Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Луговского Н.В., Макарова И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой М.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Московского Дмитрия Владимировича (г. Саратов) на определение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу N А57-22463/2014, судья Л.А. Макарихина,
по заявлению кредитора - Брахман Лидии Петровны (г. Саратов) об установлении статуса залогового кредитора в рамках дела о признании акционерного общества "Стройинтерсервис" (г. Саратов, ОГРН 1026403050134, ИНН 6453057158) несостоятельным (банкротом),
определением Арбитражного суда Саратовской области (далее также - суд первой инстанции) от 14.10.2014 принято к производству заявление о признании АО "Стройинтерсервис" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2016 (резолютивная часть от 20.04.2016) заявление Петуховой Елены Игоревны признано обоснованным, введена процедура наблюдение в отношении Акционерного общества "Стройинтерсервис" сроком на пять месяцев, до 20 сентября 2016 года, применены при банкротстве Акционерного общества "Стройинтерсервис" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002. Временным управляющим утвержден Московский Дмитрий Владимирович.
Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 76 от 30.04.2016.
Решением Арбитражного суда Саратовской области 06.03.2017 (резолютивная часть от 01.03.2017) АО "Стройинтерсервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, по 01 сентября 2017 года. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" возложено на временного управляющего Московского Дмитрия Владимировича.
Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 46 от 18.03.2017.
Определением Арбитражного суда Саратовской области (резолютивная часть от 28.03.2017) конкурсным управляющим Акционерного общества "Стройинтерсервис" утвержден Московский Дмитрий Владимирович.
17.05.2017 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление Брахман Лидии Петровны, в котором просит установить требование о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры строительный номер N 37, общей площадью 53,2 кв. м, проектной площадью 57,0 кв. м, расположенной на шестом этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов. 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений, как обеспеченное залогом.
11 августа 2017 года Арбитражным судом Саратовской области требование Брахман Лидии Петровны о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры N 37, общей площадью 53,2 кв. м, расположенной на шестом этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений Акционерного общества "Стройинтерсервис" (410031, Саратовская область, город Саратов, ул. им Челюскинцев, 68, ОГРН 1026403050134 ИНН 6453057158) признано обеспеченным залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74.
Конкурсный управляющий Московский Дмитрий Владимирович не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, имеющимися в материалах дела.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. п. 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" суд апелляционной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу апелляционной жалобы, исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в частности указанным Законом о банкротстве.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.
Вместе с тем в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства уведомления управляющим кредитора о возможности предъявления требования как обеспеченного залогом, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае срок на подачу заявления об установлении статуса залогового кредитора не пропущен.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Как следует из материалов дела, 02 ноября 2011 года между ЗАО "Стройинтерсервис" (изменено наименование на АО "Стройинтерсервис"), именуемое в дальнейшем Застройщик и ООО "СПЛАВ" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому, Застройщик обеспечивает строительство многоквартирного жилого дома (далее "Дом"), расположенного на земельном участке площадью 4287 (четыре тысячи двести восемьдесят семь) кв. м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74, по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, с привлечением Участника долевого строительства.
Согласно пункту 1.3 договора объектом долевого строительства является: 1-комнатная квартира, расположенная на 6 этаже, общей площадью 53,2 кв. м, проектной площадью 57,0 кв. м; строительный N 37, стоимостью 1 254 000 руб.
Согласно пункту 2.1.4 договора, дом будет введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее 30 июня 2013 года. Передача объекта долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства будет осуществлена Застройщиком не позднее 30 сентября 2013 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.2011, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 г. N 64/181/4077/2016-7895.
Согласно пункту 4.1 договора участник долевого строительства обязуется оплатить денежные средства в размере 1 254 000 руб. в кассу, либо на расчетный счет Застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству.
Со стороны ООО "СПЛАВ" обязательства по оплате договора были исполнены в полном объеме, что подтверждено актом выполнения взаимных обязательств от 03.11.2011, платежным поручением N 872 от 02.11.2011.
29.04.2013 между ООО "СПЛАВ" (далее - Цедент) и Брахман Л.П. (далее - Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым, Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие Цеденту по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1. Уведомление о состоявшейся уступке прав требований направлено в адрес должника.
Стороны по настоящему договору оценили уступаемое право требования в размере 1 270 000 руб.
Договор уступки права требования зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2013, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 N 64/181/4077/2016-7895.
Таким образом, Брахман Л.П. переходит право требования по договору участия в долевом строительстве от 02.11.2011, в том объеме и на тех условиях, которые существовали у ООО "СПЛАВ" к моменту перехода права, т.е. право требования передачи жилого помещения, а, соответственно, по смыслу статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве, Брахман Л.П. приобретает статус участника строительства.
Вместе с тем АО "Стройинтерсервис" не были исполнены принятые на себя обязательства по предоставлению указанной квартиры в установленный срок, что явилось основанием для предъявления заявителем требований о включении в реестр передачи жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Саратовской области 11.07.2016 признано обоснованным и включено в реестр требований о передаче жилых помещений Акционерного общества "Стройинтерсервис" требование Брахман Лидии Петровны (адрес регистрации: г. Саратов, ул. Некрасова, дом 65 "Б", кв. 90) о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры N 37, общей площадью 53,2 кв. м, расположенной на шестом этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения в связи со следующим.
Согласно статье 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно пункту 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (статья 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, исходя из смысла части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом согласно части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, в рассматриваемом случае, залог возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 15 мая 2017 года за АО "Стройинтерсервис" зарегистрированы следующие объекты недвижимости: 1) право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 70%), кадастровый N 64:48:020305:2070, расположенный по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1; 2) право аренды земельного участка, кадастровый N 64:48:020305:74, площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1.
Каких-либо доказательств того, что залоговое имущество у должника отсутствует, материалы дела не содержат.
Конкурсный управляющий, кредиторы должника и иные участвующие в деле о банкротстве лица, при рассмотрении дела не заявляли об отсутствии залогового имущества в натуре, владения им не должником, а иным лицом, утрату должником прав на залоговое имущество.
При отсутствии доказательств, свидетельствующих о прекращении права залога, выбытия из владения предмета залога, требование кредитора подлежит учету в реестре кредиторов должника, как обеспеченное залогом.
В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования Брахман Л.П.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, поскольку заявители являются участниками долевого строительства и их требования вытекают из договора долевого участия в строительстве, то они обладают специальными правами в силу закона на установление своих требований как обеспеченных залогом объектом строительства и земельным участком. Учитывая особенности банкротства застройщиков, неравенство прав участников строительства и дольщиков не будет иметь место.
При этом следует отметить, что целью введения института залога Законом об участии в долевом строительстве N 214 являлось обеспечение максимального уровня защиты интересов граждан.
Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича следует оставить без удовлетворения.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу N А57-22463/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-й инстанции, вынесший определение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2017 N 12АП-10514/2017 ПО ДЕЛУ N А57-22463/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2017 г. по делу N А57-22463/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Луговского Н.В., Макарова И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой М.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Московского Дмитрия Владимировича (г. Саратов) на определение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу N А57-22463/2014, судья Л.А. Макарихина,
по заявлению кредитора - Брахман Лидии Петровны (г. Саратов) об установлении статуса залогового кредитора в рамках дела о признании акционерного общества "Стройинтерсервис" (г. Саратов, ОГРН 1026403050134, ИНН 6453057158) несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области (далее также - суд первой инстанции) от 14.10.2014 принято к производству заявление о признании АО "Стройинтерсервис" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2016 (резолютивная часть от 20.04.2016) заявление Петуховой Елены Игоревны признано обоснованным, введена процедура наблюдение в отношении Акционерного общества "Стройинтерсервис" сроком на пять месяцев, до 20 сентября 2016 года, применены при банкротстве Акционерного общества "Стройинтерсервис" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002. Временным управляющим утвержден Московский Дмитрий Владимирович.
Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 76 от 30.04.2016.
Решением Арбитражного суда Саратовской области 06.03.2017 (резолютивная часть от 01.03.2017) АО "Стройинтерсервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, по 01 сентября 2017 года. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего АО "Стройинтерсервис" возложено на временного управляющего Московского Дмитрия Владимировича.
Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 46 от 18.03.2017.
Определением Арбитражного суда Саратовской области (резолютивная часть от 28.03.2017) конкурсным управляющим Акционерного общества "Стройинтерсервис" утвержден Московский Дмитрий Владимирович.
17.05.2017 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление Брахман Лидии Петровны, в котором просит установить требование о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры строительный номер N 37, общей площадью 53,2 кв. м, проектной площадью 57,0 кв. м, расположенной на шестом этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов. 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений, как обеспеченное залогом.
11 августа 2017 года Арбитражным судом Саратовской области требование Брахман Лидии Петровны о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры N 37, общей площадью 53,2 кв. м, расположенной на шестом этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений Акционерного общества "Стройинтерсервис" (410031, Саратовская область, город Саратов, ул. им Челюскинцев, 68, ОГРН 1026403050134 ИНН 6453057158) признано обеспеченным залогом объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г. 1, кадастровый номер 64:48:020305:2070 и правом аренды земельного участка площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1, кадастровый номер 64:48:020305:74.
Конкурсный управляющий Московский Дмитрий Владимирович не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, имеющимися в материалах дела.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. п. 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" суд апелляционной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу апелляционной жалобы, исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в частности указанным Законом о банкротстве.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.
Вместе с тем в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства уведомления управляющим кредитора о возможности предъявления требования как обеспеченного залогом, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае срок на подачу заявления об установлении статуса залогового кредитора не пропущен.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Как следует из материалов дела, 02 ноября 2011 года между ЗАО "Стройинтерсервис" (изменено наименование на АО "Стройинтерсервис"), именуемое в дальнейшем Застройщик и ООО "СПЛАВ" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому, Застройщик обеспечивает строительство многоквартирного жилого дома (далее "Дом"), расположенного на земельном участке площадью 4287 (четыре тысячи двести восемьдесят семь) кв. м, кадастровый номер участка 64:48:020305:74, по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1 в Заводском районе, с привлечением Участника долевого строительства.
Согласно пункту 1.3 договора объектом долевого строительства является: 1-комнатная квартира, расположенная на 6 этаже, общей площадью 53,2 кв. м, проектной площадью 57,0 кв. м; строительный N 37, стоимостью 1 254 000 руб.
Согласно пункту 2.1.4 договора, дом будет введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее 30 июня 2013 года. Передача объекта долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства будет осуществлена Застройщиком не позднее 30 сентября 2013 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.2011, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 г. N 64/181/4077/2016-7895.
Согласно пункту 4.1 договора участник долевого строительства обязуется оплатить денежные средства в размере 1 254 000 руб. в кассу, либо на расчетный счет Застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству.
Со стороны ООО "СПЛАВ" обязательства по оплате договора были исполнены в полном объеме, что подтверждено актом выполнения взаимных обязательств от 03.11.2011, платежным поручением N 872 от 02.11.2011.
29.04.2013 между ООО "СПЛАВ" (далее - Цедент) и Брахман Л.П. (далее - Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым, Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие Цеденту по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1. Уведомление о состоявшейся уступке прав требований направлено в адрес должника.
Стороны по настоящему договору оценили уступаемое право требования в размере 1 270 000 руб.
Договор уступки права требования зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2013, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 N 64/181/4077/2016-7895.
Таким образом, Брахман Л.П. переходит право требования по договору участия в долевом строительстве от 02.11.2011, в том объеме и на тех условиях, которые существовали у ООО "СПЛАВ" к моменту перехода права, т.е. право требования передачи жилого помещения, а, соответственно, по смыслу статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве, Брахман Л.П. приобретает статус участника строительства.
Вместе с тем АО "Стройинтерсервис" не были исполнены принятые на себя обязательства по предоставлению указанной квартиры в установленный срок, что явилось основанием для предъявления заявителем требований о включении в реестр передачи жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Саратовской области 11.07.2016 признано обоснованным и включено в реестр требований о передаче жилых помещений Акционерного общества "Стройинтерсервис" требование Брахман Лидии Петровны (адрес регистрации: г. Саратов, ул. Некрасова, дом 65 "Б", кв. 90) о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры N 37, общей площадью 53,2 кв. м, расположенной на шестом этаже, многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения в связи со следующим.
Согласно статье 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно пункту 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (статья 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, исходя из смысла части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При этом согласно части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, в рассматриваемом случае, залог возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 15 мая 2017 года за АО "Стройинтерсервис" зарегистрированы следующие объекты недвижимости: 1) право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 70%), кадастровый N 64:48:020305:2070, расположенный по адресу: г. Саратов, 4-й проезд им. Чернышевского Н.Г., 1; 2) право аренды земельного участка, кадастровый N 64:48:020305:74, площадью 4287 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, пр. 4 им. Чернышевского Н.Г., 1.
Каких-либо доказательств того, что залоговое имущество у должника отсутствует, материалы дела не содержат.
Конкурсный управляющий, кредиторы должника и иные участвующие в деле о банкротстве лица, при рассмотрении дела не заявляли об отсутствии залогового имущества в натуре, владения им не должником, а иным лицом, утрату должником прав на залоговое имущество.
При отсутствии доказательств, свидетельствующих о прекращении права залога, выбытия из владения предмета залога, требование кредитора подлежит учету в реестре кредиторов должника, как обеспеченное залогом.
В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования Брахман Л.П.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, поскольку заявители являются участниками долевого строительства и их требования вытекают из договора долевого участия в строительстве, то они обладают специальными правами в силу закона на установление своих требований как обеспеченных залогом объектом строительства и земельным участком. Учитывая особенности банкротства застройщиков, неравенство прав участников строительства и дольщиков не будет иметь место.
При этом следует отметить, что целью введения института залога Законом об участии в долевом строительстве N 214 являлось обеспечение максимального уровня защиты интересов граждан.
Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Стройинтерсервис" Московского Дмитрия Владимировича следует оставить без удовлетворения.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу N А57-22463/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-й инстанции, вынесший определение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
И.А.МАКАРОВ
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
И.А.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)