Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-8771/2016 (судья Петрова И.Г.).
Департамент Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Уралаэрогеодезия" (далее - ответчик, ООО "Уралаэрогеодезия") о расторжении договора N 75 аренды здания от 29.09.1992 и освобождении здания, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 141.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 (резолютивная часть объявлена 25.04.2016) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 132).
С указанным решением не согласился Департамент (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд не дал оценку факту непроведения ответчиком текущего ремонта. Апеллянт полагает, что им выполнены все требования гражданского законодательства о порядке расторжения договора аренды.
К дате судебного заседания ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами 29.09.1992 заключен договор аренды N 75 (л/д 8-10, далее - договор).
В соответствии с условиями указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение под административное здание площадью 802,6 кв. м, расположенное в по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 141 (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен пунктом 1.2 договора с 01.11.1992 по 01.11.2042.
В соответствии с условиями договора в обязанности арендатора входит проведение текущего (1 раз в два года) и капитального ремонта здания (пункт 2.3). Арендатор обязан своевременно производить необходимый текущий и капитальный ремонт здания за счет арендной платы (пункт 4.3 договора).
24.12.2014 истцом в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой о представлении документов, подтверждающих проведение ремонта (капитально и текущего) арендуемого здания (л./д. 37).
В ответ на указанное обращение 26.01.2015 ответчик направил истцу договор N 13/1 от 23.10.2014, акт N 1, платежное поручение N 2496 от 26.12.2014. В сопроводительном письме от 26.01.2015 N 13/136 ответчик указал, что в 2012-2013 годы ремонт им не проводился.
18.05.2015 на основании обращения истца МКУ "Административно-техническая инспекция города Кургана" произведено обследование спорного здания, о чем составлен акт N 191 (л./д. 12-29). По результатам обследования сделан вывод, что для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить комплекс ремонтно-строительных работ: ремонт (замену) отмостки, ремонт цоколя, устройство гидроизоляции конструкций (стен, полов) подвальных помещений, устройство подвальных помещений и т.д.
Считая, что ответчиком нарушены условия договора аренды N 75 от 29.09.1992, установленные пунктами 2.3, 4.3, истец направил в его адрес уведомление о расторжении договора и освобождении помещения в срок до 30.11.2015 (л./д. 31).
Ответчик в срок до 30.11.2015 не освободил помещение и не передал его по акту приема-передачи. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не установил факт нарушения ответчиком обязательств по договору аренды в части проведения работ по капитальному ремонту.
При рассмотрении спора суд исходил из того, что, что условиями договора аренды N 75 от 29.09.1992 не были установлены сроки проведения капитального ремонта. Факт неотложной необходимости в проведении капитального ремонта истцом не доказан. Суд принял во внимание, что арендатор не обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения капитального ремонта. Ответчик со своей стороны не отказывался от исполнения принятых на себя обязательств.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для отмены решения в части удовлетворения требования о расторжении спорного договора и оставления этого требования без рассмотрения в силу следующего.
Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценив договор аренды здания от 29.09.1992 N 75 на предмет его заключенности и действительности на основании Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о согласованности существенных условий договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется, признаков ничтожности договор не содержит.
В соответствии с условиями договора производство текущего и капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 2.3, 4.3 договора).
Предметом иска по настоящему делу является требование о расторжении договора аренды, основанием иска - нарушение арендатором обязательств по проведению капитального и текущего ремонта арендованного имущества, что привело к ухудшению технического состояния здания.
Суд апелляционной инстанции полагает подлежащими применению к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК РФ.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК РФ);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Представленное истцом в материалы дела в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора уведомление ответчику от 15.10.2015 содержат лишь предложение о досрочном расторжении договора аренды. В названном уведомлении истец не предлагал ответчику устранить допущенные им нарушения условий договора аренды в разумный срок.
Из указанного уведомления следует, что акт от 18.05.2015 N 191 обследования спорного здания, содержащий комиссионный вывод, что для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить комплекс ремонтно-строительных работ, был направлен ответчику вместе с уведомлением о расторжении договора.
Сведения о том, что ответчику было предложено устранить допущенные нарушения условий договора в разумный срок, в том числе осуществить указанные в акте ремонтно-строительные работы, в материалах дела отсутствуют. Доказательства указанных обстоятельств истцом не представлены.
В связи с изложенным вывод суда о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора основан на неправильном толковании статьи 619 ГК РФ, сделан без учета разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
В случае установления судом факта того, что арендодателем в адрес стороны по договору до направления требования о расторжении договора требование о необходимости исполнения его условий не направлялось, такой иск подлежит оставлению без рассмотрения со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Суд первой инстанции, приняв во внимание, что арендатор не обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения капитального ремонта, а ответчик со своей стороны не отказывался от исполнения принятых на себя обязательств, необоснованно рассмотрел заявленное истцом требование о расторжении договора аренды по существу.
При указанных обстоятельствах апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции в части требования о расторжении договора по приведенным в мотивировочной части выводам на основании пункта 4 части 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального и процессуального права).
Как определено ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды не расторгнут, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, не могут быть удовлетворены. Учитывая изложенное, решение суда в части отказа в удовлетворении требования о возврате арендованного имущества является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене, а исковое заявление - оставлению без рассмотрения в части первого требования. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на проигравшую сторону.
В связи с освобождением апеллянта от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по апелляционной жалобе не подлежат распределению.
Руководствуясь статьями 148, 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-8771/2016 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 N 75.
Исковое требование Департамента Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Уралаэрогеодезия" о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 N 75 оставить без рассмотрения.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2016 N 18АП-7708/2016 ПО ДЕЛУ N А34-8771/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. N 18АП-7708/2016
Дело N А34-8771/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-8771/2016 (судья Петрова И.Г.).
Департамент Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Уралаэрогеодезия" (далее - ответчик, ООО "Уралаэрогеодезия") о расторжении договора N 75 аренды здания от 29.09.1992 и освобождении здания, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 141.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 (резолютивная часть объявлена 25.04.2016) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 132).
С указанным решением не согласился Департамент (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд не дал оценку факту непроведения ответчиком текущего ремонта. Апеллянт полагает, что им выполнены все требования гражданского законодательства о порядке расторжения договора аренды.
К дате судебного заседания ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами 29.09.1992 заключен договор аренды N 75 (л/д 8-10, далее - договор).
В соответствии с условиями указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение под административное здание площадью 802,6 кв. м, расположенное в по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 141 (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен пунктом 1.2 договора с 01.11.1992 по 01.11.2042.
В соответствии с условиями договора в обязанности арендатора входит проведение текущего (1 раз в два года) и капитального ремонта здания (пункт 2.3). Арендатор обязан своевременно производить необходимый текущий и капитальный ремонт здания за счет арендной платы (пункт 4.3 договора).
24.12.2014 истцом в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой о представлении документов, подтверждающих проведение ремонта (капитально и текущего) арендуемого здания (л./д. 37).
В ответ на указанное обращение 26.01.2015 ответчик направил истцу договор N 13/1 от 23.10.2014, акт N 1, платежное поручение N 2496 от 26.12.2014. В сопроводительном письме от 26.01.2015 N 13/136 ответчик указал, что в 2012-2013 годы ремонт им не проводился.
18.05.2015 на основании обращения истца МКУ "Административно-техническая инспекция города Кургана" произведено обследование спорного здания, о чем составлен акт N 191 (л./д. 12-29). По результатам обследования сделан вывод, что для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить комплекс ремонтно-строительных работ: ремонт (замену) отмостки, ремонт цоколя, устройство гидроизоляции конструкций (стен, полов) подвальных помещений, устройство подвальных помещений и т.д.
Считая, что ответчиком нарушены условия договора аренды N 75 от 29.09.1992, установленные пунктами 2.3, 4.3, истец направил в его адрес уведомление о расторжении договора и освобождении помещения в срок до 30.11.2015 (л./д. 31).
Ответчик в срок до 30.11.2015 не освободил помещение и не передал его по акту приема-передачи. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не установил факт нарушения ответчиком обязательств по договору аренды в части проведения работ по капитальному ремонту.
При рассмотрении спора суд исходил из того, что, что условиями договора аренды N 75 от 29.09.1992 не были установлены сроки проведения капитального ремонта. Факт неотложной необходимости в проведении капитального ремонта истцом не доказан. Суд принял во внимание, что арендатор не обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения капитального ремонта. Ответчик со своей стороны не отказывался от исполнения принятых на себя обязательств.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для отмены решения в части удовлетворения требования о расторжении спорного договора и оставления этого требования без рассмотрения в силу следующего.
Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценив договор аренды здания от 29.09.1992 N 75 на предмет его заключенности и действительности на основании Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о согласованности существенных условий договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется, признаков ничтожности договор не содержит.
В соответствии с условиями договора производство текущего и капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 2.3, 4.3 договора).
Предметом иска по настоящему делу является требование о расторжении договора аренды, основанием иска - нарушение арендатором обязательств по проведению капитального и текущего ремонта арендованного имущества, что привело к ухудшению технического состояния здания.
Суд апелляционной инстанции полагает подлежащими применению к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК РФ.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК РФ);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Представленное истцом в материалы дела в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора уведомление ответчику от 15.10.2015 содержат лишь предложение о досрочном расторжении договора аренды. В названном уведомлении истец не предлагал ответчику устранить допущенные им нарушения условий договора аренды в разумный срок.
Из указанного уведомления следует, что акт от 18.05.2015 N 191 обследования спорного здания, содержащий комиссионный вывод, что для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо выполнить комплекс ремонтно-строительных работ, был направлен ответчику вместе с уведомлением о расторжении договора.
Сведения о том, что ответчику было предложено устранить допущенные нарушения условий договора в разумный срок, в том числе осуществить указанные в акте ремонтно-строительные работы, в материалах дела отсутствуют. Доказательства указанных обстоятельств истцом не представлены.
В связи с изложенным вывод суда о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора основан на неправильном толковании статьи 619 ГК РФ, сделан без учета разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
В случае установления судом факта того, что арендодателем в адрес стороны по договору до направления требования о расторжении договора требование о необходимости исполнения его условий не направлялось, такой иск подлежит оставлению без рассмотрения со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Суд первой инстанции, приняв во внимание, что арендатор не обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения капитального ремонта, а ответчик со своей стороны не отказывался от исполнения принятых на себя обязательств, необоснованно рассмотрел заявленное истцом требование о расторжении договора аренды по существу.
При указанных обстоятельствах апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции в части требования о расторжении договора по приведенным в мотивировочной части выводам на основании пункта 4 части 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального и процессуального права).
Как определено ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды не расторгнут, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, не могут быть удовлетворены. Учитывая изложенное, решение суда в части отказа в удовлетворении требования о возврате арендованного имущества является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене, а исковое заявление - оставлению без рассмотрения в части первого требования. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на проигравшую сторону.
В связи с освобождением апеллянта от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по апелляционной жалобе не подлежат распределению.
Руководствуясь статьями 148, 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 04.05.2016 по делу N А34-8771/2016 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 N 75.
Исковое требование Департамента Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Уралаэрогеодезия" о расторжении договора аренды здания от 29.09.1992 N 75 оставить без рассмотрения.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)