Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 N 13АП-8247/2017 ПО ДЕЛУ N А56-16362/2015

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. N 13АП-8247/2017

Дело N А56-16362/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Смирнов Н.В. по доверенности от 22.09.2015,
от ответчика (должника): 1) Кутузов И.В. по доверенности от 29.12.2016, 2) не явился (извещен),
от 3-го лица: 1) Гинева И.Н. по доверенности от 09.01.2017, Демьянова И.Н. по доверенности от 09.01.2017, 2) не явился (извещен),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8247/2017) ООО "Франс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу N А56-16362/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Франс"
к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,
2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-и лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",
2) ООО "Кэпитал Консалтинг"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (после реорганизации Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет), Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж, в т.ч. антресоль, изложив, пункт 2.1. Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком ООО "Кэпитал Консалтинг" составляет 2966101 рубль 69 копеек, без НДС.".
К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), Общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг".
Решением от 25.05.2015 требования к Комитету удовлетворены, в иске к Фонду отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 решение от 21.05.2015 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 решение от 21.05.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
По решению от 08.02.2017 суд определил условие договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж, в т.ч. антресоль, общей площадью 21,4 кв. м, изложив, пункт 2.1. в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 4 347 000 руб."
Общество обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение суда.
В обосновании жалобы податель указывает следующее: заявитель считает незаконным и необоснованным включение в цену продажи объекта суммы НДС; необходимости в назначении экспертизы по рассматриваемому делу у суда не имелось, поскольку истцом при обращении был представлен отчет, в котором уже определена достоверная величина рыночной стоимости объекта; судом не был соблюден порядок назначения экспертизы; необоснованность возложения на истца расходов по экспертизе; судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Общество просит суд апелляционной инстанции решение отменить, удовлетворить требования истца в полном объеме.
В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.
Определением, занесенным в протокол судебного заседания, суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.
Представители Комитета и ГУИОН против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Представители Общества "Кэпитал Консалтинг" и Фонда имущества в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлено в пользование нежилое помещение общей площадью 21,4 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество 23.06.2014 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Комитет принял распоряжение от 30.09.2014 N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", в пункте 1.1.2 которого определена цена продажи арендуемого помещения - 5 000 000 руб., установленная на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168(471)-2014, выполненного ГУИОН.
13.10.2014 Общество получило проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в пункте 2.1 которого установлена цена продажи объекта, составляющая 5 000 000 руб.
Общество 11.11.2014 направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2 288 135 руб. 59 коп., установленную на основании отчета от 10.11.2014 N 41/2014, выполненного ООО "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.
Фонд письмом от 26.11.2014 N 5561/30, сообщил Обществу о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его компетенцию в связи с тем, что Фонд является представителем Комитета, действующим на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010.
Комитет направил Обществу письмо от 03.12.2014 N 33624-32, в котором указал, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем; при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, спор подлежит рассмотрению судом, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда, основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.
Невозможность урегулирования сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Определением от 14.07.2016 суд назначил проведение экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПЕТРОЭКСПЕРТ" Фофановой Олесе Ивановне. По результатам экспертизы сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 23.06.2014 составляет 4 081 000 руб.
С учетом вышеизложенных норм права, а также - позиции суда кассационной инстанции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-16362/2015, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 081 000 руб.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
При этом возражения Общества, относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции.
Общество не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта.
Таким образом, установив отсутствие сомнений в обоснованности заключения эксперта, с учетом данных им в судебном заседании пояснений, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство ООО "Франс" о назначении повторной экспертизы по делу.
По указанным обстоятельствам суд апелляционной инстанции отклонил заявленное истцом в судебном заседании аналогичное ходатайство.
В части доводов о необоснованном включении в цену продажи суммы НДС суд указывает следующее.
Согласно статье 3 Закона N 153 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Приведенные выше определения не содержат никаких указаний, позволяющих сделать вывод о том, что цена сделки может отличаться в зависимости от того, является ли одна из сторон сделки плательщиком НДС или нет.
В экспертном заключении экспертом указано, что цена сделки не будет изменяться в зависимости от того, подлежит или не подлежит объект данному виду налогообложения и уменьшение цен/ставок объектов сравнения на величину НДС не требуется.
На странице 8 экспертного заключения указано, что итоговая величина рыночной стоимости НДС не облагается, поскольку в соответствии с предполагаемым использованием результатов экспертизы (для принятия решения о приватизации объекта) в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации не облагаются налогом на добавленную стоимость.
В части несогласия Общества с распределением судебных расходов на экспертизу суд указывает следующее.
Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при принятии решения в числе прочего распределяет судебные расходы.
Понесенные участвующими в деле лицами судебные расходы, к которым также относятся денежные суммы, выплаченные эксперту, распределяются в соответствии с правилами статьи 110 названного Кодекса.
По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.
В результате рассмотрения указанных разногласий суд определил продажную цену нежилого помещения в размере 4 081 000 руб., что сопоставимо с первоначально предложенной Обществу ценой, максимально приближено к ней, а разница является незначительной.
При таких обстоятельствах, решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, а Комитет - стороной, проигравшей преддоговорный спор.
К тому же, как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1, судебные издержки, понесенные третьими лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.
Учитывая, что для разрешения вопроса об определении рыночной стоимости спорного объекта требуется наличие специальных познаний, результаты судебной экспертизы были приняты судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства по делу, что заявление ГУИОН ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения необходимо рассматривать как поведение, способствовавшие принятию судебного акта.
То обстоятельство, что суд посчитал необходимым возместить лицу, участвующему в деле в качестве третьего лица, выплаченную эксперту, свидетельствует о признании факта принятия судебного акта в пользу ответчика.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. В связи указанным апелляционная инстанция не усматривает оснований для иной оценки выводов суда и отмены решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу N А56-16362/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)