Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обратился в орган исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность. Между сторонами возникли разногласия относительно выкупной цены объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.11.2017
Полный текст постановления изготовлен 16.11.2017
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Фирма "КВАД" - Беспалый В.М. - доверен. от 13.03.2017
от Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. - доверен. от 09.01.17 г. N 33-д-20/17
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 19 мая 2017 год Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 27 июля 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Левченко Н.И., Трубицыным А.И.,
по делу N А40-211591/15 по иску ООО "Фирма "КВАД"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
установил:
ООО "Фирма "КВАД" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просило обязать Департамент заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 53,7 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Южнобутовская д. 107, изложив п. п. 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 4 558 000 руб. 74 коп. в соответствии Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293, выполненного ООО "АБН-Консалт", положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15 и экспертным заключением от 03.03.2017 N 21 об оценке рыночной стоимости с учетом износа, амортизации) неотделимых улучшений (обустройства тамбура), произведенных арендатором в отношении помещения по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, по состоянию на 04.08.2015, выполненных ООО "Агентство судебных экспертиз".
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75 978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, с кадастровым номером 77:06:0012004:4024 площадью 53,7 кв. м, по проекту, направленному Департаментом городского имущества г. Москвы покупателю ООО "ФИРМА "КВАД" сопроводительным письмом от 08.09.2015 N 33-5-37474/15-(2)-14.
Пункт 3.1 изложен в следующей редакции: "Цена объекта устанавливается в соответствии с выполненным ООО "АБН-Консалт" Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293 с положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15, за вычетом 732305 руб. стоимости неотделимых улучшений, определенной согласно заключению судебной экспертизы по делу А40-211591/15, и составляет 4558695 руб."
Пункт 3.4 изложен в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 27.07.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 по делу N А40-211591/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017, и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 27.07.2017 по делу N А40-211591/15 отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017, и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 27.07.2017 по делу N А40-211591/15 отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Фирма "КВАД" является арендатором нежилого помещения общей площадью 53,7 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Южнобутовская д. 107.
04.08.2015 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.
08.09.2015 Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта в связи с намерением арендатора реализовать право на зачет в стоимость выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений. Возражения направлены в Департамент письмом от 02.10.2015.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
Судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой экспертном была определена стоимость неотделимых улучшений в размере 732 305 руб. 26 коп.
При этом, обстоятельство возведения тамбура (неотделимых улучшений арендованного имущества) с согласия арендодателя подтверждается письмом Юго-Западного территориального агентства ДГиМ от 10.04.2001 и выпиской из протокола N 13 межведомственной комиссии при Управе района Южное Бутово от 31.12.99 N 480. Департаментом факт производства неотделимых улучшений с согласия арендодателя не оспаривается.
Таким образом, суды, оценив экспертное заключение, а также учитывая предложенную Департаментом стоимости объекта, пришли к правильному выводу об удовлетворении требований по цене 4 558 000 руб. 74 коп. с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, поскольку истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций признали доказанным обстоятельство согласования обществом с арендодателем в установленном законом порядке проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2017 года по делу N А40-211591/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 16.11.2017 N Ф05-16042/2017 ПО ДЕЛУ N А40-211591/15
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обратился в орган исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность. Между сторонами возникли разногласия относительно выкупной цены объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. по делу N А40-211591/15
Резолютивная часть постановления объявлена 13.11.2017
Полный текст постановления изготовлен 16.11.2017
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Красновой С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Фирма "КВАД" - Беспалый В.М. - доверен. от 13.03.2017
от Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. - доверен. от 09.01.17 г. N 33-д-20/17
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 19 мая 2017 год Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 27 июля 2017 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Левченко Н.И., Трубицыным А.И.,
по делу N А40-211591/15 по иску ООО "Фирма "КВАД"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
установил:
ООО "Фирма "КВАД" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просило обязать Департамент заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 53,7 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Южнобутовская д. 107, изложив п. п. 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 4 558 000 руб. 74 коп. в соответствии Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293, выполненного ООО "АБН-Консалт", положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15 и экспертным заключением от 03.03.2017 N 21 об оценке рыночной стоимости с учетом износа, амортизации) неотделимых улучшений (обустройства тамбура), произведенных арендатором в отношении помещения по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, по состоянию на 04.08.2015, выполненных ООО "Агентство судебных экспертиз".
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75 978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, с кадастровым номером 77:06:0012004:4024 площадью 53,7 кв. м, по проекту, направленному Департаментом городского имущества г. Москвы покупателю ООО "ФИРМА "КВАД" сопроводительным письмом от 08.09.2015 N 33-5-37474/15-(2)-14.
Пункт 3.1 изложен в следующей редакции: "Цена объекта устанавливается в соответствии с выполненным ООО "АБН-Консалт" Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293 с положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15, за вычетом 732305 руб. стоимости неотделимых улучшений, определенной согласно заключению судебной экспертизы по делу А40-211591/15, и составляет 4558695 руб."
Пункт 3.4 изложен в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 27.07.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017 по делу N А40-211591/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017, и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 27.07.2017 по делу N А40-211591/15 отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2017, и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 27.07.2017 по делу N А40-211591/15 отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Фирма "КВАД" является арендатором нежилого помещения общей площадью 53,7 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Южнобутовская д. 107.
04.08.2015 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.
08.09.2015 Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта в связи с намерением арендатора реализовать право на зачет в стоимость выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений. Возражения направлены в Департамент письмом от 02.10.2015.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
Судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой экспертном была определена стоимость неотделимых улучшений в размере 732 305 руб. 26 коп.
При этом, обстоятельство возведения тамбура (неотделимых улучшений арендованного имущества) с согласия арендодателя подтверждается письмом Юго-Западного территориального агентства ДГиМ от 10.04.2001 и выпиской из протокола N 13 межведомственной комиссии при Управе района Южное Бутово от 31.12.99 N 480. Департаментом факт производства неотделимых улучшений с согласия арендодателя не оспаривается.
Таким образом, суды, оценив экспертное заключение, а также учитывая предложенную Департаментом стоимости объекта, пришли к правильному выводу об удовлетворении требований по цене 4 558 000 руб. 74 коп. с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, поскольку истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций признали доказанным обстоятельство согласования обществом с арендодателем в установленном законом порядке проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2017 года по делу N А40-211591/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)