Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,
при участии:
- от истца Администрации Березовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1025901931571, ИНН 5931000757) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Стройсервис" (ОГРН 1025901928216, ИНН 5918014969) - Бурылова Л.А., паспорт, доверенность от 24.10.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "Стройсервис"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 16 августа 2016 года
по делу N А50-5233/2016,
принятое судьей Трубиным Р.В.
по иску Администрации Березовского муниципального района Пермского края
к ООО "Стройсервис"
о взыскании 51 132,68 руб.,
Администрация Березовского муниципального района Пермского края (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Стройсервис" (далее - ответчик, общество) о взыскании долга в размере 37 037,32 руб., пени в размере 10 861,90 руб. за просрочку внесения арендной платы по договору от 18.08.2014 N 1 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение подлежит отмене, так как выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ссылаясь на акт сверки от 19.07.2016, платежные документы, настаивает на отсутствие задолженности, предъявленной к взысканию. Также считает, что расчет неустойки произведен с грубыми нарушениями в расчете. Кроме того, полагает, что исковые требования могли быть предъявлены с момента государственной регистрации договора, т.е. с 07.05.2015, соответственно взыскание долга и пени за период с сентября 2014 по 07.05.2015 незаконно.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы.
Администрация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, заявила ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 18.08.2014 между Администрацией Березовского муниципального района Пермского края (арендодатель) и ООО "Стройсервис" (арендатор) подписан договор N 1 аренды имущественного комплекса объектов теплоснабжения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество (п. 1.1 договора, (л.д. 57-60)).
Пунктом 1.5. договора установлено, что фактическая передача арендодателем в пользование арендатором имущества осуществляется уполномоченными представителями сторон, факт передачи оформляется Актом приема-передачи (приложение N 4).
Имущество передано по акту приема-передачи (приложение N 4 к договору от 18.08.2014 N 1 (л.д. 22)).
Срок аренды устанавливается на три года (п. 2.1. договора).
Согласно п. 2.2. договора он вступает в силу с момента государственной регистрации в Кунгурском отделе УФРС по Пермскому краю.
Пунктом 4.2.3. установлена обязанность арендодателя произвести государственную регистрацию договора в УФРС по Пермскому краю.
В соответствии с п. 3.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Указанным пунктом договора стороны установили размер арендной платы, а именно: 51 410 руб. в год без НДС; 4 284,17 руб. - в месяц без НДС.
Период платежа за аренду является календарный месяц (п. 3.2. договора).
В силу п. 4.4.1. в обязанности арендатора входит приступить к использованию (эксплуатации) объекта договора в установленные договором сроки.
Также на арендатора возложена обязанность по проведению капитального ремонта, технического перевооружения, реконструкции, модернизации, восстановлению переданного в аренду имущества на сумму не менее 42 000 руб. за весь срок действия договора (п. 5.1. договора).
При этом п. 5.2. договора установлено, что размер обязательств, указанный в п. 5.1. договора, распределяется на срок действия договора, начиная с 2014 года.
Пунктом 6.2. договора установлена ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в сроки, предусмотренные п. 3.2. договора. Арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
По утверждению Администрации, за пользование муниципальным имуществом у общества образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с августа 2014 года по 31.12.2015 в сумме 37 037,32 руб. Также Администрацией начислена договорная пеня, размер которой составил 10 861,90 руб. Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления соответствующих исковых требований.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы истцом доказан, ответчиком не оспорен, расчет долга и пени признан судом верным.
Заявитель жалобы настаивает на том, что решение принято при неполном выяснении обстоятельств по делу, долг на стороне ответчика отсутствует, взыскание долга, пени за период, предшествующий регистрации договора аренды, не является законным. В любом случае расчет пени является арифметически неверным.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды от 18.08.2014 N 1 зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2015 (л.д. 60).
Заявитель жалобы полагает, что именно с указанной даты арендодатель вправе предъявлять задолженность по уплате арендной платы, начислять неустойку.
Суд апелляционной инстанции признает данные доводы неверными.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
При таких обстоятельствах учитывая, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой (письменной) форме по всем существенным условиям договора аренды от 18.08.2014 N 1, указанное свидетельствует о возникновении между Администрацией и обществом правоотношений.
Следовательно, взыскание задолженности за период, предшествующий регистрации договора аренды, при том, что факт использования помещения за весь исковой период ответчик не отрицает, является правомерным.
Также подлежит отклонению и довод ответчика об отсутствии долга со ссылкой на Акт сверки от 19.07.2016 (л.д. 118).
Из указанного Акта усматривается, что сверка произведена только за период 2 месяца: с июня 2016 по июль 2016 года, кроме того, акт подписан с разными показателями (периоды взыскания) со стороны арендодателя и арендатора.
Поступившие в счет исполнения обязательства платежи по представленным в материалы дела платежным поручениям подлежат распределению в счет исполнения обязательств за конкретный период, указанный в платежном документе, либо при отсутствии соответствующего указания - в счет исполнения обязательства, наступившего ранее, в связи с положениями ст. 319.1 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 319.1 Гражданского кодекса в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше (пункт 3 статьи 319.1).
Суд отмечает, что из представленных в материалы дела документов (л.д. 143-145) следует, что оплата по платежным поручениям, на которые ссылается ответчик, распределена истцом в соответствии с указанным в них назначением платежа. Оплата по платежным поручениям, в которых отсутствует в поле "назначение платежа" указание о периоде оплаты, отнесена истцом в счет оплаты долга, образовавшегося в более ранний период, что соответствует приведенным нормам материального права.
Однако, расчет основной суммы долга, договорной пени, признается судом апелляционной инстанции арифметически неверным. В указанной части доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.
Так, из уточненного расчет основного долга усматривается, что истцом указан период взыскания август 2014 года (размер арендной платы 1 934,77 руб.) + 16 месяцев, начиная с 01.09.20-14 по 31.12.2015 (размер ежемесячной арендной платы - 4 284,17 руб.). Итого общий размер арендной платы за указанный период составляет 16 x 4 284,17 руб. + 1 934,77 руб. = 70 481,49 руб.
Из представленных в дело платежных поручений от 29.10.2015, 10.12.2015, 31.12.2015, от 04.08.2016, 04.08.2016 следует, что ответчиком произведена оплата в сумме 42 012,51 руб.
Таким образом, долг по уплате арендной платы составляет 70 481,49 руб. - 42 012,51 руб. = 28 468, 98 руб.
Истцом предъявлен к взысканию, судом первой инстанции удовлетворен иск по основному долгу в размере 37 037,32 руб.
При представленном выше расчете, решение суда в указанной части признается судом апелляционной инстанции неверным и подлежащим изменению.
За неисполнение (несвоевременное исполнение) обязанности по уплате арендной платы истец предъявил к взысканию договорную неустойку в сумме 10 861,90 руб., начисленную за период с 11.09.2014 по 31.12.2015.
Проверив расчет неустойки и признав его верным, суд первой инстанции удовлетворил иск в указанной части.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Довод заявителя жалобы о том, что суд применил неустойку в отсутствие государственной регистрации договора аренды не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, так как согласно п. 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из то, что, если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В апелляционной жалобе ответчик настаивает на том, что расчет пени также произведен истцом неверно, ссылается на свой контррасчет, представленный с отзывом на иск (л.д. 138).
Как отмечено ранее, взыскание неустойки за весь период пользования имуществом (до регистрации договора аренды) признано судом апелляционной инстанции правомерным.
Однако, как верно указано в апелляционной жалобе ответчиком, алгоритм расчета истца является неверным, влечет многократное начисление неустойки на одно и ту же просроченную задолженность в связи с ее ежемесячным увеличением и расчетом до 31.12.2015.
Суд апелляционной инстанции произвел перерасчет неустойки, подлежащей взысканию на основании п. 6.2 договора.
При этом суд отмечает следующее.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (части 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По условиям договора аренды от 18.08.2014 N 1 стороны договорились, что в случае невнесения арендной платы в сроки, предусмотренные п. 3.2. договора, Арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки (п. 6.2. договора).
Согласно п. 3.1. договора сумма годовой арендной платы составляет 51 410 руб.
При этом и из расчета размера договорной пени, представленного истцом, и признанного верным арбитражным судом, и из расчета размера договорной пени, представленного ответчиком, усматривается, что в формулу расчета пени: 8,25% / 300 x 51 410 x количество дней просрочки, вместо суммы годовой арендной платы включается сумма долга, а именно: 8,25% / 300 x сумма долга x количество дней просрочки.
Данные расчеты не соответствуют условиям договора, а, следовательно, также неверны.
Судом апелляционной инстанции пересчитан размер неустойки, который составил более 45 000 руб.
Между тем, поскольку, уточняя исковые требования, истец предъявил к взысканию неустойку в размере 10 861,90 руб., который при правильном расчете меньше той суммы, которая рассчитывается согласно п. 6.2. договора, то с учетом пределов иска оснований для неудовлетворения иска в указанной части суд апелляционной инстанции не усматривает.
Доводов о необходимости уменьшения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ ни отзыв на иск, ни апелляционная жалоба не содержат.
При таких обстоятельствах, к взысканию с ответчика в пользу истца подлежит основной долг в размере 28 468,98 руб., пени в размере 10 861,90 руб.
Поскольку требования удовлетворены в части (обжалуется взыскание 47 899,22 руб., признаны подлежащими удовлетворению требования в размере 39 330,88 руб., то есть размер удовлетворенных по жалобе требований составил 8 568,34 руб. или 17,89%), то по правилам абз. 2 ст. 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе, уплаченная ответчиком, подлежит пропорциональному распределению.
Таким образом, 536, 70 руб. (17,89% от 3 000 руб.) подлежит взысканию с Администрации в пользу общества в качестве судебных издержек.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 августа 2016 года по делу N А50-5233/2016 изменить, изложив 1 и 2 абзацы резолютивной части в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Стройсервис" (ОГРН 1025901928216, ИНН 5918014969) в пользу Администрации Березовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1025901931571, ИНН 5931000757) 28 468 (Двадцать восемь тысяч четыреста шестьдесят восемь) руб. 98 коп. долга и пени в размере 10 861 (Десять тысяч восемьсот шестьдесят один) руб. 90 коп."
В остальной части оставить решение без изменения.
Взыскать с Администрации Березовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1025901931571, ИНН 5931000757) в пользу ООО "Стройсервис" (ОГРН 1025901928216, ИНН 5918014969) в счет возмещения расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере 536 (Пятьсот тридцать шесть) руб. 70 коп.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2016 N 17АП-13839/2016-АК ПО ДЕЛУ N А50-5233/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. N 17АП-13839/2016-АК
Дело N А50-5233/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,
при участии:
- от истца Администрации Березовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1025901931571, ИНН 5931000757) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Стройсервис" (ОГРН 1025901928216, ИНН 5918014969) - Бурылова Л.А., паспорт, доверенность от 24.10.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "Стройсервис"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 16 августа 2016 года
по делу N А50-5233/2016,
принятое судьей Трубиным Р.В.
по иску Администрации Березовского муниципального района Пермского края
к ООО "Стройсервис"
о взыскании 51 132,68 руб.,
установил:
Администрация Березовского муниципального района Пермского края (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Стройсервис" (далее - ответчик, общество) о взыскании долга в размере 37 037,32 руб., пени в размере 10 861,90 руб. за просрочку внесения арендной платы по договору от 18.08.2014 N 1 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение подлежит отмене, так как выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ссылаясь на акт сверки от 19.07.2016, платежные документы, настаивает на отсутствие задолженности, предъявленной к взысканию. Также считает, что расчет неустойки произведен с грубыми нарушениями в расчете. Кроме того, полагает, что исковые требования могли быть предъявлены с момента государственной регистрации договора, т.е. с 07.05.2015, соответственно взыскание долга и пени за период с сентября 2014 по 07.05.2015 незаконно.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы.
Администрация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, заявила ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 18.08.2014 между Администрацией Березовского муниципального района Пермского края (арендодатель) и ООО "Стройсервис" (арендатор) подписан договор N 1 аренды имущественного комплекса объектов теплоснабжения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество (п. 1.1 договора, (л.д. 57-60)).
Пунктом 1.5. договора установлено, что фактическая передача арендодателем в пользование арендатором имущества осуществляется уполномоченными представителями сторон, факт передачи оформляется Актом приема-передачи (приложение N 4).
Имущество передано по акту приема-передачи (приложение N 4 к договору от 18.08.2014 N 1 (л.д. 22)).
Срок аренды устанавливается на три года (п. 2.1. договора).
Согласно п. 2.2. договора он вступает в силу с момента государственной регистрации в Кунгурском отделе УФРС по Пермскому краю.
Пунктом 4.2.3. установлена обязанность арендодателя произвести государственную регистрацию договора в УФРС по Пермскому краю.
В соответствии с п. 3.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Указанным пунктом договора стороны установили размер арендной платы, а именно: 51 410 руб. в год без НДС; 4 284,17 руб. - в месяц без НДС.
Период платежа за аренду является календарный месяц (п. 3.2. договора).
В силу п. 4.4.1. в обязанности арендатора входит приступить к использованию (эксплуатации) объекта договора в установленные договором сроки.
Также на арендатора возложена обязанность по проведению капитального ремонта, технического перевооружения, реконструкции, модернизации, восстановлению переданного в аренду имущества на сумму не менее 42 000 руб. за весь срок действия договора (п. 5.1. договора).
При этом п. 5.2. договора установлено, что размер обязательств, указанный в п. 5.1. договора, распределяется на срок действия договора, начиная с 2014 года.
Пунктом 6.2. договора установлена ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в сроки, предусмотренные п. 3.2. договора. Арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
По утверждению Администрации, за пользование муниципальным имуществом у общества образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с августа 2014 года по 31.12.2015 в сумме 37 037,32 руб. Также Администрацией начислена договорная пеня, размер которой составил 10 861,90 руб. Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления соответствующих исковых требований.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы истцом доказан, ответчиком не оспорен, расчет долга и пени признан судом верным.
Заявитель жалобы настаивает на том, что решение принято при неполном выяснении обстоятельств по делу, долг на стороне ответчика отсутствует, взыскание долга, пени за период, предшествующий регистрации договора аренды, не является законным. В любом случае расчет пени является арифметически неверным.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды от 18.08.2014 N 1 зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2015 (л.д. 60).
Заявитель жалобы полагает, что именно с указанной даты арендодатель вправе предъявлять задолженность по уплате арендной платы, начислять неустойку.
Суд апелляционной инстанции признает данные доводы неверными.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
При таких обстоятельствах учитывая, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой (письменной) форме по всем существенным условиям договора аренды от 18.08.2014 N 1, указанное свидетельствует о возникновении между Администрацией и обществом правоотношений.
Следовательно, взыскание задолженности за период, предшествующий регистрации договора аренды, при том, что факт использования помещения за весь исковой период ответчик не отрицает, является правомерным.
Также подлежит отклонению и довод ответчика об отсутствии долга со ссылкой на Акт сверки от 19.07.2016 (л.д. 118).
Из указанного Акта усматривается, что сверка произведена только за период 2 месяца: с июня 2016 по июль 2016 года, кроме того, акт подписан с разными показателями (периоды взыскания) со стороны арендодателя и арендатора.
Поступившие в счет исполнения обязательства платежи по представленным в материалы дела платежным поручениям подлежат распределению в счет исполнения обязательств за конкретный период, указанный в платежном документе, либо при отсутствии соответствующего указания - в счет исполнения обязательства, наступившего ранее, в связи с положениями ст. 319.1 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 319.1 Гражданского кодекса в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше (пункт 3 статьи 319.1).
Суд отмечает, что из представленных в материалы дела документов (л.д. 143-145) следует, что оплата по платежным поручениям, на которые ссылается ответчик, распределена истцом в соответствии с указанным в них назначением платежа. Оплата по платежным поручениям, в которых отсутствует в поле "назначение платежа" указание о периоде оплаты, отнесена истцом в счет оплаты долга, образовавшегося в более ранний период, что соответствует приведенным нормам материального права.
Однако, расчет основной суммы долга, договорной пени, признается судом апелляционной инстанции арифметически неверным. В указанной части доводы апелляционной жалобы являются обоснованными.
Так, из уточненного расчет основного долга усматривается, что истцом указан период взыскания август 2014 года (размер арендной платы 1 934,77 руб.) + 16 месяцев, начиная с 01.09.20-14 по 31.12.2015 (размер ежемесячной арендной платы - 4 284,17 руб.). Итого общий размер арендной платы за указанный период составляет 16 x 4 284,17 руб. + 1 934,77 руб. = 70 481,49 руб.
Из представленных в дело платежных поручений от 29.10.2015, 10.12.2015, 31.12.2015, от 04.08.2016, 04.08.2016 следует, что ответчиком произведена оплата в сумме 42 012,51 руб.
Таким образом, долг по уплате арендной платы составляет 70 481,49 руб. - 42 012,51 руб. = 28 468, 98 руб.
Истцом предъявлен к взысканию, судом первой инстанции удовлетворен иск по основному долгу в размере 37 037,32 руб.
При представленном выше расчете, решение суда в указанной части признается судом апелляционной инстанции неверным и подлежащим изменению.
За неисполнение (несвоевременное исполнение) обязанности по уплате арендной платы истец предъявил к взысканию договорную неустойку в сумме 10 861,90 руб., начисленную за период с 11.09.2014 по 31.12.2015.
Проверив расчет неустойки и признав его верным, суд первой инстанции удовлетворил иск в указанной части.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Довод заявителя жалобы о том, что суд применил неустойку в отсутствие государственной регистрации договора аренды не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, так как согласно п. 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из то, что, если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В апелляционной жалобе ответчик настаивает на том, что расчет пени также произведен истцом неверно, ссылается на свой контррасчет, представленный с отзывом на иск (л.д. 138).
Как отмечено ранее, взыскание неустойки за весь период пользования имуществом (до регистрации договора аренды) признано судом апелляционной инстанции правомерным.
Однако, как верно указано в апелляционной жалобе ответчиком, алгоритм расчета истца является неверным, влечет многократное начисление неустойки на одно и ту же просроченную задолженность в связи с ее ежемесячным увеличением и расчетом до 31.12.2015.
Суд апелляционной инстанции произвел перерасчет неустойки, подлежащей взысканию на основании п. 6.2 договора.
При этом суд отмечает следующее.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (части 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По условиям договора аренды от 18.08.2014 N 1 стороны договорились, что в случае невнесения арендной платы в сроки, предусмотренные п. 3.2. договора, Арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки (п. 6.2. договора).
Согласно п. 3.1. договора сумма годовой арендной платы составляет 51 410 руб.
При этом и из расчета размера договорной пени, представленного истцом, и признанного верным арбитражным судом, и из расчета размера договорной пени, представленного ответчиком, усматривается, что в формулу расчета пени: 8,25% / 300 x 51 410 x количество дней просрочки, вместо суммы годовой арендной платы включается сумма долга, а именно: 8,25% / 300 x сумма долга x количество дней просрочки.
Данные расчеты не соответствуют условиям договора, а, следовательно, также неверны.
Судом апелляционной инстанции пересчитан размер неустойки, который составил более 45 000 руб.
Между тем, поскольку, уточняя исковые требования, истец предъявил к взысканию неустойку в размере 10 861,90 руб., который при правильном расчете меньше той суммы, которая рассчитывается согласно п. 6.2. договора, то с учетом пределов иска оснований для неудовлетворения иска в указанной части суд апелляционной инстанции не усматривает.
Доводов о необходимости уменьшения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ ни отзыв на иск, ни апелляционная жалоба не содержат.
При таких обстоятельствах, к взысканию с ответчика в пользу истца подлежит основной долг в размере 28 468,98 руб., пени в размере 10 861,90 руб.
Поскольку требования удовлетворены в части (обжалуется взыскание 47 899,22 руб., признаны подлежащими удовлетворению требования в размере 39 330,88 руб., то есть размер удовлетворенных по жалобе требований составил 8 568,34 руб. или 17,89%), то по правилам абз. 2 ст. 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе, уплаченная ответчиком, подлежит пропорциональному распределению.
Таким образом, 536, 70 руб. (17,89% от 3 000 руб.) подлежит взысканию с Администрации в пользу общества в качестве судебных издержек.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 августа 2016 года по делу N А50-5233/2016 изменить, изложив 1 и 2 абзацы резолютивной части в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Стройсервис" (ОГРН 1025901928216, ИНН 5918014969) в пользу Администрации Березовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1025901931571, ИНН 5931000757) 28 468 (Двадцать восемь тысяч четыреста шестьдесят восемь) руб. 98 коп. долга и пени в размере 10 861 (Десять тысяч восемьсот шестьдесят один) руб. 90 коп."
В остальной части оставить решение без изменения.
Взыскать с Администрации Березовского муниципального района Пермского края (ОГРН 1025901931571, ИНН 5931000757) в пользу ООО "Стройсервис" (ОГРН 1025901928216, ИНН 5918014969) в счет возмещения расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере 536 (Пятьсот тридцать шесть) руб. 70 коп.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)