Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - ФАУ МО РФ ЦСКА - представитель Тимофеев С.О. (доверенность от 01.04.2016 N 55д),
от истца - государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" - представитель Афанасьева Л.В. (доверенность от 30.10.2015 N 35/15),
от третьего лица - Министерства имущественных отношений Самарской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июня 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу ФАУ МО РФ ЦСКА
на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016 (судья Дегтярев Д.А.)
по исковому заявлению Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" (ОГРН 1026301419198, ИНН 6315800146), г. Самара,
к ФАУ МО РФ ЦСКА (ОГРН 1037714063078, ИНН 7714317863), г. Москва,
с участием третьего лица:
Министерство имущественных отношений Самарской области,
о взыскании,
установил:
ГУП Самарской области "Самарская областная имущественная казна" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ФАУ МО РФ ЦСКА, в котором просит взыскать задолженность по договору N 4473 от 15.04.2008 в размере 1 258 197 руб. 90 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016 иск удовлетворен.
С ФАУ МО РФ ЦСКА в пользу Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" взыскана задолженность по договору N 4473 от 15.04.2008 в размере 1 258 197 руб. 90 коп., а также 25 582 руб. 00 коп. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ФАУ МО РФ ЦСКА обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ФАУ МО РФ ЦСКА апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 24 декабря 2003 года зарегистрировано право собственности Самарской области на нежилое здание Врачебно-спортивный диспансер площадью 1807,30 кв. м, этажность 2 литера В, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Искровская, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.03 г.
12 января 2008 года зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП Самарской области "Эксон" на нежилое здание Врачебно-спортивный диспансер площадью 1807,30 кв. м, этажность 2 литера В, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Искровская, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.01.08 г.
15 апреля 2008 года между ГУП Самарской области "ЭКСОН" (арендодатель), Центральный Спортивный Клуб ВВС (арендатор) по согласованию с Министерством имущественных отношений Самарской области (Министерство) заключен договор N 4473 на аренду недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает по акту приема-передачи, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 1188,1 кв. м (1 этаж ком. N 1-29, 2 этаж ком. N 1-28,30) по адресу: г. Самара, ул. Искровская, д. 3 (литера В) для использования под офис. Договор заключен на неопределенный срок, условия договора применимы к отношениям, возникшим с 01.02.08 г.
Предмет аренды передан ответчику в пользование по акту.
Пунктом 1.2. предусмотрено, что Договор заключается на неопределенный срок.
Разделом 3 договора аренды установлен порядок платежей и расчетов по договору, размер арендной платы с учетом НДС установлен - 122 206.93 рублей в месяц.
Перечисление арендной платы вместе с начисленным НДС арендатор должен производить на расчетный счет государственного унитарного предприятия за каждый месяц с оплатой до 01 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Пунктом 3.3. договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем по согласованию с Министерством в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемого помещения, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Уведомлением N 946 от 10.12.2008 размер арендной платы был изменен и составил с учетом НДС 142 368,83 рублей в месяц.
Уведомлением N 1110 от 28.12.2009 размер арендной платы был изменен с 01.01.2010 и составил с учетом НДС 149 700,60 рублей в месяц.
В октябре 2013 года Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось к унитарному предприятию с предложением произвести актуализацию ставок арендной платы по действующим договорам, максимально приблизив их к рыночному уровню.
Уведомлением N 1106 от 04.12.2013 (получено ответчиком 10.12.2013) размер арендной платы был установлен 181 779,30 рублей в месяц.
Размер арендной платы определен арендодателем, исходя из отчета N 1549/13 от 13.11.2013, подготовленного ООО "Лига-Консалт-Оценка".
Однако в письме от 16 декабря 2013 N 2188 ответчик отказался от оплаты аренды в размере 181 779,30 рублей в месяц.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 606, 614, 424, 610, 1102, 1105, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5.2. договор подлежит досрочному прекращению по инициативе одной из сторон, письменно предупредившей об этом другую сторону за один месяц.
Истец, соблюдая положения указанного договора, письмом от 05.02.2014 N 106 уведомил ФАУ МО РФ ЦСК ВВС ((ЦСК ВВС г. Самара) о расторжении договора аренды с 10.03.2014, в том числе направил соглашение о расторжении договора аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Однако ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) отказалось от подписания указанных документов и освобождения арендуемого здания, а также от оплаты задолженности за пользование указанным зданием.
В соответствии с отчетом N 1549/13 от 23.10.2013 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Самара, ул. Искровская, д. 3, для расчета права требования арендодателя по арендным платежам за пользование нежилыми помещениями, выполненным независимым оценщиком ООО "Лига-Консалт-Оценка", рыночная стоимость обязательств по арендным платежам, с учетом НДС составляет 605 931 рубль в месяц.
Однако, учитывая Методику расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 и применения значения коэффициента социальной значимости - 0,3, размер арендной платы для государственных учреждений составляет - 153 рубля за один кв. м.
- Таким образом, размер арендной платы за месяц составляет: площадь здания 1188,1 кв. м х 153 рубля за один кв. м = 181 779,30 рублей в месяц. Июль 2015 - 181 779,30 рублей; Август 2015 - 181 779,30 рублей; Сентябрь 2015 - 181 779,30 рублей;
- Итого, за период уклонения от погашения платы за пользование зданием с 01 июля 2015 по 30 сентября 2015, размер задолженности ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) составляет 545 337,90 (Пятьсот сорок пять тысяч триста тридцать семь) рублей 90 коп.
Истец направил в адрес ответчика письмо N 430 от 01 октября 2015 с предложением погасить задолженность, заключить договор аренды, требованием сдать по акту приема-передачи 1-ый этаж здания по адресу: г. Самара, ул. Искровская, д. З, литера В. Однако ответчик отказался освобождать помещения и уклонился от заключения договора.
В соответствии с отчетом N 121/09-15 от 23.09.2015 об оценке рыночной стоимости прав требования арендной платы за пользование недвижимым имуществом - нежилыми помещениями площадью 1188,1 кв. м, расположенными в нежилом здании по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Искровская, д. 3, литера В (1 и 2 этаж), выполненным независимым оценщиком ООО "Эксперт-Центр", итоговая величина рыночной стоимости с учетом НДС составляет 594 050 рублей в месяц, итоговая величина рыночной стоимости за 1 кв. м, с учетом НДС составляет 500 рублей в месяц.
Однако, учитывая Методику расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 и применения значения коэффициента социальной значимости - 0,3, размер арендной платы для государственных учреждений составляет - 150 рублей за один кв. м.
Таким образом, размер арендной платы за месяц составляет: площадь здания 1188,1 кв. м х 150 рубля за один кв. м = 178 215 рублей в месяц. Октябрь 2015 - 178 215 рублей Ноябрь 2015 - 178 215 рублей Декабрь 2015 - 178 215 рублей Январь 2016 - 178 215 рублей.
Итого, за период уклонения от погашения платы за пользование зданием с 01 октября 2015 по 31 января 2016, размер задолженности ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) составляет 712 860 (Семьсот двенадцать тысяч восемьсот шестьдесят) рублей.
Всего за период с 01 июля 2015 по 31 января 2016 (семь месяцев) сумма неосновательного обогащения ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) составляет 545 337,90 + 712 860 = 1 258 197,90.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что направлял истцу согласие заключить договор аренды здания диспансера, однако не получил ответ на данное обращение.
В подтверждение указанных доводов ответчик представил в материалы дела письмо N 1841 от 28.10.15 г., в котором сообщает, что возможность подписания договора аренды будет рассмотрена при внесении в проект договора изменений, предложенных в указанном выше письме.
Возражения ответчика обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку вопрос о заключении договора аренды на спорное имущество не является предметом рассмотрения по данному делу.
Согласно п. 5.2. договора аренды договор подлежит досрочному прекращению по инициативе одной из сторон, письменно предупредившей об этом другую сторону за один месяц.
Истец письмом от 05.02.2014 N 106 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 10.03.2014 и направил для подписания соглашение о расторжении договора, уведомление получено ответчиком 07.02.14 г. вх. N 190.
Факт получения уведомления ответчик не отрицал, данное обстоятельство подтверждается письмом от 05.02.14 г. с отметкой ответчика, а также на данное обстоятельство имеется ссылка в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.15 г. по делу А55-9620/2014.
Факт правопреемства Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" относительно прав и обязанностей Государственного унитарного предприятия Самарской области "ЭКСОН" подтверждается представленными в материалы дела сведениями ЕГРЮЛ, листом записи Единого государственного реестра юридических лиц от 01.04.14 г. и ответчиком не отрицается.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что исходя из указанных разъяснений, арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства могут быть взысканы с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника (аналогичная позиция см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10621/14 по делу N А40-160923/13-28-1425), вопросы права не подлежат выяснению при рассмотрении споров о взыскании задолженности по арендной плате (см. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 N 11АП-19215/2014 по делу N А55-10926/2014).
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФАУ МО РФ ЦСКА - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2016 N 11АП-6585/2016 ПО ДЕЛУ N А55-2214/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2016 г. по делу N А55-2214/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - ФАУ МО РФ ЦСКА - представитель Тимофеев С.О. (доверенность от 01.04.2016 N 55д),
от истца - государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" - представитель Афанасьева Л.В. (доверенность от 30.10.2015 N 35/15),
от третьего лица - Министерства имущественных отношений Самарской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июня 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу ФАУ МО РФ ЦСКА
на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016 (судья Дегтярев Д.А.)
по исковому заявлению Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" (ОГРН 1026301419198, ИНН 6315800146), г. Самара,
к ФАУ МО РФ ЦСКА (ОГРН 1037714063078, ИНН 7714317863), г. Москва,
с участием третьего лица:
Министерство имущественных отношений Самарской области,
о взыскании,
установил:
ГУП Самарской области "Самарская областная имущественная казна" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ФАУ МО РФ ЦСКА, в котором просит взыскать задолженность по договору N 4473 от 15.04.2008 в размере 1 258 197 руб. 90 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016 иск удовлетворен.
С ФАУ МО РФ ЦСКА в пользу Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" взыскана задолженность по договору N 4473 от 15.04.2008 в размере 1 258 197 руб. 90 коп., а также 25 582 руб. 00 коп. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ФАУ МО РФ ЦСКА обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ФАУ МО РФ ЦСКА апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 24 декабря 2003 года зарегистрировано право собственности Самарской области на нежилое здание Врачебно-спортивный диспансер площадью 1807,30 кв. м, этажность 2 литера В, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Искровская, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.03 г.
12 января 2008 года зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП Самарской области "Эксон" на нежилое здание Врачебно-спортивный диспансер площадью 1807,30 кв. м, этажность 2 литера В, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Искровская, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.01.08 г.
15 апреля 2008 года между ГУП Самарской области "ЭКСОН" (арендодатель), Центральный Спортивный Клуб ВВС (арендатор) по согласованию с Министерством имущественных отношений Самарской области (Министерство) заключен договор N 4473 на аренду недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает по акту приема-передачи, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 1188,1 кв. м (1 этаж ком. N 1-29, 2 этаж ком. N 1-28,30) по адресу: г. Самара, ул. Искровская, д. 3 (литера В) для использования под офис. Договор заключен на неопределенный срок, условия договора применимы к отношениям, возникшим с 01.02.08 г.
Предмет аренды передан ответчику в пользование по акту.
Пунктом 1.2. предусмотрено, что Договор заключается на неопределенный срок.
Разделом 3 договора аренды установлен порядок платежей и расчетов по договору, размер арендной платы с учетом НДС установлен - 122 206.93 рублей в месяц.
Перечисление арендной платы вместе с начисленным НДС арендатор должен производить на расчетный счет государственного унитарного предприятия за каждый месяц с оплатой до 01 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Пунктом 3.3. договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем по согласованию с Министерством в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемого помещения, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Уведомлением N 946 от 10.12.2008 размер арендной платы был изменен и составил с учетом НДС 142 368,83 рублей в месяц.
Уведомлением N 1110 от 28.12.2009 размер арендной платы был изменен с 01.01.2010 и составил с учетом НДС 149 700,60 рублей в месяц.
В октябре 2013 года Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось к унитарному предприятию с предложением произвести актуализацию ставок арендной платы по действующим договорам, максимально приблизив их к рыночному уровню.
Уведомлением N 1106 от 04.12.2013 (получено ответчиком 10.12.2013) размер арендной платы был установлен 181 779,30 рублей в месяц.
Размер арендной платы определен арендодателем, исходя из отчета N 1549/13 от 13.11.2013, подготовленного ООО "Лига-Консалт-Оценка".
Однако в письме от 16 декабря 2013 N 2188 ответчик отказался от оплаты аренды в размере 181 779,30 рублей в месяц.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 606, 614, 424, 610, 1102, 1105, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5.2. договор подлежит досрочному прекращению по инициативе одной из сторон, письменно предупредившей об этом другую сторону за один месяц.
Истец, соблюдая положения указанного договора, письмом от 05.02.2014 N 106 уведомил ФАУ МО РФ ЦСК ВВС ((ЦСК ВВС г. Самара) о расторжении договора аренды с 10.03.2014, в том числе направил соглашение о расторжении договора аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Однако ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) отказалось от подписания указанных документов и освобождения арендуемого здания, а также от оплаты задолженности за пользование указанным зданием.
В соответствии с отчетом N 1549/13 от 23.10.2013 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Самара, ул. Искровская, д. 3, для расчета права требования арендодателя по арендным платежам за пользование нежилыми помещениями, выполненным независимым оценщиком ООО "Лига-Консалт-Оценка", рыночная стоимость обязательств по арендным платежам, с учетом НДС составляет 605 931 рубль в месяц.
Однако, учитывая Методику расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 и применения значения коэффициента социальной значимости - 0,3, размер арендной платы для государственных учреждений составляет - 153 рубля за один кв. м.
- Таким образом, размер арендной платы за месяц составляет: площадь здания 1188,1 кв. м х 153 рубля за один кв. м = 181 779,30 рублей в месяц. Июль 2015 - 181 779,30 рублей; Август 2015 - 181 779,30 рублей; Сентябрь 2015 - 181 779,30 рублей;
- Итого, за период уклонения от погашения платы за пользование зданием с 01 июля 2015 по 30 сентября 2015, размер задолженности ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) составляет 545 337,90 (Пятьсот сорок пять тысяч триста тридцать семь) рублей 90 коп.
Истец направил в адрес ответчика письмо N 430 от 01 октября 2015 с предложением погасить задолженность, заключить договор аренды, требованием сдать по акту приема-передачи 1-ый этаж здания по адресу: г. Самара, ул. Искровская, д. З, литера В. Однако ответчик отказался освобождать помещения и уклонился от заключения договора.
В соответствии с отчетом N 121/09-15 от 23.09.2015 об оценке рыночной стоимости прав требования арендной платы за пользование недвижимым имуществом - нежилыми помещениями площадью 1188,1 кв. м, расположенными в нежилом здании по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Искровская, д. 3, литера В (1 и 2 этаж), выполненным независимым оценщиком ООО "Эксперт-Центр", итоговая величина рыночной стоимости с учетом НДС составляет 594 050 рублей в месяц, итоговая величина рыночной стоимости за 1 кв. м, с учетом НДС составляет 500 рублей в месяц.
Однако, учитывая Методику расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 и применения значения коэффициента социальной значимости - 0,3, размер арендной платы для государственных учреждений составляет - 150 рублей за один кв. м.
Таким образом, размер арендной платы за месяц составляет: площадь здания 1188,1 кв. м х 150 рубля за один кв. м = 178 215 рублей в месяц. Октябрь 2015 - 178 215 рублей Ноябрь 2015 - 178 215 рублей Декабрь 2015 - 178 215 рублей Январь 2016 - 178 215 рублей.
Итого, за период уклонения от погашения платы за пользование зданием с 01 октября 2015 по 31 января 2016, размер задолженности ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) составляет 712 860 (Семьсот двенадцать тысяч восемьсот шестьдесят) рублей.
Всего за период с 01 июля 2015 по 31 января 2016 (семь месяцев) сумма неосновательного обогащения ФАУ МО РФ ЦСК ВВС (ЦСК ВВС г. Самара) составляет 545 337,90 + 712 860 = 1 258 197,90.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что направлял истцу согласие заключить договор аренды здания диспансера, однако не получил ответ на данное обращение.
В подтверждение указанных доводов ответчик представил в материалы дела письмо N 1841 от 28.10.15 г., в котором сообщает, что возможность подписания договора аренды будет рассмотрена при внесении в проект договора изменений, предложенных в указанном выше письме.
Возражения ответчика обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку вопрос о заключении договора аренды на спорное имущество не является предметом рассмотрения по данному делу.
Согласно п. 5.2. договора аренды договор подлежит досрочному прекращению по инициативе одной из сторон, письменно предупредившей об этом другую сторону за один месяц.
Истец письмом от 05.02.2014 N 106 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 10.03.2014 и направил для подписания соглашение о расторжении договора, уведомление получено ответчиком 07.02.14 г. вх. N 190.
Факт получения уведомления ответчик не отрицал, данное обстоятельство подтверждается письмом от 05.02.14 г. с отметкой ответчика, а также на данное обстоятельство имеется ссылка в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.15 г. по делу А55-9620/2014.
Факт правопреемства Государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарская областная имущественная казна" относительно прав и обязанностей Государственного унитарного предприятия Самарской области "ЭКСОН" подтверждается представленными в материалы дела сведениями ЕГРЮЛ, листом записи Единого государственного реестра юридических лиц от 01.04.14 г. и ответчиком не отрицается.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что исходя из указанных разъяснений, арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства могут быть взысканы с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника (аналогичная позиция см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10621/14 по делу N А40-160923/13-28-1425), вопросы права не подлежат выяснению при рассмотрении споров о взыскании задолженности по арендной плате (см. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 N 11АП-19215/2014 по делу N А55-10926/2014).
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2016 года по делу N А55-2214/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФАУ МО РФ ЦСКА - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)