Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей К.П. Засорина, Л.А. Мокроусовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арутор",
апелляционное производство N 05АП-6418/2016
на решение от 30.06.2016
судьи Т.А. Арзамазовой
по делу N А24-1176/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Арутор" (ИНН 4101129248, ОГРН 1094101001103, дата регистрации 06.04.2009)
к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" (ИНН 4101158023, ОГРН 1134101003024, дата регистрации 24.05.2013)
о взыскании 249 425 рублей задолженности и ущерба,
при участии:
- лица, участвующие в деле: не явились;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Арутор" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" о взыскании 249 425 рублей, из которых 73 283 рубля - задолженность по арендной плате и услугам связи за июль - август 2015 года, 72 040 рублей - штраф за просрочку внесения арендной платы за июль - август 2015 года, 104 102 рубля - сумма затрат на производство ремонта и закупку строительных материалов (с учетом уточнения требования). Истцом также заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 24 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 30.06.2016 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что суд первой инстанции при принятии решения не принял во внимание письмо ответчика о занятии еще одного помещения в здании по тому же адресу, в связи с чем и возникла переплата по арендным платежам в сумме 13 000 рублей. В материалах дела также имеется письмо ответчика от 15.07.2015, которое, по мнению апеллянта, подтверждает пользование помещением в июле 2015 года. Полагает, что акт от 01.05.2015 не является свидетельством расторжения договора аренды, а подтверждает состояние имущества. В части требования о возмещении ущерба считает, что в деле имеются достаточные доказательства, подтверждающие факт причинения вреда и его размер. При изложенных обстоятельствах истец просит решение суда первой инстанции отменить, иск - удовлетворить.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество просило обжалуемый судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Коллегия определила в порядке статьи 262 АПК РФ приобщить к материалам дела поступивший от ответчика отзыв на апелляционную жалобу.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 28.04.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 48, согласно которому истец передает, а ответчик принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 52,3 кв. м на втором этаже в здании электронавигационной камеры правое крыло каб. N 209, расположенное по адресу: ул. Красинцев, д. 1 в г. Петропавловске-Камчатском, для использования под офис.
Арендная плата согласована сторонами в пункте 3.1 договора в размере 900 рублей за 1 кв. м в месяц, включая ежемесячное предоставление коммунальных услуг: энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение. В пункте 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет либо в кассу арендодателя.
Указанный договор заключен на срок с 28.04.2014 по 28.04.2015.
28.04.2014 истец передал помещение ответчику по акту приема-передачи.
После заключения договора аренды и передачи помещения 08.05.2014 между сторонами заключен договор N 48/1, согласно которому истец принял на себя обязательства предоставить ответчику право за отдельную плату использовать в собственных целях телефонный номер <...>.
По условиям пункта 2.2 данного договора ответчик обязался своевременно оплачивать счета за использование телефонного номера и тариф на содержание и обслуживание внутренних сетей порта, который согласно пункту 3.1 договора составил 355 рублей.
Установив наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также задолженности за оплату услуг в связи с пользованием телефонным номером за период с июня 2014 года по июнь 2015 года, 19.08.2015 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении данной задолженности.
Письмом от 11.02.2016 N 01/2 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 26.02.2016 в одностороннем порядке, указал на необходимость погашения задолженности по арендной плате и услугам телефонной связи, а также просил возместить затраты на текущий ремонт помещения.
Поскольку до настоящего времени выставленные истцом суммы ответчиком не оплачены, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что истец передал по акту приема-передачи спорное помещение, ответчик вносил арендные платежи, следовательно, договор аренды от 28.04.2014 связал сторон обязательствами, которые подлежат исполнению. В таком случае, оснований полагать, что спорный договор является незаключенным, у суда не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок действия договора от 28.04.2014 - с 28.04.2014 по 28.04.2015 (абзац 1 пункта 7.1 договора).
Согласно условию абзаца 2 пункта 7.1 договора в случае, если ни одна из сторон за 15 дней до планируемой даты не заявит о расторжении или прекращении настоящего договора, он считается ежегодно пролонгированным на последующие 11 месяцев.
В материалы дела представлено письмо ответчика, в котором он просил расторгнуть договор аренды на спорное помещение и заключить договор аренды в отношении помещения N 212. Из отметки истца следует, что данное письмо получено им 30.04.2015. Других доказательств, свидетельствующих о том, что данное письмо фактически было предоставлено ранее 30.04.2015, материалы дела не содержат.
Таким образом, поскольку в срок до 28.04.2015 ни одна из сторон не отказалась от договора, он считается продленным на последующие 11 месяцев согласно условию пункта 7.1 договора.
В силу положений части 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В пункте 7.2 договора установлено, что он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке в любое время. Сторона, расторгающая договор, обязана уведомить другую сторону о расторжении не менее чем за 15 дней до планируемой даты расторжения.
В силу положений пункта 2.3.3 договора арендатор обязан при выселении согласовать с арендодателем время вывоза имущества, а также дату передачи нежилого помещения.
В материалы дела представлен акт от 01.05.2015, в котором истец подтверждает, что 01.05.2015 ответчик покинул кабинет N 209. Таким образом, истец признает, что ответчик прекратил использование спорного помещения с 01.05.2015.
Следовательно, поскольку требование об отказе от договора предъявлено 30.04.2015, а помещение освобождено 01.05.2015, порядок, установленный в пункте 7.2 и пункте 2.3.3 договора, ответчиком соблюден не был.
Вместе с тем, при рассмотрении требования о взыскании задолженности по арендной плате истец должен доказать, что в заявленный им период арендатор осуществлял фактическое использование имущества.
К взысканию предъявлена задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 по 15.07.2015 в сумме 16 425 рублей, за август 2015 года - в сумме 47 070 рублей.
В то же время, как установлено судом ранее, с 01.05.2015 ответчик не использовал спорное помещение, в связи с чем основания для начисления платы за июль и август 2015 года согласно положениям статей 309, 310, 614 ГК РФ отсутствуют.
Письмо арендатора от 02.07.2015, в котором ответчик просит "расторгнуть договор аренды помещения по адресу Красинцев, 1А, каб", доказательством фактического использования помещения в период после 01.05.2015 не является. Из данного письма также не следует, в отношении какого договора аренды и какого помещения предъявлено требование. Иных доказательств, достаточно и достоверно свидетельствующих об использовании ответчиком спорного помещения в заявленный период, истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Таким образом, требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 63 495 является незаконным и удовлетворению не подлежит.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей своего подтверждения не нашел, оснований для начисления штрафа в сумме 72 283 рубля в порядке пункта 6.1 договора также не имеется.
Истцом заявлено требование о взыскании 9 788 рублей задолженности за оказание услуг телефонной связи по договору N 48/1 от 08.05.2014.
Согласно пункту 3.1 договора клиент (ответчик) оплачивает абонентскую плату, все исходящие звонки, тариф на техническое обслуживание и содержание линий связи в сумме 355 рублей в месяц.
Абонент (истец) ежемесячно выставляет клиенту счет на оплату телефонного номера и тарифа. К счету на оплату абонент прилагает расшифровку звонков (детализацию счета), сделанных с предоставленного телефонного номера (пункт 3.2 договора).
В силу пункта 3.3 договора N 48/1 клиент в течение 5 дней обязан произвести оплату счета на расчетный счет или в кассу истца и предоставить абоненту подтверждение оплаты посредством факсимильной или иной связи.
Из представленных истцом в материалы дела счетов N 247 от 10.07.2014, N 285 от 06.08.2014, N 355 от 09.10.2014, N 385 от 12.11.2014, N 410 от 11.12.2014, N 436 от 31.12.2014, N 27 от 31.01.2015, N 52 от 23.03.2015, N 79 от 10.04.2015 и N 98 от 06.05.2015 следует, что истец, помимо абонентской платы и платы за техническое обслуживание выставлял стоимость звонков на сотовые, МГ связь, а в счете N 204 от 16.06.2014 - также стоимость абонентской платы за интернет в сумме 948 рублей 39 копеек.
В то же время предоставление услуги телефонной связи на заявленную сумму в порядке пункта 3.2 договора N 48/1 с расшифровкой звонков, из которой можно было бы установить факт осуществления клиентом звонков и их продолжительность, согласно требованиям статьи 65 АПК РФ не доказано. Направление данных счетов в адрес ответчика вместе с детализацией звонков материалами дела также не подтверждено.
Кроме того, из условий договора N 48/1 не следует, что он касается правоотношений сторон, связанных с предоставлением доступа к сети Интернет. Факт пользования ответчиком данной услугой на заявленную сумму не подтвержден.
Из счета N 98 от 05.05.2015 не представляется возможным достоверно установить, оплата каких именно услуг предъявлена ответчику, счет содержит общую формулировку (услуги связи за апрель 2015 года).
Счета N 122 от 08.06.2015 за май 2015 года и N 140 от 30.06.2015 за июнь 2015 года оплате не подлежат, поскольку, как установлено судом ранее, ответчик прекратил использование спорного помещения с 01.05.2015.
Остальные услуги, указанные в счетах, - абонентская плата за телефон и техническое обслуживание (фиксированная стоимость), на общую сумму 6 688 рублей 07 копеек за период с 08.05.2014 по июль 2014 года и с сентября 2014 года по март 2015 года подлежат оплате ответчиком согласно договору N 48/1.
Из представленного истцом акта сверки расчетов по состоянию на 01.09.2015 (л.д. 58) следует, что помимо арендных платежей ответчиком внесены следующие денежные средства - 23.05.2014 в сумме 1 080 рублей (позиция 4), 14.05.2015 в сумме 79 920 рублей (позиция 39) (покрывает арендный платеж за апрель 2015 года с остатком 32 850 рублей), 28.05.2015 в сумме 32 850 рублей (позиция 40).
Указанные платежи засчитаны истцом в акте сверки в рамках данных возникших между сторонами правоотношений, связанных с предоставлением помещения в аренду и услуги связи.
Ни истец, ни ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ доказательств того, что поступившие в адрес истца денежные средства в вышеуказанной сумме имели иное назначение платежа, не относящееся к договору аренды от 28.04.2014 и договору о предоставлении телефонного номера от 08.05.2014, не представили. В то же время лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Довод апеллянта о том, что переплата образовалась в связи с внесением денежных средств за использование ответчиком иного помещения, документально не подтвержден, в частности, не представлены договор аренды в отношении другого помещения, счета-фактуры, акты, счета на оплату, акты приема-передачи и иные доказательства, свидетельствующие о возникновении между сторонами иных правоотношений, нежели являющихся предметом настоящего спора.
Поскольку истец в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал на стороне ответчика наличие задолженности по договору N 48/1 от 08.05.2014, в удовлетворении соответствующего требования надлежит отказать.
Истцом также заявлено требование о взыскании убытков в сумме 104 102 рубля, составляющих затраты на производство ремонта и закупку строительных материалов в связи с тем, что спорное помещение после освобождения его ответчиком осталось в ненадлежащем состоянии.
В силу положений части 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно условию пункта 2.3.7 договора аренды арендатор обязан по окончании договора передать арендодателю помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии.
Таким образом, в случае, если состояние помещения на момент его возврата не отвечает тому, каким оно было на момент передачи ответчику, истец вправе требовать компенсации убытков, связанных с восстановлением помещения.
Как установлено судом выше, помещение по акту приема-передачи ответчиком истцу не возвращалось.
При этом акт от 01.05.2015, в котором отражено техническое состояние имущества, составлен в одностороннем порядке представителями истца, в связи с чем не может быть принят в качестве достаточного и достоверного доказательства действительного технического состояния помещения на 01.05.2015. Иных доказательств истцом в порядке статьи 65 АПК РФ представлено не было.
Кроме того, арендодатель вправе требовать компенсации расходов на восстановление состояния имущества до того, в каком оно находилось на момент передачи арендатору. Реализация такого права не должна быть сопряжена с фактом неосновательного обогащения арендодателя. Вместе с тем, из представленных истцом доказательств следует, что линолеум был заменен на напольное ламинированное покрытие; осуществлен демонтаж дверной коробки, дверного полотна, с установкой нового дверного полотна, дверной коробки и обналичника, в то время как необходимость замены двери и дверной коробки не доказана.
Таким образом, поскольку истец не доказал факт причинения убытков и их размер, требование о возмещении 104 102 рублей ущерба удовлетворению не подлежит.
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является правильным.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 30.06.2016 по делу N А24-1176/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2016 N 05АП-6418/2016 ПО ДЕЛУ N А24-1176/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу N А24-1176/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 06 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей К.П. Засорина, Л.А. Мокроусовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арутор",
апелляционное производство N 05АП-6418/2016
на решение от 30.06.2016
судьи Т.А. Арзамазовой
по делу N А24-1176/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Арутор" (ИНН 4101129248, ОГРН 1094101001103, дата регистрации 06.04.2009)
к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" (ИНН 4101158023, ОГРН 1134101003024, дата регистрации 24.05.2013)
о взыскании 249 425 рублей задолженности и ущерба,
при участии:
- лица, участвующие в деле: не явились;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Арутор" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" о взыскании 249 425 рублей, из которых 73 283 рубля - задолженность по арендной плате и услугам связи за июль - август 2015 года, 72 040 рублей - штраф за просрочку внесения арендной платы за июль - август 2015 года, 104 102 рубля - сумма затрат на производство ремонта и закупку строительных материалов (с учетом уточнения требования). Истцом также заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 24 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 30.06.2016 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что суд первой инстанции при принятии решения не принял во внимание письмо ответчика о занятии еще одного помещения в здании по тому же адресу, в связи с чем и возникла переплата по арендным платежам в сумме 13 000 рублей. В материалах дела также имеется письмо ответчика от 15.07.2015, которое, по мнению апеллянта, подтверждает пользование помещением в июле 2015 года. Полагает, что акт от 01.05.2015 не является свидетельством расторжения договора аренды, а подтверждает состояние имущества. В части требования о возмещении ущерба считает, что в деле имеются достаточные доказательства, подтверждающие факт причинения вреда и его размер. При изложенных обстоятельствах истец просит решение суда первой инстанции отменить, иск - удовлетворить.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество просило обжалуемый судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Коллегия определила в порядке статьи 262 АПК РФ приобщить к материалам дела поступивший от ответчика отзыв на апелляционную жалобу.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 28.04.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 48, согласно которому истец передает, а ответчик принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 52,3 кв. м на втором этаже в здании электронавигационной камеры правое крыло каб. N 209, расположенное по адресу: ул. Красинцев, д. 1 в г. Петропавловске-Камчатском, для использования под офис.
Арендная плата согласована сторонами в пункте 3.1 договора в размере 900 рублей за 1 кв. м в месяц, включая ежемесячное предоставление коммунальных услуг: энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение. В пункте 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет либо в кассу арендодателя.
Указанный договор заключен на срок с 28.04.2014 по 28.04.2015.
28.04.2014 истец передал помещение ответчику по акту приема-передачи.
После заключения договора аренды и передачи помещения 08.05.2014 между сторонами заключен договор N 48/1, согласно которому истец принял на себя обязательства предоставить ответчику право за отдельную плату использовать в собственных целях телефонный номер <...>.
По условиям пункта 2.2 данного договора ответчик обязался своевременно оплачивать счета за использование телефонного номера и тариф на содержание и обслуживание внутренних сетей порта, который согласно пункту 3.1 договора составил 355 рублей.
Установив наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также задолженности за оплату услуг в связи с пользованием телефонным номером за период с июня 2014 года по июнь 2015 года, 19.08.2015 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении данной задолженности.
Письмом от 11.02.2016 N 01/2 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 26.02.2016 в одностороннем порядке, указал на необходимость погашения задолженности по арендной плате и услугам телефонной связи, а также просил возместить затраты на текущий ремонт помещения.
Поскольку до настоящего времени выставленные истцом суммы ответчиком не оплачены, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что истец передал по акту приема-передачи спорное помещение, ответчик вносил арендные платежи, следовательно, договор аренды от 28.04.2014 связал сторон обязательствами, которые подлежат исполнению. В таком случае, оснований полагать, что спорный договор является незаключенным, у суда не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок действия договора от 28.04.2014 - с 28.04.2014 по 28.04.2015 (абзац 1 пункта 7.1 договора).
Согласно условию абзаца 2 пункта 7.1 договора в случае, если ни одна из сторон за 15 дней до планируемой даты не заявит о расторжении или прекращении настоящего договора, он считается ежегодно пролонгированным на последующие 11 месяцев.
В материалы дела представлено письмо ответчика, в котором он просил расторгнуть договор аренды на спорное помещение и заключить договор аренды в отношении помещения N 212. Из отметки истца следует, что данное письмо получено им 30.04.2015. Других доказательств, свидетельствующих о том, что данное письмо фактически было предоставлено ранее 30.04.2015, материалы дела не содержат.
Таким образом, поскольку в срок до 28.04.2015 ни одна из сторон не отказалась от договора, он считается продленным на последующие 11 месяцев согласно условию пункта 7.1 договора.
В силу положений части 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В пункте 7.2 договора установлено, что он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке в любое время. Сторона, расторгающая договор, обязана уведомить другую сторону о расторжении не менее чем за 15 дней до планируемой даты расторжения.
В силу положений пункта 2.3.3 договора арендатор обязан при выселении согласовать с арендодателем время вывоза имущества, а также дату передачи нежилого помещения.
В материалы дела представлен акт от 01.05.2015, в котором истец подтверждает, что 01.05.2015 ответчик покинул кабинет N 209. Таким образом, истец признает, что ответчик прекратил использование спорного помещения с 01.05.2015.
Следовательно, поскольку требование об отказе от договора предъявлено 30.04.2015, а помещение освобождено 01.05.2015, порядок, установленный в пункте 7.2 и пункте 2.3.3 договора, ответчиком соблюден не был.
Вместе с тем, при рассмотрении требования о взыскании задолженности по арендной плате истец должен доказать, что в заявленный им период арендатор осуществлял фактическое использование имущества.
К взысканию предъявлена задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 по 15.07.2015 в сумме 16 425 рублей, за август 2015 года - в сумме 47 070 рублей.
В то же время, как установлено судом ранее, с 01.05.2015 ответчик не использовал спорное помещение, в связи с чем основания для начисления платы за июль и август 2015 года согласно положениям статей 309, 310, 614 ГК РФ отсутствуют.
Письмо арендатора от 02.07.2015, в котором ответчик просит "расторгнуть договор аренды помещения по адресу Красинцев, 1А, каб", доказательством фактического использования помещения в период после 01.05.2015 не является. Из данного письма также не следует, в отношении какого договора аренды и какого помещения предъявлено требование. Иных доказательств, достаточно и достоверно свидетельствующих об использовании ответчиком спорного помещения в заявленный период, истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Таким образом, требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 63 495 является незаконным и удовлетворению не подлежит.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей своего подтверждения не нашел, оснований для начисления штрафа в сумме 72 283 рубля в порядке пункта 6.1 договора также не имеется.
Истцом заявлено требование о взыскании 9 788 рублей задолженности за оказание услуг телефонной связи по договору N 48/1 от 08.05.2014.
Согласно пункту 3.1 договора клиент (ответчик) оплачивает абонентскую плату, все исходящие звонки, тариф на техническое обслуживание и содержание линий связи в сумме 355 рублей в месяц.
Абонент (истец) ежемесячно выставляет клиенту счет на оплату телефонного номера и тарифа. К счету на оплату абонент прилагает расшифровку звонков (детализацию счета), сделанных с предоставленного телефонного номера (пункт 3.2 договора).
В силу пункта 3.3 договора N 48/1 клиент в течение 5 дней обязан произвести оплату счета на расчетный счет или в кассу истца и предоставить абоненту подтверждение оплаты посредством факсимильной или иной связи.
Из представленных истцом в материалы дела счетов N 247 от 10.07.2014, N 285 от 06.08.2014, N 355 от 09.10.2014, N 385 от 12.11.2014, N 410 от 11.12.2014, N 436 от 31.12.2014, N 27 от 31.01.2015, N 52 от 23.03.2015, N 79 от 10.04.2015 и N 98 от 06.05.2015 следует, что истец, помимо абонентской платы и платы за техническое обслуживание выставлял стоимость звонков на сотовые, МГ связь, а в счете N 204 от 16.06.2014 - также стоимость абонентской платы за интернет в сумме 948 рублей 39 копеек.
В то же время предоставление услуги телефонной связи на заявленную сумму в порядке пункта 3.2 договора N 48/1 с расшифровкой звонков, из которой можно было бы установить факт осуществления клиентом звонков и их продолжительность, согласно требованиям статьи 65 АПК РФ не доказано. Направление данных счетов в адрес ответчика вместе с детализацией звонков материалами дела также не подтверждено.
Кроме того, из условий договора N 48/1 не следует, что он касается правоотношений сторон, связанных с предоставлением доступа к сети Интернет. Факт пользования ответчиком данной услугой на заявленную сумму не подтвержден.
Из счета N 98 от 05.05.2015 не представляется возможным достоверно установить, оплата каких именно услуг предъявлена ответчику, счет содержит общую формулировку (услуги связи за апрель 2015 года).
Счета N 122 от 08.06.2015 за май 2015 года и N 140 от 30.06.2015 за июнь 2015 года оплате не подлежат, поскольку, как установлено судом ранее, ответчик прекратил использование спорного помещения с 01.05.2015.
Остальные услуги, указанные в счетах, - абонентская плата за телефон и техническое обслуживание (фиксированная стоимость), на общую сумму 6 688 рублей 07 копеек за период с 08.05.2014 по июль 2014 года и с сентября 2014 года по март 2015 года подлежат оплате ответчиком согласно договору N 48/1.
Из представленного истцом акта сверки расчетов по состоянию на 01.09.2015 (л.д. 58) следует, что помимо арендных платежей ответчиком внесены следующие денежные средства - 23.05.2014 в сумме 1 080 рублей (позиция 4), 14.05.2015 в сумме 79 920 рублей (позиция 39) (покрывает арендный платеж за апрель 2015 года с остатком 32 850 рублей), 28.05.2015 в сумме 32 850 рублей (позиция 40).
Указанные платежи засчитаны истцом в акте сверки в рамках данных возникших между сторонами правоотношений, связанных с предоставлением помещения в аренду и услуги связи.
Ни истец, ни ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ доказательств того, что поступившие в адрес истца денежные средства в вышеуказанной сумме имели иное назначение платежа, не относящееся к договору аренды от 28.04.2014 и договору о предоставлении телефонного номера от 08.05.2014, не представили. В то же время лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Довод апеллянта о том, что переплата образовалась в связи с внесением денежных средств за использование ответчиком иного помещения, документально не подтвержден, в частности, не представлены договор аренды в отношении другого помещения, счета-фактуры, акты, счета на оплату, акты приема-передачи и иные доказательства, свидетельствующие о возникновении между сторонами иных правоотношений, нежели являющихся предметом настоящего спора.
Поскольку истец в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал на стороне ответчика наличие задолженности по договору N 48/1 от 08.05.2014, в удовлетворении соответствующего требования надлежит отказать.
Истцом также заявлено требование о взыскании убытков в сумме 104 102 рубля, составляющих затраты на производство ремонта и закупку строительных материалов в связи с тем, что спорное помещение после освобождения его ответчиком осталось в ненадлежащем состоянии.
В силу положений части 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно условию пункта 2.3.7 договора аренды арендатор обязан по окончании договора передать арендодателю помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии.
Таким образом, в случае, если состояние помещения на момент его возврата не отвечает тому, каким оно было на момент передачи ответчику, истец вправе требовать компенсации убытков, связанных с восстановлением помещения.
Как установлено судом выше, помещение по акту приема-передачи ответчиком истцу не возвращалось.
При этом акт от 01.05.2015, в котором отражено техническое состояние имущества, составлен в одностороннем порядке представителями истца, в связи с чем не может быть принят в качестве достаточного и достоверного доказательства действительного технического состояния помещения на 01.05.2015. Иных доказательств истцом в порядке статьи 65 АПК РФ представлено не было.
Кроме того, арендодатель вправе требовать компенсации расходов на восстановление состояния имущества до того, в каком оно находилось на момент передачи арендатору. Реализация такого права не должна быть сопряжена с фактом неосновательного обогащения арендодателя. Вместе с тем, из представленных истцом доказательств следует, что линолеум был заменен на напольное ламинированное покрытие; осуществлен демонтаж дверной коробки, дверного полотна, с установкой нового дверного полотна, дверной коробки и обналичника, в то время как необходимость замены двери и дверной коробки не доказана.
Таким образом, поскольку истец не доказал факт причинения убытков и их размер, требование о возмещении 104 102 рублей ущерба удовлетворению не подлежит.
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является правильным.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 30.06.2016 по делу N А24-1176/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
К.П.ЗАСОРИН
Л.А.МОКРОУСОВА
Т.А.АППАКОВА
Судьи
К.П.ЗАСОРИН
Л.А.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)