Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения он в силу имеющегося психического заболевания не отдавал отчет своим действиям.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председательствующего Епифановой В.Н.
и членов президиума Павлюченко М.А., Лакова А.В., Черкасовой Г.А., Кудряшовой В.В.
при секретаре К.А.
рассмотрел в судебном заседании 05 июля 2017 года гражданское дело N 2-128/2016 по иску Л. к З.Ю., З.Е. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,
на основании кассационной жалобы Л. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2016 года, и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2017 года о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,
заслушав доклад судьи Санкт-Петербургского городского суда Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения представителей Л. - адвоката Бартенева Д.Г., М.А.Е., представителя З.Е. - адвоката Бунина М.А.,
Л. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N... дома N... по <адрес>, заключенного 28 февраля 2014 года между ним и З.Ю., просил применить последствия недействительности сделки, признать за ним право собственности на квартиру N... дома N... по <адрес>
В обоснование иска Л. ссылался на то, что длительное время страдает психическим заболеванием - <...>, с 09 сентября 1996 года находился на лечении в СПб ГУЗ "Психиатрическая больница N 1 им. П.П.Кащенко", решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> он был признан недееспособным. 20 декабря 2012 года он был выписан из СПб ГУЗ "Психиатрическая больница N 1 им. П.П.Кащенко", проживал в принадлежавшей ему квартире N... в доме N... по <адрес>, а 25 ноября 2013 года решением Невского районного суда Санкт-Петербурга он был признан дееспособным. Из информации, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, истец узнал, что 26 февраля 2014 года он заключил с И. договор купли-продажи принадлежавшей ему квартиры N... в доме N... по <адрес>, в этот же день данный договор купли-продажи был отозван из регистрирующего органа. 28 февраля 2014 истец заключил договор купли-продажи указанной квартиры с З.Ю., который 27 марта 2015 года заключил договор купли-продажи данной квартиры с З.Е. Истец считает, что при заключении договора купли-продажи 28 февраля 2014 года с З.Ю. он в силу имеющегося у него психического заболевания не отдавал отчет своим действиям.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2016 года решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года оставлено без изменения.
31 марта 2017 года Л. подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить состоявшиеся судебные постановления.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 24 апреля 2017 года гражданское дело N 2-128/2016 истребовано из Невского районного суда Санкт-Петербурга, поступило в Санкт-Петербургский городской суд 12 мая 2017 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2017 года кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в суд кассационной инстанции.
Истец Л., ответчики З.Е., З.Ю., третье лицо - нотариус нотариального округа г. Санкт-Петербург В. извещались о дате рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Санкт-Петербургского городского суда находит жалобу Л. подлежащей удовлетворению.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенные нарушения норм процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций, и они выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года Л. признан недееспособным.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года, вступившим в законную силу, по гражданскому делу N 2-2480/2013 по заявлению Местной администрации муниципального образования Муниципального округа Ивановский Л. признан дееспособным.
Квартира N... в доме N... по <адрес> принадлежала истцу Л. на основании договора N 129-21 передачи квартиры в собственность граждан, заключенного 16 марта 2005 года с администрацией Невского района Санкт-Петербурга, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке Серии N... Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 18 апреля 2005 год, регистрационный N...
26 февраля 2014 года между Л. и И. заключен договор купли-продажи квартиры N... в доме N... по <адрес>, который удостоверен П., временно исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга В.
28 февраля 2014 года Л. и И. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры N... в доме N... по <адрес>, которое удостоверено нотариусом Санкт-Петербурга В.
28 февраля 2014 года между Л. и З.Ю. заключен договор купли-продажи квартиры N... в доме N... по <адрес>, договор удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга В., зарегистрирован в реестре за N...
По условиям данного договора истец продал за сумму в размере 3 000 000 рублей, а покупатель купил квартиру N... в доме N... по <адрес> за сумму в размере 3 000 000 рублей. Согласно п. 4 договора купли-продажи покупатель З.Ю. обязан оплатить Л. стоимость квартиры в размере 3 000 000 рублей, из которых сумма 2 500 000 рублей должна быть уплачена в течение трех рабочих дней после получения З.Ю. свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, 500 000 руб. - в течение трех рабочих дней после снятия Л. с регистрационного учета по месту жительства в указанной квартире. Договор купли-продажи подписан Л. собственноручно в присутствии нотариуса, текст договора прочитан нотариусом вслух, каждой из сторон нотариусом был вручен экземпляр договора, что прямо следует из п. 13 данного договора.
Согласно трем распискам от 28 февраля 2014 года Л. получил от ответчика З.Ю. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> денежные средства в размере: 500 000 рублей, 2 200 000 рублей и 300 000 рублей.
Переход права собственности от Л. к З.Ю. был зарегистрирован на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 28 февраля 2014 года З.Ю. 19 марта 2014 года.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 января 2015 года по иску З.Ю. Л. признан утратившим право пользования квартирой N... в доме N... по <адрес>, со снятием с регистрационного учета.
27 марта 2015 года между З.Ю. и З.Е. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, договор заключен в простой письменной форме, с использованием кредитных денежных средств на основании кредитного договора N... от 27 марта 2015 года, заключенного ОАО "Сбербанк России" с З.Е.
Право собственности З.Е. на квартиру N... в доме N... по <адрес> зарегистрировано 15 апреля 2015 года.
В рамках гражданского дела судом по ходатайству истца была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам Городской Психиатрической Больницы N 6 Санкт-Петербурга. Согласно заключению комиссии экспертов от 25.01.2016 N 313.105.2, Л. страдал в момент заключения договора купли-продажи 28 февраля 2014 года психическим расстройством <...>, состояние ремиссии (<...>). Вместе с тем, анализ представленной медицинской документации указывает на отсутствие у него за весь период наблюдения значимых и очерченных психотических эпизодов. Анализ материалов дела и медицинской документации показал, что с 2012 по 2015 гг. состояние Л. стабилизировалось, в юридически значимый период у него отсутствовала продуктивная симптоматика, выраженные нарушения интеллектуально-мнестических, волевых функций, практической ориентировки, поэтому он мог в период заключения договора купли-продажи 28 февраля 2014 года понимать значение своих действий и руководить ими.
Из заключения экспертизы следует, что Л. неоднократно находился на лечении в стационарах: с 08 сентября 1996 года по 30 декабря 2002 года, 05 января 2003 года по 08 мая 2004 года, 10 мая 2004 года по 16 августа 2006 года, 24 августа 2006 года по 20 августа 2007 года, с 26 августа 2007 года по 03 августа 2009 года, с 06 августа 2009 года по 05 января 2010 года, с 19 января 2010 года.
04 марта 2011 года Л. был освидетельствован комиссией специалистов Общероссийской общественной организации "Независимая психиатрическая ассоциация России" по запросу адвоката Бартенева Д.Г., согласно результатам освидетельствования Л. страдает тяжелым хроническим психическим заболеванием <...>, которое лишает его возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
В 2012 году в психиатрической больнице N 1 с Л. проводились социореабилитационные мероприятия, 20 декабря 2012 года комиссией экспертов-психиатров Л. был освидетельствован и выписан с диагнозом "<...>".
02 декабря 2013 года Л. самостоятельно пришел в ПНД с жалобами на расстройство сна, было рекомендовано лечение в дневном стационаре, которое проходил по 17 декабря 2013 года.
05 марта 2014 года и 18 марта 2014 года Л. посетил участкового психиатра.
С 21 февраля 2015 года по 24 февраля 2015 года находился на лечении в психиатрической больнице N 6 с диагнозом "<...>", 21 февраля 2015 года был обнаружен на станции метро "Владимирская", так как ездил в метро и обращался в пикеты полиции с просьбой вызвать "СМП".
С 29 августа 2015 года по 26 октября 2015 года Л. находился на лечении в Психиатрической больнице им. Николая Чудотворца, был выписан за нарушение больничного режима - не вернулся из лечебного отпуска.
Суд первой инстанции, исследовав заключение экспертизы в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принял его в качестве допустимого доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, достоверности. Оснований сомневаться в обоснованности заключения судебно-психиатрической экспертизы у суда не имелось, поскольку она проведена экспертами государственного учреждения здравоохранения, имеющими необходимый практический стаж работы и квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертиза проведена как на основании материалов дела и медицинской документации, так и по результатам личного освидетельствования Л. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является мотивированным, дает исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы.
Суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 171, ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку истцом не представлено доказательств, что в момент совершения сделки истец находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими,
Судом первой инстанции также было принято во внимание заявление представителя З.Е. о применении срока исковой давности, руководствуясь ч. 2 ст. 181, ч. 2 ст. 199, ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Судом учтено, что исковое заявление в суд было подано Л. 16 июня 2015 года. О совершении оспариваемой сделки Л. узнал из договора купли-продажи от 28 февраля 2014 года, который лично подписал, получил экземпляр указанного договора и 28 февраля 2014 года написал три расписки о получении от З.Ю. денежных средств за проданную квартиру.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, поскольку материалами дела установлено, что Л. понимал значение своих действий при подписании договора купли-продажи от 28 февраля 2014 года, его действительная воля была направлена на отчуждение спорной квартиры в пользу З.Ю.
Суд апелляционной инстанции установил, что каких-либо достоверных, допустимых доказательств, однозначно подтверждающих, что на момент составления оспариваемого договора Л. не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, стороной истца суду представлено не было. Само по себе наличие у Л. заболеваний, с которыми по существу, и связываются настоящие исковые требования, о его неспособности понимать значение своих действий при составлении договора не свидетельствует. Никаких дополнительных доказательств, которые могли бы служить основанием для назначения повторной экспертизы в другом экспертном учреждении, истцом представлено не было.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда считает, что приведенные выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1).
Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (пункт 3).
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством с учетом подлежащих применению норм материального права, являлось выяснение вопроса о том, отдавал ли Л. отчет своим действиям при совершении сделки - 28 февраля 2014 года.
Вопрос о применении срока исковой давности находится во взаимосвязи с состоянием здоровья Л., его способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Согласно ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно ч. 1 ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом.
В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" руководитель государственного судебно-экспертного учреждения обязан по получении постановления или определения о назначении судебной экспертизы поручить ее производство конкретному эксперту или комиссии экспертов данного учреждения, которые обладают специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы.
Как усматривается из заключения амбулаторной судебной психиатрической экспертизы от 21 октября 2013 года N 3174.1088.1, проведенной в рамках гражданского дела N 2-2480/2013 по заявлению Местной администрации муниципального образования Муниципального округа Ивановский Л. в силу имеющегося у него психического расстройства в настоящее время с учетом достаточной сохранности критических и прогностических способностей, его социального функционирования, способности организовать повседневную деятельность в соответствии с потребностями практической жизни, может понимать значение своих действий и руководить ими.
Членами комиссии экспертов являлись Р., Н., врачом-докладчиком М.С.Е., психологом К.Т.
Ходатайство о назначении по настоящему делу судебной психолого-психиатрической экспертизы заявлено представителем истца, который просил назначить экспертизу и поручить ее проведение СПб ГКУЗ "Городская психиатрическая больница N 6".
В судебном заседании 26 ноября 2015 года при разрешении судом ходатайства о назначении экспертизы представитель З.Е. не возражал против предложенного представителем истца экспертного учреждения, однако просил поручить экспертизу экспертам, принимавшим участие в проведении экспертизы по гражданскому делу N 2-2480/2013.
Представитель истца возражал против поручения экспертизы экспертам, принимавшим участие в проведении экспертизы по ранее рассмотренному делу.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2015 года по делу назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено Городской психиатрической больнице N 6 (стационар с диспансером).
Судом также определено, что выбор экспертов оставлен на усмотрение начальника экспертного учреждения, с включением в состав экспертов Р., Н., К.Т., М.С.Е.
Письмом главного врача СПб ГКУЗ "Городская психиатрическая больница N 6 (стационар с диспансером)" от 25 декабря 2015 года N 341 суду сообщено, что в соответствии с ч. 1 ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 14 Федерального закона "О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации" поручение проведения экспертных исследований конкретным сотрудникам учреждения производится руководителем учреждения. Кроме того, суд проинформирован, что двое из указанных судом экспертов не участвуют в проведении экспертиз по делам данной категории.
Невский районный суд Санкт-Петербурга в письме от 29 декабря 2015 года на имя главного врача СПб ГКУЗ "Городская психиатрическая больница N 6 (стационар с диспансером)" сообщил о необходимости выполнять требования, изложенные в определении суда.
Из заключения комиссии экспертов N 313.105.2 от 25 января 2016 года следует, что в проведении комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы принимали участие Р., М.С.Е., А., К.Т., Ш.
Представителем истца был заявлен отвод экспертам Р., М.С.Е., в удовлетворении которого определением Невского районного суда от 11 апреля 2016 года отказано.
В удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении повторной комплексной судебной экспертизы с поручением ее проведения в ГУЗ "Ленинградский областной психоневрологический диспансер" судебными инстанциями отказано.
С учетом поручения судом проведения экспертизы экспертному учреждению право назначения конкретного эксперта принадлежит руководителю экспертного учреждения. В данном случае, суд первой инстанции, поручив проведение экспертизы экспертному учреждению, вышел за пределы своих полномочий, назначив для проведения исследования конкретных экспертов.
Учитывая, что эксперты Р., М.С.Е. принимали участие в проведении судебной психолого-психиатрической экспертизы в рамках гражданского дела N 2-2480/2013 о признании Л. дееспособным, эти обстоятельства могли расцениваться стороной истца, как вызывающие сомнения в объективности и беспристрастности экспертов экспертного учреждения, поэтому в целях обеспечения равных гарантий реализации процессуальных прав сторон и гарантий независимости от влияния, которое может оказывать ранее высказанное экспертное мнение, суду следовало обсудить вопрос о проведении психиатрической экспертизы в экспертном учреждении, не проводившем ранее экспертизу в отношении Л.
Суд апелляционной инстанции не учел указанные обстоятельства и требования ч. 1 ст. 79, ч. 1 ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Представителем Л. в суде первой инстанции заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетеля Г., которая является его знакомой и наблюдала за его поведением в быту, однако судом в удовлетворении данного ходатайства отказано в связи с достаточностью доказательств, имеющихся в материалах дела.
Судом не учтено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Для разрешения данного спора существенное значение имеют обстоятельства, характеризующие личность Л., которые могут быть получены в том числе из показаний свидетелей. Использование судом в качестве доказательственной базы только медицинской документации противоречит требованиям ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебные постановления нельзя признать законным, они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы, что согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить исковые требования Л. на основании норм материального и процессуального права, подлежащих применению к спорным отношениям, и в соответствии с установленными обстоятельствами.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2016 года - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Невский районный суд Санкт-Петербурга в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.07.2017 N 44Г-115/2017 ПО ДЕЛУ N 2-128/2016
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения он в силу имеющегося психического заболевания не отдавал отчет своим действиям.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. N 44г-115/2017
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Председательствующего Епифановой В.Н.
и членов президиума Павлюченко М.А., Лакова А.В., Черкасовой Г.А., Кудряшовой В.В.
при секретаре К.А.
рассмотрел в судебном заседании 05 июля 2017 года гражданское дело N 2-128/2016 по иску Л. к З.Ю., З.Е. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,
на основании кассационной жалобы Л. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2016 года, и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2017 года о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,
заслушав доклад судьи Санкт-Петербургского городского суда Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения представителей Л. - адвоката Бартенева Д.Г., М.А.Е., представителя З.Е. - адвоката Бунина М.А.,
установил:
Л. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N... дома N... по <адрес>, заключенного 28 февраля 2014 года между ним и З.Ю., просил применить последствия недействительности сделки, признать за ним право собственности на квартиру N... дома N... по <адрес>
В обоснование иска Л. ссылался на то, что длительное время страдает психическим заболеванием - <...>, с 09 сентября 1996 года находился на лечении в СПб ГУЗ "Психиатрическая больница N 1 им. П.П.Кащенко", решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> он был признан недееспособным. 20 декабря 2012 года он был выписан из СПб ГУЗ "Психиатрическая больница N 1 им. П.П.Кащенко", проживал в принадлежавшей ему квартире N... в доме N... по <адрес>, а 25 ноября 2013 года решением Невского районного суда Санкт-Петербурга он был признан дееспособным. Из информации, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, истец узнал, что 26 февраля 2014 года он заключил с И. договор купли-продажи принадлежавшей ему квартиры N... в доме N... по <адрес>, в этот же день данный договор купли-продажи был отозван из регистрирующего органа. 28 февраля 2014 истец заключил договор купли-продажи указанной квартиры с З.Ю., который 27 марта 2015 года заключил договор купли-продажи данной квартиры с З.Е. Истец считает, что при заключении договора купли-продажи 28 февраля 2014 года с З.Ю. он в силу имеющегося у него психического заболевания не отдавал отчет своим действиям.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2016 года решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года оставлено без изменения.
31 марта 2017 года Л. подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить состоявшиеся судебные постановления.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 24 апреля 2017 года гражданское дело N 2-128/2016 истребовано из Невского районного суда Санкт-Петербурга, поступило в Санкт-Петербургский городской суд 12 мая 2017 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2017 года кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в суд кассационной инстанции.
Истец Л., ответчики З.Е., З.Ю., третье лицо - нотариус нотариального округа г. Санкт-Петербург В. извещались о дате рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Санкт-Петербургского городского суда находит жалобу Л. подлежащей удовлетворению.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенные нарушения норм процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций, и они выразились в следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> года Л. признан недееспособным.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года, вступившим в законную силу, по гражданскому делу N 2-2480/2013 по заявлению Местной администрации муниципального образования Муниципального округа Ивановский Л. признан дееспособным.
Квартира N... в доме N... по <адрес> принадлежала истцу Л. на основании договора N 129-21 передачи квартиры в собственность граждан, заключенного 16 марта 2005 года с администрацией Невского района Санкт-Петербурга, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке Серии N... Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 18 апреля 2005 год, регистрационный N...
26 февраля 2014 года между Л. и И. заключен договор купли-продажи квартиры N... в доме N... по <адрес>, который удостоверен П., временно исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга В.
28 февраля 2014 года Л. и И. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры N... в доме N... по <адрес>, которое удостоверено нотариусом Санкт-Петербурга В.
28 февраля 2014 года между Л. и З.Ю. заключен договор купли-продажи квартиры N... в доме N... по <адрес>, договор удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга В., зарегистрирован в реестре за N...
По условиям данного договора истец продал за сумму в размере 3 000 000 рублей, а покупатель купил квартиру N... в доме N... по <адрес> за сумму в размере 3 000 000 рублей. Согласно п. 4 договора купли-продажи покупатель З.Ю. обязан оплатить Л. стоимость квартиры в размере 3 000 000 рублей, из которых сумма 2 500 000 рублей должна быть уплачена в течение трех рабочих дней после получения З.Ю. свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, 500 000 руб. - в течение трех рабочих дней после снятия Л. с регистрационного учета по месту жительства в указанной квартире. Договор купли-продажи подписан Л. собственноручно в присутствии нотариуса, текст договора прочитан нотариусом вслух, каждой из сторон нотариусом был вручен экземпляр договора, что прямо следует из п. 13 данного договора.
Согласно трем распискам от 28 февраля 2014 года Л. получил от ответчика З.Ю. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> денежные средства в размере: 500 000 рублей, 2 200 000 рублей и 300 000 рублей.
Переход права собственности от Л. к З.Ю. был зарегистрирован на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 28 февраля 2014 года З.Ю. 19 марта 2014 года.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 января 2015 года по иску З.Ю. Л. признан утратившим право пользования квартирой N... в доме N... по <адрес>, со снятием с регистрационного учета.
27 марта 2015 года между З.Ю. и З.Е. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, договор заключен в простой письменной форме, с использованием кредитных денежных средств на основании кредитного договора N... от 27 марта 2015 года, заключенного ОАО "Сбербанк России" с З.Е.
Право собственности З.Е. на квартиру N... в доме N... по <адрес> зарегистрировано 15 апреля 2015 года.
В рамках гражданского дела судом по ходатайству истца была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам Городской Психиатрической Больницы N 6 Санкт-Петербурга. Согласно заключению комиссии экспертов от 25.01.2016 N 313.105.2, Л. страдал в момент заключения договора купли-продажи 28 февраля 2014 года психическим расстройством <...>, состояние ремиссии (<...>). Вместе с тем, анализ представленной медицинской документации указывает на отсутствие у него за весь период наблюдения значимых и очерченных психотических эпизодов. Анализ материалов дела и медицинской документации показал, что с 2012 по 2015 гг. состояние Л. стабилизировалось, в юридически значимый период у него отсутствовала продуктивная симптоматика, выраженные нарушения интеллектуально-мнестических, волевых функций, практической ориентировки, поэтому он мог в период заключения договора купли-продажи 28 февраля 2014 года понимать значение своих действий и руководить ими.
Из заключения экспертизы следует, что Л. неоднократно находился на лечении в стационарах: с 08 сентября 1996 года по 30 декабря 2002 года, 05 января 2003 года по 08 мая 2004 года, 10 мая 2004 года по 16 августа 2006 года, 24 августа 2006 года по 20 августа 2007 года, с 26 августа 2007 года по 03 августа 2009 года, с 06 августа 2009 года по 05 января 2010 года, с 19 января 2010 года.
04 марта 2011 года Л. был освидетельствован комиссией специалистов Общероссийской общественной организации "Независимая психиатрическая ассоциация России" по запросу адвоката Бартенева Д.Г., согласно результатам освидетельствования Л. страдает тяжелым хроническим психическим заболеванием <...>, которое лишает его возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
В 2012 году в психиатрической больнице N 1 с Л. проводились социореабилитационные мероприятия, 20 декабря 2012 года комиссией экспертов-психиатров Л. был освидетельствован и выписан с диагнозом "<...>".
02 декабря 2013 года Л. самостоятельно пришел в ПНД с жалобами на расстройство сна, было рекомендовано лечение в дневном стационаре, которое проходил по 17 декабря 2013 года.
05 марта 2014 года и 18 марта 2014 года Л. посетил участкового психиатра.
С 21 февраля 2015 года по 24 февраля 2015 года находился на лечении в психиатрической больнице N 6 с диагнозом "<...>", 21 февраля 2015 года был обнаружен на станции метро "Владимирская", так как ездил в метро и обращался в пикеты полиции с просьбой вызвать "СМП".
С 29 августа 2015 года по 26 октября 2015 года Л. находился на лечении в Психиатрической больнице им. Николая Чудотворца, был выписан за нарушение больничного режима - не вернулся из лечебного отпуска.
Суд первой инстанции, исследовав заключение экспертизы в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принял его в качестве допустимого доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, достоверности. Оснований сомневаться в обоснованности заключения судебно-психиатрической экспертизы у суда не имелось, поскольку она проведена экспертами государственного учреждения здравоохранения, имеющими необходимый практический стаж работы и квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертиза проведена как на основании материалов дела и медицинской документации, так и по результатам личного освидетельствования Л. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является мотивированным, дает исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы.
Суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 171, ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку истцом не представлено доказательств, что в момент совершения сделки истец находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими,
Судом первой инстанции также было принято во внимание заявление представителя З.Е. о применении срока исковой давности, руководствуясь ч. 2 ст. 181, ч. 2 ст. 199, ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Судом учтено, что исковое заявление в суд было подано Л. 16 июня 2015 года. О совершении оспариваемой сделки Л. узнал из договора купли-продажи от 28 февраля 2014 года, который лично подписал, получил экземпляр указанного договора и 28 февраля 2014 года написал три расписки о получении от З.Ю. денежных средств за проданную квартиру.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, поскольку материалами дела установлено, что Л. понимал значение своих действий при подписании договора купли-продажи от 28 февраля 2014 года, его действительная воля была направлена на отчуждение спорной квартиры в пользу З.Ю.
Суд апелляционной инстанции установил, что каких-либо достоверных, допустимых доказательств, однозначно подтверждающих, что на момент составления оспариваемого договора Л. не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, стороной истца суду представлено не было. Само по себе наличие у Л. заболеваний, с которыми по существу, и связываются настоящие исковые требования, о его неспособности понимать значение своих действий при составлении договора не свидетельствует. Никаких дополнительных доказательств, которые могли бы служить основанием для назначения повторной экспертизы в другом экспертном учреждении, истцом представлено не было.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда считает, что приведенные выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1).
Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (пункт 3).
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством с учетом подлежащих применению норм материального права, являлось выяснение вопроса о том, отдавал ли Л. отчет своим действиям при совершении сделки - 28 февраля 2014 года.
Вопрос о применении срока исковой давности находится во взаимосвязи с состоянием здоровья Л., его способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Согласно ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно ч. 1 ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом.
В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" руководитель государственного судебно-экспертного учреждения обязан по получении постановления или определения о назначении судебной экспертизы поручить ее производство конкретному эксперту или комиссии экспертов данного учреждения, которые обладают специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы.
Как усматривается из заключения амбулаторной судебной психиатрической экспертизы от 21 октября 2013 года N 3174.1088.1, проведенной в рамках гражданского дела N 2-2480/2013 по заявлению Местной администрации муниципального образования Муниципального округа Ивановский Л. в силу имеющегося у него психического расстройства в настоящее время с учетом достаточной сохранности критических и прогностических способностей, его социального функционирования, способности организовать повседневную деятельность в соответствии с потребностями практической жизни, может понимать значение своих действий и руководить ими.
Членами комиссии экспертов являлись Р., Н., врачом-докладчиком М.С.Е., психологом К.Т.
Ходатайство о назначении по настоящему делу судебной психолого-психиатрической экспертизы заявлено представителем истца, который просил назначить экспертизу и поручить ее проведение СПб ГКУЗ "Городская психиатрическая больница N 6".
В судебном заседании 26 ноября 2015 года при разрешении судом ходатайства о назначении экспертизы представитель З.Е. не возражал против предложенного представителем истца экспертного учреждения, однако просил поручить экспертизу экспертам, принимавшим участие в проведении экспертизы по гражданскому делу N 2-2480/2013.
Представитель истца возражал против поручения экспертизы экспертам, принимавшим участие в проведении экспертизы по ранее рассмотренному делу.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2015 года по делу назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено Городской психиатрической больнице N 6 (стационар с диспансером).
Судом также определено, что выбор экспертов оставлен на усмотрение начальника экспертного учреждения, с включением в состав экспертов Р., Н., К.Т., М.С.Е.
Письмом главного врача СПб ГКУЗ "Городская психиатрическая больница N 6 (стационар с диспансером)" от 25 декабря 2015 года N 341 суду сообщено, что в соответствии с ч. 1 ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 14 Федерального закона "О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации" поручение проведения экспертных исследований конкретным сотрудникам учреждения производится руководителем учреждения. Кроме того, суд проинформирован, что двое из указанных судом экспертов не участвуют в проведении экспертиз по делам данной категории.
Невский районный суд Санкт-Петербурга в письме от 29 декабря 2015 года на имя главного врача СПб ГКУЗ "Городская психиатрическая больница N 6 (стационар с диспансером)" сообщил о необходимости выполнять требования, изложенные в определении суда.
Из заключения комиссии экспертов N 313.105.2 от 25 января 2016 года следует, что в проведении комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы принимали участие Р., М.С.Е., А., К.Т., Ш.
Представителем истца был заявлен отвод экспертам Р., М.С.Е., в удовлетворении которого определением Невского районного суда от 11 апреля 2016 года отказано.
В удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении повторной комплексной судебной экспертизы с поручением ее проведения в ГУЗ "Ленинградский областной психоневрологический диспансер" судебными инстанциями отказано.
С учетом поручения судом проведения экспертизы экспертному учреждению право назначения конкретного эксперта принадлежит руководителю экспертного учреждения. В данном случае, суд первой инстанции, поручив проведение экспертизы экспертному учреждению, вышел за пределы своих полномочий, назначив для проведения исследования конкретных экспертов.
Учитывая, что эксперты Р., М.С.Е. принимали участие в проведении судебной психолого-психиатрической экспертизы в рамках гражданского дела N 2-2480/2013 о признании Л. дееспособным, эти обстоятельства могли расцениваться стороной истца, как вызывающие сомнения в объективности и беспристрастности экспертов экспертного учреждения, поэтому в целях обеспечения равных гарантий реализации процессуальных прав сторон и гарантий независимости от влияния, которое может оказывать ранее высказанное экспертное мнение, суду следовало обсудить вопрос о проведении психиатрической экспертизы в экспертном учреждении, не проводившем ранее экспертизу в отношении Л.
Суд апелляционной инстанции не учел указанные обстоятельства и требования ч. 1 ст. 79, ч. 1 ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Представителем Л. в суде первой инстанции заявлено ходатайство о вызове в качестве свидетеля Г., которая является его знакомой и наблюдала за его поведением в быту, однако судом в удовлетворении данного ходатайства отказано в связи с достаточностью доказательств, имеющихся в материалах дела.
Судом не учтено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Для разрешения данного спора существенное значение имеют обстоятельства, характеризующие личность Л., которые могут быть получены в том числе из показаний свидетелей. Использование судом в качестве доказательственной базы только медицинской документации противоречит требованиям ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебные постановления нельзя признать законным, они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы, что согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить исковые требования Л. на основании норм материального и процессуального права, подлежащих применению к спорным отношениям, и в соответствии с установленными обстоятельствами.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2016 года - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Невский районный суд Санкт-Петербурга в ином составе судей.
Председательствующий
В.Н.ЕПИФАНОВА
В.Н.ЕПИФАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)