Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Индивидуального предпринимателя Кязимова Евгения Ирзаевича
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года
по делу N А40-85561/2015, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Индивидуального предпринимателя Кязимова Евгения Ирзаевича (ОГРНИП 304770000102523)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр. адрес: 125009, г. Москва, газетный переулок, д. 1/12)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: Кязимов Е.И. (лично), Колесников А.С. (по доверенности от 05.04.2016)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Индивидуальный предприниматель Кязимов Е.И. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 191,1 кв. м (подвал пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, путем обязания ответчика заключить указанный договор купли-продажи по цене объекта 10 365 000 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, указывает, что судом безосновательно отказано в назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имущества, указал, что суд приняв решение об отказе в иске, не разрешил спор, переданный на разрешение суда.
В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
Нежилое помещение общей площадью 191,1 кв. м (подвал пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, находится в собственности города Москвы (запись в реестре прав от 29.12.2001 N 77-01/02-256/2001-4322), и предоставлено во временное возмездное владение и пользование предпринимателю Алексееву П.В. по договору аренды от 11.02.2002 N 3-82 для использования в торговых целях на срок с 31 декабря 2001 г. по 31 декабря 2006 г. По соглашению от 05.04.2005 права и обязанности арендатора переданы истцу. По дополнительному соглашению от 22.07.2005 целевое использование изменено на общественное питание. При заключении договора площадь помещения составляла 198,4 кв. м, в результате текущей инвентаризации (разрешение на перепланировку не предъявлено) на дату обследования 15.08.2008 площадь помещения составила 191,1 кв. м (справка МосгорБТИ от 30.11.2011 N 12-325921). По дополнительному соглашению от 02.11.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
17 декабря 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-36261/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 06.03.2015 N 2989 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26А, общей площадью 191,1 кв. м" и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 19 231 000 руб. с сопроводительным письмом от 17.03.2015 N 33-5-36261/14-(1)-0.
Ранее арендатор обращался к оценщику ООО "Центр оценки недвижимости и бизнеса", который оценил выкупаемое помещение в 10 365 000 руб., отчет от 21.11.2014 N 007322/5/77001/442014/И-3947. Арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, согласованный с протоколом разногласий по цене объекта.
Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 20.04.2015 N 33-5-36261/14-(0)-3. 13 мая 2015 г.
13 мая 2015 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения путем обязания ответчика заключить договор по цене 10 365 000 руб.
Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что истцом достоверность величины рыночной стоимости, определенной по заказу ответчика, не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета не предъявлялся и не рассматривался. У суда нет оснований признавать отчет, представленный истцом, или изготовленный назначенным судом экспертом, имеющим заранее установленную силу по сравнению с отчетом ответчика, и отдавать на этом основании предпочтение одному отчету перед другим.
Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласится не может на основании следующего.
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте (принятии предложения), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В соответствии с п. 4 этой же статьи если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, письмом от 17.03.2015 г. N 33-5-36261/14-(1)-0 ответчик направил истцу для подписания проект договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. Согласно предложенного к подписанию договору рыночная цена выкупаемого имущества - 19 231 000 руб., в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.02.2015 г. N 773Г/167, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.02.2015 г. N 126/с-15, подготовленным НП СРО "СВОД". Истец подписал данный договор с протоколом разногласий. Из Протокола разногласий следует, что истец не согласен с ценой объекта, истцом предложена цена объекта в 10 365 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом апелляционной инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 191,1 кв. м (подвал пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, по состоянию на 17.12.2014, производство экспертизы поручено эксперту Ильинской И.С. (ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки").
Согласно заключению эксперта ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" от 29.08.2016 N А02/08/2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию 17.12.2014 составляет 12 760 000 руб. без НДС.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца выразил согласие с указанной ценой и указал, что готов заключить договор по указанной цене.
Представитель ответчика возражений по заключению эксперта не заявил, указал, что цена спорного объекта - 19 231 000.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленное экспертное заключение по результатам судебной экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, полагает, что экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы.
Ответчиком в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по выводам, содержащимся в нем, также не заявлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разрешения спора путем урегулирования разногласий по цене объекта, определенной в результате судебной оценочной экспертизы - 12 760 000 руб.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы по делу в полном объеме относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года по делу N А40-85561/2015 отменить, иск удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 191,1 кв. м (подвал, пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем Кязимовым Евгением Ирзаевичем по цене 12 760 000 (двенадцать миллионов семьсот шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. без НДС.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Индивидуального предпринимателя Кязимова Евгения Ирзаевича судебные расходы по госпошлине в размере 9000 (девять тысяч) руб., расходы по экспертизе в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.
Перечислить ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" (ООО "ЦИКО") с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., перечисленные на депозит суда ИП Кязимовым Е.И. по платежному поручению N 26731 от 30.04.2015 за проведение экспертизы на основании счета на оплату N 019-08/16 от 30.08.2016.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" (ООО "ЦИКО") судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 25000 (двадцать пять тысяч) руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2016 N 09АП-11998/2016 ПО ДЕЛУ N А40-85561/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. N 09АП-11998/2016
Дело N А40-85561/15
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Индивидуального предпринимателя Кязимова Евгения Ирзаевича
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года
по делу N А40-85561/2015, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Индивидуального предпринимателя Кязимова Евгения Ирзаевича (ОГРНИП 304770000102523)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр. адрес: 125009, г. Москва, газетный переулок, д. 1/12)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: Кязимов Е.И. (лично), Колесников А.С. (по доверенности от 05.04.2016)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Индивидуальный предприниматель Кязимов Е.И. обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 191,1 кв. м (подвал пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, путем обязания ответчика заключить указанный договор купли-продажи по цене объекта 10 365 000 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, указывает, что судом безосновательно отказано в назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имущества, указал, что суд приняв решение об отказе в иске, не разрешил спор, переданный на разрешение суда.
В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
Нежилое помещение общей площадью 191,1 кв. м (подвал пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, находится в собственности города Москвы (запись в реестре прав от 29.12.2001 N 77-01/02-256/2001-4322), и предоставлено во временное возмездное владение и пользование предпринимателю Алексееву П.В. по договору аренды от 11.02.2002 N 3-82 для использования в торговых целях на срок с 31 декабря 2001 г. по 31 декабря 2006 г. По соглашению от 05.04.2005 права и обязанности арендатора переданы истцу. По дополнительному соглашению от 22.07.2005 целевое использование изменено на общественное питание. При заключении договора площадь помещения составляла 198,4 кв. м, в результате текущей инвентаризации (разрешение на перепланировку не предъявлено) на дату обследования 15.08.2008 площадь помещения составила 191,1 кв. м (справка МосгорБТИ от 30.11.2011 N 12-325921). По дополнительному соглашению от 02.11.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
17 декабря 2014 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-36261/14-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 06.03.2015 N 2989 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26А, общей площадью 191,1 кв. м" и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 19 231 000 руб. с сопроводительным письмом от 17.03.2015 N 33-5-36261/14-(1)-0.
Ранее арендатор обращался к оценщику ООО "Центр оценки недвижимости и бизнеса", который оценил выкупаемое помещение в 10 365 000 руб., отчет от 21.11.2014 N 007322/5/77001/442014/И-3947. Арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, согласованный с протоколом разногласий по цене объекта.
Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях арендатора, о чем сообщил в письме от 20.04.2015 N 33-5-36261/14-(0)-3. 13 мая 2015 г.
13 мая 2015 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения путем обязания ответчика заключить договор по цене 10 365 000 руб.
Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что истцом достоверность величины рыночной стоимости, определенной по заказу ответчика, не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета не предъявлялся и не рассматривался. У суда нет оснований признавать отчет, представленный истцом, или изготовленный назначенным судом экспертом, имеющим заранее установленную силу по сравнению с отчетом ответчика, и отдавать на этом основании предпочтение одному отчету перед другим.
Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласится не может на основании следующего.
На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Федерального закона действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.
В ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным ст. 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. В этом случае уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно положениям ч. 4 ст. 4 (ст. 4 "Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества") Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 ст. 4.
В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте (принятии предложения), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В соответствии с п. 4 этой же статьи если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом положениями п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, письмом от 17.03.2015 г. N 33-5-36261/14-(1)-0 ответчик направил истцу для подписания проект договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. Согласно предложенного к подписанию договору рыночная цена выкупаемого имущества - 19 231 000 руб., в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.02.2015 г. N 773Г/167, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.02.2015 г. N 126/с-15, подготовленным НП СРО "СВОД". Истец подписал данный договор с протоколом разногласий. Из Протокола разногласий следует, что истец не согласен с ценой объекта, истцом предложена цена объекта в 10 365 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом апелляционной инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 191,1 кв. м (подвал пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, по состоянию на 17.12.2014, производство экспертизы поручено эксперту Ильинской И.С. (ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки").
Согласно заключению эксперта ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" от 29.08.2016 N А02/08/2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию 17.12.2014 составляет 12 760 000 руб. без НДС.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца выразил согласие с указанной ценой и указал, что готов заключить договор по указанной цене.
Представитель ответчика возражений по заключению эксперта не заявил, указал, что цена спорного объекта - 19 231 000.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленное экспертное заключение по результатам судебной экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, полагает, что экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы.
Ответчиком в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по выводам, содержащимся в нем, также не заявлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разрешения спора путем урегулирования разногласий по цене объекта, определенной в результате судебной оценочной экспертизы - 12 760 000 руб.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы по делу в полном объеме относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года по делу N А40-85561/2015 отменить, иск удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 191,1 кв. м (подвал, пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: г. Москва, ул. Лескова, д. 26, путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем Кязимовым Евгением Ирзаевичем по цене 12 760 000 (двенадцать миллионов семьсот шестьдесят тысяч) руб. 00 коп. без НДС.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Индивидуального предпринимателя Кязимова Евгения Ирзаевича судебные расходы по госпошлине в размере 9000 (девять тысяч) руб., расходы по экспертизе в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.
Перечислить ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" (ООО "ЦИКО") с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., перечисленные на депозит суда ИП Кязимовым Е.И. по платежному поручению N 26731 от 30.04.2015 за проведение экспертизы на основании счета на оплату N 019-08/16 от 30.08.2016.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Центр индивидуальной и кадастровой оценки" (ООО "ЦИКО") судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 25000 (двадцать пять тысяч) руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)