Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 7 ноября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2016 года по делу N А40-191701/2015, принятое судьей Е.Ю. Филиной (шифр судьи 142-1589)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Суприм-XXI" (ОГРН 1037739181237, ИНН 7735105588)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от ответчика: Салаватова К.Х. по доверенности от 07.12.2015 г.
В судебное заседание не явились: представители истца - извещены.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Суприм-XXI" (далее - ООО "Суприм-XXI") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 83,6 кв. м, (1 этаж, пом. II, ком. 1 - 3, 3а, 4, 5), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 426 А, стр. 2, путем принятия:
- пункта 3.1 в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 3 009 000 (три миллиона девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- пункта 3.4 в следующей редакции: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 50 150 (пятьдесят тысяч сто пятьдесят) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2016 года по делу N А40-191701/2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, определенной по результатам судебной экспертизы, считает, что она занижена.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, представителя в судебное заседание апелляционного суда не направил.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 04.08.2006 г. между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ООО "Суприм-XXI" (Арендатор) был заключен договор аренды N 10-00258/06, по условиям которого Арендатору в аренду сроком до 31.07.2011 г. переданы помещения общей площадью 83,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 426 А, стр. 2 (1 этаж, пом. II, ком. 1 - 3, 3а, 4, 5).
Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
По истечении срока действия договора Арендатор при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованными помещениями и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что истец 09.06.2015 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 21.07.2015 г. Департамент направил ООО "Суприм-XXI" проект договора купли-продажи помещения, в котором в п. 3.1 указал, что цена объекта составляет 7 496 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 25.06.2015 г. N 773Г/932, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.06.2015 года N 1099/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
ООО "Суприм-XXI" направило в Департамент письмо, полученное последним 19.08.2015 г., в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 3 899 321 руб., определенную в соответствии с отчетом ООО "ЦЭО "АСПЕКТ" от 17.08.2015 г. N 0157/17-08 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы решения о заключении с ООО "Суприм-XXI" договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, заявив о несогласии с предложенной Арендатором выкупной ценой, ООО "Суприм-XXI" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Суприм-XXI" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Суприм-XXI" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель апелляционной жалобы настаивает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений площадью 83,6 кв. м определена на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в размере 7 496 000 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В связи с тем, что отчеты оценщиков, на которые ссылались стороны, содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, заключением которой установлено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дату 09.06.2015 г. составила 3 009 000 руб., без НДС.
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Основания полагать иное, ответчиком суду не представлено.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2016 года по делу N А40-191701/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2016 N 09АП-52012/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-191701/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. N 09АП-52012/2016-ГК
Дело N А40-191701/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 7 ноября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2016 года по делу N А40-191701/2015, принятое судьей Е.Ю. Филиной (шифр судьи 142-1589)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Суприм-XXI" (ОГРН 1037739181237, ИНН 7735105588)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от ответчика: Салаватова К.Х. по доверенности от 07.12.2015 г.
В судебное заседание не явились: представители истца - извещены.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Суприм-XXI" (далее - ООО "Суприм-XXI") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 83,6 кв. м, (1 этаж, пом. II, ком. 1 - 3, 3а, 4, 5), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 426 А, стр. 2, путем принятия:
- пункта 3.1 в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 3 009 000 (три миллиона девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
- пункта 3.4 в следующей редакции: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 50 150 (пятьдесят тысяч сто пятьдесят) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2016 года по делу N А40-191701/2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, определенной по результатам судебной экспертизы, считает, что она занижена.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, представителя в судебное заседание апелляционного суда не направил.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 04.08.2006 г. между Департаментом имущества города Москвы (Правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ООО "Суприм-XXI" (Арендатор) был заключен договор аренды N 10-00258/06, по условиям которого Арендатору в аренду сроком до 31.07.2011 г. переданы помещения общей площадью 83,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 426 А, стр. 2 (1 этаж, пом. II, ком. 1 - 3, 3а, 4, 5).
Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
По истечении срока действия договора Арендатор при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованными помещениями и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что истец 09.06.2015 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 21.07.2015 г. Департамент направил ООО "Суприм-XXI" проект договора купли-продажи помещения, в котором в п. 3.1 указал, что цена объекта составляет 7 496 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 25.06.2015 г. N 773Г/932, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 30.06.2015 года N 1099/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
ООО "Суприм-XXI" направило в Департамент письмо, полученное последним 19.08.2015 г., в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 3 899 321 руб., определенную в соответствии с отчетом ООО "ЦЭО "АСПЕКТ" от 17.08.2015 г. N 0157/17-08 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы решения о заключении с ООО "Суприм-XXI" договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, заявив о несогласии с предложенной Арендатором выкупной ценой, ООО "Суприм-XXI" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Суприм-XXI" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Суприм-XXI" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель апелляционной жалобы настаивает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений площадью 83,6 кв. м определена на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в размере 7 496 000 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В связи с тем, что отчеты оценщиков, на которые ссылались стороны, содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, заключением которой установлено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дату 09.06.2015 г. составила 3 009 000 руб., без НДС.
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Основания полагать иное, ответчиком суду не представлено.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2016 года по делу N А40-191701/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)