Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик указывает, что застройщик нарушил срок передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а фактическая площадь жилого помещения менее площади, предусмотренной договором.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Титовой М.Г.,
судей: Ильичевой Т.В., Рогачевой В.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.Л.В. на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года, которым частично удовлетворены исковые требования Г.Л.В. к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Нева Сити" о взыскании неустойки, излишне уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Титовой М.Г., объяснения представителя истца П.А.О., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ответчика Н.Н.С. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
Г.Л.В. обратилась в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ООО Строительная компания "Нева Сити", указывая на то, что ответчик нарушил срок передачи ей квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 20 марта 2014 года и передал ей жилое помещение, фактическая площадь которого менее площади, предусмотренной данным договором. Истец просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока исполнения обязательства по передаче ей объекта долевого строительства в сумме <данные изъяты> рублей 76 копеек и излишне уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рубля 04 копеек согласно представленному расчету, а также денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей.
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года исковые требования истца удовлетворены частично.
Решением постановлено: взыскать с ООО Строительная компания "Нева Сити" в пользу Г.Л.В. неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере <данные изъяты> рублей, денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
В апелляционной жалобе истец просит об отмене указанного решения как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на необоснованное снижение судом отыскиваемого им размера неустойки за нарушение ответчиком срока исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома и неправильный отказ в возврате излишне оплаченной за жилое помещение суммы.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просил решение по настоящему делу оставить без изменения, поданную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Согласно части 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 20 марта 2014 года между ответчиком, выступающим застройщиком, и истцом, как участником долевого строительства, заключен договор долевого участия в строительстве N (л.д. 6 - 17), по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу в собственность однокомнатную квартиру с условным строительным номером 26 общей площадью 44,65 кв. м (без учета площади лоджии/балкона), а Г.Л.В. обязалась уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру по передаточному акту (л.д. 6 - 18).
Пунктом 2.1. названного договора цена квартиры, являющейся объектом долевого строительства, определена в сумме <данные изъяты> рублей.
Пунктом 1.4. договора срок окончания строительства объекта и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию был определен как 2 квартал 2014 года.
Согласно п. 6.11 договора стороны договорились о том, что срок окончания строительства объекта и (или) срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) может быть изменен на основании распорядительных актов государственных и (или) надзорных органов без применения к застройщику соответствующих санкций. В этом случае застройщик в течение 45 дней с момента получения соответствующих распорядительных актов направляет или вручает участникам долевого строительства уведомление о переносе срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию и о необходимости внесения изменений в настоящий договор.
Пунктом 5.1. договора срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства был установлен как не позднее 90 рабочих дней с даты ввода объекта в эксплуатацию.
При рассмотрении дела судом на основании подробного исследования собранных по делу доказательств и анализа условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20 марта 2014 года был установлен факт нарушения ответчиком предусмотренного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства.
Устанавливая данный факт, суд исходил из того, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира истца, в нарушение п. 1.4. договора был введен в эксплуатацию 30 декабря 2014 года, а жилое помещение по акту приема-передачи было передано истцу 01 января 2015 года, то есть позднее чем это усматривалось из предусмотренных договором условий (л.д. 19, 68 - 69).
Учитывая, что ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих соблюдение им условий, предусмотренных п. 6.11 договора об основаниях и порядке изменения срока окончания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию, суд правомерно отклонил как несостоятельный его довод о надлежащем исполнении обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства.
Поскольку ответчик в ходе рассмотрения дела не доказал наступления условий, дающих основания для изменения срока окончания строительства, и, как следствие, срока передачи жилого помещения истцу без применения к нему каких-либо санкций, то вывод суда о наличии оснований для взыскания с него предусмотренной законом неустойки за нарушение срока передачи Г.Л.В. объекта долевого строительства, является правильным.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Разрешая спор, суд на основании заявления ответчика пришел к выводу о несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшив ее размер до <данные изъяты> рублей.
При этом суд исходил из того, что в период просрочки обязательства застройщик оформлял договор энергоснабжения многоквартирного жилого дома, технические условия на присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения, то есть предпринимал активные меры для подключения построенного дома к инженерным сетям и скорейшей сдачи дома в эксплуатацию.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он не основан на положениях ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства закон предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
По смыслу положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижение неустойки судом возможно только в одном случае - при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Поэтому фактические обстоятельства, на которые в данном случае ссылался ответчик в виде трудностей, связанных с оформлением необходимых для эксплуатации жилого дома договоров, не могут рассматриваться в качестве оснований для уменьшения размера неустойки, возникшей в связи с нарушением стороной своих обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
Учитывая, что ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в настоящем споре не представил, то оснований для ее уменьшения у суда первой инстанции не имелось. В этой связи истец имеет право на неустойку, которая подлежит исчислению за 57 дней: с 04 ноября 2014 года (30.06.2014 (определенный договором срок окончания строительства) + 90 рабочих дней) по 31 декабря 2014 года, размер которой составит 79 315 рублей 50 копеек (8.25 : 300 х 2 530 000 х 57) : 100 х 2).
На основании пункта 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В связи с изменением размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, подлежит изменению и размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, который составит 39 657 рублей 75 копеек.
Суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований о компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, сославшись на ст. 15 Закона РФ "О Защите прав потребителей", а также на характер причиненных потребителю физических и нравственных страданий, требования разумности и справедливости.
Доводы жалобы о неправильном отказе суда в удовлетворении требований о возврате излишне оплаченной суммы за квартиру, площадь которой менее, нежели было предусмотрено условиями договора, отклоняются судебной коллегией, по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом договором может быть предусмотрено иное.
При заключении договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, стороны по своему усмотрению определили, что в случае увеличения фактической площади квартиры, определенной по результатам обмеров БТИ, от площади квартиры, указанной в п. п. 1.2.1, 1.2.2 настоящего договора менее чем на один квадратный метр, а также в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ, цена договора изменению не подлежит (пункт 3.4.).
Определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия, при которых она рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как ранее отмечалось, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от него соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").
Пункт 3.4. договора от 20 марта 2014 года, по которому стороны договорились, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ цена квартиры изменению не подлежит, не содержит условий, нарушающих положения Закона РФ "О защите прав потребителей" или нормы Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, разрешая требования о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома, пришел к правильному выводу об отказе в их удовлетворении.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части сводятся к переоценке обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, не содержат ссылок на обстоятельства, которые опровергали бы правильность выводов суда по существу принятого решения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части взыскания неустойки и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя ввиду неправильного применения судом норм материального права.
В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года по настоящему делу в части взыскания неустойки и штрафа, госпошлины изменить и принять по делу в указанной части новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Нева Сити" в пользу Г.Л.В. неустойку в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей 50 копеек, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты> рублей 75 копеек, государственную пошлину в доход государства в размере <данные изъяты> рублей 46 копеек.
В остальной части решение Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Л.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 33-5017/2016
Требование: О взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры, излишне уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа в пользу потребителя.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик указывает, что застройщик нарушил срок передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а фактическая площадь жилого помещения менее площади, предусмотренной договором.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. N 33-5017/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Титовой М.Г.,
судей: Ильичевой Т.В., Рогачевой В.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.Л.В. на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года, которым частично удовлетворены исковые требования Г.Л.В. к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Нева Сити" о взыскании неустойки, излишне уплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Титовой М.Г., объяснения представителя истца П.А.О., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ответчика Н.Н.С. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Г.Л.В. обратилась в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ООО Строительная компания "Нева Сити", указывая на то, что ответчик нарушил срок передачи ей квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 20 марта 2014 года и передал ей жилое помещение, фактическая площадь которого менее площади, предусмотренной данным договором. Истец просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока исполнения обязательства по передаче ей объекта долевого строительства в сумме <данные изъяты> рублей 76 копеек и излишне уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рубля 04 копеек согласно представленному расчету, а также денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей.
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года исковые требования истца удовлетворены частично.
Решением постановлено: взыскать с ООО Строительная компания "Нева Сити" в пользу Г.Л.В. неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере <данные изъяты> рублей, денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
В апелляционной жалобе истец просит об отмене указанного решения как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на необоснованное снижение судом отыскиваемого им размера неустойки за нарушение ответчиком срока исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома и неправильный отказ в возврате излишне оплаченной за жилое помещение суммы.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просил решение по настоящему делу оставить без изменения, поданную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Согласно части 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 20 марта 2014 года между ответчиком, выступающим застройщиком, и истцом, как участником долевого строительства, заключен договор долевого участия в строительстве N (л.д. 6 - 17), по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу в собственность однокомнатную квартиру с условным строительным номером 26 общей площадью 44,65 кв. м (без учета площади лоджии/балкона), а Г.Л.В. обязалась уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру по передаточному акту (л.д. 6 - 18).
Пунктом 2.1. названного договора цена квартиры, являющейся объектом долевого строительства, определена в сумме <данные изъяты> рублей.
Пунктом 1.4. договора срок окончания строительства объекта и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию был определен как 2 квартал 2014 года.
Согласно п. 6.11 договора стороны договорились о том, что срок окончания строительства объекта и (или) срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) может быть изменен на основании распорядительных актов государственных и (или) надзорных органов без применения к застройщику соответствующих санкций. В этом случае застройщик в течение 45 дней с момента получения соответствующих распорядительных актов направляет или вручает участникам долевого строительства уведомление о переносе срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию и о необходимости внесения изменений в настоящий договор.
Пунктом 5.1. договора срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства был установлен как не позднее 90 рабочих дней с даты ввода объекта в эксплуатацию.
При рассмотрении дела судом на основании подробного исследования собранных по делу доказательств и анализа условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20 марта 2014 года был установлен факт нарушения ответчиком предусмотренного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства.
Устанавливая данный факт, суд исходил из того, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира истца, в нарушение п. 1.4. договора был введен в эксплуатацию 30 декабря 2014 года, а жилое помещение по акту приема-передачи было передано истцу 01 января 2015 года, то есть позднее чем это усматривалось из предусмотренных договором условий (л.д. 19, 68 - 69).
Учитывая, что ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих соблюдение им условий, предусмотренных п. 6.11 договора об основаниях и порядке изменения срока окончания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию, суд правомерно отклонил как несостоятельный его довод о надлежащем исполнении обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства.
Поскольку ответчик в ходе рассмотрения дела не доказал наступления условий, дающих основания для изменения срока окончания строительства, и, как следствие, срока передачи жилого помещения истцу без применения к нему каких-либо санкций, то вывод суда о наличии оснований для взыскания с него предусмотренной законом неустойки за нарушение срока передачи Г.Л.В. объекта долевого строительства, является правильным.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Разрешая спор, суд на основании заявления ответчика пришел к выводу о несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшив ее размер до <данные изъяты> рублей.
При этом суд исходил из того, что в период просрочки обязательства застройщик оформлял договор энергоснабжения многоквартирного жилого дома, технические условия на присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения, то есть предпринимал активные меры для подключения построенного дома к инженерным сетям и скорейшей сдачи дома в эксплуатацию.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он не основан на положениях ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства закон предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
По смыслу положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижение неустойки судом возможно только в одном случае - при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Поэтому фактические обстоятельства, на которые в данном случае ссылался ответчик в виде трудностей, связанных с оформлением необходимых для эксплуатации жилого дома договоров, не могут рассматриваться в качестве оснований для уменьшения размера неустойки, возникшей в связи с нарушением стороной своих обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
Учитывая, что ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в настоящем споре не представил, то оснований для ее уменьшения у суда первой инстанции не имелось. В этой связи истец имеет право на неустойку, которая подлежит исчислению за 57 дней: с 04 ноября 2014 года (30.06.2014 (определенный договором срок окончания строительства) + 90 рабочих дней) по 31 декабря 2014 года, размер которой составит 79 315 рублей 50 копеек (8.25 : 300 х 2 530 000 х 57) : 100 х 2).
На основании пункта 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В связи с изменением размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, подлежит изменению и размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, который составит 39 657 рублей 75 копеек.
Суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований о компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, сославшись на ст. 15 Закона РФ "О Защите прав потребителей", а также на характер причиненных потребителю физических и нравственных страданий, требования разумности и справедливости.
Доводы жалобы о неправильном отказе суда в удовлетворении требований о возврате излишне оплаченной суммы за квартиру, площадь которой менее, нежели было предусмотрено условиями договора, отклоняются судебной коллегией, по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом договором может быть предусмотрено иное.
При заключении договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, стороны по своему усмотрению определили, что в случае увеличения фактической площади квартиры, определенной по результатам обмеров БТИ, от площади квартиры, указанной в п. п. 1.2.1, 1.2.2 настоящего договора менее чем на один квадратный метр, а также в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ, цена договора изменению не подлежит (пункт 3.4.).
Определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия, при которых она рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как ранее отмечалось, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от него соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").
Пункт 3.4. договора от 20 марта 2014 года, по которому стороны договорились, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ цена квартиры изменению не подлежит, не содержит условий, нарушающих положения Закона РФ "О защите прав потребителей" или нормы Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, разрешая требования о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома, пришел к правильному выводу об отказе в их удовлетворении.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части сводятся к переоценке обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, не содержат ссылок на обстоятельства, которые опровергали бы правильность выводов суда по существу принятого решения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части взыскания неустойки и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя ввиду неправильного применения судом норм материального права.
В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года по настоящему делу в части взыскания неустойки и штрафа, госпошлины изменить и принять по делу в указанной части новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Нева Сити" в пользу Г.Л.В. неустойку в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей 50 копеек, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты> рублей 75 копеек, государственную пошлину в доход государства в размере <данные изъяты> рублей 46 копеек.
В остальной части решение Кировского городского суда Ленинградской области от 01 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Л.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)