Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июня 2017 года по делу N А19-10708/2016 по исковому заявлению министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613; адрес: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, д. 47) к автономной некоммерческой организации Центр социальной и психологической поддержки граждан "Инициатива" (ОГРН 1143850006651, ИНН 3849034260, адрес: 666009, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Советская, д. 109, кор. Б, оф. 303) о взыскании 2 378 200 рублей 09 копеек,
(суд первой инстанции: судья Рукавишникова Е.В.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к автономной некоммерческой организации Центр социальной и психологической поддержки граждан "Инициатива" (далее - АНО ЦСИППГ "Инициатива", ответчик) о взыскании 2 288 180 рублей 82 копеек неосновательного обогащения, 90 019 рублей 27 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2014 по 31.12.2015.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения как незаконного, принятого при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако истец и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30 апреля 2014 года между министерством (арендодатель) и АНО ЦСИППГ "Инициатива" (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимости, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование без права выкупа объекты государственной собственности Иркутской области, расположенные по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково, ул. Заречная, дом 28.
Список передаваемых по договору объектов, их характеристика указаны в пункте 1.2. договора. Так, по договору были переданы:
- - здание административного корпуса, кадастровый номер 38:06:060301:357, площадью 501,90 кв. м;
- - штраф. изолятор, кадастровый номер 38:06:060301:350, площадь 114,20 кв. м;
- - баня-прачечная, кадастровый номер 38:06:060301:360, площадью 552,50 кв. м;
- - общежитие N 1, кадастровый номер 38:06:060301:359, площадью 680,70 кв. м;
- - общежитие N 2, кадастровый номер 38:06:060301:357 площадью 683,0 кв. м;
- - общежитие N 3, кадастровый номер 38:06:060301:352, площадью 776,50 кв. м;
- - кубовая водогрейная, кадастровый номер 38:06:060301:351, площадью 18,90 кв. м;
- - общежитие N 4, кадастровый номер 38:06:060301:353, площадью 826,70 кв. м;
- - общежитие N 5, кадастровый номер 38:06:060301:355, площадью 1288,30 кв. м;
- - столовая, кадастровый номер 38:06:060301:356, площадью 681,70 кв. м;
- - прод. вещсклад, кадастровый номер 38:06:060301:358, площадью 247,60 кв. м;
- В соответствии с пунктом 1.3. договора объекты передаются для использования арендатором в целях предоставления социальной поддержки и социальных услуг людям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации.
Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1. договора с 01.05.2014 по 30.04.2024. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области в установленном законодательством порядке.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, распоряжением Министерства от 20 февраля 2015 года N 248/з АНО ЦСИППГ "Инициатива" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4,4663 га с кадастровым номером 38:06:060301:0002, разрешенное использование: для размещения областной психиатрической больницы N 2, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково, ул. Заречная, 28, срок аренды до 30.04.2024.
Вместе с тем, договор аренды земельного участка на основании указанного выше распоряжения министерства сторонами заключен не был.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 38:06:060301:0002, не заключив договор и не внося плату за фактическое пользование земельным участком, в связи с чем, по мнению истца, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 2 288 180 рублей 82 копеек за период с 01.05.2014 по 31.12.2015.
Предупреждением N 51-35-2113/6 от 19.02.2016 истец предложил в срок до 10.03.2016 погасить имеющуюся задолженность за фактическое использование земельного участка.
Требование истца оставлено ответчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами правильными, исходя из следующего.
В соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В предмет доказывания по настоящему делу входит: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.
Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды от 30.04.2014 N 74/14 отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположен переданный в аренду муниципальный объект, в силу пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации согласованная по договору аренды плата за пользование объектом аренды включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, поэтому не имеется оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика проведена комплексная судебная строительная и геодезическая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Закрытого акционерного общества "Восточно-Сибирское геодезическое предприятие" Хорошевой Виктории Олеговне, Пизанову Николаю Анисимовичу.
Согласно заключению эксперта N 12-03-2017 площадь земельного участка, необходимого АНО ЦСИППГ "Инициатива" для эксплуатации объектов недвижимости по договору аренды объектов недвижимости N 79/14 от 30.04.2014, равна 15 937 кв. м. При этом, согласно выводам экспертов, техническое состояние 10 объектов (административный корпус, штраф. изолятор, баня-прачечная, общежитие N 1, общежитие N 2, общежитие N 3, общежитие N 4, общежитие N 5, столовая, кубовая водогрейная - непригодное (аварийное), 1 объект (прод. вещсклад) - разрушен.
Кроме того, эксперты пришли к выводам, что площадь фактически используемого земельного участка составляет 2396 кв. м; на местности используется один объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 38:06:060301:359; в настоящее время проводится реконструкция указанного здания. Здание прод. Вещсклада разрушено; остальные 9 зданий не используются.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08.
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015.
Как следует из материалов дела, 30 апреля 2014 года между министерством (арендодатель) и АНО ЦСИППГ "Инициатива" (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимости, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование без права выкупа объекты государственной собственности Иркутской области, расположенные по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково, ул. Заречная, дом 28.
Договором от 30.04.2014 N 74/14 о передаче прав и обязанностей по договору, с учетом согласия арендатора, арендодатель осуществил передачу прав и обязанностей по договору аренды объектов государственной собственности Иркутской области АНО ЦСиППГ "Инициатива".
Размер арендной платы и порядок ее уплаты согласованы в разделе 4 договора.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в договоре аренды от 30.04.2014 N 74/14 стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположены здания, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка между сторонами не заключен.
Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы не включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект (пункт 4.2), не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в отсутствие в договоре аренды условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также нормы закона, обязывающей арендатора имущественного комплекса оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен названный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование имуществом, согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Иные доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции проверены, однако они построены на неправильном толковании заявителем норм действующего законодательства и по существу не опровергают правильных и обоснованных выводов суда первой инстанции, сделанных на полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июня 2017 года по делу N А19-10708/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2017 N 04АП-4250/2017 ПО ДЕЛУ N А19-10708/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. по делу N А19-10708/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июня 2017 года по делу N А19-10708/2016 по исковому заявлению министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613; адрес: 664007, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, д. 47) к автономной некоммерческой организации Центр социальной и психологической поддержки граждан "Инициатива" (ОГРН 1143850006651, ИНН 3849034260, адрес: 666009, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Советская, д. 109, кор. Б, оф. 303) о взыскании 2 378 200 рублей 09 копеек,
(суд первой инстанции: судья Рукавишникова Е.В.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к автономной некоммерческой организации Центр социальной и психологической поддержки граждан "Инициатива" (далее - АНО ЦСИППГ "Инициатива", ответчик) о взыскании 2 288 180 рублей 82 копеек неосновательного обогащения, 90 019 рублей 27 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2014 по 31.12.2015.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения как незаконного, принятого при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако истец и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30 апреля 2014 года между министерством (арендодатель) и АНО ЦСИППГ "Инициатива" (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимости, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование без права выкупа объекты государственной собственности Иркутской области, расположенные по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково, ул. Заречная, дом 28.
Список передаваемых по договору объектов, их характеристика указаны в пункте 1.2. договора. Так, по договору были переданы:
- - здание административного корпуса, кадастровый номер 38:06:060301:357, площадью 501,90 кв. м;
- - штраф. изолятор, кадастровый номер 38:06:060301:350, площадь 114,20 кв. м;
- - баня-прачечная, кадастровый номер 38:06:060301:360, площадью 552,50 кв. м;
- - общежитие N 1, кадастровый номер 38:06:060301:359, площадью 680,70 кв. м;
- - общежитие N 2, кадастровый номер 38:06:060301:357 площадью 683,0 кв. м;
- - общежитие N 3, кадастровый номер 38:06:060301:352, площадью 776,50 кв. м;
- - кубовая водогрейная, кадастровый номер 38:06:060301:351, площадью 18,90 кв. м;
- - общежитие N 4, кадастровый номер 38:06:060301:353, площадью 826,70 кв. м;
- - общежитие N 5, кадастровый номер 38:06:060301:355, площадью 1288,30 кв. м;
- - столовая, кадастровый номер 38:06:060301:356, площадью 681,70 кв. м;
- - прод. вещсклад, кадастровый номер 38:06:060301:358, площадью 247,60 кв. м;
- В соответствии с пунктом 1.3. договора объекты передаются для использования арендатором в целях предоставления социальной поддержки и социальных услуг людям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации.
Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1. договора с 01.05.2014 по 30.04.2024. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области в установленном законодательством порядке.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, распоряжением Министерства от 20 февраля 2015 года N 248/з АНО ЦСИППГ "Инициатива" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4,4663 га с кадастровым номером 38:06:060301:0002, разрешенное использование: для размещения областной психиатрической больницы N 2, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково, ул. Заречная, 28, срок аренды до 30.04.2024.
Вместе с тем, договор аренды земельного участка на основании указанного выше распоряжения министерства сторонами заключен не был.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 38:06:060301:0002, не заключив договор и не внося плату за фактическое пользование земельным участком, в связи с чем, по мнению истца, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 2 288 180 рублей 82 копеек за период с 01.05.2014 по 31.12.2015.
Предупреждением N 51-35-2113/6 от 19.02.2016 истец предложил в срок до 10.03.2016 погасить имеющуюся задолженность за фактическое использование земельного участка.
Требование истца оставлено ответчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами правильными, исходя из следующего.
В соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В предмет доказывания по настоящему делу входит: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.
Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды от 30.04.2014 N 74/14 отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположен переданный в аренду муниципальный объект, в силу пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации согласованная по договору аренды плата за пользование объектом аренды включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, поэтому не имеется оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика проведена комплексная судебная строительная и геодезическая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Закрытого акционерного общества "Восточно-Сибирское геодезическое предприятие" Хорошевой Виктории Олеговне, Пизанову Николаю Анисимовичу.
Согласно заключению эксперта N 12-03-2017 площадь земельного участка, необходимого АНО ЦСИППГ "Инициатива" для эксплуатации объектов недвижимости по договору аренды объектов недвижимости N 79/14 от 30.04.2014, равна 15 937 кв. м. При этом, согласно выводам экспертов, техническое состояние 10 объектов (административный корпус, штраф. изолятор, баня-прачечная, общежитие N 1, общежитие N 2, общежитие N 3, общежитие N 4, общежитие N 5, столовая, кубовая водогрейная - непригодное (аварийное), 1 объект (прод. вещсклад) - разрушен.
Кроме того, эксперты пришли к выводам, что площадь фактически используемого земельного участка составляет 2396 кв. м; на местности используется один объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 38:06:060301:359; в настоящее время проводится реконструкция указанного здания. Здание прод. Вещсклада разрушено; остальные 9 зданий не используются.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08.
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015.
Как следует из материалов дела, 30 апреля 2014 года между министерством (арендодатель) и АНО ЦСИППГ "Инициатива" (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимости, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование без права выкупа объекты государственной собственности Иркутской области, расположенные по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Зорино-Быково, ул. Заречная, дом 28.
Договором от 30.04.2014 N 74/14 о передаче прав и обязанностей по договору, с учетом согласия арендатора, арендодатель осуществил передачу прав и обязанностей по договору аренды объектов государственной собственности Иркутской области АНО ЦСиППГ "Инициатива".
Размер арендной платы и порядок ее уплаты согласованы в разделе 4 договора.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в договоре аренды от 30.04.2014 N 74/14 стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположены здания, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка между сторонами не заключен.
Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы не включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект (пункт 4.2), не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в отсутствие в договоре аренды условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также нормы закона, обязывающей арендатора имущественного комплекса оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен названный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование имуществом, согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Иные доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции проверены, однако они построены на неправильном толковании заявителем норм действующего законодательства и по существу не опровергают правильных и обоснованных выводов суда первой инстанции, сделанных на полном и всестороннем исследовании доказательств по делу.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 июня 2017 года по делу N А19-10708/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)