Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2016 года
по делу N А40-250115/2015, принятое судьей Ю.А. Скачковой
по иску ООО "Фирма "Милле"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: Аксенов И.В. (по доверенности от 15.02.2016)
от ответчика: Кастальская Г.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Милле" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Милле" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи N 04-425/07 от 02.08.2007 г. нежилого помещения общей площадью 323,8 кв. м.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчиком в адрес истца 21.10.2014 был направлен проект купли-продажи спорного объекта недвижимости, с рассрочкой платежа на 3 года.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.09.2014 г. рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 37 931 000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости Недвижимого имущества.
Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 2014-01/337, цена спорного объекта составила 24 932 600 рублей, без учета НДС.
Истец направил в адрес ответчика подписанный проект договора с учетом протокола разногласий от 20.11 2014 г.
Согласно редакции истца п. 3.1 проекта договора предусматривает стоимость объекта недвижимости в размере 24 932 600 руб. 00 коп. без НДС, п. 3.4 проекта договора предусматривает, что ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 692 572 руб. 22 коп.
Письмом N 33-5-21607/14-(0)-1 от 16.12.2014 г. о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги ответчик отказал истцу в предоставлении государственной услуги, указав, что правовые основания для оформления договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Металлургов, д. 17, на основании выкупной цены, указанной в протоколе разногласий и установленной отчетом об оценке, заказчиком которого Департамент не являлся, отсутствуют.
В связи с изложенным ООО "Фирма "Милле" обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Судом установлено, что согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы, соответствует критериям, установленным ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008, арендует на основании договора N 04-425/07 от 02.08.2007 г. нежилое помещение подвала общей площадью 661,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Металлургов, д. 17.
Срок действия данного договора аренды установлен п. 2.1 и составляет, с учетом дополнительного соглашения от 09.04.2010 г., период с 01.06.2007 г. по 31.05.2015 г.
Истец, как субъект малого и среднего предпринимательства, 23.07.2014 г. обратился к ответчику с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (N 33-5-21607/14-(0)-0).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В пункте 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (о сроке перезаключения договора аренды и о размере арендной платы), преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном указанными нормами действующего законодательства, разногласий, возникших при заключении договора N 04-425/07 от 02.08.2007 г. на аренду недвижимого имущества.
Для определения рыночной стоимости на дату на 23.07.2014 г. права пользования на нежилое помещение общей площадью 323,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Металлургов, д. 17, с характеристиками согласно приложенных документов к зданию, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено ООО "Центр оценки собственности".
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость права пользования спорного объекта по состоянию на 23.07.2014 г. составила 22 493 000 руб. 00 коп. без НДС.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение, признав его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иными доказательствами по делу.
Истцом в протокол разногласий были заявлены разногласия по пп. 3.1, п. 3.2 и п. 3.4, учитывая то, что согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При таких обстоятельствах, с учетом вышеназванных норм права, нормы ст. ст. 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются императивными и действуют вне зависимости от включения в текст договора.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Фирма "Милле" и Департаментом городского имущества г. Москвы.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.
Судом апелляционной инстанции проверены возражения ответчика, однако они не свидетельствуют о необоснованности и/или противоречивости выводов эксперта.
В экспертном заключении соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определений ставки арендной платы.
Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертиза или повторной экспертизы. Стороны данными правами не воспользовались. Основания проведения повторной экспертизы судом не установлено.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд.
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2016 года по делу N А40-250115/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2016 N 09АП-46616/2016 ПО ДЕЛУ N А40-250115/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. N 09АП-46616/2016
Дело N А40-250115/15
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июля 2016 года
по делу N А40-250115/2015, принятое судьей Ю.А. Скачковой
по иску ООО "Фирма "Милле"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: Аксенов И.В. (по доверенности от 15.02.2016)
от ответчика: Кастальская Г.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Милле" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Милле" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи N 04-425/07 от 02.08.2007 г. нежилого помещения общей площадью 323,8 кв. м.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчиком в адрес истца 21.10.2014 был направлен проект купли-продажи спорного объекта недвижимости, с рассрочкой платежа на 3 года.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.09.2014 г. рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 37 931 000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости Недвижимого имущества.
Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 2014-01/337, цена спорного объекта составила 24 932 600 рублей, без учета НДС.
Истец направил в адрес ответчика подписанный проект договора с учетом протокола разногласий от 20.11 2014 г.
Согласно редакции истца п. 3.1 проекта договора предусматривает стоимость объекта недвижимости в размере 24 932 600 руб. 00 коп. без НДС, п. 3.4 проекта договора предусматривает, что ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 692 572 руб. 22 коп.
Письмом N 33-5-21607/14-(0)-1 от 16.12.2014 г. о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги ответчик отказал истцу в предоставлении государственной услуги, указав, что правовые основания для оформления договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Металлургов, д. 17, на основании выкупной цены, указанной в протоколе разногласий и установленной отчетом об оценке, заказчиком которого Департамент не являлся, отсутствуют.
В связи с изложенным ООО "Фирма "Милле" обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Судом установлено, что согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы, соответствует критериям, установленным ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008, арендует на основании договора N 04-425/07 от 02.08.2007 г. нежилое помещение подвала общей площадью 661,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Металлургов, д. 17.
Срок действия данного договора аренды установлен п. 2.1 и составляет, с учетом дополнительного соглашения от 09.04.2010 г., период с 01.06.2007 г. по 31.05.2015 г.
Истец, как субъект малого и среднего предпринимательства, 23.07.2014 г. обратился к ответчику с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (N 33-5-21607/14-(0)-0).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В пункте 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (о сроке перезаключения договора аренды и о размере арендной платы), преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном указанными нормами действующего законодательства, разногласий, возникших при заключении договора N 04-425/07 от 02.08.2007 г. на аренду недвижимого имущества.
Для определения рыночной стоимости на дату на 23.07.2014 г. права пользования на нежилое помещение общей площадью 323,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Металлургов, д. 17, с характеристиками согласно приложенных документов к зданию, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено ООО "Центр оценки собственности".
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость права пользования спорного объекта по состоянию на 23.07.2014 г. составила 22 493 000 руб. 00 коп. без НДС.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение, признав его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иными доказательствами по делу.
Истцом в протокол разногласий были заявлены разногласия по пп. 3.1, п. 3.2 и п. 3.4, учитывая то, что согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При таких обстоятельствах, с учетом вышеназванных норм права, нормы ст. ст. 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются императивными и действуют вне зависимости от включения в текст договора.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Фирма "Милле" и Департаментом городского имущества г. Москвы.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.
Судом апелляционной инстанции проверены возражения ответчика, однако они не свидетельствуют о необоснованности и/или противоречивости выводов эксперта.
В экспертном заключении соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определений ставки арендной платы.
Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертиза или повторной экспертизы. Стороны данными правами не воспользовались. Основания проведения повторной экспертизы судом не установлено.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд.
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2016 года по делу N А40-250115/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)