Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 10.02.2016.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего: Гоголя Ю.М., судей: Илюхиной А.П., Проценко А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кисилевой М.И.,
при участии представителей:
- индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича, представителя - Арефьева Евгения Владимировна, действующего на основании доверенности от 02.07.2015 N 3-1903;
- директора общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг Развитие Крыма и Севастополя" - Федорычак Сергей Валентинович, действующего на основании приказа от 31.07.2015 N ХОЛ00000011, представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг Развитие Крыма и Севастополя" - Ванжула Елены Викторовны, действующей на основании доверенности б/н от 03.02.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 по делу N А84-1199/2015 (судья Минько О.В.)
принятое по иску индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, государственной пошлины и расходов по оплате услуг представителя (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации),
по встречному иску общество с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг Развитие Крыма и Севастополя" к индивидуальному предпринимателю Червинскому Олегу Евгеньевичу о признании договора аренды недействительным, обязательстве освободить и возвратить помещение, взыскании арендной платы,
индивидуальный предприниматель Червинский О.Е. (далее - ИП Червинский О.Е.) 02.07.2015 обратился в Арбитражный суд города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" (далее - ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя") о расторжении договора аренды б/н от 30.12.2014 между ИП Червинским О.Е. и ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя", обязательстве ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" освободить помещение, расположенное по адресу: 299003, г. Севастополь, ул. Карантинная, 45, общей площадью 795 кв. м и возвратить помещение ИП Червинскому О.Е., взыскании с ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" в пользу ИП Червинского О.Е. задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по май 2015 года в размере 1 161 750 рублей, по несению расходов по содержанию арендованного по договору аренды б/н от 30.12.2014 помещения за период с января по февраль 2015 года в размере 13 623,14 рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 30 914,05 рублей.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 30.12.2014, заключенного между сторонами, в части внесения арендной платы за указанный период, вследствие чего у истца возникло право на расторжение договора аренды, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по несению расходов по содержанию арендованного помещения.
Протокольным определением от 08.09.2015, в силу ч. 1 ст. 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял заявление представителя истца об уточнении исковых требований, согласно которых истец просит расторгнуть договор аренды б/н от 30.12.2014 между ИП Червинским О.Е. и ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя", взыскать с ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" в пользу ИП Червинского О.Е. задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по 31.08.2015 года, а также расходы на оплату коммунальных платежей в размере 1 960 296,02 рублей, и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей.
ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" подал в Арбитражный суд города Севастополя встречное исковое заявление к ИП Червинскому О.Е., которым просит признать договор аренды от 30.12.2014, заключенный между ИП Червинским О.Е. и ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" (сокращено - ООО "РКС-Холдинг") помещения по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45, общей площадью 795 м кв., недействительным, а также применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, путем возврата истцом арендуемого помещения ответчику, возврата ответчиком истцу арендной платы в размере 1 461 750,00 рублей.
По мнению ответчика, не имелось правовых оснований у истца для заключения вышеуказанного договора аренды от 30.12.2014, в связи с тем, что арендуемое жилое помещение может сдаваться юридическим лицам исключительно для проживания граждан и недопустимо размещение в жилых помещениях офисов, производственных мощностей и т.д., а сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными, в связи с чем, указанный договор является недействительным, в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 принят отказ от иска индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича в части требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крым и Севастополя" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей. Производство по делу в этой части прекращено. Исковое заявление индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича удовлетворено частично. Взыскано с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича задолженность по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по 24.08.2015, а также расходы на оплату коммунальных платежей, в размере 1 960 296,02 рублей. Взыскано с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000,00 рублей. Взыскано с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000,00 рублей. Взыскано в ООО "РКС-Холдинг" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 32 603,00 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано полностью.
Не согласившись с указанным решением ООО "РКС-Холдинг" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с жалобой в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 полностью и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования индивидуального предпринимателя Червинского О.Е. о взыскании с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по 24.08.2015, а также расходов на оплату коммунальных платежей, всего в размере 1 960 296,02 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 00,00 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000,00 рублей, взыскании с ООО "РКС-Холдинг" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 32 603,00 рублей отказать в полном объеме. Признать договор аренды от 30.12.2014, между индивидуальным предпринимателем Червинским Олегом Евгеньевичем и ООО "РКС-Холдинг" помещения по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45, общей площадью 795 м кв. недействительным. Применить последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации путем возврата истцом арендуемого помещения ответчику, возврата ответчиком истцу суммы арендной платы 1 461 750 рублей.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что:
- суд не учел и не принял во внимание, что п. 1.1. договора не предусматривал аренду жилых помещений. По мнению апеллянта, договор был подписан с учетом того, что ИП Червинский О.Е. заверил, что помещения в процессе перевода их в нежилой фонд, будут переведены в январе 2015, в результате чего ООО "РКС-Холдинг", понимая, что помещения приводятся ИП Червинским О.Е. в соответствие с действующим законодательством, заключило договор аренды и в акте было отражено, что помещения являются жилыми, так как на тот момент юридически они являлись таковыми. Каких-либо документов на помещение (тех. паспорт, справку кадастрового инженера и т.д.), кроме письма о направлении документации в соответствующую инстанцию на перевод помещения в нежилой фонд ИП Червинский О.Е. не предоставил (кроме как в суде). Данный факт признавался истцом, в частности в судебном заседании, однако не был принят во внимание судом.
- заявитель жалобы указывает, что ООО "РКС-Холдинг" находилось в помещении до 18.06.2015, после чего собственником были созданы препятствия, исключающие возможность использования помещения, с 01.08.2015 помещение было освобождено полностью, считает, что требования истца об оплате коммунальных платежей после 18.06.2015 не обоснованы.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 апелляционная жалоба ООО "РКС-Холдинг" принята к производству и назначена к рассмотрению на 24.12.2015 на 11 час. 40 мин.
Через канцелярию суда от истца 18.12.2015 поступил отзыв на апелляционную жалобу в котором, истец указывает, что ответчику спорные помещения были сданы под проживание граждан. Доводы ответчика о том, что во всем здании истцом производился ремонт помещений до 17 февраля 2015 года не подтверждается материалами дела. С 18.06.2015 по 24.08.2015 в помещении находились сотрудники охраны ответчика, в том числе, у ответчика в распоряжении находились и ключи от всего здания. Доступа истца к помещениям не было. Арендатор осуществил возврат Арендодателю имущества 24.08.2015, что подтверждается актом приема-передачи жилых помещений.
В судебном заседании 24.12.2015 представитель апеллянта доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Истец и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции обжалуемое решение оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным.
Судебная коллегия, заслушав позицию представителей лиц, участвующих в деле, посчитал необходимым отложить судебное разбирательство до 04.02.2016.
Во время судебного заседания, назначенного на 04.02.2016, представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы и возражения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
Как правильно установил суд первой инстанции, ИП Червинский О.Е. (Арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью УК "Развитие Крыма и Севастополя" (Арендатор) 30.12.2014 заключили договор аренды (далее - Договор), помещения общей площадью 795 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (далее - помещение, объект аренды), согласно пункту 1.1 которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату объект аренды. (Том N 1, л.д. 28-33).
В соответствии с пунктом 2.1 Арендодатель обязуется предоставить Помещение, указанное в п. 1.1 Договора, Арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Том N 1, л.д. 32).
Арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату и компенсацию за коммунальные услуги, в соответствии с положениями раздела 3 Договора.
Согласно пункту 6.1 раздела 6 Договора обговорено, что арендная плата за пользование помещениями составляет 550,00 рублей в месяц за 1 кв. м. Всего за 795 кв. м: 437 250,00 рублей в месяц. При заключении договора аренды оплачивается первый и последний месяцы использования помещений.
Срок аренды определяется с 01.01.2015 по 30.12.2015 включительно. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Помещение считается переданным с момента подписания Сторонами акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.
Согласно пункта 13.2 прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора аренды. В части финансовых расчетов договор действует до полного их окончания.
Согласно акту приема-передачи от 01.01.2015 ИП Червинский О.Е., во исполнение договорных обязательств, передало ООО "Развитие Крыма и Севастополя" жилые помещения площадью 795 кв. м (первый (192,4 кв. м), второй (213,6 кв. м) и третий (190,3 кв. м) этажи), которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (Том N 1, л.д. 32).
24.02.2015 к Договору было заключено Дополнительное соглашение, в соответствии с которым в Договор внесено изменение в части наименования Арендатора - вместо ООО УК "Развитие Крыма" читать ООО УК "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя". В остальном Договор остался неизменным.
Исходя из согласованных сторонами условий договора аренды истцом по первоначальному иску были выставлены ответчику счета за арендную плату N 2 от 02.03.2015 за март 2015 года на сумму 287 250,00 рублей, N 8 от 01.04.2015 за апрель 2015 года на сумму 437 250,00 рублей, N 10 от 01.05.2015 за май 2015 года на сумму 437 250,00 рублей, а также счет по расходам на содержание имущества за период январь - февраль 2015 счет N 7 от 05.03.2015 на сумму 13 623,14 (экспл. расходы (потребленная электроэнергия) за январь - февраль 2015 года).
Согласно имеющимся материалам дела доказательств погашения задолженности по арендной плате по указанным периодам ответчиком не представлено.
Впоследствии ответчик также в установленные сроки не внес арендную плату за апрель - июль 2015 года.
Претензией от 19.05.2015 по исх. N 2 истец уведомил ответчика о наличии и необходимости погашения долга, а также в случае непогашения задолженности освободить арендуемое помещение (Том N 1, л.д. 40).
В ответе на претензию от 25.05.2015 N 1/25.05 ответчик признал наличие задолженности, однако отказался погашать ее в установленный истцом срок (Том N 1, л.д. 42).
Претензией от 09.06.2015 истец потребовал от ответчика расторгнуть договор аренды от 30.12.2014, освободить и возвратить истцу помещение площадью 795 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, д. 45, погасить задолженности по арендной плате и расходам по содержанию помещения в размере 1 175 373,14 рублей, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей в срок до 16.06.2015.
24.08.2015 по акту приема-передачи жилых помещений, арендатор возвратил арендодателю имущество.
Однако оплату за аренду помещений за период с марта по 24 августа 2015 году не произвел.
На основании ст. 395 ГК РФ, в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы по договору, истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2015 года по 31 мая 2015 года из расчета 8,25% годовых на день подачи искового заявления в размере 16 031,86 рублей.
Таким образом, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком по первичному иску обязанности по внесению арендной платы истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды от 30.12.2014, взыскании с ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В свою очередь, ссылаясь на недействительность договора аренды, ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" обратилось со встречным исковым заявлением о признании договора аренды недействительной (ст. 166 - 167 ГК РФ).
Удовлетворяя частично исковое заявление индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича, отказывая в удовлетворении остальной части иска, а, также отказывая в удовлетворении встречного иска полностью суд первой инстанции, проверив договор аренды на предмет его заключенности и действительности, установил соответствие договора требованиям параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ. Оснований для признания указанного договора недействительным в силу ничтожности суд первой инстанции не усмотрел.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из содержания ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом.
Как правильно установил суд первой инстанции, 30.12.2014 между ИП Червинским О.Е. (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью УК "Развитие Крыма и Севастополя" (Арендатор) был заключен договор аренды (далее - Договор), помещения общей площадью 795 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (далее - помещение, объект аренды), согласно пункту 1.1 которого, Арендодатель передает а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату объект аренды. (Том N 1, л.д. 28-33).
Во исполнение договорных обязательств ИП Червинский О.Е., на основании акта приема-передачи от 01.01.2015 передал ООО "Развитие Крыма и Севастополя" жилые помещения площадью 795 кв. м (первый (192,4 кв. м), второй (213,6 кв. м) и третий (190,3 кв. м) этажи), которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (л.д. 32).
24.02.2015 к Договору было заключено Дополнительное соглашение, в соответствии с которым в Договор внесено изменение в части наименования Арендатора - вместо ООО УК "Развитие Крыма" читать ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя". В остальном Договор остался неизменным.
Суд первой инстанции также обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что из технического паспорта на жилой дом индивидуального жилого фонда по адресу: ул. Карантинная, д. 45 от 20.05.2005 следует, что данные помещения расположены в жилом доме (Том N 1, л.д. 108-119).
Согласно справке от 07.09.2015, выданной кадастровым инженером Канцыр А.В., жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, перепланировкам не подвергался, так как планировка помещений соответствует техническому паспорту здания, то есть жилому дому.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Исходя из п. 3 данной статьи, недопустимо размещение в жилых помещениях офисов.
Из содержания ст. 671 ГК РФ следует, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции, что ответчик зная, что здание, в котором расположены помещения, является жилым и ему передаются в аренду жилые помещения, был согласен с условиями договора аренды и заключил его без каких-либо претензий, что подтверждается платежными поручениями по внесению ответчиком арендной платы за несколько месяцев и оплате коммунальных платежей.
Суд первой инстанции правомерно, руководствуясь постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", проверил договор аренды на предмет его заключенности и действительности и установил соответствие договора требованиям параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ. Наименование договора соответствует его квалификации и содержанию. Оснований для признания указанного договора недействительным в силу ничтожности суд не усматривает.
Кроме того, как установлено судом, что также подтверждается материалами дела, из самого текста договора не следует, что в аренду ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" передаются помещения под офис.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, применительно к вышеуказанным нормам права, позиция ответчика о том, что договор был подписан с учетом того, что истец заверил, что помещения находятся в процессе перевода их в нежилой фонд, не имеет правового значения.
Более того, несогласованность воли сторон на стадии заключения договора устраняется его реальным исполнением. Поэтому, если договор исполняется, условие о его предмете не считается не согласованным, данный вопрос утрачивает какое-либо значение, а договор должен быть признан в исполненной части. Доказательств неисполнения договора со стороны арендодателя в материалы дела не представлено.
Материалами дела подтверждается, что ответчик приступил к использованию помещений и намерен был его в дальнейшем использовать.
В соответствии с позицией, изложенной в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не может принять во внимание требования ответчика - истца по встречному иску о признании договора аренды недействительным, так как договор считается заключенным, в соответствии с действующим законодательством.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что встречный иск удовлетворению не подлежит.
Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи, подписанным полномочными представителями сторон.
В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно положениям ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Частью 2 ст. 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Согласно п. 1.1. договора помещения были переданы ответчику на основании акта приема-передачи от 01.01.2015.
Доказательства прекращения указанного договора и возврата спорных помещений ИП Червинскому О.Е. ответчиком по первоначальному иску представлено на основании акта приема-передачи жилых помещений от 24.08.2015, подписанного сторонами (л.д. 102-103).
То есть, фактически, помещения освобождены арендатором с 24.08.2015, переданы ключи арендодателю и снята охрана.
На момент освобождения помещений у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с марта по август 2015 года и составила 1 937 516,13 рублей, а также долг по коммунальным платежам за помещения в размере 22 779,89 рублей.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает требование истца в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 1 960 296,02 рублей, судом первой инстанции правомерно удовлетворены.
Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения - в размере ставки 8,25% рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
В процессе рассмотрения дела, истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, на основании ст. 49 АПК РФ.
Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство представителя истца, правомерно принял отказ от заявленных требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и прекратил производство по делу в данной части.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг адвоката в размере 50 000,00 руб.
В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Для взыскания расходов на оплату услуг представителя заявитель должен представить доказательства оплаты услуг представителя, необходимости оказания конкретных услуг, связанных с рассмотрением дела, фактического оказания услуг, несения иных расходов, связанных с рассмотрением дела.
Обязанность по доказыванию несоответствия заявленных к возмещению судебных расходов на оплату услуг представителя истцом по делу, возлагается на лицо, заявляющее возражение относительно разумности расходов, указывающего на их чрезмерность (пункт 3 Информационного письма от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах").
Как следует из материалов дела, в подтверждение понесенных расходов истцом представлено, в частности, соглашение на оказание юридических услуг от 03.06.2015, заключенный между ИП Червинским О.Е. (заказчик) и Арефьевой Евгенией Владимировной (исполнитель).
Согласно п. 1.1 договора на оказание юридических услуг, исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать ему юридические услуги, а заказчик принять и оплатить эти услуги.
Как установлено п. 3.1 договора на оказание юридических услуг, стоимость оказываемых услуг по настоящему договору составляет 50 000 рублей.
Актом выполненных работ (оказанных услуг) от 16.09.2015 и материалами дела подтверждается, что адвокат ассоциации "Коллегии адвокатов Жерновой и партнеры" Арефьева Евгения Владимировна оказала юридическую помощь ИП Червинскому О.Е., составила и подала исковое заявление, составила заявление в порядке ст. 49 АПК РФ, составила возражение на встречное исковое заявление, участвовала в судебных заседаниях с 02.07.2015 по 13.08.2015.
В материалах дела имеются копии квитанций к приходным кассовым ордерам, выданным Ассоциацией "Коллегия адвокатов Жерновой и партнеры" N 62 от 03.07.2015 на сумму 25 000 рублей, квитанция N 79 от 03.08.2015 на сумму 15 000, квитанция N 85 от 16.09.2015 на сумму 10 000 руб. подтверждающие оплату работы адвоката.
Факт участия представителя в указанных судебных заседаниях подтверждается соответствующими судебными актами. Даты судебных заседаний согласуются с датами прибытия и убытия представителя общества в суд, указанными в проездных документах. Указанные обстоятельства подтверждают связь представленных в обоснование заявления о взыскании судебных расходов документов с целью прибытия представителя общества. Доказательств несоразмерности заявленной суммы судебных расходов ответчиком в материалы дела не представлено.
Кроме того, судом установлено, что стоимость и объем предоставленных поверенным услуг по соглашению в полной мере соотносится с минимальными ставками, установленными решением Совета адвокатской палаты Республики Крым "О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь" от 21.06.2014.
При этом ответчик, возражая против удовлетворения требования истца о взыскании затрат на оплату услуг адвоката в размере 50 000,00 руб., не представил суду каких-либо доказательств в понимании ст. 64 АПК РФ, подтверждающих чрезмерность таких расходов.
Таким образом, требования истца о взыскании судебных расходов в сумме 50 000,00 руб. правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере.
Кроме того, все доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации и по существу сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Двадцать первый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 по делу N А84-1199/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2016 N 21АП-2142/2015 ПО ДЕЛУ N А84-1199/2015
Требование: О расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, государственной пошлины и расходов по оплате услуг представителя.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу N А84-1199/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 10.02.2016.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего: Гоголя Ю.М., судей: Илюхиной А.П., Проценко А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кисилевой М.И.,
при участии представителей:
- индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича, представителя - Арефьева Евгения Владимировна, действующего на основании доверенности от 02.07.2015 N 3-1903;
- директора общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг Развитие Крыма и Севастополя" - Федорычак Сергей Валентинович, действующего на основании приказа от 31.07.2015 N ХОЛ00000011, представителя общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг Развитие Крыма и Севастополя" - Ванжула Елены Викторовны, действующей на основании доверенности б/н от 03.02.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 по делу N А84-1199/2015 (судья Минько О.В.)
принятое по иску индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, государственной пошлины и расходов по оплате услуг представителя (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации),
по встречному иску общество с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг Развитие Крыма и Севастополя" к индивидуальному предпринимателю Червинскому Олегу Евгеньевичу о признании договора аренды недействительным, обязательстве освободить и возвратить помещение, взыскании арендной платы,
установил:
индивидуальный предприниматель Червинский О.Е. (далее - ИП Червинский О.Е.) 02.07.2015 обратился в Арбитражный суд города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" (далее - ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя") о расторжении договора аренды б/н от 30.12.2014 между ИП Червинским О.Е. и ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя", обязательстве ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" освободить помещение, расположенное по адресу: 299003, г. Севастополь, ул. Карантинная, 45, общей площадью 795 кв. м и возвратить помещение ИП Червинскому О.Е., взыскании с ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" в пользу ИП Червинского О.Е. задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по май 2015 года в размере 1 161 750 рублей, по несению расходов по содержанию арендованного по договору аренды б/н от 30.12.2014 помещения за период с января по февраль 2015 года в размере 13 623,14 рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 30 914,05 рублей.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 30.12.2014, заключенного между сторонами, в части внесения арендной платы за указанный период, вследствие чего у истца возникло право на расторжение договора аренды, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по несению расходов по содержанию арендованного помещения.
Протокольным определением от 08.09.2015, в силу ч. 1 ст. 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял заявление представителя истца об уточнении исковых требований, согласно которых истец просит расторгнуть договор аренды б/н от 30.12.2014 между ИП Червинским О.Е. и ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя", взыскать с ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" в пользу ИП Червинского О.Е. задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по 31.08.2015 года, а также расходы на оплату коммунальных платежей в размере 1 960 296,02 рублей, и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей.
ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" подал в Арбитражный суд города Севастополя встречное исковое заявление к ИП Червинскому О.Е., которым просит признать договор аренды от 30.12.2014, заключенный между ИП Червинским О.Е. и ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" (сокращено - ООО "РКС-Холдинг") помещения по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45, общей площадью 795 м кв., недействительным, а также применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, путем возврата истцом арендуемого помещения ответчику, возврата ответчиком истцу арендной платы в размере 1 461 750,00 рублей.
По мнению ответчика, не имелось правовых оснований у истца для заключения вышеуказанного договора аренды от 30.12.2014, в связи с тем, что арендуемое жилое помещение может сдаваться юридическим лицам исключительно для проживания граждан и недопустимо размещение в жилых помещениях офисов, производственных мощностей и т.д., а сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными, в связи с чем, указанный договор является недействительным, в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 принят отказ от иска индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича в части требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крым и Севастополя" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей. Производство по делу в этой части прекращено. Исковое заявление индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича удовлетворено частично. Взыскано с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича задолженность по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по 24.08.2015, а также расходы на оплату коммунальных платежей, в размере 1 960 296,02 рублей. Взыскано с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000,00 рублей. Взыскано с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000,00 рублей. Взыскано в ООО "РКС-Холдинг" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 32 603,00 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано полностью.
Не согласившись с указанным решением ООО "РКС-Холдинг" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с жалобой в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 полностью и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования индивидуального предпринимателя Червинского О.Е. о взыскании с ООО "РКС-Холдинг" в пользу индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 30.12.2014 за период с марта по 24.08.2015, а также расходов на оплату коммунальных платежей, всего в размере 1 960 296,02 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 00,00 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000,00 рублей, взыскании с ООО "РКС-Холдинг" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 32 603,00 рублей отказать в полном объеме. Признать договор аренды от 30.12.2014, между индивидуальным предпринимателем Червинским Олегом Евгеньевичем и ООО "РКС-Холдинг" помещения по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45, общей площадью 795 м кв. недействительным. Применить последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации путем возврата истцом арендуемого помещения ответчику, возврата ответчиком истцу суммы арендной платы 1 461 750 рублей.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что:
- суд не учел и не принял во внимание, что п. 1.1. договора не предусматривал аренду жилых помещений. По мнению апеллянта, договор был подписан с учетом того, что ИП Червинский О.Е. заверил, что помещения в процессе перевода их в нежилой фонд, будут переведены в январе 2015, в результате чего ООО "РКС-Холдинг", понимая, что помещения приводятся ИП Червинским О.Е. в соответствие с действующим законодательством, заключило договор аренды и в акте было отражено, что помещения являются жилыми, так как на тот момент юридически они являлись таковыми. Каких-либо документов на помещение (тех. паспорт, справку кадастрового инженера и т.д.), кроме письма о направлении документации в соответствующую инстанцию на перевод помещения в нежилой фонд ИП Червинский О.Е. не предоставил (кроме как в суде). Данный факт признавался истцом, в частности в судебном заседании, однако не был принят во внимание судом.
- заявитель жалобы указывает, что ООО "РКС-Холдинг" находилось в помещении до 18.06.2015, после чего собственником были созданы препятствия, исключающие возможность использования помещения, с 01.08.2015 помещение было освобождено полностью, считает, что требования истца об оплате коммунальных платежей после 18.06.2015 не обоснованы.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 апелляционная жалоба ООО "РКС-Холдинг" принята к производству и назначена к рассмотрению на 24.12.2015 на 11 час. 40 мин.
Через канцелярию суда от истца 18.12.2015 поступил отзыв на апелляционную жалобу в котором, истец указывает, что ответчику спорные помещения были сданы под проживание граждан. Доводы ответчика о том, что во всем здании истцом производился ремонт помещений до 17 февраля 2015 года не подтверждается материалами дела. С 18.06.2015 по 24.08.2015 в помещении находились сотрудники охраны ответчика, в том числе, у ответчика в распоряжении находились и ключи от всего здания. Доступа истца к помещениям не было. Арендатор осуществил возврат Арендодателю имущества 24.08.2015, что подтверждается актом приема-передачи жилых помещений.
В судебном заседании 24.12.2015 представитель апеллянта доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Истец и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции обжалуемое решение оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным.
Судебная коллегия, заслушав позицию представителей лиц, участвующих в деле, посчитал необходимым отложить судебное разбирательство до 04.02.2016.
Во время судебного заседания, назначенного на 04.02.2016, представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы и возражения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
Как правильно установил суд первой инстанции, ИП Червинский О.Е. (Арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью УК "Развитие Крыма и Севастополя" (Арендатор) 30.12.2014 заключили договор аренды (далее - Договор), помещения общей площадью 795 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (далее - помещение, объект аренды), согласно пункту 1.1 которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату объект аренды. (Том N 1, л.д. 28-33).
В соответствии с пунктом 2.1 Арендодатель обязуется предоставить Помещение, указанное в п. 1.1 Договора, Арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Том N 1, л.д. 32).
Арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату и компенсацию за коммунальные услуги, в соответствии с положениями раздела 3 Договора.
Согласно пункту 6.1 раздела 6 Договора обговорено, что арендная плата за пользование помещениями составляет 550,00 рублей в месяц за 1 кв. м. Всего за 795 кв. м: 437 250,00 рублей в месяц. При заключении договора аренды оплачивается первый и последний месяцы использования помещений.
Срок аренды определяется с 01.01.2015 по 30.12.2015 включительно. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Помещение считается переданным с момента подписания Сторонами акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.
Согласно пункта 13.2 прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора аренды. В части финансовых расчетов договор действует до полного их окончания.
Согласно акту приема-передачи от 01.01.2015 ИП Червинский О.Е., во исполнение договорных обязательств, передало ООО "Развитие Крыма и Севастополя" жилые помещения площадью 795 кв. м (первый (192,4 кв. м), второй (213,6 кв. м) и третий (190,3 кв. м) этажи), которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (Том N 1, л.д. 32).
24.02.2015 к Договору было заключено Дополнительное соглашение, в соответствии с которым в Договор внесено изменение в части наименования Арендатора - вместо ООО УК "Развитие Крыма" читать ООО УК "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя". В остальном Договор остался неизменным.
Исходя из согласованных сторонами условий договора аренды истцом по первоначальному иску были выставлены ответчику счета за арендную плату N 2 от 02.03.2015 за март 2015 года на сумму 287 250,00 рублей, N 8 от 01.04.2015 за апрель 2015 года на сумму 437 250,00 рублей, N 10 от 01.05.2015 за май 2015 года на сумму 437 250,00 рублей, а также счет по расходам на содержание имущества за период январь - февраль 2015 счет N 7 от 05.03.2015 на сумму 13 623,14 (экспл. расходы (потребленная электроэнергия) за январь - февраль 2015 года).
Согласно имеющимся материалам дела доказательств погашения задолженности по арендной плате по указанным периодам ответчиком не представлено.
Впоследствии ответчик также в установленные сроки не внес арендную плату за апрель - июль 2015 года.
Претензией от 19.05.2015 по исх. N 2 истец уведомил ответчика о наличии и необходимости погашения долга, а также в случае непогашения задолженности освободить арендуемое помещение (Том N 1, л.д. 40).
В ответе на претензию от 25.05.2015 N 1/25.05 ответчик признал наличие задолженности, однако отказался погашать ее в установленный истцом срок (Том N 1, л.д. 42).
Претензией от 09.06.2015 истец потребовал от ответчика расторгнуть договор аренды от 30.12.2014, освободить и возвратить истцу помещение площадью 795 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, д. 45, погасить задолженности по арендной плате и расходам по содержанию помещения в размере 1 175 373,14 рублей, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16 031,86 рублей в срок до 16.06.2015.
24.08.2015 по акту приема-передачи жилых помещений, арендатор возвратил арендодателю имущество.
Однако оплату за аренду помещений за период с марта по 24 августа 2015 году не произвел.
На основании ст. 395 ГК РФ, в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы по договору, истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2015 года по 31 мая 2015 года из расчета 8,25% годовых на день подачи искового заявления в размере 16 031,86 рублей.
Таким образом, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком по первичному иску обязанности по внесению арендной платы истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды от 30.12.2014, взыскании с ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В свою очередь, ссылаясь на недействительность договора аренды, ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" обратилось со встречным исковым заявлением о признании договора аренды недействительной (ст. 166 - 167 ГК РФ).
Удовлетворяя частично исковое заявление индивидуального предпринимателя Червинского Олега Евгеньевича, отказывая в удовлетворении остальной части иска, а, также отказывая в удовлетворении встречного иска полностью суд первой инстанции, проверив договор аренды на предмет его заключенности и действительности, установил соответствие договора требованиям параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ. Оснований для признания указанного договора недействительным в силу ничтожности суд первой инстанции не усмотрел.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из содержания ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом.
Как правильно установил суд первой инстанции, 30.12.2014 между ИП Червинским О.Е. (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью УК "Развитие Крыма и Севастополя" (Арендатор) был заключен договор аренды (далее - Договор), помещения общей площадью 795 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (далее - помещение, объект аренды), согласно пункту 1.1 которого, Арендодатель передает а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату объект аренды. (Том N 1, л.д. 28-33).
Во исполнение договорных обязательств ИП Червинский О.Е., на основании акта приема-передачи от 01.01.2015 передал ООО "Развитие Крыма и Севастополя" жилые помещения площадью 795 кв. м (первый (192,4 кв. м), второй (213,6 кв. м) и третий (190,3 кв. м) этажи), которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Карантинная, 45 (л.д. 32).
24.02.2015 к Договору было заключено Дополнительное соглашение, в соответствии с которым в Договор внесено изменение в части наименования Арендатора - вместо ООО УК "Развитие Крыма" читать ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя". В остальном Договор остался неизменным.
Суд первой инстанции также обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что из технического паспорта на жилой дом индивидуального жилого фонда по адресу: ул. Карантинная, д. 45 от 20.05.2005 следует, что данные помещения расположены в жилом доме (Том N 1, л.д. 108-119).
Согласно справке от 07.09.2015, выданной кадастровым инженером Канцыр А.В., жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, перепланировкам не подвергался, так как планировка помещений соответствует техническому паспорту здания, то есть жилому дому.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Исходя из п. 3 данной статьи, недопустимо размещение в жилых помещениях офисов.
Из содержания ст. 671 ГК РФ следует, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции, что ответчик зная, что здание, в котором расположены помещения, является жилым и ему передаются в аренду жилые помещения, был согласен с условиями договора аренды и заключил его без каких-либо претензий, что подтверждается платежными поручениями по внесению ответчиком арендной платы за несколько месяцев и оплате коммунальных платежей.
Суд первой инстанции правомерно, руководствуясь постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", проверил договор аренды на предмет его заключенности и действительности и установил соответствие договора требованиям параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ. Наименование договора соответствует его квалификации и содержанию. Оснований для признания указанного договора недействительным в силу ничтожности суд не усматривает.
Кроме того, как установлено судом, что также подтверждается материалами дела, из самого текста договора не следует, что в аренду ООО "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" передаются помещения под офис.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, применительно к вышеуказанным нормам права, позиция ответчика о том, что договор был подписан с учетом того, что истец заверил, что помещения находятся в процессе перевода их в нежилой фонд, не имеет правового значения.
Более того, несогласованность воли сторон на стадии заключения договора устраняется его реальным исполнением. Поэтому, если договор исполняется, условие о его предмете не считается не согласованным, данный вопрос утрачивает какое-либо значение, а договор должен быть признан в исполненной части. Доказательств неисполнения договора со стороны арендодателя в материалы дела не представлено.
Материалами дела подтверждается, что ответчик приступил к использованию помещений и намерен был его в дальнейшем использовать.
В соответствии с позицией, изложенной в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не может принять во внимание требования ответчика - истца по встречному иску о признании договора аренды недействительным, так как договор считается заключенным, в соответствии с действующим законодательством.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что встречный иск удовлетворению не подлежит.
Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи, подписанным полномочными представителями сторон.
В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно положениям ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Частью 2 ст. 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Согласно п. 1.1. договора помещения были переданы ответчику на основании акта приема-передачи от 01.01.2015.
Доказательства прекращения указанного договора и возврата спорных помещений ИП Червинскому О.Е. ответчиком по первоначальному иску представлено на основании акта приема-передачи жилых помещений от 24.08.2015, подписанного сторонами (л.д. 102-103).
То есть, фактически, помещения освобождены арендатором с 24.08.2015, переданы ключи арендодателю и снята охрана.
На момент освобождения помещений у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с марта по август 2015 года и составила 1 937 516,13 рублей, а также долг по коммунальным платежам за помещения в размере 22 779,89 рублей.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает требование истца в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 1 960 296,02 рублей, судом первой инстанции правомерно удовлетворены.
Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения - в размере ставки 8,25% рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
В процессе рассмотрения дела, истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, на основании ст. 49 АПК РФ.
Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство представителя истца, правомерно принял отказ от заявленных требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и прекратил производство по делу в данной части.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг адвоката в размере 50 000,00 руб.
В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Для взыскания расходов на оплату услуг представителя заявитель должен представить доказательства оплаты услуг представителя, необходимости оказания конкретных услуг, связанных с рассмотрением дела, фактического оказания услуг, несения иных расходов, связанных с рассмотрением дела.
Обязанность по доказыванию несоответствия заявленных к возмещению судебных расходов на оплату услуг представителя истцом по делу, возлагается на лицо, заявляющее возражение относительно разумности расходов, указывающего на их чрезмерность (пункт 3 Информационного письма от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах").
Как следует из материалов дела, в подтверждение понесенных расходов истцом представлено, в частности, соглашение на оказание юридических услуг от 03.06.2015, заключенный между ИП Червинским О.Е. (заказчик) и Арефьевой Евгенией Владимировной (исполнитель).
Согласно п. 1.1 договора на оказание юридических услуг, исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать ему юридические услуги, а заказчик принять и оплатить эти услуги.
Как установлено п. 3.1 договора на оказание юридических услуг, стоимость оказываемых услуг по настоящему договору составляет 50 000 рублей.
Актом выполненных работ (оказанных услуг) от 16.09.2015 и материалами дела подтверждается, что адвокат ассоциации "Коллегии адвокатов Жерновой и партнеры" Арефьева Евгения Владимировна оказала юридическую помощь ИП Червинскому О.Е., составила и подала исковое заявление, составила заявление в порядке ст. 49 АПК РФ, составила возражение на встречное исковое заявление, участвовала в судебных заседаниях с 02.07.2015 по 13.08.2015.
В материалах дела имеются копии квитанций к приходным кассовым ордерам, выданным Ассоциацией "Коллегия адвокатов Жерновой и партнеры" N 62 от 03.07.2015 на сумму 25 000 рублей, квитанция N 79 от 03.08.2015 на сумму 15 000, квитанция N 85 от 16.09.2015 на сумму 10 000 руб. подтверждающие оплату работы адвоката.
Факт участия представителя в указанных судебных заседаниях подтверждается соответствующими судебными актами. Даты судебных заседаний согласуются с датами прибытия и убытия представителя общества в суд, указанными в проездных документах. Указанные обстоятельства подтверждают связь представленных в обоснование заявления о взыскании судебных расходов документов с целью прибытия представителя общества. Доказательств несоразмерности заявленной суммы судебных расходов ответчиком в материалы дела не представлено.
Кроме того, судом установлено, что стоимость и объем предоставленных поверенным услуг по соглашению в полной мере соотносится с минимальными ставками, установленными решением Совета адвокатской палаты Республики Крым "О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь" от 21.06.2014.
При этом ответчик, возражая против удовлетворения требования истца о взыскании затрат на оплату услуг адвоката в размере 50 000,00 руб., не представил суду каких-либо доказательств в понимании ст. 64 АПК РФ, подтверждающих чрезмерность таких расходов.
Таким образом, требования истца о взыскании судебных расходов в сумме 50 000,00 руб. правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере.
Кроме того, все доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации и по существу сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Двадцать первый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.11.2015 по делу N А84-1199/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленный холдинг "Развитие Крыма и Севастополя" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Ю.М.ГОГОЛЬ
Ю.М.ГОГОЛЬ
Судьи
А.П.ИЛЮХИНА
А.И.ПРОЦЕНКО
А.П.ИЛЮХИНА
А.И.ПРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)