Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Джамбулатова С.И., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно - спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (г. Махачкала, ОГРН 1090561000155, ИНН 0561059377)
к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" (г. Махачкала, ОГРН 1100570000200, ИНН 0570000161),
о взыскании 2 941 625,16 руб. и расторжении договора аренды, (судья Т.А. Магомедов),
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно - спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" - Эрцалов М.О. (директор) и Курбанова Д.А. представитель по доверенности от 27.03.2017;
- от негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
общество с ограниченной ответственностью "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" (далее - ответчик, учреждение, НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира") о расторжении договора аренды от 25.05.2012 и взыскании 2 941 625,16 руб., в том числе 2 530 194 руб. основной задолженности по договору аренды здания (сооружения) от 25.05.2012 и 411 431, 16 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.10.2012 по 23.09.2016 (уточненные требования, принятые судом первой инстанции протокольным определением от 20.12.2016).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 исковые требования ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр им. Земфиры Шариповой" удовлетворены частично. Судом первой инстанции расторгнут заключенный между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфическое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договор от 25.05.2012 аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5.
Кроме того, с НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" в пользу ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" взысканы 1 975 431,60 руб., в том числе 1 564 000 рублей основной задолженности и 411 431,16 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, а также 15 000 руб. в возмещение судебных расходов.
В остальной части требования (в том числе о взыскании 966 194 рублей основной задолженности по арендной плате за период с 01.08.2016 по 20.12.2016, а также суммы начисленных на включенную в исковые требования часть основной задолженности (01.08.2016-23.09.2016) процентов за пользование чужими денежными средствами) оставлены без рассмотрения.
Также с НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" взыскано в доход федерального бюджета 39 183 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016, НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции в части расторжения, заключенного между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфнческое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договора от 25.05.2012 года аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5., в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 431,16 руб. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Ответчик считает, что в части расторжения договора аренды суд первой инстанции должен был оставить исковое заявление без рассмотрения.
Апеллянт полагает, что размер имеющейся задолженности не является существенным нарушением условий договора, поскольку, по мнению учреждения, суд первой инстанции должен учитывать, что договор заключался с целью реализации социального проекта. Размер задолженности от общей оплаченной суммы за период действия договора ничтожно мал.
Учреждение отмечает, что ответчик использует здание в соответствии с целевым назначением, установленным в договоре.
Заявитель указывает, что суд первой инстанции оставил без внимания довод ответчика о том, что размер ежегодных субсидий достаточен для оплаты арендных платежей.
Суд первой инстанции также оставил без внимания ходатайство ответчика о снижении размера процентов за пользование чужими денежными средствами.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не учел, что школа носит социальный характер, (более 70% учащихся из социально-проблемных семей: многодетные, социальные сироты, дети одиноких матерей, дети, находящиеся под опекунством и т.д.), школа сочетает светское образование и духовно-нравственное воспитание детей.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр им. Земфиры Шариповой", ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В судебном заседании от 29.03.2017 года представители лиц, участвующих в деле, просили предоставить время для возможности урегулирования спора мирным путем.
Определением суда апелляционной инстанции от 29.03.2017 года судебное разбирательство по апелляционной жалобе негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 отложено на 26 апреля 2016 года на 16 часов 40 минут.
25.04.2017 года до начала судебного заседания от негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок для возможности заключения мирового соглашения по делу, приложив проект мирового соглашения и сопроводительное письмом с отметкой о вручении.
В судебном заседании от 26.04.2017 года представитель истца возразил по заявленному ходатайству ответчика об отложении судебного разбирательства на более поздний срок.
Определением суда апелляционной инстанции от 26.04.2016 года ходатайство негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" об отложении судебного заседания - удовлетворено, судебное разбирательство по апелляционной жалобе негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 отложено на 24 мая 2016 года на 14 часов 40 минут.
В судебном заседании от 24.05.2017 года представители общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно - спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, общество (до переименования ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфическое предприятие", арендодатель) и учреждением (арендатор) заключен договор аренды здания (сооружения) от 25.05.2012, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в пользование нежилые помещения общей площадью 1620,4 кв. м, состоящие из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящиеся по адресу: г. Махачкала, ул. М. Азизова, д. 5, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет 208 000 рублей в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяцем путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя.
Срок действия договора с 01.09.2012 г. по 01.09.2032 г. (пункт 5.1 договора).
Общество по акту от 28.05.2012 передало, а учреждение приняло нежилые помещения в аренду.
Претензионным письмом от 22.08.2016 общество просило оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор.
В связи с неоплатой учреждением арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Поскольку решение суда первой инстанции от 27.12.2016 года обжалуется истцом лишь в части расторжения, заключенного между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфнческое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договора от 25.05.2012 года аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5., и в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 431, 16 руб., в связи с этим пересмотру подлежит оспариваемое решение суда первой инстанции лишь в указанной части.
Оценивая законность и обоснованность заявленных истцом к ответчику требований о расторжении договора аренды от 25.05.2012 и взыскании основной задолженности по договору аренды здания (сооружения) от 25.05.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.10.2012 по 23.09.2016 гг., суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Данный договор по своему характеру квалифицируется судом как договор аренды. Договор содержит все существенные условия, составлен в письменной форме и подписан представителями обеих сторон, является заключенным.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что с момента подписания акта приема - передачи и по день рассмотрения дела нежилые помещения находятся в пользовании ответчика.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истцом в суде первой инстанции заявлено требование о взыскании с ответчика 411 431,16 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2012 по 23.09.2016 гг.
Суд первой инстанции верно посчитал, что поскольку договор аренды заключен до внесения изменений в статью 395 ГК РФ, правом истца является возможность выбора предъявляемого требования - взыскание договорной неустойки или процентов по статьей 395 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в редакции, действующей с 01.06.2015, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими денежными средствами носят компенсационный характер, и их взыскание направлено на уменьшение финансовых потерь кредитора вследствие несвоевременного получения денежных средств, на которые он обоснованно может рассчитывать.
Судом первой инстанции правильно учтено, что в материалах дела отсутствуют и вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства оплаты ответчиком истцу за аренду.
Судом первой инстанции верно установлено, что ответчиком не опровергнут довод истца о нарушении сроков исполнения обязательств по оплате арендованного имущества.
Суд первой инстанции верно посчитал, что доказательства освобождения от ответственности за нарушение обязательства ответчик не представил и о наличии таковых обстоятельств не заявил. Ответчик контррасчет не представил, а расчет истца не оспорил и не опроверг.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что с учетом действовавших правил расчета процентов до 01.06.2015 и с 01.06.2015 сумма процентов в пределах указанного истцом периода, согласно расчету, произведенному истцом, составляет 411 431,16 руб.
При этом судом первой инстанции верно установлено, что истец в расчете учел, что за период с 01.06.2015 по 01.08.2016 гг. (с учетом частичного оставления иска без рассмотрения) средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц изменялись.
В соответствии с проведенным судом первой инстанции расчетом с 11.10.2012 (начало просрочки) по 01.08.2016 с учетом суммы основной задолженности и подлежащих применению размеров процентных ставок по правилам статьи 395 ГК РФ в редакциях до и после 01.06.2015, суд первой инстанции обоснованно признал, что рассчитанная судом сумма процентов (813 178,36 руб.) превышает заявленную истцом (411 431,16 руб.).
Однако суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковое требование подлежит удовлетворению.
Истцом в суде первой инстанции также заявлено требование о расторжении договора аренды от 25.05.2012 года.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Договор может быть расторгнут в судебном порядке при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ).
В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Применительно к ситуации по настоящему делу истец при заключении договора рассчитывал на своевременное и полное получение арендной платы.
В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В разъяснение указанной нормы права Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 N 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Таким образом, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к правильному выводу о том, что в связи неоплатой арендных платежей истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, что, в свою очередь, является существенным нарушением условий договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции верно установлено, что ответчиком не опровергнуто то обстоятельство, что постоянная просрочка арендной оплаты составляла от 1 до 2 лет.
Судом первой инстанции также верно установлено, что письмами от 03.02.2014, 03.06.2014, 04.06.2014, 30.06.2014, 23.10.2014, 02.03.2015 общество неоднократно предлагало учреждению погасить задолженность и надлежащим образом исполнять обязательства по внесению арендной платы.
Ввиду того, что учреждение продолжало уклоняться от своевременного внесения арендной платы, претензионным письмом от 22.08.2016 общество предложило принять участие в мирном урегулировании вопроса погашения задолженности и расторгнуть договор аренды.
При этом, как видно из расчетов, на указанную дату претензионного письма и на дату предъявления иска учреждение имело задолженность перед обществом по арендной плате, которая не была погашена на дату судебного заседания, в котором объявлена резолютивная часть решения суда.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что материалами дела подтверждается принятие обществом разумных и достаточных мер досудебного урегулирования спора, а равно досудебного порядка расторжения договора аренды.
Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 ГК РФ).
Поскольку действие договора аренды прекращается судом, объекты аренды подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 ГК РФ.
Судом первой инстанции верно учтено, что требование о возврате истцом в иске не заявлено.
Изложенные в отзыве на иск возражения учреждения судом первой инстанции правомерно отклонены.
Судом первой инстанции верно признано, что отсутствие указания в договоре на возможность расторжения ввиду нарушения обязанности по внесению арендных платежей не лишает истца такого права на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
Судом первой инстанции верно установлено, что запрет на предъявление требования о взыскании процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ при наличии в договоре условия о неустойке отсутствует с учетом времени заключения договора и действия норм статьи 395 ГК РФ.
Суд первой инстанции также верно посчитал, что доводы о зачете понесенных расходов в счет арендной платы основаны на ошибочном толковании условий договора.
Ссылка учреждения на пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 судом первой инстанции обоснованно не принята во внимание, поскольку судом первой инстанции установлено, что к дате принятия судом решения арендатором не погашена задолженность по арендной плате, а кроме того даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, о чем разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Обращение в суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы и расторжении договора ввиду нарушения сроков арендных платежей не может быть само по себе квалифицировано судом как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ, поскольку истец реализует свои права и обращается в суд за защитой нарушенных прав.
Изложенные в апелляционной жалобе ответчика доводы об отмене решения суда первой инстанции в части расторжения, заключенного между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфнческое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договора от 25.05.2012 года аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5., в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 431, 16 руб. и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела.
Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о частичном удовлетворении заявленных требований ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр им. Земфиры Шариповой".
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
Приложенные к дополнению апелляционной жалобы платежные поручения по оплате арендной платы, оплаченные после вынесения решения судом первой инстанции, не являются основанием для его изменения.
Кроме того, в части взыскания задолженности по арендной плате решение суда первой инстанции от 27.12.2016 года не обжалуется.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Дагестан.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2017 N 16АП-499/2017 ПО ДЕЛУ N А15-4639/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. по делу N А15-4639/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Джамбулатова С.И., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно - спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (г. Махачкала, ОГРН 1090561000155, ИНН 0561059377)
к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" (г. Махачкала, ОГРН 1100570000200, ИНН 0570000161),
о взыскании 2 941 625,16 руб. и расторжении договора аренды, (судья Т.А. Магомедов),
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно - спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" - Эрцалов М.О. (директор) и Курбанова Д.А. представитель по доверенности от 27.03.2017;
- от негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" (далее - ответчик, учреждение, НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира") о расторжении договора аренды от 25.05.2012 и взыскании 2 941 625,16 руб., в том числе 2 530 194 руб. основной задолженности по договору аренды здания (сооружения) от 25.05.2012 и 411 431, 16 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.10.2012 по 23.09.2016 (уточненные требования, принятые судом первой инстанции протокольным определением от 20.12.2016).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 исковые требования ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр им. Земфиры Шариповой" удовлетворены частично. Судом первой инстанции расторгнут заключенный между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфическое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договор от 25.05.2012 аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5.
Кроме того, с НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" в пользу ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" взысканы 1 975 431,60 руб., в том числе 1 564 000 рублей основной задолженности и 411 431,16 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, а также 15 000 руб. в возмещение судебных расходов.
В остальной части требования (в том числе о взыскании 966 194 рублей основной задолженности по арендной плате за период с 01.08.2016 по 20.12.2016, а также суммы начисленных на включенную в исковые требования часть основной задолженности (01.08.2016-23.09.2016) процентов за пользование чужими денежными средствами) оставлены без рассмотрения.
Также с НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" взыскано в доход федерального бюджета 39 183 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016, НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции в части расторжения, заключенного между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфнческое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договора от 25.05.2012 года аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5., в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 431,16 руб. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Ответчик считает, что в части расторжения договора аренды суд первой инстанции должен был оставить исковое заявление без рассмотрения.
Апеллянт полагает, что размер имеющейся задолженности не является существенным нарушением условий договора, поскольку, по мнению учреждения, суд первой инстанции должен учитывать, что договор заключался с целью реализации социального проекта. Размер задолженности от общей оплаченной суммы за период действия договора ничтожно мал.
Учреждение отмечает, что ответчик использует здание в соответствии с целевым назначением, установленным в договоре.
Заявитель указывает, что суд первой инстанции оставил без внимания довод ответчика о том, что размер ежегодных субсидий достаточен для оплаты арендных платежей.
Суд первой инстанции также оставил без внимания ходатайство ответчика о снижении размера процентов за пользование чужими денежными средствами.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не учел, что школа носит социальный характер, (более 70% учащихся из социально-проблемных семей: многодетные, социальные сироты, дети одиноких матерей, дети, находящиеся под опекунством и т.д.), школа сочетает светское образование и духовно-нравственное воспитание детей.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр им. Земфиры Шариповой", ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В судебном заседании от 29.03.2017 года представители лиц, участвующих в деле, просили предоставить время для возможности урегулирования спора мирным путем.
Определением суда апелляционной инстанции от 29.03.2017 года судебное разбирательство по апелляционной жалобе негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 отложено на 26 апреля 2016 года на 16 часов 40 минут.
25.04.2017 года до начала судебного заседания от негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок для возможности заключения мирового соглашения по делу, приложив проект мирового соглашения и сопроводительное письмом с отметкой о вручении.
В судебном заседании от 26.04.2017 года представитель истца возразил по заявленному ходатайству ответчика об отложении судебного разбирательства на более поздний срок.
Определением суда апелляционной инстанции от 26.04.2016 года ходатайство негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" об отложении судебного заседания - удовлетворено, судебное разбирательство по апелляционной жалобе негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 отложено на 24 мая 2016 года на 14 часов 40 минут.
В судебном заседании от 24.05.2017 года представители общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно - спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, общество (до переименования ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфическое предприятие", арендодатель) и учреждением (арендатор) заключен договор аренды здания (сооружения) от 25.05.2012, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в пользование нежилые помещения общей площадью 1620,4 кв. м, состоящие из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящиеся по адресу: г. Махачкала, ул. М. Азизова, д. 5, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет 208 000 рублей в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяцем путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя.
Срок действия договора с 01.09.2012 г. по 01.09.2032 г. (пункт 5.1 договора).
Общество по акту от 28.05.2012 передало, а учреждение приняло нежилые помещения в аренду.
Претензионным письмом от 22.08.2016 общество просило оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор.
В связи с неоплатой учреждением арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Поскольку решение суда первой инстанции от 27.12.2016 года обжалуется истцом лишь в части расторжения, заключенного между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфнческое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договора от 25.05.2012 года аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5., и в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 431, 16 руб., в связи с этим пересмотру подлежит оспариваемое решение суда первой инстанции лишь в указанной части.
Оценивая законность и обоснованность заявленных истцом к ответчику требований о расторжении договора аренды от 25.05.2012 и взыскании основной задолженности по договору аренды здания (сооружения) от 25.05.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.10.2012 по 23.09.2016 гг., суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Данный договор по своему характеру квалифицируется судом как договор аренды. Договор содержит все существенные условия, составлен в письменной форме и подписан представителями обеих сторон, является заключенным.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что с момента подписания акта приема - передачи и по день рассмотрения дела нежилые помещения находятся в пользовании ответчика.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истцом в суде первой инстанции заявлено требование о взыскании с ответчика 411 431,16 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2012 по 23.09.2016 гг.
Суд первой инстанции верно посчитал, что поскольку договор аренды заключен до внесения изменений в статью 395 ГК РФ, правом истца является возможность выбора предъявляемого требования - взыскание договорной неустойки или процентов по статьей 395 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в редакции, действующей с 01.06.2015, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими денежными средствами носят компенсационный характер, и их взыскание направлено на уменьшение финансовых потерь кредитора вследствие несвоевременного получения денежных средств, на которые он обоснованно может рассчитывать.
Судом первой инстанции правильно учтено, что в материалах дела отсутствуют и вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства оплаты ответчиком истцу за аренду.
Судом первой инстанции верно установлено, что ответчиком не опровергнут довод истца о нарушении сроков исполнения обязательств по оплате арендованного имущества.
Суд первой инстанции верно посчитал, что доказательства освобождения от ответственности за нарушение обязательства ответчик не представил и о наличии таковых обстоятельств не заявил. Ответчик контррасчет не представил, а расчет истца не оспорил и не опроверг.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что с учетом действовавших правил расчета процентов до 01.06.2015 и с 01.06.2015 сумма процентов в пределах указанного истцом периода, согласно расчету, произведенному истцом, составляет 411 431,16 руб.
При этом судом первой инстанции верно установлено, что истец в расчете учел, что за период с 01.06.2015 по 01.08.2016 гг. (с учетом частичного оставления иска без рассмотрения) средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц изменялись.
В соответствии с проведенным судом первой инстанции расчетом с 11.10.2012 (начало просрочки) по 01.08.2016 с учетом суммы основной задолженности и подлежащих применению размеров процентных ставок по правилам статьи 395 ГК РФ в редакциях до и после 01.06.2015, суд первой инстанции обоснованно признал, что рассчитанная судом сумма процентов (813 178,36 руб.) превышает заявленную истцом (411 431,16 руб.).
Однако суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковое требование подлежит удовлетворению.
Истцом в суде первой инстанции также заявлено требование о расторжении договора аренды от 25.05.2012 года.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Договор может быть расторгнут в судебном порядке при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ).
В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Применительно к ситуации по настоящему делу истец при заключении договора рассчитывал на своевременное и полное получение арендной платы.
В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В разъяснение указанной нормы права Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 N 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Таким образом, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к правильному выводу о том, что в связи неоплатой арендных платежей истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, что, в свою очередь, является существенным нарушением условий договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции верно установлено, что ответчиком не опровергнуто то обстоятельство, что постоянная просрочка арендной оплаты составляла от 1 до 2 лет.
Судом первой инстанции также верно установлено, что письмами от 03.02.2014, 03.06.2014, 04.06.2014, 30.06.2014, 23.10.2014, 02.03.2015 общество неоднократно предлагало учреждению погасить задолженность и надлежащим образом исполнять обязательства по внесению арендной платы.
Ввиду того, что учреждение продолжало уклоняться от своевременного внесения арендной платы, претензионным письмом от 22.08.2016 общество предложило принять участие в мирном урегулировании вопроса погашения задолженности и расторгнуть договор аренды.
При этом, как видно из расчетов, на указанную дату претензионного письма и на дату предъявления иска учреждение имело задолженность перед обществом по арендной плате, которая не была погашена на дату судебного заседания, в котором объявлена резолютивная часть решения суда.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что материалами дела подтверждается принятие обществом разумных и достаточных мер досудебного урегулирования спора, а равно досудебного порядка расторжения договора аренды.
Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 ГК РФ).
Поскольку действие договора аренды прекращается судом, объекты аренды подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 ГК РФ.
Судом первой инстанции верно учтено, что требование о возврате истцом в иске не заявлено.
Изложенные в отзыве на иск возражения учреждения судом первой инстанции правомерно отклонены.
Судом первой инстанции верно признано, что отсутствие указания в договоре на возможность расторжения ввиду нарушения обязанности по внесению арендных платежей не лишает истца такого права на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
Судом первой инстанции верно установлено, что запрет на предъявление требования о взыскании процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ при наличии в договоре условия о неустойке отсутствует с учетом времени заключения договора и действия норм статьи 395 ГК РФ.
Суд первой инстанции также верно посчитал, что доводы о зачете понесенных расходов в счет арендной платы основаны на ошибочном толковании условий договора.
Ссылка учреждения на пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 судом первой инстанции обоснованно не принята во внимание, поскольку судом первой инстанции установлено, что к дате принятия судом решения арендатором не погашена задолженность по арендной плате, а кроме того даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, о чем разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Обращение в суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы и расторжении договора ввиду нарушения сроков арендных платежей не может быть само по себе квалифицировано судом как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ, поскольку истец реализует свои права и обращается в суд за защитой нарушенных прав.
Изложенные в апелляционной жалобе ответчика доводы об отмене решения суда первой инстанции в части расторжения, заключенного между ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр имени Земфиры Шариповой" (ранее ООО "Махачкалинское картонажно-полиграфнческое предприятие") и НОУ "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" договора от 25.05.2012 года аренды здания (сооружения) в отношении нежилых помещений общей площадью 1620,4 кв. м, состоящих из литера В 1 этаж (помещения 11-14) и литера В 2 этаж (помещения 1-54), находящихся по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. М. Азизова, дом 5., в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 431, 16 руб. и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела.
Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о частичном удовлетворении заявленных требований ООО "Оздоровительно-спортивный образовательный центр им. Земфиры Шариповой".
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
Приложенные к дополнению апелляционной жалобы платежные поручения по оплате арендной платы, оплаченные после вынесения решения судом первой инстанции, не являются основанием для его изменения.
Кроме того, в части взыскания задолженности по арендной плате решение суда первой инстанции от 27.12.2016 года не обжалуется.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.12.2016 по делу N А15-4639/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Земфира" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Дагестан.
Председательствующий
Е.В.ЖУКОВ
Е.В.ЖУКОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.Г.СОМОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)