 прекращено ввиду утверждения мирового соглашения.
Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить.
В апелляционной жалобе указывает на то, что предметом договора купли-продажи являются 30 самостоятельных объектов недвижимости, а не одно помещение. Считает, что выкупаемые помещения не могут быть объединены в одно помещение, поскольку, несмотря на то, что помещения находятся в одном здании, они расположены в разных частях здания, не являются смежными, расположены на разных этажах. Оспаривает вывод суда о том, что имущество передавалось по договору аренды как единый объект, указав на то, что по условиям договора во временное пользование (аренду) передавались нежилые помещения в здании. Считает, что судом неправомерно признана правомерной методика, примененная в рамках судебной экспертизы, при которой 30 отдельных помещений оценены как единый объект.
Кроме того, указывает на то, что судом с ответчика взысканы судебные расходы: 6 000 руб. оплаченная истцом государственная пошлина и 12 000 руб. судебные издержки по оплате экспертизы, что составляет 18 000 руб., однако в решении суда указано о взыскании 20 000 руб. Считает, что взыскиваемая сумма судебных издержек в размере 20 000 руб. не подтверждается материалами дела.
До начала судебного разбирательства от ООО "Дом быта-Ритм" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Управление по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского муниципального района (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм" (арендатор) 01.07.2008 заключили договор аренды нежилого помещения (строения) N 108.
По условиям указанного договора с учетом дополнительных соглашений от 01.11.2009 N 1, от 03.06.2013 N 3 арендатор принял в аренду нежилые помещения в 1 этажном здании дома быта с частично надстроенным вторым и третьим этажами по адресу: г. Сусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 2, а именно нежилые помещения N 5-9, 12, 14-20, 34-36, 40, 43-47, 49-62 на первом этаже здания площадью 794,2 кв. м; N 1-6, 8-10, 28, 30, 35-41 на втором этаже здания дома быта площадью 258 кв. м (т. 1 л.д. 17-35).
ООО "Дом быта-Ритм" 06.09.2016 обратилось к Главе Чусовского муниципального района Пермского края в порядке реализации прав, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с заявлением о реализации преимущественного права выкупа (т. 3 л.д. 74).
Распоряжением Администрации Чусовского муниципального района Пермского края от 23.11.2016 N 789р данное право представлено обществу "Дом быта-Ритм" (т. 1 л.д. 39-41).
Выкупная цена, в данном распоряжении, определена в размере 12 353 400 руб. без учета НДС на основании отчета об оценке N 07-16-003 от 10.11.2016, подготовленного государственное унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края" (т. 1 л.д. 53, стр. 6 отчета - т. 1 л.д. 58).
Сообщение о приватизации опубликовано 26.11.2016 (т. 3 л.д. 96).
Управлением по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края был направлен проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, 2, что подтверждается письмом от 28.11.2016 N 1483/01-15 о направлении проекта договора купли продажи, в котором было предложено в случае согласия с условиями предложенного договора купли-продажи, заключить договор в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1, л.д. 42, 43-52).
Обществом "Дом быта-Ритм" в адрес Управления по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края был направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, что подтверждается письмом от 27.12.2016 N 17, в котором было предложено в срок до 30.01.2017 подписать договор купли-продажи с учетом представленных разногласий либо отклонить их.
В обоснование цены выкупа истец ссылается на отчет об оценке N 779 от 26.12.2016, составленный индивидуальным предпринимателем Дерюшевой Людмилой Викторовной (т. 2 л.д. 12-165).
Предложения общества "Дом быта-Ритм" были частично приняты управлением (т. 2, л.д. 3, т. 3 л.д. 68).
Поскольку сторонами соответствующие разногласия урегулированы не были, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 ст. 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно пункту 2 названного Информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Цена предмета приватизации определена ответчиком на основании отчета N 0716-003 от 10.11.2016, подготовленного государственное унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края", согласно указанному отчету рыночная стоимость составляет 12 353 400 руб. без учета НДС на 28.10.2016.
Оспаривая достоверность оценки, истец представил суду отчет об оценке N 779 от 26.12.2016, составленный ИП Дерюшевой Л.В. (т. 2 л.д. 12-165).
С учетом существенности разрыва между рыночной стоимостью предмета выкупа, по доказательствам сторон, судом была назначена судебная экспертиза (т. 4, л.д. 25).
Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной в полном соответствии с требованиями суда, изложенными в определении от 02.05.2017, экспертом ООО "Р-Консалтинг", рыночная стоимость имущества составляет 9 016 742 руб. без учета НДС. Рыночная цена спорного объекта определена с использованием сравнительного и доходного подходов.
Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанной оценки, суду не представлено.
При оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества по заключению ГУП "Центр технической инвентаризации Пермского края" и заключению Козыревой О.В. суд первой инстанции исходил из следующего.
По заключению, принятому ответчиком, оценка произведена в отношении каждого помещения в отдельности.
В рамках судебной экспертизы оценка произведена выкупаемого имущества как единого объекта (стр. 12 заключения, том 4 л.д. 83).
При этом суд первой инстанции признал примененную в последнем случае методику обоснованной, исходя из того, что выкупаемое имущество передавалось при заключении договора аренды как единый объект.
Вопреки доводам апелляционной жалобы оценка каждого помещения в отдельности не является обязательной.
Доводы ответчика о том, что принятая им оценка подлежит отдельному оспариванию, правомерно отклонена судом первой инстанции с учетом абз. 4 п. 1 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.
Кроме того, отчет, принятый ответчиком в целях заключения договора, составлен на 28.10.2016 (т. 1 л.д. 54), в то время как заявитель обратился с заявкой о реализации преимущественного права выкупа 06.09.2016.
Таким образом, отчет, на который ссылается ответчик, составлен на дату подачи заявки, то есть на ненадлежащую дату (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12).
В силу изложенного, руководствуясь ст. 65, 71 АПК РФ при сопоставлении рыночной цены объекта выкупа без НДС, арбитражный суд приходит к выводу о том, что при заключении договора следует руководствоваться данными судебной экспертизы, цена выкупа определяется судом в размере 9 016 742 руб. (без НДС).
Довод заявителя жалобы о неправомерном взыскании с ответчика судебных издержек в сумме 20 000 руб., не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку с учетом вынесенного 06.10.2017 судом первой инстанции определения об арифметической ошибки в решении суда, согласно которого с ответчика подлежит взысканию 18 000 руб., в том числе 6000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины и 12 000 руб. судебных издержек по оплате экспертизы.
Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 07 августа 2017 года по делу N А50-2781/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2017 N 17АП-14409/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-2781/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2017 г. N 17АП-14409/2017-ГК
Дело N А50-2781/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макарова Т.В.,
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм": Каримов Т.Д., доверенность от 01.12.2016, паспорт;
- от ответчика - Управления по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края: Симанов А.А., доверенность от 10.03.2017, паспорт;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Управления по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 07 августа 2017 года
по делу N А50-2781/2017
принятое судьей Вихниной М.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм" (ОГРН 1075921001518, ИНН 5921022840)
к Управлению по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1065921006128, ИНН 5921019100),
об оспаривании выкупной стоимости нежилых помещений, признании действий незаконными, возложении обязанности заключить договор купли-продажи,
третье лицо: государственное унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края" (ОГРН 1035900094658, ИНН 5902192740)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм" обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения и частичного отказа от иска, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Управлению по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского муниципального района Пермского края, которым требует:
- возложить на управление обязанность заключить с обществом "ДОМ БЫТА - РИТМ" договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами: 59:11:0010911:1859, 59:11:0010911:1860, 59:11:0010911:1861, 59:11:0010911:1862, 59:11:0010911:1863, 59:11:0010911:1864, 59:11:0010911:1865, 59:11:0010911:1866, 59:11:0010911:1868, 59:11:0010911:1869, 59:11:0010911:1870, 59:11:0010911:1886, 59:11:0010911:1893, 59:11:0010911:1894, 59:11:0010911:1897, 59:11:0010911:1898, 59:11:0010911:1899, 59:11:0010911:1872, 59:11:0010911:1873, 59:11:0010911:1875, 59:11:0010911:1876, 59:11:0010911:1877, 59:11:0010911:1878, 59:11:0010911:1882, 59:11:0010911:1884, 59:11:0010911:1885, 59:11:0010911:1888, 59:11:0010911:1889, 59:11:0010911:1890, 59:11:0010911:1891, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2, по цене 9 016 742 руб. 00 коп. (НДС не облагается), с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет;
- признать действия управления по отклонению условий договора купли-продажи нежилых помещений, изложенных обществом "Дом Быта - Ритм" в протоколе разногласий от 26.12.2016 к проекту договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2, незаконными и определить спорные условия договора купли-продажи между истцом и ответчиком в следующей редакции:
Пункт 1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в настоящем договоре, следующие нежилые помещения:
Пункт 1.2 Оценочная стоимость всего имущества составляет 9 016 742 руб.
Пункт 2.1. Стоимость отчуждаемого Имущества составляет 9 016 742 руб.
Пункт 2.3. Покупатель обязуется оплатить стоимость Имущества 9 016 742 руб. 00 коп. в течение 5 (пяти) лет с момента подписания договора купли-продажи в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях, согласно прилагаемого графика платежей (приложение N 1 к настоящему договору).
Оплата производится Покупателем путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам:
- Банк получателя - Отделение Пермь, г. Пермь; БИК 045773001;
- Получатель - ИНН 5921019100 УФК по Пермскому краю (Управление по имуществу администрации Чусовского муниципального района Пермского края)
Расчетный счет получателя - 40101810700000010003; код ОКТМО - 57658101 КПП - 592101001
КБК - 90611402053050000410
В случае изменения данных реквизитов Продавец обязан письменно уведомить Покупателя в течение 5 (пяти) календарных дней с даты их изменения.
Исключить пункт 4.1. договора купли-продажи.
Исключить пункт 4.2. договора купли-продажи.
Исключить пункт 5.5. договора купли-продажи.
Истец также просит обязать управление в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом "ДОМ БЫТА - РИТМ" договор купли-продажи нежилых помещений на условиях, определенных в решении суда.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственной унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.08.2017 урегулированы возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Дом Быта-Ритм" и Управлением по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского муниципального района Пермского края разногласия при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2, в отношении пунктов п. 1.1, 1.2, 2, 3 договора.
Производство по делу, в части требований общества с ограниченной ответственностью "Дом быта-Ритм" об урегулировании разногласий по пунктам 4.1, 4.2, 5.5 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, дом 2 прекращено ввиду утверждения мирового соглашения.
Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить.
В апелляционной жалобе указывает на то, что предметом договора купли-продажи являются 30 самостоятельных объектов недвижимости, а не одно помещение. Считает, что выкупаемые помещения не могут быть объединены в одно помещение, поскольку, несмотря на то, что помещения находятся в одном здании, они расположены в разных частях здания, не являются смежными, расположены на разных этажах. Оспаривает вывод суда о том, что имущество передавалось по договору аренды как единый объект, указав на то, что по условиям договора во временное пользование (аренду) передавались нежилые помещения в здании. Считает, что судом неправомерно признана правомерной методика, примененная в рамках судебной экспертизы, при которой 30 отдельных помещений оценены как единый объект.
Кроме того, указывает на то, что судом с ответчика взысканы судебные расходы: 6 000 руб. оплаченная истцом государственная пошлина и 12 000 руб. судебные издержки по оплате экспертизы, что составляет 18 000 руб., однако в решении суда указано о взыскании 20 000 руб. Считает, что взыскиваемая сумма судебных издержек в размере 20 000 руб. не подтверждается материалами дела.
До начала судебного разбирательства от ООО "Дом быта-Ритм" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Управление по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского муниципального района (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Дом быта - Ритм" (арендатор) 01.07.2008 заключили договор аренды нежилого помещения (строения) N 108.
По условиям указанного договора с учетом дополнительных соглашений от 01.11.2009 N 1, от 03.06.2013 N 3 арендатор принял в аренду нежилые помещения в 1 этажном здании дома быта с частично надстроенным вторым и третьим этажами по адресу: г. Сусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 2, а именно нежилые помещения N 5-9, 12, 14-20, 34-36, 40, 43-47, 49-62 на первом этаже здания площадью 794,2 кв. м; N 1-6, 8-10, 28, 30, 35-41 на втором этаже здания дома быта площадью 258 кв. м (т. 1 л.д. 17-35).
ООО "Дом быта-Ритм" 06.09.2016 обратилось к Главе Чусовского муниципального района Пермского края в порядке реализации прав, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с заявлением о реализации преимущественного права выкупа (т. 3 л.д. 74).
Распоряжением Администрации Чусовского муниципального района Пермского края от 23.11.2016 N 789р данное право представлено обществу "Дом быта-Ритм" (т. 1 л.д. 39-41).
Выкупная цена, в данном распоряжении, определена в размере 12 353 400 руб. без учета НДС на основании отчета об оценке N 07-16-003 от 10.11.2016, подготовленного государственное унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края" (т. 1 л.д. 53, стр. 6 отчета - т. 1 л.д. 58).
Сообщение о приватизации опубликовано 26.11.2016 (т. 3 л.д. 96).
Управлением по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края был направлен проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: Пермский край, г. Чусовой, ул. 50 лет ВЛКСМ, 2, что подтверждается письмом от 28.11.2016 N 1483/01-15 о направлении проекта договора купли продажи, в котором было предложено в случае согласия с условиями предложенного договора купли-продажи, заключить договор в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1, л.д. 42, 43-52).
Обществом "Дом быта-Ритм" в адрес Управления по имущественным и земельным отношениям Администрации Чусовского муниципального района Пермского края был направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, что подтверждается письмом от 27.12.2016 N 17, в котором было предложено в срок до 30.01.2017 подписать договор купли-продажи с учетом представленных разногласий либо отклонить их.
В обоснование цены выкупа истец ссылается на отчет об оценке N 779 от 26.12.2016, составленный индивидуальным предпринимателем Дерюшевой Людмилой Викторовной (т. 2 л.д. 12-165).
Предложения общества "Дом быта-Ритм" были частично приняты управлением (т. 2, л.д. 3, т. 3 л.д. 68).
Поскольку сторонами соответствующие разногласия урегулированы не были, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 ст. 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно пункту 2 названного Информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Цена предмета приватизации определена ответчиком на основании отчета N 0716-003 от 10.11.2016, подготовленного государственное унитарное предприятие "Центр технической инвентаризации Пермского края", согласно указанному отчету рыночная стоимость составляет 12 353 400 руб. без учета НДС на 28.10.2016.
Оспаривая достоверность оценки, истец представил суду отчет об оценке N 779 от 26.12.2016, составленный ИП Дерюшевой Л.В. (т. 2 л.д. 12-165).
С учетом существенности разрыва между рыночной стоимостью предмета выкупа, по доказательствам сторон, судом была назначена судебная экспертиза (т. 4, л.д. 25).
Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной в полном соответствии с требованиями суда, изложенными в определении от 02.05.2017, экспертом ООО "Р-Консалтинг", рыночная стоимость имущества составляет 9 016 742 руб. без учета НДС. Рыночная цена спорного объекта определена с использованием сравнительного и доходного подходов.
Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанной оценки, суду не представлено.
При оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества по заключению ГУП "Центр технической инвентаризации Пермского края" и заключению Козыревой О.В. суд первой инстанции исходил из следующего.
По заключению, принятому ответчиком, оценка произведена в отношении каждого помещения в отдельности.
В рамках судебной экспертизы оценка произведена выкупаемого имущества как единого объекта (стр. 12 заключения, том 4 л.д. 83).
При этом суд первой инстанции признал примененную в последнем случае методику обоснованной, исходя из того, что выкупаемое имущество передавалось при заключении договора аренды как единый объект.
Вопреки доводам апелляционной жалобы оценка каждого помещения в отдельности не является обязательной.
Доводы ответчика о том, что принятая им оценка подлежит отдельному оспариванию, правомерно отклонена судом первой инстанции с учетом абз. 4 п. 1 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.
Кроме того, отчет, принятый ответчиком в целях заключения договора, составлен на 28.10.2016 (т. 1 л.д. 54), в то время как заявитель обратился с заявкой о реализации преимущественного права выкупа 06.09.2016.
Таким образом, отчет, на который ссылается ответчик, составлен на дату подачи заявки, то есть на ненадлежащую дату (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12).
В силу изложенного, руководствуясь ст. 65, 71 АПК РФ при сопоставлении рыночной цены объекта выкупа без НДС, арбитражный суд приходит к выводу о том, что при заключении договора следует руководствоваться данными судебной экспертизы, цена выкупа определяется судом в размере 9 016 742 руб. (без НДС).
Довод заявителя жалобы о неправомерном взыскании с ответчика судебных издержек в сумме 20 000 руб., не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку с учетом вынесенного 06.10.2017 судом первой инстанции определения об арифметической ошибки в решении суда, согласно которого с ответчика подлежит взысканию 18 000 руб., в том числе 6000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины и 12 000 руб. судебных издержек по оплате экспертизы.
Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 07 августа 2017 года по делу N А50-2781/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Т.В.МАКАРОВ
Т.В.МАКАРОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)