Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2016 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании Ольховского Юрия Юрьевича (паспорт), в отсутствие конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Бас-С" (ИНН 2353018687, ОГРН 1022304838181) Карпенко Павла Владимировича, иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Ольховского Юрия Юрьевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2016 (судья Кицаев И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 (судьи Сулименко Н.В., Стрекачев А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А32-34323/2013, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Бас-С" (далее - должник) Ольховский Ю.Ю. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85 А: подвальное помещение N 20 общей площадью 42,70 кв. м в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 16.04.2009 N 3; бокс N 16 в многоместном гараже в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 01.07.2009.
Определением суда от 16.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.04.2016, в удовлетворении требования о признании права собственности на гараж, расположенный на территории земельного участка дома по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85А, отказано. Производство по заявлению о признании права собственности на подвальное помещение общей площадью 42 кв. м в доме по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85А, прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В части отказа в удовлетворении требований судебные акты мотивированы тем, что Ольховский Ю.Ю. не представил доказательств, обосновывающих его требование о признании права собственности на спорное нежилое помещение.
В кассационной жалобе Ольховский Ю.Ю. просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленного требования, в данной части требования удовлетворить.
Податель жалобы указывает, что строительство спорного объекта в настоящее время не завершено. Заявитель воспользовался своим правом на обращение в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, с заявлением о признании права собственности на гараж. До банкротства должника часть граждан - участников строительства узаконили свои права на объекты недвижимости в суде общей юрисдикции. При принятии судебных актов судами неправомерно не учтена правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации относительно конституционного принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации).
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании Ольховский Ю.Ю. поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2014 ООО "Бас-С" признано банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Карпенко П.В.
Объявление об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" 14.02.2015.
Ольховский Ю.Ю. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на нежилые помещения. Требования Ольховского Ю.Ю. основаны на нижеследующем.
Заявитель (дольщик) и должник (участник строительства) заключили договор от 07.05.2009 долевого участия в строительстве. Предметом договора являлась квартира общей площадью 60 кв. м, которая располагалась в строящемся доме по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, 85 "А".
Впоследствии стороны заключили договор долевого участия в строительстве от 01.07.2009 гаража (бокс N 16), согласно которому заявитель должен был получить от должника гараж на территории строящегося жилого дома по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85 А.
2 июля 2009 года участник долевого строительства произвел оплату за гараж в сумме 300 тыс. рублей (квитанция к приходному кассовому ордеру N 26).
Неисполнение ООО "Бас-С" своих обязательств по договору и прекращение судом общей юрисдикции производства по заявлению кредитора к должнику послужило основанием для обращения Ольховского Ю.Ю. в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса законность судебных актов по настоящему делу проверяется судом кассационной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Отказывая в удовлетворении заявления в оспариваемой части, суды правомерно руководствовались следующим.
Из материалов дела следует, что при рассмотрении настоящего дела не применяются правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего дела о банкротстве, не имеет статуса индивидуально определенной вещи в смысле статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Следовательно, до завершения строительства и приобретения объектом долевого участия статуса недвижимого имущества спорная доля является предметом обязательственных правоотношений.
Суды установили, что спорный объект недвижимости (гараж), находящийся по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85 А, не достроен; не введен в эксплуатацию; государственная регистрация объекта не осуществлена.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном случае нежилое помещение.
При неисполнении застройщиком указанных договоров и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 - 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
При этом ни специальные положения Закона о банкротстве, ни общие нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче такой нежилой недвижимости покупателю в ситуации, когда право собственности за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.07.2016 N Ф08-4445/2016 ПО ДЕЛУ N А32-34323/2013
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения в соответствии с договором долевого участия в строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2016 г. по делу N А32-34323/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2016 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании Ольховского Юрия Юрьевича (паспорт), в отсутствие конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Бас-С" (ИНН 2353018687, ОГРН 1022304838181) Карпенко Павла Владимировича, иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Ольховского Юрия Юрьевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2016 (судья Кицаев И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 (судьи Сулименко Н.В., Стрекачев А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А32-34323/2013, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Бас-С" (далее - должник) Ольховский Ю.Ю. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85 А: подвальное помещение N 20 общей площадью 42,70 кв. м в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 16.04.2009 N 3; бокс N 16 в многоместном гараже в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 01.07.2009.
Определением суда от 16.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.04.2016, в удовлетворении требования о признании права собственности на гараж, расположенный на территории земельного участка дома по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85А, отказано. Производство по заявлению о признании права собственности на подвальное помещение общей площадью 42 кв. м в доме по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85А, прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В части отказа в удовлетворении требований судебные акты мотивированы тем, что Ольховский Ю.Ю. не представил доказательств, обосновывающих его требование о признании права собственности на спорное нежилое помещение.
В кассационной жалобе Ольховский Ю.Ю. просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленного требования, в данной части требования удовлетворить.
Податель жалобы указывает, что строительство спорного объекта в настоящее время не завершено. Заявитель воспользовался своим правом на обращение в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, с заявлением о признании права собственности на гараж. До банкротства должника часть граждан - участников строительства узаконили свои права на объекты недвижимости в суде общей юрисдикции. При принятии судебных актов судами неправомерно не учтена правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации относительно конституционного принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации).
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании Ольховский Ю.Ю. поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2014 ООО "Бас-С" признано банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Карпенко П.В.
Объявление об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" 14.02.2015.
Ольховский Ю.Ю. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на нежилые помещения. Требования Ольховского Ю.Ю. основаны на нижеследующем.
Заявитель (дольщик) и должник (участник строительства) заключили договор от 07.05.2009 долевого участия в строительстве. Предметом договора являлась квартира общей площадью 60 кв. м, которая располагалась в строящемся доме по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, 85 "А".
Впоследствии стороны заключили договор долевого участия в строительстве от 01.07.2009 гаража (бокс N 16), согласно которому заявитель должен был получить от должника гараж на территории строящегося жилого дома по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85 А.
2 июля 2009 года участник долевого строительства произвел оплату за гараж в сумме 300 тыс. рублей (квитанция к приходному кассовому ордеру N 26).
Неисполнение ООО "Бас-С" своих обязательств по договору и прекращение судом общей юрисдикции производства по заявлению кредитора к должнику послужило основанием для обращения Ольховского Ю.Ю. в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса законность судебных актов по настоящему делу проверяется судом кассационной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Отказывая в удовлетворении заявления в оспариваемой части, суды правомерно руководствовались следующим.
Из материалов дела следует, что при рассмотрении настоящего дела не применяются правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего дела о банкротстве, не имеет статуса индивидуально определенной вещи в смысле статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Следовательно, до завершения строительства и приобретения объектом долевого участия статуса недвижимого имущества спорная доля является предметом обязательственных правоотношений.
Суды установили, что спорный объект недвижимости (гараж), находящийся по адресу: г. Тимашевск, ул. Красная, д. 85 А, не достроен; не введен в эксплуатацию; государственная регистрация объекта не осуществлена.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном случае нежилое помещение.
При неисполнении застройщиком указанных договоров и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 - 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
При этом ни специальные положения Закона о банкротстве, ни общие нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче такой нежилой недвижимости покупателю в ситуации, когда право собственности за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку Закон о банкротстве не предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче нежилых помещений, участники строительства таких помещений вправе оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)