Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 07 июня 2016 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Ульяновой В.В., после перерыва секретарем Ашуровой Д.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Константа" (далее - истец, ООО "Константа") к Администрации Пряжинского национального муниципального района и муниципальному унитарному предприятию "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" (далее - ответчик, МУП "Пряжинская КУМИ", предприятие) о признании отсутствующим права хозяйственного ведения на нежилое помещение и о внесении изменения сведений об арендодателе в договор аренды,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия,
при участии представителей:
- от истца - Седоевой Т.П., по доверенности от 19.02.2016;
- от ответчика, Администрации Пряжинского национального муниципального района,- Гомзы В.О., по доверенности от 31.12.2015;
- от второго ответчика, муниципального унитарного предприятия "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом", - Трифонова П.А., доверенность от 21.08.2015;
общество с ограниченной ответственностью "Константа" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Пряжинского национального муниципального района и муниципальному унитарному предприятию "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" о признании отсутствующим права хозяйственного ведения МУП "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" на нежилое помещение N 59 общей площадью 1203.9 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5 и о внесении изменения сведений об арендодателе, изменив его с МУП "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" на Администрацию Пряжинского национального муниципального района.
Исковые требования обоснованы нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В суд от привлеченного к участию в деле третьего лица поступил отзыв, в котором Управление указало, на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.
В судебном заседании 25.05.2016 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований.
В связи с чем, был объявлен перерыв по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязал истца представить уточненные требования в письменном виде со ссылкой на законы и иные нормативные акты.
27.05.2016 истец представил уточненные требования, в которых просит суд признать отсутствующим право хозяйственного ведения МУП "Пряжинская КУМИ" на нежилое помещение N 59 общей площадью 1203,9 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5, возникшее на основании распоряжения N 102 от 01.06.2010, признать отсутствующим право хозяйственного ведения МУП "Пряжинская КУМИ" на спорное помещение на основании распоряжения Администрации Пряжинского национального муниципального района N 173 от 28.06.2011, внести изменения сведений об арендодателе в договор аренды от 01.03.2011, изменив его с МУП "Пряжинская КУМИ" на Администрацию Пряжинского национального муниципального района.
После перерыва судебное разбирательство было продолжено 31.05.2016 при участии представителей сторон.
Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к производству уточненные требования истца и перешел к рассмотрению иска в новой редакции.
Представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации Пряжинского городского поселения, поскольку, по мнению ООО "Константа", судебный акт по настоящему делу может повлиять на права данного лица по отношению к Администрации Пряжинского национального муниципального района и ООО "Константа" в связи с возможной защитой права собственности на спорное помещение.
Представитель ответчика, Администрации Пряжинского национального муниципального района, возражал относительно удовлетворения данного ходатайства.
Представитель второго ответчика, муниципального унитарного предприятия "Пряжинская КУМИ", оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.
В удовлетворении ходатайства о привлечении третьего лица судом отказано, исходя из предмета иска и отсутствия оснований, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд полагает, что решение по делу не повлияет на права или обязанности Администрации Пряжинского городского поселения по отношению к истцу или к ответчикам.
Представитель истца поддержал исковые требования в измененной редакции в полном объеме.
Представители ответчиков просили в иске отказать, поддержали доводы, изложенные в отзывах.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, в том числе материалы регистрационного дела, суд установил следующие обстоятельства.
01.06.2010 между Администрацией Пряжинского национального муниципального района (собственником) и МУП "Пряжинская КУМИ" был заключен договор передачи в хозяйственное ведение муниципального имущества Пряжинского национального муниципального района, по которому собственник передал контрагенту в хозяйственное ведение здание по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5.
18.04.2011 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано право собственности Пряжинского городского поселения на помещение, кадастровый номер: 10:21:0010220:111, назначение: нежилое, общей площадью 1203,9 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5, пом. 59. 18.05.2012 в ЕГРП были внесены изменения в части общей площади указанного помещения с 1203,9 кв. м на 1 174,8 кв. м.
Государственная регистрация права собственности на указанное помещение произведена на основании Постановления Правительства Республики Карелия от 26.05.2009 N 111-П "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Пряжинского муниципального района".
25.02.2011 был проведен аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения N 59, находящегося по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5. ООО "Константа" было признано победителем аукциона.
13.05.2011 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности Пряжинского национального муниципального района на вышеуказанное нежилое помещение, в связи с чем, право собственности Пряжинского городского поселения было прекращено.
Государственная регистрация права собственности на указанное помещение произведена на основании договора безвозмездной передачи нежилого помещения в собственность от 25.04.2011, дата регистрации 13.05.2011.
01.03.2011 между ООО "Константа" и МУП "Пряжинская КУМИ" был подписан договор аренды нежилого помещения N 59, общей площадью 1203,9 кв. м, находящегося по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5.
28.06.2011 Администрацией Пряжинского района было издано распоряжение N 173 по передаче МУП "Пряжинская КУМИ" указанного помещения в хозяйственное ведение.
29.06.2011 в ЕГРП было зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП "Пряжинская КУМИ" на вышеуказанное помещение, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права хозяйственного ведения.
22.09.2011 в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации договора аренды N 7 нежилого помещения N 59 общей площадью 1203,9 кв. м находящегося по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5.
Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, в своем отзыве отмечает, что изначально на государственную регистрацию права хозяйственного ведения предприятия было представлено распоряжение Администрации Пряжинского национального муниципального района Республики Карелия N 102 от 01.06.2010, однако указанное распоряжение содержало неполное описание объекта недвижимости, в связи с чем государственная регистрация права была приостановлена. Заявителю было предложено представить документ, содержащий полное описание объекта недвижимости. Администрацией Пряжинского национального муниципального района было издано распоряжение N 173 от 28.06.2011.
Таким образом, во время регистрации договора аренды (в период с 01.03.2011 по 22.09.2011) нежилое помещение N 59 общей площадью 1203,9 кв. м, находящееся по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5, было передано Администрацией Пряжинского района МУП "Пряжинская КУМИ" в хозяйственное ведение (28.06.2011), а сама регистрация хозяйственного ведения на помещение была произведена 29.06.2011.
Указанная последовательность регистрации права хозяйственного ведения и договора аренды, по мнению ООО "Константа", свидетельствует о наличии со стороны Администрации Пряжинского района действий по воспрепятствованию преимущественного права ООО "Константа" на выкуп указанного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия (пункт 5 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
Из материалов регистрационного дела следует, что уже в 2010 году, то есть до заключения (подписания) договора аренды, вышеуказанное помещение было предоставлено Предприятию на праве хозяйственного ведения. При этом действующим законодательством не установлен срок, в течение которого правообладатель обязан зарегистрировать свое право. Переоформление документов о предоставлении помещения в хозяйственное ведение Предприятия (издание распоряжения N 173 от 28.06.2011) было обусловлено необходимостью устранения имеющихся в них недочетов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Кроме того, согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Таким образом, договор аренды N 7 от 01.03.2011, заключенный на срок до 29.02.2016, подлежал обязательной государственной регистрации, и, следовательно, считается заключенным с момента его государственной регистрации (22.09.2011), а не с даты его подписания сторонами (01.03.2011).
На момент государственной регистрации договора аренды в ЕГРП уже была внесена запись о праве хозяйственного ведения Предприятия.
При этом следует отметить, что договор аренды подписан со стороны арендодателя Предприятием, которое на момент государственной регистрации договора в соответствии с записями ЕГРП являлось правообладателем спорного помещения, а, следовательно, в силу статьи 295 ГК РФ было вправе распоряжаться этим помещением с согласия собственника.
Как указано в абзаце втором пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
При этом из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества не может быть реализовано в порядке, установленном частью 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Из материалов регистрационного дела, можно сделать вывод о том, что воля собственника (Пряжинского национального муниципального района) на передачу имущества в хозяйственное ведение предприятия была выражена еще до возникновения отношений сторон в связи с заключением договора аренды, следовательно, действия Администрации Пряжинского национального муниципального района не были изначально направлены на воспрепятствование преимущественному праву на выкуп нежилого помещения.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не представил каких-либо доказательств, что предприятием принималось решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого ООО "Константа" недвижимого имущества.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что на момент рассмотрения дела каких-либо действий, направленных на воспрепятствование реализации обществом права на приобретение спорного имущества, определенных в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 в настоящем споре не выявлено.
Суд отклоняет довод второго ответчика о необходимости оставления без рассмотрения требования в части внесении изменений сведений об арендодателе в договор аренды от 01.03.2011, изменив его с МУП "Пряжинская КУМИ" на Администрацию Пряжинского национального муниципального района в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное требование является производным от основного требования о признании права хозяйственного ведения отсутствующим и заявлено истцом в качестве последствий признания отсутствующим оспариваемого права.
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на истца.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 07.06.2016 ПО ДЕЛУ N А26-1345/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. по делу N А26-1345/2016
Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 07 июня 2016 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Ульяновой В.В., после перерыва секретарем Ашуровой Д.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Константа" (далее - истец, ООО "Константа") к Администрации Пряжинского национального муниципального района и муниципальному унитарному предприятию "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" (далее - ответчик, МУП "Пряжинская КУМИ", предприятие) о признании отсутствующим права хозяйственного ведения на нежилое помещение и о внесении изменения сведений об арендодателе в договор аренды,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия,
при участии представителей:
- от истца - Седоевой Т.П., по доверенности от 19.02.2016;
- от ответчика, Администрации Пряжинского национального муниципального района,- Гомзы В.О., по доверенности от 31.12.2015;
- от второго ответчика, муниципального унитарного предприятия "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом", - Трифонова П.А., доверенность от 21.08.2015;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Константа" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Пряжинского национального муниципального района и муниципальному унитарному предприятию "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" о признании отсутствующим права хозяйственного ведения МУП "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" на нежилое помещение N 59 общей площадью 1203.9 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5 и о внесении изменения сведений об арендодателе, изменив его с МУП "Пряжинская компания по управлению муниципальным имуществом" на Администрацию Пряжинского национального муниципального района.
Исковые требования обоснованы нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В суд от привлеченного к участию в деле третьего лица поступил отзыв, в котором Управление указало, на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.
В судебном заседании 25.05.2016 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований.
В связи с чем, был объявлен перерыв по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязал истца представить уточненные требования в письменном виде со ссылкой на законы и иные нормативные акты.
27.05.2016 истец представил уточненные требования, в которых просит суд признать отсутствующим право хозяйственного ведения МУП "Пряжинская КУМИ" на нежилое помещение N 59 общей площадью 1203,9 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5, возникшее на основании распоряжения N 102 от 01.06.2010, признать отсутствующим право хозяйственного ведения МУП "Пряжинская КУМИ" на спорное помещение на основании распоряжения Администрации Пряжинского национального муниципального района N 173 от 28.06.2011, внести изменения сведений об арендодателе в договор аренды от 01.03.2011, изменив его с МУП "Пряжинская КУМИ" на Администрацию Пряжинского национального муниципального района.
После перерыва судебное разбирательство было продолжено 31.05.2016 при участии представителей сторон.
Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к производству уточненные требования истца и перешел к рассмотрению иска в новой редакции.
Представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации Пряжинского городского поселения, поскольку, по мнению ООО "Константа", судебный акт по настоящему делу может повлиять на права данного лица по отношению к Администрации Пряжинского национального муниципального района и ООО "Константа" в связи с возможной защитой права собственности на спорное помещение.
Представитель ответчика, Администрации Пряжинского национального муниципального района, возражал относительно удовлетворения данного ходатайства.
Представитель второго ответчика, муниципального унитарного предприятия "Пряжинская КУМИ", оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.
В удовлетворении ходатайства о привлечении третьего лица судом отказано, исходя из предмета иска и отсутствия оснований, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд полагает, что решение по делу не повлияет на права или обязанности Администрации Пряжинского городского поселения по отношению к истцу или к ответчикам.
Представитель истца поддержал исковые требования в измененной редакции в полном объеме.
Представители ответчиков просили в иске отказать, поддержали доводы, изложенные в отзывах.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, в том числе материалы регистрационного дела, суд установил следующие обстоятельства.
01.06.2010 между Администрацией Пряжинского национального муниципального района (собственником) и МУП "Пряжинская КУМИ" был заключен договор передачи в хозяйственное ведение муниципального имущества Пряжинского национального муниципального района, по которому собственник передал контрагенту в хозяйственное ведение здание по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5.
18.04.2011 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано право собственности Пряжинского городского поселения на помещение, кадастровый номер: 10:21:0010220:111, назначение: нежилое, общей площадью 1203,9 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5, пом. 59. 18.05.2012 в ЕГРП были внесены изменения в части общей площади указанного помещения с 1203,9 кв. м на 1 174,8 кв. м.
Государственная регистрация права собственности на указанное помещение произведена на основании Постановления Правительства Республики Карелия от 26.05.2009 N 111-П "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Пряжинского муниципального района".
25.02.2011 был проведен аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения N 59, находящегося по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5. ООО "Константа" было признано победителем аукциона.
13.05.2011 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности Пряжинского национального муниципального района на вышеуказанное нежилое помещение, в связи с чем, право собственности Пряжинского городского поселения было прекращено.
Государственная регистрация права собственности на указанное помещение произведена на основании договора безвозмездной передачи нежилого помещения в собственность от 25.04.2011, дата регистрации 13.05.2011.
01.03.2011 между ООО "Константа" и МУП "Пряжинская КУМИ" был подписан договор аренды нежилого помещения N 59, общей площадью 1203,9 кв. м, находящегося по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5.
28.06.2011 Администрацией Пряжинского района было издано распоряжение N 173 по передаче МУП "Пряжинская КУМИ" указанного помещения в хозяйственное ведение.
29.06.2011 в ЕГРП было зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП "Пряжинская КУМИ" на вышеуказанное помещение, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права хозяйственного ведения.
22.09.2011 в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации договора аренды N 7 нежилого помещения N 59 общей площадью 1203,9 кв. м находящегося по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5.
Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, в своем отзыве отмечает, что изначально на государственную регистрацию права хозяйственного ведения предприятия было представлено распоряжение Администрации Пряжинского национального муниципального района Республики Карелия N 102 от 01.06.2010, однако указанное распоряжение содержало неполное описание объекта недвижимости, в связи с чем государственная регистрация права была приостановлена. Заявителю было предложено представить документ, содержащий полное описание объекта недвижимости. Администрацией Пряжинского национального муниципального района было издано распоряжение N 173 от 28.06.2011.
Таким образом, во время регистрации договора аренды (в период с 01.03.2011 по 22.09.2011) нежилое помещение N 59 общей площадью 1203,9 кв. м, находящееся по адресу: пгт. Пряжа, ул. Мелентьевой, д. 5, было передано Администрацией Пряжинского района МУП "Пряжинская КУМИ" в хозяйственное ведение (28.06.2011), а сама регистрация хозяйственного ведения на помещение была произведена 29.06.2011.
Указанная последовательность регистрации права хозяйственного ведения и договора аренды, по мнению ООО "Константа", свидетельствует о наличии со стороны Администрации Пряжинского района действий по воспрепятствованию преимущественного права ООО "Константа" на выкуп указанного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия (пункт 5 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
Из материалов регистрационного дела следует, что уже в 2010 году, то есть до заключения (подписания) договора аренды, вышеуказанное помещение было предоставлено Предприятию на праве хозяйственного ведения. При этом действующим законодательством не установлен срок, в течение которого правообладатель обязан зарегистрировать свое право. Переоформление документов о предоставлении помещения в хозяйственное ведение Предприятия (издание распоряжения N 173 от 28.06.2011) было обусловлено необходимостью устранения имеющихся в них недочетов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Кроме того, согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Таким образом, договор аренды N 7 от 01.03.2011, заключенный на срок до 29.02.2016, подлежал обязательной государственной регистрации, и, следовательно, считается заключенным с момента его государственной регистрации (22.09.2011), а не с даты его подписания сторонами (01.03.2011).
На момент государственной регистрации договора аренды в ЕГРП уже была внесена запись о праве хозяйственного ведения Предприятия.
При этом следует отметить, что договор аренды подписан со стороны арендодателя Предприятием, которое на момент государственной регистрации договора в соответствии с записями ЕГРП являлось правообладателем спорного помещения, а, следовательно, в силу статьи 295 ГК РФ было вправе распоряжаться этим помещением с согласия собственника.
Как указано в абзаце втором пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
При этом из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества не может быть реализовано в порядке, установленном частью 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Из материалов регистрационного дела, можно сделать вывод о том, что воля собственника (Пряжинского национального муниципального района) на передачу имущества в хозяйственное ведение предприятия была выражена еще до возникновения отношений сторон в связи с заключением договора аренды, следовательно, действия Администрации Пряжинского национального муниципального района не были изначально направлены на воспрепятствование преимущественному праву на выкуп нежилого помещения.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не представил каких-либо доказательств, что предприятием принималось решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого ООО "Константа" недвижимого имущества.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что на момент рассмотрения дела каких-либо действий, направленных на воспрепятствование реализации обществом права на приобретение спорного имущества, определенных в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 в настоящем споре не выявлено.
Суд отклоняет довод второго ответчика о необходимости оставления без рассмотрения требования в части внесении изменений сведений об арендодателе в договор аренды от 01.03.2011, изменив его с МУП "Пряжинская КУМИ" на Администрацию Пряжинского национального муниципального района в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное требование является производным от основного требования о признании права хозяйственного ведения отсутствующим и заявлено истцом в качестве последствий признания отсутствующим оспариваемого права.
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на истца.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Н.С.КОЛЕСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)