Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что является единственным наследником, а наследодатель не имел намерения отчуждать единственное принадлежащее ему жилье и не подавал документы на регистрацию сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бармина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Вашкиной Л.И., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу А.А. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года по гражданскому делу N 2-139/16 по иску А.А. к Н., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании недействительной государственной регистрации сделки, включении квартиры в состав наследства.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения истца, его адвоката - Лапушкина Е.В., действующего на основании ордера N 00026117 от 15 июня 2016 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
А.А. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Н. о недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между А. и Н., включении данной квартиры в состав наследства после умершего А.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является единственным наследником после умершего 26 сентября 2014 года А., которому на праве собственности принадлежала квартира по вышеуказанному адресу. Истец совместно с А. не проживал, однако часто общался, знал об отсутствии у него намерения отчуждать единственное в собственности жилое помещение. А. нигде постоянно не работал, злоупотреблял спиртными напитками.
Истец указал также, что в процессе собирания документов для оформления наследства, ему стало известно о произведенной 16 сентября 2014 года государственной регистрации права собственности на спорную квартиру на Н., основанием к чему послужил договор купли-продажи, заключенный между ней и А., от 29 августа 2014 года.
Истец полагает договор купли-продажи от 29 августа 2014 года недействительным, поскольку при жизни А. не имел намерения отчуждать единственное принадлежащее ему жилье.
Кроме того, истец указал, что в ходе рассмотрения уголовного дела по его заявлению было установлено, что в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по оспариваемой сделке обратилось неустановленное лицо, представившееся А.
Таким образом, по мнению истца, сделка была совершена с признаками преступления, что противоречит закону.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
Уточнив заявленные требования, истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между А. и Н. 29 августа 2014 года, применить последствия недействительности сделки, включить квартиру по указанному адресу в состав наследства после умершего 26 сентября 2014 года А., признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру.
В обоснование уточненных исковых требований истец указал, что в ходе расследования уголовного дела установлено, что умерший А. не подавал документы на государственную регистрацию сделки, в расписке о подаче документов подпись от имени А. выполнена иным лицом.
Таким образом, поскольку право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, а государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспариваемая сделка совершена с нарушением закона, перехода права собственности от продавца к покупателю не произошло.
Определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года производство по настоящему делу в части требований А.А. к Н., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании сделки недействительной прекращено в связи с принятием судом отказа А.А. от данной части требований.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных А.А. требований отказано.
В апелляционной жалобе А.А. ставит вопрос об отмене постановленного судом решения, считая его незаконным и необоснованным, просит принять по делу новое решение, которым признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 29 августа 2014 года недействительным, применить последствия недействительности сделки, включить квартиру по вышеуказанному адресу в состав наследуемого после смерти 26 сентября 2014 года А. имущества, указывая в жалобе на неправильную оценку судом обстоятельств, на которые в ходе судебного разбирательства ссылался истец.
Истец, его адвокат - Лапушкин Е.В., в заседание судебной коллегии явились, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, настаивали на ее удовлетворении.
Ответчица, третье лицо, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 214 - 216), в заседание судебной коллегии не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие своих представителей, в связи с чем на основании статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассматривать дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, его адвоката, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.
Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, а сторонами не оспаривается, что на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N 50082 от 5 мая 2003 года А., <дата> рождения, на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
А., <дата> рождения, умер 26 сентября 2014 года.
А.А., истец по делу, является наследником после умершего А., <дата> рождения.
1 мая 2015 года истцу было выдано свидетельство о праве на наследство в виде обыкновенных именных акций и привилегированных акций.
Судом установлено, а материалами дела также подтверждается, что 29 августа 2014 года между А., <дата> рождения, и Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, который, согласно его условиям, одновременно является и актом приема-передачи квартиры.
Из материалов дела усматривается, что 29 августа 2014 года от имени А. и Н. были составлены заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу на государственную регистрацию перехода права собственности.
Право собственности Н. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке 16 сентября 2014 года.
Судом первой инстанции установлено, а сторонами не оспаривается, что рукописные тексты на договоре купли-продажи квартиры от 29 августа 2014 года и расписке о получении денежных средств размере 3 000 000 рублей по договору от имени А. выполнены самим А., подпись от имени А. выполнена вероятно самим А.
Как указывалось ранее, заявляя настоящие требования в части признания недействительной государственной регистрации права собственности, А.А. указывал на то, что в ходе расследования уголовного дела установлено, что умерший А. не подавал документы на государственную регистрацию сделки, в расписке о подаче документов подпись от имени А. выполнена иным лицом.
Так, согласно заключению эксперта N <...> от 14 июня 2015 года, полученному в ходе проведения уголовного расследования, подписи от имени А. на расписке в получении документов на государственную регистрацию от 29 августа 2014 года и в заявлении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 29 августа 2014 года, выполнены не самим А.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что, разрешая по существу заявленные А.А. требования в указанной части, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8.1, 131, 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, 2, 13, 16, 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу об отказе в их удовлетворении, указав при этом на отсутствие законодательно установленной возможности предъявления иска к государственному регистратору о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности без предъявления требований об оспаривании оснований для такой регистрации (требований о признании сделки недействительной), поскольку в соответствии с действующим законодательством аннулирование записи о государственной регистрации перехода права собственности осуществляется только в виде применения последствий недействительности сделок, а также на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Так, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что:
- к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9);
- при осуществлении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 13);
- органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17).
Таким образом, в настоящее время регистрирующий орган проверяет законность сделки во всех случаях, когда она является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество или подлежит государственной регистрации.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", усматривается, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Вместе с тем, с соответствующим заявлением ни в порядке, предусмотренном главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ни в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, А.А. не обращался.
Судебная коллегия считает возможным указать на то, что требование об оспаривании регистрации сделки и зарегистрированного права собственности должно быть заявлено со ссылкой на ничтожность договора (или совместно с требованием о признании договора недействительным), послужившего основанием для внесения регистрационной записи.
Кроме того, правовая позиция по оспариванию зарегистрированного права на недвижимость изложена в абзаце 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где говорится о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Фактом, на основании которого можно оспорить зарегистрированное право, является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной.
Между тем, как указывалось ранее, определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года производство по настоящему делу в части требований А.А. к Н., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании сделки недействительной прекращено в связи с принятием судом отказа А.А. от данной части требований.
Более того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Что также указывалось ранее, заключая договор купли-продажи спорной квартиры, А. и Н. установили, что он одновременно является и актом приема-передачи квартиры. Из объяснений Н. в рамках производства по уголовному делу следует, что ей А. были переданы ключи от квартиры, она приходила в квартиру, в дальнейшем поменяла замки, выбросила вещи, т.е. фактически квартиру приняла.
Таким образом, исполнение договора имело место 29 августа 2014 года.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, истцом не представлено.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных А. требований в части признания недействительной государственной регистрации сделки.
Поскольку судом отказано в удовлетворении указанных исковых требований, производные требования о включении квартиры в состав наследства также оставлены без удовлетворения правомерно.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с решением суда признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, оснований не согласиться с которой не усматривается, и не содержат обстоятельств, которые имели бы юридическое значение для правильного разрешения спора, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы.
При этом судебная коллегия полагает возможным указать, что истцом в апелляционной жалобе заявлены материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (о признании недействительным договора купли-продажи), в соответствии с частью 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации они не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба А.А., которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.06.2016 N 33-10553/2016 ПО ДЕЛУ N 2-139/2016
Требование: О признании недействительной государственной регистрации сделки, включении квартиры в состав наследства.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что является единственным наследником, а наследодатель не имел намерения отчуждать единственное принадлежащее ему жилье и не подавал документы на регистрацию сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. N 33-10553/2016
Судья: Бармина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Вашкиной Л.И., Грибиненко Н.Н.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу А.А. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года по гражданскому делу N 2-139/16 по иску А.А. к Н., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании недействительной государственной регистрации сделки, включении квартиры в состав наследства.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения истца, его адвоката - Лапушкина Е.В., действующего на основании ордера N 00026117 от 15 июня 2016 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
А.А. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Н. о недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между А. и Н., включении данной квартиры в состав наследства после умершего А.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является единственным наследником после умершего 26 сентября 2014 года А., которому на праве собственности принадлежала квартира по вышеуказанному адресу. Истец совместно с А. не проживал, однако часто общался, знал об отсутствии у него намерения отчуждать единственное в собственности жилое помещение. А. нигде постоянно не работал, злоупотреблял спиртными напитками.
Истец указал также, что в процессе собирания документов для оформления наследства, ему стало известно о произведенной 16 сентября 2014 года государственной регистрации права собственности на спорную квартиру на Н., основанием к чему послужил договор купли-продажи, заключенный между ней и А., от 29 августа 2014 года.
Истец полагает договор купли-продажи от 29 августа 2014 года недействительным, поскольку при жизни А. не имел намерения отчуждать единственное принадлежащее ему жилье.
Кроме того, истец указал, что в ходе рассмотрения уголовного дела по его заявлению было установлено, что в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по оспариваемой сделке обратилось неустановленное лицо, представившееся А.
Таким образом, по мнению истца, сделка была совершена с признаками преступления, что противоречит закону.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
Уточнив заявленные требования, истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между А. и Н. 29 августа 2014 года, применить последствия недействительности сделки, включить квартиру по указанному адресу в состав наследства после умершего 26 сентября 2014 года А., признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру.
В обоснование уточненных исковых требований истец указал, что в ходе расследования уголовного дела установлено, что умерший А. не подавал документы на государственную регистрацию сделки, в расписке о подаче документов подпись от имени А. выполнена иным лицом.
Таким образом, поскольку право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, а государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспариваемая сделка совершена с нарушением закона, перехода права собственности от продавца к покупателю не произошло.
Определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года производство по настоящему делу в части требований А.А. к Н., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании сделки недействительной прекращено в связи с принятием судом отказа А.А. от данной части требований.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных А.А. требований отказано.
В апелляционной жалобе А.А. ставит вопрос об отмене постановленного судом решения, считая его незаконным и необоснованным, просит принять по делу новое решение, которым признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 29 августа 2014 года недействительным, применить последствия недействительности сделки, включить квартиру по вышеуказанному адресу в состав наследуемого после смерти 26 сентября 2014 года А. имущества, указывая в жалобе на неправильную оценку судом обстоятельств, на которые в ходе судебного разбирательства ссылался истец.
Истец, его адвокат - Лапушкин Е.В., в заседание судебной коллегии явились, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, настаивали на ее удовлетворении.
Ответчица, третье лицо, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 214 - 216), в заседание судебной коллегии не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие своих представителей, в связи с чем на основании статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассматривать дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, его адвоката, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.
Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, а сторонами не оспаривается, что на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N 50082 от 5 мая 2003 года А., <дата> рождения, на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
А., <дата> рождения, умер 26 сентября 2014 года.
А.А., истец по делу, является наследником после умершего А., <дата> рождения.
1 мая 2015 года истцу было выдано свидетельство о праве на наследство в виде обыкновенных именных акций и привилегированных акций.
Судом установлено, а материалами дела также подтверждается, что 29 августа 2014 года между А., <дата> рождения, и Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, который, согласно его условиям, одновременно является и актом приема-передачи квартиры.
Из материалов дела усматривается, что 29 августа 2014 года от имени А. и Н. были составлены заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу на государственную регистрацию перехода права собственности.
Право собственности Н. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке 16 сентября 2014 года.
Судом первой инстанции установлено, а сторонами не оспаривается, что рукописные тексты на договоре купли-продажи квартиры от 29 августа 2014 года и расписке о получении денежных средств размере 3 000 000 рублей по договору от имени А. выполнены самим А., подпись от имени А. выполнена вероятно самим А.
Как указывалось ранее, заявляя настоящие требования в части признания недействительной государственной регистрации права собственности, А.А. указывал на то, что в ходе расследования уголовного дела установлено, что умерший А. не подавал документы на государственную регистрацию сделки, в расписке о подаче документов подпись от имени А. выполнена иным лицом.
Так, согласно заключению эксперта N <...> от 14 июня 2015 года, полученному в ходе проведения уголовного расследования, подписи от имени А. на расписке в получении документов на государственную регистрацию от 29 августа 2014 года и в заявлении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 29 августа 2014 года, выполнены не самим А.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что, разрешая по существу заявленные А.А. требования в указанной части, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8.1, 131, 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, 2, 13, 16, 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу об отказе в их удовлетворении, указав при этом на отсутствие законодательно установленной возможности предъявления иска к государственному регистратору о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности без предъявления требований об оспаривании оснований для такой регистрации (требований о признании сделки недействительной), поскольку в соответствии с действующим законодательством аннулирование записи о государственной регистрации перехода права собственности осуществляется только в виде применения последствий недействительности сделок, а также на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Так, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что:
- к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9);
- при осуществлении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 13);
- органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17).
Таким образом, в настоящее время регистрирующий орган проверяет законность сделки во всех случаях, когда она является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество или подлежит государственной регистрации.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", усматривается, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Вместе с тем, с соответствующим заявлением ни в порядке, предусмотренном главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ни в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, А.А. не обращался.
Судебная коллегия считает возможным указать на то, что требование об оспаривании регистрации сделки и зарегистрированного права собственности должно быть заявлено со ссылкой на ничтожность договора (или совместно с требованием о признании договора недействительным), послужившего основанием для внесения регистрационной записи.
Кроме того, правовая позиция по оспариванию зарегистрированного права на недвижимость изложена в абзаце 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где говорится о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Фактом, на основании которого можно оспорить зарегистрированное право, является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной.
Между тем, как указывалось ранее, определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года производство по настоящему делу в части требований А.А. к Н., Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании сделки недействительной прекращено в связи с принятием судом отказа А.А. от данной части требований.
Более того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Что также указывалось ранее, заключая договор купли-продажи спорной квартиры, А. и Н. установили, что он одновременно является и актом приема-передачи квартиры. Из объяснений Н. в рамках производства по уголовному делу следует, что ей А. были переданы ключи от квартиры, она приходила в квартиру, в дальнейшем поменяла замки, выбросила вещи, т.е. фактически квартиру приняла.
Таким образом, исполнение договора имело место 29 августа 2014 года.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, истцом не представлено.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных А. требований в части признания недействительной государственной регистрации сделки.
Поскольку судом отказано в удовлетворении указанных исковых требований, производные требования о включении квартиры в состав наследства также оставлены без удовлетворения правомерно.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с решением суда признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, оснований не согласиться с которой не усматривается, и не содержат обстоятельств, которые имели бы юридическое значение для правильного разрешения спора, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы.
При этом судебная коллегия полагает возможным указать, что истцом в апелляционной жалобе заявлены материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (о признании недействительным договора купли-продажи), в соответствии с частью 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации они не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба А.А., которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)