Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве, фактическая площадь построенных квартир увеличилась в сравнении с проектной документацией, истица с увеличением площади не согласилась, ссылается на то, что ответчик нарушил условия договора по передаче в срок квартир.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Булаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ворониной И.В.,
судей Мошечкова А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И., гражданское дело по апелляционной жалобе Г. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 25 апреля 2016 года, которым постановлено:
Признать за Г. право собственности на отдельную трехкомнатную квартиру расположенную по адресу: *** и на отдельную трехкомнатную квартиру расположенную по адресу: ***.
Указанное решение является основанием для регистрации права собственности Г. на указанные квартиры.
В остальной части иска - отказать.
Взыскать с Г. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Лидер" задолженность: по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копеек, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей; по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копейки, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей 16 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере *** рубля.
Г. обратилась в суд с иском к ООО "Агентство недвижимости "Лидер", просила признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м расположенную по адресу: *** и на трехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м расположенную по адресу: ***, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи указанных квартир в размере *** руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы. Требования мотивировала тем, что *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется построить жилой дом по строительному адресу: г. *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа с лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора *** руб. и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором. Дата передачи объекта долевого строительства - не позднее *** г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Также *** г. между истцом и ответчиком на тех же условиях был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа с лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора *** руб. и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором.
В *** г. истец получил уведомления от ответчика, где указанно, что площадь квартиры по договору N *** увеличилась и составляет *** кв. м с учетом лоджий и балконов и необходимо произвести доплату в размере *** руб., а площадь квартиры по договору N *** увеличилась и составляет *** кв. м с учетом лоджий и балконов и необходимо произвести доплату в размере *** руб. Также указанно, что приемка-передача квартиры будет производиться исключительно по предварительной записи после получения указанной суммы на расчетный счет застройщика. С увеличением площади истец не согласился и просил провести надлежащий обмер принадлежащих ей квартир, для последующего уточнения расчетов, но в присланных ответах истец сослался на данные технического плана квартир с указанием кадастрового инженера, производившего выполнение кадастровых работ. Согласно представленного истцом заключения - технического отчета, общая площадь квартиры N *** составляет *** кв. м, а квартиры N *** - *** кв. м. Указанные квартиры до настоящего времени истцу не переданы.
ООО "Агентство недвижимости "Лидер" подало встречный иск, просило взыскать с Г. задолженность по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копеек, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей; по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копейки, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей *** копеек, расходы по оплате госпошлины в размере *** рубля.
Заявленные требования мотивировало тем, что в соответствии с условиями заключенным между ними и Г. договоров предусмотрено их право не передавать квартиры и не подписывать акт приема-передачи квартиры до полной оплаты цены договора. Фактическая площадь квартир по сравнению с проектной увеличилась, о чем Г. была уведомлена *** г. путем направления в ее адрес уведомления на приемку квартиры от *** г. *** г. в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору, с разъяснениями правомерности размера доплат и копией выкопировки технического плана здания с указанием метража квартиры. В связи с просрочкой по оплате цены по договорам и уклонением Г. от приема квартир, в ее адрес было направлено очередное требование об исполнении договоров и односторонний акт приема-передачи квартиры от *** г. Кроме того, Г. нарушался п. 4.2.2 договора по оплате взносов, сроки внесения платежей в период с *** г. по *** г., в связи с чем ей была начислена неустойка за просрочку их оплаты. До настоящего времени не произведена доплата за увеличение фактической площади квартир.
Представитель Г. в судебном заседании требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать, поскольку передать квартиры ответчик соглашался только под условием полной оплаты за увеличение площади, с которым они не были согласны.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, первоначально заявленные требования не признал, пояснив, что истица не принимает квартиры несмотря на их неоднократные уведомления, просрочки сроков передачи квартир нет, просил удовлетворить встречный иск.
Третьи лица в суд не явились, извещались.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
С решением суда не согласилась Г., в апелляционной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, считает решение суда незаконным и необоснованным, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Полагает, что обмер должен был производиться уполномоченным органом технической инвентаризации - БТИ.
Проверив материалы дела, разрешив заявленные ходатайства, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судом установлено, что *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой дом по строительному адресу: *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа с лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором. Цена договора составила *** руб., которая истцом была оплачена, согласно представленным платежным поручениям, что также не отрицалось стороной ответчика. Дата передачи объекта долевого строительства - не позднее *** г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Также *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой дом по строительному адресу: *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором. Цена договора составила *** руб., которая истцом была оплачена, согласно представленным платежным поручениям, что также не отрицалось стороной ответчика. Дата передачи объекта долевого строительства - не позднее *** г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Согласно п. 2.1. указанных договоров общая проектная площадь включает площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов. Проектная площадь лоджий, балконов объекта указывается в настоящем договоре с понижающим коэффициентами, для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3.
Согласно пунктам 4.3 настоящих Договоров N *** от *** года и *** от *** года - цена Договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади Объекта в соответствии - с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства Многоквартирного дома, получения технической документации Застройщиком по итогам обмеров Многоквартирного дома - органами технической инвентаризации. Стороны, после получения участником от Застройщика сообщения о готовности объекта к передаче, обязаны произвести между собой следующие расчеты. Сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: Разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации осуществившей техническую инвентаризацию Многоквартирного дома и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 Договора умножается на стоимость *** кв. м, равную *** руб. - в отношении квартиры N ***; равную *** руб. - в отношении квартиры N ***.
В соответствии п. 2.4 Договора квартира передается ответчику без чистовой отделки и инженерного оборудования, в степени готовности, определяемой Приложением N 2 к Договору.
В силу п. 2.2 Договора адрес жилого дома, фактический номер квартиры, характеристики квартиры (в том числе площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) уточняется после окончания строительства жилого дома и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Уточнение площади квартиры производится после ввода жилого дома в эксплуатацию и проведении обмером жилого лома органами технической инвентаризации, на основании данных организаций, осуществляющей техническую инвентаризацию жилого дома.
Стороны Договора пришли к соглашению о том, что проектная планировка Квартиры является предварительной (абз. 2 п. 2.2 Договора).
Стороны Договора также согласились не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями квартиры. Фактическая площадь квартиры на момент ее передачи ответчику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п. 4.3 Договора (абз. 3 п. 2.2 Договора).
В соответствии с пп. 2.6.1 Договора в проект жилого дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь квартиры, при условии сохранения количества комнат. Стороны Договора пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменения квартиры.
Согласно п. 2.3 Договора передача квартиры истцом ответчику осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 30 июня 2015 года, при условии надлежащего исполнения Ответчиком обязательств по Договору в полном объеме.
Обязательства застройщика перед участником по Договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента оформления акта приема-передачи квартиры. Встречные обязательства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме как цены Договора, так и при необходимости неустойки (пени, штрафа), (предусмотренных положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" далее - Закон N 214-ФЗ) и/или условиями Договора, и подписания акта приема-передачи квартиры.
В силу пп. 3.1.3 Договора застройщик обязан передать квартиру участнику по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, не позднее срока, указанного в п. 2.3 Договора при условии выполнения ответчиком своих обязательств по Договору надлежащим образом, в том числе по оплате 100% цены Договора и, при необходимости, неустойки.
Абзац 2 пп. 3.1.3 Договора предусматривает право застройщика не передавать квартиру и не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента исполнения участником обязанности по оплате 100% цены Договора и/или, при необходимости, неустойки.
Ответчик принял на себя обязательство в течение 15 рабочих дней после получения соответствующего уведомления от истца о готовности квартиры явиться к передаче лично либо через доверенное лицо (пп. 3.2.4 Договора) и подписать акт приема-передачи квартиры (пп. 3.2.4.2 Договора).
В случае наличия оснований для доплаты в соответствии с п. 4.3 Договора ответчик обязуется внести соответствующие денежные средства на расчетный счет истца (пп. 3.2.4.1 Договора).
*** года было получено разрешение на ввод многоквартирного дома по адресу: ***, строительный адрес: *** в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что по договору с застройщиком кадастровый инженер составил технический план с указанием технических характеристик жилого дома в целом и в отдельности каждого помещения расположенного в нем, на основании которого все квартиры, в том числе и спорные, поставлены на государственный кадастровый учет *** года. Квартире N *** присвоен кадастровый N *** площадь помещения *** кв. м, квартире N *** присвоен кадастровый N *** площадь помещения ***.
Площадь квартиры, исходя из которой Г. обязана произвести оплату цены договора, включает в себя жилую площадь, площадь помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в Квартире, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас с понижающим коэффициентом (п. 4.3 Договора).
Проектная площадь квартиры в соответствии с п. 2.1 Договора составляет *** кв. м.
По обмерам, выполненным органами технической инвентаризации и указанным в техническом паспорте здания, фактическая площадь квартиры, рассчитанная по условиям п. 4.3 Договора составляет *** кв. м, а без учета балконов и лоджий *** кв. м.
Таким образом, фактическая площадь построенных квартир увеличилась в сравнении с проектной площадью на *** кв. м.
В силу п. 4.1 Договора цена Договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство квартиры в составе жилого дома, исходя из стоимости одного квадратного метра.
В соответствии с абз. 3 п. 4.3 Договора сумма, подлежащая доплате, рассчитывается исходя из разницы в площади между площадью квартиры, установленной органами технической инвентаризации, и общей проектной площадью квартиры, указанной в п. 2.1 Договора умноженной на стоимость 1 кв. м.
В *** года застройщик направил в адрес участника уведомление на приемку квартиры исх. N *** от *** года, в котором известил об окончании строительства жилого дома, увеличении фактической площади квартиры от проектной, возникновении обязанности по доплате и обязанности принять квартиру по двустороннему акту приема-передачи.
Г. от исполнения обязанности по полной и своевременной оплате цены договора отказалась в связи с несогласием с окончательным метражом квартир и от принятия квартир в установленном договоре порядка уклонилась.
По данным представленных истцом технических отчетов ООО "Русский Кадастр Недвижимости" общая площадь без учета балконов и лоджий квартиры N *** составляет *** кв. м, квартиры N *** - *** кв. м, то есть еще больше чем та, которая указана в кадастровом паспорте.
*** года в адрес Г. было направлено уведомление о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору с разъяснениями правомерности размера доплаты и копией выкопировки технического плана здания с указанием метража квартиры.
*** года ответчик направил в адрес участника требование об исполнении договоров и односторонний акт приема-передачи квартир.
Удовлетворяя встречные исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Лидер" о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве, а также неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору, районный суд исходил из того, что общая площадь квартиры в целях определения цены договора учитывается с учетом площади балконов и лоджий с понижающим коэффициентом (п. 4.3 договоров), и поскольку Г. в установленные договором сроки после получения уведомления о доплате и приемки объекта долевого строительства не произвела доплату, взыскал с нее в пользу ООО Агентство недвижимости "Лидер" задолженность: по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** руб. *** коп., а также неустойку за ее просрочку в размере *** руб. *** коп., по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** руб. *** коп., а также неустойку за ее просрочку в размере *** руб. *** коп.
Кроме того, поскольку истцом были допущены просрочки платежей, установленные п. 4.2.2 договоров (не позднее 6 числа каждого месяца в согласованный период), районный суд взыскал с Г. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Лидер" неустойку за период просрочек платежей с *** г. по ** г. по договору от *** г. N *** в размере *** руб., по договору от *** г. N *** в размере *** руб. *** коп.
Одновременно суд установил, что квартиры фактически были переданы застройщиком Г. по односторонним актам приема-передачи квартир от *** г., в связи с чем удовлетворил ее требования о признании права собственности на спорные квартиры.
При этом, районный суд отказал ей в удовлетворении иска в части взыскания неустойки с застройщика за нарушение сроков при передаче квартиры, поскольку судом установлено, что нарушение данных сроков произошло по вине истицы, которая отказалась их принимать без законных оснований.
Судебная коллегия с данными выводами районного суда соглашается.
Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку они основаны на неверном толковании приведенных выше правовых норм, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, для чего оснований не имеется.
Деятельность кадастровых инженеров урегулирована главой 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Кадастровый инженер, включенный в Государственный реестр кадастровых инженеров, имеет право составлять технические планы вновь созданных объектов недвижимости, на основании которых данные об этих объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости. Договора не содержат условия о том, что окончательные обмеры проводятся только работниками бюро технической инвентаризации. Спорные квартиры постановлены на кадастровый учет по данным технического плана, составленного по заданию застройщика кадастровым инженером Е., который зарегистрирован в реестре кадастровых инженеров за номером ***. В целях кадастрового учета учитывается общая площадь квартиры без балконов и лоджий, что соответствует положениям п. 5 ст. 15 ЖК РФ. Вместе с тем по условиям договора стороны согласовали, что оплата производится за все построенное жилое помещение, включая балконы и лоджии с понижающим коэффициентом (п. 4.3 договоров). Указанные условия договора не изменялись, не отменялись и недействительными не признавались. Таким образом, определение площади квартир *** кв. м в целях расчета цены договора основано на соглашении сторон и права истицы не нарушает.
Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 25 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-33737/2016
Требование: О признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки и штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве, фактическая площадь построенных квартир увеличилась в сравнении с проектной документацией, истица с увеличением площади не согласилась, ссылается на то, что ответчик нарушил условия договора по передаче в срок квартир.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. по делу N 33-33737/16
Судья: Булаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ворониной И.В.,
судей Мошечкова А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И., гражданское дело по апелляционной жалобе Г. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 25 апреля 2016 года, которым постановлено:
Признать за Г. право собственности на отдельную трехкомнатную квартиру расположенную по адресу: *** и на отдельную трехкомнатную квартиру расположенную по адресу: ***.
Указанное решение является основанием для регистрации права собственности Г. на указанные квартиры.
В остальной части иска - отказать.
Взыскать с Г. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Лидер" задолженность: по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копеек, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей; по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копейки, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей 16 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере *** рубля.
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "Агентство недвижимости "Лидер", просила признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м расположенную по адресу: *** и на трехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м расположенную по адресу: ***, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи указанных квартир в размере *** руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы. Требования мотивировала тем, что *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется построить жилой дом по строительному адресу: г. *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа с лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора *** руб. и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором. Дата передачи объекта долевого строительства - не позднее *** г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Также *** г. между истцом и ответчиком на тех же условиях был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа с лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора *** руб. и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором.
В *** г. истец получил уведомления от ответчика, где указанно, что площадь квартиры по договору N *** увеличилась и составляет *** кв. м с учетом лоджий и балконов и необходимо произвести доплату в размере *** руб., а площадь квартиры по договору N *** увеличилась и составляет *** кв. м с учетом лоджий и балконов и необходимо произвести доплату в размере *** руб. Также указанно, что приемка-передача квартиры будет производиться исключительно по предварительной записи после получения указанной суммы на расчетный счет застройщика. С увеличением площади истец не согласился и просил провести надлежащий обмер принадлежащих ей квартир, для последующего уточнения расчетов, но в присланных ответах истец сослался на данные технического плана квартир с указанием кадастрового инженера, производившего выполнение кадастровых работ. Согласно представленного истцом заключения - технического отчета, общая площадь квартиры N *** составляет *** кв. м, а квартиры N *** - *** кв. м. Указанные квартиры до настоящего времени истцу не переданы.
ООО "Агентство недвижимости "Лидер" подало встречный иск, просило взыскать с Г. задолженность по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копеек, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей; по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** рублей *** копеек, неустойку за просрочку оплаты в размере *** рублей *** копейки, неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору участия в долевом строительстве в размере *** рублей *** копеек, расходы по оплате госпошлины в размере *** рубля.
Заявленные требования мотивировало тем, что в соответствии с условиями заключенным между ними и Г. договоров предусмотрено их право не передавать квартиры и не подписывать акт приема-передачи квартиры до полной оплаты цены договора. Фактическая площадь квартир по сравнению с проектной увеличилась, о чем Г. была уведомлена *** г. путем направления в ее адрес уведомления на приемку квартиры от *** г. *** г. в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору, с разъяснениями правомерности размера доплат и копией выкопировки технического плана здания с указанием метража квартиры. В связи с просрочкой по оплате цены по договорам и уклонением Г. от приема квартир, в ее адрес было направлено очередное требование об исполнении договоров и односторонний акт приема-передачи квартиры от *** г. Кроме того, Г. нарушался п. 4.2.2 договора по оплате взносов, сроки внесения платежей в период с *** г. по *** г., в связи с чем ей была начислена неустойка за просрочку их оплаты. До настоящего времени не произведена доплата за увеличение фактической площади квартир.
Представитель Г. в судебном заседании требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать, поскольку передать квартиры ответчик соглашался только под условием полной оплаты за увеличение площади, с которым они не были согласны.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, первоначально заявленные требования не признал, пояснив, что истица не принимает квартиры несмотря на их неоднократные уведомления, просрочки сроков передачи квартир нет, просил удовлетворить встречный иск.
Третьи лица в суд не явились, извещались.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
С решением суда не согласилась Г., в апелляционной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, считает решение суда незаконным и необоснованным, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Полагает, что обмер должен был производиться уполномоченным органом технической инвентаризации - БТИ.
Проверив материалы дела, разрешив заявленные ходатайства, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судом установлено, что *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой дом по строительному адресу: *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа с лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором. Цена договора составила *** руб., которая истцом была оплачена, согласно представленным платежным поручениям, что также не отрицалось стороной ответчика. Дата передачи объекта долевого строительства - не позднее *** г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Также *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, по которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой дом по строительному адресу: *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства со следующими проектными характеристиками: секция N ***, этаж N ***, N квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от входа лестничной клетки: ***; N квартиры по проекту ***, количество комнат ***, общая проектная площадь *** кв. м, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные настоящим договором. Цена договора составила *** руб., которая истцом была оплачена, согласно представленным платежным поручениям, что также не отрицалось стороной ответчика. Дата передачи объекта долевого строительства - не позднее *** г. при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.
Согласно п. 2.1. указанных договоров общая проектная площадь включает площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов. Проектная площадь лоджий, балконов объекта указывается в настоящем договоре с понижающим коэффициентами, для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3.
Согласно пунктам 4.3 настоящих Договоров N *** от *** года и *** от *** года - цена Договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади Объекта в соответствии - с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства Многоквартирного дома, получения технической документации Застройщиком по итогам обмеров Многоквартирного дома - органами технической инвентаризации. Стороны, после получения участником от Застройщика сообщения о готовности объекта к передаче, обязаны произвести между собой следующие расчеты. Сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: Разница в площади между площадью объекта, установленной по обмерам организации осуществившей техническую инвентаризацию Многоквартирного дома и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 Договора умножается на стоимость *** кв. м, равную *** руб. - в отношении квартиры N ***; равную *** руб. - в отношении квартиры N ***.
В соответствии п. 2.4 Договора квартира передается ответчику без чистовой отделки и инженерного оборудования, в степени готовности, определяемой Приложением N 2 к Договору.
В силу п. 2.2 Договора адрес жилого дома, фактический номер квартиры, характеристики квартиры (в том числе площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) уточняется после окончания строительства жилого дома и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Уточнение площади квартиры производится после ввода жилого дома в эксплуатацию и проведении обмером жилого лома органами технической инвентаризации, на основании данных организаций, осуществляющей техническую инвентаризацию жилого дома.
Стороны Договора пришли к соглашению о том, что проектная планировка Квартиры является предварительной (абз. 2 п. 2.2 Договора).
Стороны Договора также согласились не признавать любое расхождение проектной и фактической площади существенными изменениями квартиры. Фактическая площадь квартиры на момент ее передачи ответчику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п. 4.3 Договора (абз. 3 п. 2.2 Договора).
В соответствии с пп. 2.6.1 Договора в проект жилого дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь квартиры, при условии сохранения количества комнат. Стороны Договора пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменения квартиры.
Согласно п. 2.3 Договора передача квартиры истцом ответчику осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 30 июня 2015 года, при условии надлежащего исполнения Ответчиком обязательств по Договору в полном объеме.
Обязательства застройщика перед участником по Договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента оформления акта приема-передачи квартиры. Встречные обязательства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме как цены Договора, так и при необходимости неустойки (пени, штрафа), (предусмотренных положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" далее - Закон N 214-ФЗ) и/или условиями Договора, и подписания акта приема-передачи квартиры.
В силу пп. 3.1.3 Договора застройщик обязан передать квартиру участнику по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, не позднее срока, указанного в п. 2.3 Договора при условии выполнения ответчиком своих обязательств по Договору надлежащим образом, в том числе по оплате 100% цены Договора и, при необходимости, неустойки.
Абзац 2 пп. 3.1.3 Договора предусматривает право застройщика не передавать квартиру и не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента исполнения участником обязанности по оплате 100% цены Договора и/или, при необходимости, неустойки.
Ответчик принял на себя обязательство в течение 15 рабочих дней после получения соответствующего уведомления от истца о готовности квартиры явиться к передаче лично либо через доверенное лицо (пп. 3.2.4 Договора) и подписать акт приема-передачи квартиры (пп. 3.2.4.2 Договора).
В случае наличия оснований для доплаты в соответствии с п. 4.3 Договора ответчик обязуется внести соответствующие денежные средства на расчетный счет истца (пп. 3.2.4.1 Договора).
*** года было получено разрешение на ввод многоквартирного дома по адресу: ***, строительный адрес: *** в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что по договору с застройщиком кадастровый инженер составил технический план с указанием технических характеристик жилого дома в целом и в отдельности каждого помещения расположенного в нем, на основании которого все квартиры, в том числе и спорные, поставлены на государственный кадастровый учет *** года. Квартире N *** присвоен кадастровый N *** площадь помещения *** кв. м, квартире N *** присвоен кадастровый N *** площадь помещения ***.
Площадь квартиры, исходя из которой Г. обязана произвести оплату цены договора, включает в себя жилую площадь, площадь помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в Квартире, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас с понижающим коэффициентом (п. 4.3 Договора).
Проектная площадь квартиры в соответствии с п. 2.1 Договора составляет *** кв. м.
По обмерам, выполненным органами технической инвентаризации и указанным в техническом паспорте здания, фактическая площадь квартиры, рассчитанная по условиям п. 4.3 Договора составляет *** кв. м, а без учета балконов и лоджий *** кв. м.
Таким образом, фактическая площадь построенных квартир увеличилась в сравнении с проектной площадью на *** кв. м.
В силу п. 4.1 Договора цена Договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство квартиры в составе жилого дома, исходя из стоимости одного квадратного метра.
В соответствии с абз. 3 п. 4.3 Договора сумма, подлежащая доплате, рассчитывается исходя из разницы в площади между площадью квартиры, установленной органами технической инвентаризации, и общей проектной площадью квартиры, указанной в п. 2.1 Договора умноженной на стоимость 1 кв. м.
В *** года застройщик направил в адрес участника уведомление на приемку квартиры исх. N *** от *** года, в котором известил об окончании строительства жилого дома, увеличении фактической площади квартиры от проектной, возникновении обязанности по доплате и обязанности принять квартиру по двустороннему акту приема-передачи.
Г. от исполнения обязанности по полной и своевременной оплате цены договора отказалась в связи с несогласием с окончательным метражом квартир и от принятия квартир в установленном договоре порядка уклонилась.
По данным представленных истцом технических отчетов ООО "Русский Кадастр Недвижимости" общая площадь без учета балконов и лоджий квартиры N *** составляет *** кв. м, квартиры N *** - *** кв. м, то есть еще больше чем та, которая указана в кадастровом паспорте.
*** года в адрес Г. было направлено уведомление о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору с разъяснениями правомерности размера доплаты и копией выкопировки технического плана здания с указанием метража квартиры.
*** года ответчик направил в адрес участника требование об исполнении договоров и односторонний акт приема-передачи квартир.
Удовлетворяя встречные исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Лидер" о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве, а также неустойку за нарушение графика оплаты отдельных платежей по договору, районный суд исходил из того, что общая площадь квартиры в целях определения цены договора учитывается с учетом площади балконов и лоджий с понижающим коэффициентом (п. 4.3 договоров), и поскольку Г. в установленные договором сроки после получения уведомления о доплате и приемки объекта долевого строительства не произвела доплату, взыскал с нее в пользу ООО Агентство недвижимости "Лидер" задолженность: по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** руб. *** коп., а также неустойку за ее просрочку в размере *** руб. *** коп., по договору участия в долевом строительстве от *** г. N *** в размере *** руб. *** коп., а также неустойку за ее просрочку в размере *** руб. *** коп.
Кроме того, поскольку истцом были допущены просрочки платежей, установленные п. 4.2.2 договоров (не позднее 6 числа каждого месяца в согласованный период), районный суд взыскал с Г. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Лидер" неустойку за период просрочек платежей с *** г. по ** г. по договору от *** г. N *** в размере *** руб., по договору от *** г. N *** в размере *** руб. *** коп.
Одновременно суд установил, что квартиры фактически были переданы застройщиком Г. по односторонним актам приема-передачи квартир от *** г., в связи с чем удовлетворил ее требования о признании права собственности на спорные квартиры.
При этом, районный суд отказал ей в удовлетворении иска в части взыскания неустойки с застройщика за нарушение сроков при передаче квартиры, поскольку судом установлено, что нарушение данных сроков произошло по вине истицы, которая отказалась их принимать без законных оснований.
Судебная коллегия с данными выводами районного суда соглашается.
Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку они основаны на неверном толковании приведенных выше правовых норм, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, для чего оснований не имеется.
Деятельность кадастровых инженеров урегулирована главой 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Кадастровый инженер, включенный в Государственный реестр кадастровых инженеров, имеет право составлять технические планы вновь созданных объектов недвижимости, на основании которых данные об этих объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости. Договора не содержат условия о том, что окончательные обмеры проводятся только работниками бюро технической инвентаризации. Спорные квартиры постановлены на кадастровый учет по данным технического плана, составленного по заданию застройщика кадастровым инженером Е., который зарегистрирован в реестре кадастровых инженеров за номером ***. В целях кадастрового учета учитывается общая площадь квартиры без балконов и лоджий, что соответствует положениям п. 5 ст. 15 ЖК РФ. Вместе с тем по условиям договора стороны согласовали, что оплата производится за все построенное жилое помещение, включая балконы и лоджии с понижающим коэффициентом (п. 4.3 договоров). Указанные условия договора не изменялись, не отменялись и недействительными не признавались. Таким образом, определение площади квартир *** кв. м в целях расчета цены договора основано на соглашении сторон и права истицы не нарушает.
Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 25 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)