Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "13" июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" июня 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,
судей: Магда О.В., Хабибулиной Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Белоновской Татьяны Яковлевны - Швецовой В.А. - представителя по доверенности от 19.09.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" - Чустеева В.В. - представителя по доверенности от 18.11.2016 N 1050;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (ИНН 2465004805, ОГРН 1022402491385)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 24 марта 2017 года по делу N А33-998/2017, принятое судьей Курбатовой Е.В.,
индивидуальный предприниматель Белоновская Татьяна Яковлевна (ИНН 246400009930, ОГРНИП 304246428600043, далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (ИНН 2465004805, ОГРН 1022402491385, далее - ответчик) о взыскании 1032295 рублей неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договору от 19.05.2014.
Исковое заявление принято к производству суда.
Определением суда от 23.01.2017 возбуждено производство по делу, к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Монолитстрой" (ИНН 2451000688, ОГРН 1022402484686).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.03.2017 иск удовлетворен частично. С общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" в пользу индивидуального предпринимателя Белоновской Татьяны Яковлевны взыскано 852353 рублей 70 копеек неустойки, 19257 рублей 52 копеек судебных расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, поскольку полагает, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Индивидуальный предприниматель Белоновская Татьяна Яковлевна представила отзыв, в котором отклонила доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска считает законным, не согласна с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 13.06.2017.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель индивидуального предпринимателя Белоновской Татьяны Яковлевны поддержал доводы отзыва, отклонил доводы апелляционной жалобы.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
19.05.2014 между обществом с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Монолитстрой" (участник) заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома N 7.
По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300305:192, жилой дом N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский" г. Красноярска, разрешение на строительство от 06.12.2016 RU-2430800 N 01/10425-дг, с наружным инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику нежилое помещение (офис) - объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Общие элементы жилого дома передаются в общедолевую собственность жильцов на баланс ТСЖ (пункт 1.1 договора).
В силу пункта 2.1.2 договора срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 30.06.2016. В случае досрочного исполнения застройщиком обязательств по строительству и сдачи в эксплуатацию жилого дома, объект долевого строительства передается участнику в соответствии с пунктом 2.2.4 договора. Застройщик обязан строго соблюдать проект при строительстве дома и допускать от него отступления только в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации и договором.
Из пункта 2.1.5 договора следует, что застройщик обязан уведомить участника о завершении строительства дома, готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить участника долевого строительства о необходимости принять объект долевого строительства в течение 14 рабочих дней до наступления установленного договором срока передачи объекта. Уведомление должно быть сделано в письменном виде. После окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает участнику объект долевого строительства - нежилое помещение (офис) по адресу:
- - тип дома - монолитно-кирпичный дом;
- - строительный адрес дома - N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский", Караульная - ул. Чернышевского - ул. 4-ая Дальневосточная г. Красноярска;
- - секция "Е" в осях У-АА/23.3-27;
- - этаж - 1 (первый), оси У-АА, ряды 24-27;
- - общая площадь нежилого помещения (офиса) согласно проекту, с учетом площади балкона (лоджии) - 380,6 кв. м;
- - строительный номер нежилого помещения (офиса) - 2 (два).
Застройщик передает нежилое помещение (офис) участнику, согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора.
Застройщик передает объект долевого строительства участнику в соответствии с проектом, включающим в себя: монтаж и устройство несущих и ограждающих конструкций, оконных и дверных проемов, систем: отопления, водоснабжения, канализации, а также электроосвещения и пожарной сигнализации, установку подоконников, сливов, витрин, пластиковых либо иных окон с тройным остеклением.
Согласно пункту 3.1. договора цена за 1 кв. м объекта долевого строительства составляет 74650 рублей. Общая сумма договора в денежном эквиваленте составляет 28411790 рублей.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и прекращает свое действие после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме либо по обоюдному согласию сторон, либо в иных, предусмотренных законодательством случаях.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Монолитстрой" (участник) и индивидуальным предпринимателем Белоновской Татьяной Яковлевной (приобретатель прав) заключен договор уступки права требования от 24.06.2014 N 7П-н/688.
По условиям данного договора участник уступает приобретателю прав на возмездной основе право требования объекта долевого строительства - нежилое помещение (офис), находящееся по адресу:
- - тип дома - монолитно-кирпичный дом;
- - строительный адрес дома - N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский", Караульная - ул. Чернышевского - ул. 4-ая Дальневосточная г. Красноярска;
- - секция "Е" в осях У-АА/23.3-27;
- - этаж - 1 (первый), оси У-АА, ряды 24-27;
- - общая площадь нежилого помещения (офиса) согласно проекту, с учетом площади балкона (лоджии) - 380,6 кв. м;
- - строительный номер нежилого помещения (офиса) - 2 (два),
принадлежащего участнику на основании договора от 19.05.2014 на долевое участие в строительстве жилого дома N 7, Центральный район, 2-й микрорайон жилого района "Покровский" г. Красноярска, дополнительного соглашения от 15.05.2014, дополнительного соглашения от 19.04.2014, заключенного между участником и ООО Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (застройщик) (пункт 1.1 договора).
В пункте 1.2 договора контрагенты установили срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства приобретателю прав в срок не позднее 30.06.2016.
Согласно пункту 2.3 договора в качестве оплаты за уступленное право требования приобретатель прав производит расчет с участником на сумму 29 306 200 руб. Цена 1 кв. м объекта долевого строительства на момент подписания договора составляет 77 000 руб. Участник в одностороннем порядке имеет право менять цену 1 кв. м без уведомления об этом приобретателя прав с 01.01.2015. Изменение цены квадратного метра осуществляется на основании приказа ООО "Монолитстрой", подписанным уполномоченными на то лицами. Пересмотру не подлежит стоимость тех кв. м объекта долевого строительства, которые были профинансированы до изменения цены.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что указанный договор вступает в действие с момента его заключения и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
Письмом от 28.11.2016 N 03-30-219 ответчик пригласил истца 15.07.2016 в 15 час. 00 мин. по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышевского, д. 75 для принятия объекта долевого строительства по акту приема-передачи.
15.07.2016 между сторонами подписан акт первоначального осмотра и приема квартиры, в котором указано что объект долевого строительства не готов к приемке - на объекте ведутся строительно-малярные работы, отсутствуют двери, нет сантехники, нет потолков, нет напольных покрытий, нет потолочных покрытий, батарей.
Претензией от 09.08.2016 истец обратился к ответчику с требованием в течение 15 календарных дней с даты получения данной претензии устранить выявленные недостатки, отраженные акте от 15.07.2016.
17.08.2016 между сторонами подписан акт технического осмотра помещения, в котором указано что данный объект не готов к приемке - на объекте ведутся строительные работы, укладка плитки; полы, стены, двери, окна грязные, не отмыты от строительной грязи, в помещении находятся строительные леса, потоки не монтированы не в полном объеме, санузлы: не доложена плитка, обналичка на дверях не установлена, затирочные швы на кафельной плитке.
28.09.2016 между сторонами подписан акт осмотра технического состояния помещения, в котором отражены следующие недостатки:
- - вход N 1: козырек заляпан раствором, на стойках не срезаны болты, возле отмостки не убрана доска ограждения заливки фундамента; откосы на окнах неровные, грязные, нет оцинкованных сливов; отмостка сделана плохо, рассыпается; доводчик на входной двери не отрегулирован, вторая распашная створка не открывается; на второй входной двери не отрегулирован доводчик, запорные задвижки на второй створке не работают; на улице не горит светильник; потолок в тамбуре плохо окрашен, просвечивает чернота, грязь;
- - комната N 1 (слева от входа, 24,2 кв. м): отопление не проверено, не подключено; запорная арматура спрятана под кожухом отопительного прибора; на дверной ручке нет замка;
- - санузел N 1: нет ключа от двери в санузел; смеситель на раковине плохо закреплен, болтается; под раковиной подставка болтается; плитка не отмыта от затирки; на второй и третьей двери в санузлы нет ключей; крышка унитаза не закреплена, не подходит к унитазу; трубы отопления, где находятся теплосчетчики, плохо прокрашены; плохо прокрашены все металлические трубы; во втором санузле за унитазом выведен провод, предназначение которого неизвестно; плитка напротив унитаза не доложена; смеситель на раковине плохо закреплен, болтается;
- - комната N 2 (напротив от входа N 1, 26,9 кв. м): на входной двери на ручке нет замка; запорная арматура спрятана за чехлом батареи; откосы подоконников снаружи неровно оштукатурены, грязные, нет оцинкованных сливов; потолочная плитка имеет разный рисунок и структуру; на втором окне отсутствует пластиковый оконный штапик;
- - коридор: потолочная плитка имеет разный рисунок и структуру; на запорной арматуре (на терморегулирующем клапане) нет ручки-колпачка;
- - комната N 3 (слева по коридору) (35,9 кв. м): на входной двери нет замка; на оконных откосах снаружи нет оцинкованных сливов; оконные откосы неровные, грязные; подоконник на втором окне имеет царапины;
- - комната N 4 (справа по коридору) (35,6 кв. м): на входной двери нет замка; на оконных откосах снаружи нет оцинкованных сливов; оконные откосы оштукатурены не ровно; в коридоре на эл. щитах нет ключей;
- - подсобное помещение (3,3 кв. м): на входной двери нет ключа; в коридоре на эл. Щитке сломан замок;
- - комната N 5 (27,7 кв. м): на входной двери нет замка; на окнах снаружи на откосах нет оцинкованных сливов, откосы неровные, грязные, заляпаны шпатлевкой; на одном радиаторе отопления заглушка выпала из кожуха;
- - комната N 6 (23,2 кв. м): на входной двери нет замка; на оконных откосах с улицы нет оцинкованных сливов, откосы неровные, грязные; освещение в подсобном помещении недостаточное;
- - комната N 7 (35,5 кв. м): на входной двери нет замка; в подсобном помещении недостаточно освещения; откосы на окнах снаружи неровные, грязные, нет оцинкованных сливов;
- - комната N 8 (27,1 кв. м): на входной двери нет замка; откосы на окнах снаружи не ровные, грязные, нет оцинкованных сливов; не работает один светильник;
- - комната N 9 (24, 2 кв. м): нет замка на входной двери; откосы на окне снаружи неровные, грязные, нет оцинкованных сливов;
- - вход N 2: козырек грязный; доводчик на первой входной двери не отрегулирован, боковые створки не открываются; уличный светильник не работает; на ступеньке сбоку не доложена плитка; плитка заляпана раствором, не отмыта; вторая дверь: доводчик не отрегулирован, боковые створки не открываются, дверь не отрегулирована;
- - санузел N 2: выключатели не закреплены; один выключатель отсутствует; нет ключа на двери в санузел; на раковине не закреплен и криво стоит смеситель; управление вытяжки не закреплено; трубы металлические не прокрашены; нога на раковине закреплена так, что раковина стоит выше чем подставка для раковины; во втором санузле смеситель на раковине не закреплен; подставка для раковины болтается; на крышке для унитаза нет резинок.
10.10.2016 между сторонами подписан акт первоначального осмотра и приема офиса N 2, в котором отражены недостатки объекта долевого строительства, в том числе: входные ручки заляпаны раствором; на окнах откосы с наружной стороны неровные, наклон к помещению, грязные, нет сливов; отмостка сделана плохо, на входе рассыпается; на всех дверях отсутствуют дверные замки; от дверей санузлов отсутствуют ключи; в подсобных помещениях слабое освещение; в помещении S 27,1 кв. м не работает светильник; уличные светильники не работают; на входе со ступенями нет боковой плитки; плитка на входе заляпана раствором, не отмыта; теплоснабжение в помещении не подключено, не проверено; электроснабжение помещения отсутствует; система водоснабжения не подключена.
Претензией от 11.10.2016 N 444 истец обратился к ответчику с требованием в течение 5 календарных дней с момента получения указанной претензии устранить выявленные недостатки, отраженные в акте от 10.10.2016.
Телеграммой от 13.10.2016 истец сообщил ответчику о том, что истцом 12.10.2016 получен односторонний акт приема-передачи объекта (ул. Чернышевского, д. 75, помещение 337). В телеграмме истец требует в течение одного дня с даты получения телеграммы актом зафиксировать показания всех приборов учета и передать ключи от указанного помещения Белоновской Т.Я.
Письмом от 17.10.2016 N 448 истец сообщил ответчику о том, что в связи с отказом последнего от выполнения требований, указанных в телеграмме от 13.10.2016, составлен акт о фиксировании показаний в комиссионном порядке, ключи получены в офисе ООО УК "Холмсервис" 17.10.2016.
Претензией от 17.11.2016 N 466 истец обратился к ответчику с требованием оплатить неустойку за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства за период с 30.06.2016 по 17.10.2016 в размере 2167819 рублей 58 копеек. Ответ на данную претензию истец просил дать в письменном виде в течение 10 дней с момента ее получения.
Данная претензия получена ответчиком 23.11.2016, что подтверждается уведомлением о вручении N 6600610749791.
Письмом от 23.11.2016 N 03-9530 ответчик сообщил истцу о том, что на момент составления данного письма у истца имеется задолженность в размере 530015 рублей за неуплаченную площадь офиса N 2 по адресу: ул. Чернышевского, д. 75, которая составляет 7,1 кв. м.
В данном письме ответчик предложил истцу произвести взаимозачет сумм по просрочке объекта долевого строительства и разницы площади жилого помещения.
Ссылаясь на нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 19.05.214 N 7 в части передачи помещения участнику, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 310 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком (с учетом заключения договора уступки от 24.06.2014 N 7П-н/688) существуют обязательства из договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 19.05.214 N 7, отношения по которому регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела, основанием начисления неустойки явилось неисполнение в установленный срок ответчиком обязательств в рамках договора от 19.05.214 N 7 по передаче истцу объекта долевого строительства - жилой дом N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский" г. Красноярска.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
По условиям договора срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 30.06.2016.
В силу пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Расчет неустойки за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства произведен истцом следующим образом: 28411790 рублей (стоимость помещения) х 109 (количество дней просрочки за период с 30.06.2016 по 17.10.2016) х 10% (ключевая ставка Банка России) / 300 = 1032295 рублей.
Судом установлено, что расчет неустойки произведен истцом по дату получения ключей от спорного помещения в офисе ООО УК "Холмсервис".
В силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что наличие недостатков, дефектов объекта долевого строительства является основанием для предъявления требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, но не соотносится с фактической возможностью участника принять объект путем подписания акта приема-передачи.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на момент подписания сторонами актов осмотра помещения от 15.07.2016 и от 17.08.2016 объект долевого строительства не был готов к приемке - на объекте велись строительные работы.
При этом из содержания подписанного сторонами акта 28.09.2016 следует, что при осмотре технического состояния помещения, истцом выявлены устранимые недостатки данного объекта долевого строительства (козырек заляпан раствором, на стойках не срезаны болты, на второй и третьей двери в санузлы нет ключей; потолок в тамбуре плохо окрашен, просвечивает чернота, грязь и так далее).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие выявленных истцом при осмотре спорного помещения и зафиксированных в акте от 28.09.2016 устранимых недостатков не препятствовало принятию истцом спорного объекта от ответчика (застройщика), являлось основанием для обращения истца к ответчику с соответствующим требованием, предусмотренным частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.
Представленный истцом в материалы дела акт осмотра и приема офиса от 10.10.2016 N 2 также содержит указание на выявление и фиксацию устранимых недостатков объекта долевого строительства, не препятствующих приему-передаче данного объекта в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ.
Кроме того, в соответствии с частями 1 - 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Действия истца по получению 17.10.2016 ключей от спорного объекта в управляющей компании - ООО УК "Холмсервис" по смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ не являются процедурой приема-передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику.
В материалы данного дела не представлены доказательства отсутствия у истца объективной возможности получения ключей от объекта до указанной даты (17.10.2016).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу, что неустойка за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства подлежит начислению по 28.09.2016 (дата составления акта о выявлении и фиксации устранимы недостатков объекта долевого строительства).
Повторно проверив расчета неустойки, представленного истцом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что истец неверно определил дату начала периода просрочки.
По условиям пункта 2.1.2 договора срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 30.06.2016.
Проанализировав условия пункта 2.1.2 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном пункте стороны согласовали наличие у ответчика обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику не позднее 30.06.2016. Следовательно, последним днем надлежащего исполнения ответчиком данной обязанности является 30.06.2016, а начало периода просрочки подлежит исчислению с 01.07.2016.
С учетом изложенного, ответчику за указанный период (с 01.07.2016 по 28.09.2016) может быть начислена неустойка за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства в общей сумме 852353 рублей 70 копеек согласно произведенному судом расчету:
- 28411790 рублей (стоимость помещения) х 90 (количество дней просрочки за период с 01.07.2016 по 28.09.2016) х 10% (ключевая ставка Банка России) / 300 = 852353 рублей 70 копеек.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства в размере 852353 рублей 70 копеек.
Ответчиком заявлено о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно отказано в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются арбитражным апелляционным судом, исходя из следующего.
Оценив представленные в материалы дела документы и обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду следующего.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).
В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Заявляя ходатайство о снижении размера неустойки, ответчик должен представить суду доказательства исключительности обстоятельств, при которых подлежат применению положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Положение части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.
При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Отсутствие у истца убытков, каких-либо иных неблагоприятных последствий вследствие нарушения ответчиком своих обязательств, не может быть признано безусловным основанием для применения судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неустойка (штраф, пени) в соответствии с действующим законодательством носит кроме компенсационной, также и штрафную функцию, и наличие у ответчика неблагоприятных последствий в связи с нарушением им обязательств является следствием применения к нему данного вида гражданско-правовой ответственности.
Процент неустойки, начисляемых за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства, установлен законом (статья 6 Закона N 214-ФЗ) в связи с чем, не принят довод ответчика о чрезмерно высоком проценте неустойки.
Учитывая вышеизложенное, рассмотрев материалы дела, ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что указанные ответчиком обстоятельства не свидетельствуют о несоразмерности предъявленных ко взысканию пени последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что они не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции не допустил нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 24 марта 2017 года по делу N А33-998/2017 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 марта 2017 года по делу N А33-998/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2017 ПО ДЕЛУ N А33-998/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2017 г. по делу N А33-998/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "13" июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" июня 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,
судей: Магда О.В., Хабибулиной Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Белоновской Татьяны Яковлевны - Швецовой В.А. - представителя по доверенности от 19.09.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" - Чустеева В.В. - представителя по доверенности от 18.11.2016 N 1050;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (ИНН 2465004805, ОГРН 1022402491385)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 24 марта 2017 года по делу N А33-998/2017, принятое судьей Курбатовой Е.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Белоновская Татьяна Яковлевна (ИНН 246400009930, ОГРНИП 304246428600043, далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (ИНН 2465004805, ОГРН 1022402491385, далее - ответчик) о взыскании 1032295 рублей неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договору от 19.05.2014.
Исковое заявление принято к производству суда.
Определением суда от 23.01.2017 возбуждено производство по делу, к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Монолитстрой" (ИНН 2451000688, ОГРН 1022402484686).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.03.2017 иск удовлетворен частично. С общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" в пользу индивидуального предпринимателя Белоновской Татьяны Яковлевны взыскано 852353 рублей 70 копеек неустойки, 19257 рублей 52 копеек судебных расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, поскольку полагает, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Индивидуальный предприниматель Белоновская Татьяна Яковлевна представила отзыв, в котором отклонила доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска считает законным, не согласна с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 13.06.2017.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель индивидуального предпринимателя Белоновской Татьяны Яковлевны поддержал доводы отзыва, отклонил доводы апелляционной жалобы.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
19.05.2014 между обществом с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Монолитстрой" (участник) заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома N 7.
По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300305:192, жилой дом N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский" г. Красноярска, разрешение на строительство от 06.12.2016 RU-2430800 N 01/10425-дг, с наружным инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику нежилое помещение (офис) - объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Общие элементы жилого дома передаются в общедолевую собственность жильцов на баланс ТСЖ (пункт 1.1 договора).
В силу пункта 2.1.2 договора срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 30.06.2016. В случае досрочного исполнения застройщиком обязательств по строительству и сдачи в эксплуатацию жилого дома, объект долевого строительства передается участнику в соответствии с пунктом 2.2.4 договора. Застройщик обязан строго соблюдать проект при строительстве дома и допускать от него отступления только в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации и договором.
Из пункта 2.1.5 договора следует, что застройщик обязан уведомить участника о завершении строительства дома, готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить участника долевого строительства о необходимости принять объект долевого строительства в течение 14 рабочих дней до наступления установленного договором срока передачи объекта. Уведомление должно быть сделано в письменном виде. После окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает участнику объект долевого строительства - нежилое помещение (офис) по адресу:
- - тип дома - монолитно-кирпичный дом;
- - строительный адрес дома - N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский", Караульная - ул. Чернышевского - ул. 4-ая Дальневосточная г. Красноярска;
- - секция "Е" в осях У-АА/23.3-27;
- - этаж - 1 (первый), оси У-АА, ряды 24-27;
- - общая площадь нежилого помещения (офиса) согласно проекту, с учетом площади балкона (лоджии) - 380,6 кв. м;
- - строительный номер нежилого помещения (офиса) - 2 (два).
Застройщик передает нежилое помещение (офис) участнику, согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора.
Застройщик передает объект долевого строительства участнику в соответствии с проектом, включающим в себя: монтаж и устройство несущих и ограждающих конструкций, оконных и дверных проемов, систем: отопления, водоснабжения, канализации, а также электроосвещения и пожарной сигнализации, установку подоконников, сливов, витрин, пластиковых либо иных окон с тройным остеклением.
Согласно пункту 3.1. договора цена за 1 кв. м объекта долевого строительства составляет 74650 рублей. Общая сумма договора в денежном эквиваленте составляет 28411790 рублей.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и прекращает свое действие после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме либо по обоюдному согласию сторон, либо в иных, предусмотренных законодательством случаях.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Монолитстрой" (участник) и индивидуальным предпринимателем Белоновской Татьяной Яковлевной (приобретатель прав) заключен договор уступки права требования от 24.06.2014 N 7П-н/688.
По условиям данного договора участник уступает приобретателю прав на возмездной основе право требования объекта долевого строительства - нежилое помещение (офис), находящееся по адресу:
- - тип дома - монолитно-кирпичный дом;
- - строительный адрес дома - N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский", Караульная - ул. Чернышевского - ул. 4-ая Дальневосточная г. Красноярска;
- - секция "Е" в осях У-АА/23.3-27;
- - этаж - 1 (первый), оси У-АА, ряды 24-27;
- - общая площадь нежилого помещения (офиса) согласно проекту, с учетом площади балкона (лоджии) - 380,6 кв. м;
- - строительный номер нежилого помещения (офиса) - 2 (два),
принадлежащего участнику на основании договора от 19.05.2014 на долевое участие в строительстве жилого дома N 7, Центральный район, 2-й микрорайон жилого района "Покровский" г. Красноярска, дополнительного соглашения от 15.05.2014, дополнительного соглашения от 19.04.2014, заключенного между участником и ООО Финансово-строительная компания "Монолитинвест" (застройщик) (пункт 1.1 договора).
В пункте 1.2 договора контрагенты установили срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства приобретателю прав в срок не позднее 30.06.2016.
Согласно пункту 2.3 договора в качестве оплаты за уступленное право требования приобретатель прав производит расчет с участником на сумму 29 306 200 руб. Цена 1 кв. м объекта долевого строительства на момент подписания договора составляет 77 000 руб. Участник в одностороннем порядке имеет право менять цену 1 кв. м без уведомления об этом приобретателя прав с 01.01.2015. Изменение цены квадратного метра осуществляется на основании приказа ООО "Монолитстрой", подписанным уполномоченными на то лицами. Пересмотру не подлежит стоимость тех кв. м объекта долевого строительства, которые были профинансированы до изменения цены.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что указанный договор вступает в действие с момента его заключения и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
Письмом от 28.11.2016 N 03-30-219 ответчик пригласил истца 15.07.2016 в 15 час. 00 мин. по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышевского, д. 75 для принятия объекта долевого строительства по акту приема-передачи.
15.07.2016 между сторонами подписан акт первоначального осмотра и приема квартиры, в котором указано что объект долевого строительства не готов к приемке - на объекте ведутся строительно-малярные работы, отсутствуют двери, нет сантехники, нет потолков, нет напольных покрытий, нет потолочных покрытий, батарей.
Претензией от 09.08.2016 истец обратился к ответчику с требованием в течение 15 календарных дней с даты получения данной претензии устранить выявленные недостатки, отраженные акте от 15.07.2016.
17.08.2016 между сторонами подписан акт технического осмотра помещения, в котором указано что данный объект не готов к приемке - на объекте ведутся строительные работы, укладка плитки; полы, стены, двери, окна грязные, не отмыты от строительной грязи, в помещении находятся строительные леса, потоки не монтированы не в полном объеме, санузлы: не доложена плитка, обналичка на дверях не установлена, затирочные швы на кафельной плитке.
28.09.2016 между сторонами подписан акт осмотра технического состояния помещения, в котором отражены следующие недостатки:
- - вход N 1: козырек заляпан раствором, на стойках не срезаны болты, возле отмостки не убрана доска ограждения заливки фундамента; откосы на окнах неровные, грязные, нет оцинкованных сливов; отмостка сделана плохо, рассыпается; доводчик на входной двери не отрегулирован, вторая распашная створка не открывается; на второй входной двери не отрегулирован доводчик, запорные задвижки на второй створке не работают; на улице не горит светильник; потолок в тамбуре плохо окрашен, просвечивает чернота, грязь;
- - комната N 1 (слева от входа, 24,2 кв. м): отопление не проверено, не подключено; запорная арматура спрятана под кожухом отопительного прибора; на дверной ручке нет замка;
- - санузел N 1: нет ключа от двери в санузел; смеситель на раковине плохо закреплен, болтается; под раковиной подставка болтается; плитка не отмыта от затирки; на второй и третьей двери в санузлы нет ключей; крышка унитаза не закреплена, не подходит к унитазу; трубы отопления, где находятся теплосчетчики, плохо прокрашены; плохо прокрашены все металлические трубы; во втором санузле за унитазом выведен провод, предназначение которого неизвестно; плитка напротив унитаза не доложена; смеситель на раковине плохо закреплен, болтается;
- - комната N 2 (напротив от входа N 1, 26,9 кв. м): на входной двери на ручке нет замка; запорная арматура спрятана за чехлом батареи; откосы подоконников снаружи неровно оштукатурены, грязные, нет оцинкованных сливов; потолочная плитка имеет разный рисунок и структуру; на втором окне отсутствует пластиковый оконный штапик;
- - коридор: потолочная плитка имеет разный рисунок и структуру; на запорной арматуре (на терморегулирующем клапане) нет ручки-колпачка;
- - комната N 3 (слева по коридору) (35,9 кв. м): на входной двери нет замка; на оконных откосах снаружи нет оцинкованных сливов; оконные откосы неровные, грязные; подоконник на втором окне имеет царапины;
- - комната N 4 (справа по коридору) (35,6 кв. м): на входной двери нет замка; на оконных откосах снаружи нет оцинкованных сливов; оконные откосы оштукатурены не ровно; в коридоре на эл. щитах нет ключей;
- - подсобное помещение (3,3 кв. м): на входной двери нет ключа; в коридоре на эл. Щитке сломан замок;
- - комната N 5 (27,7 кв. м): на входной двери нет замка; на окнах снаружи на откосах нет оцинкованных сливов, откосы неровные, грязные, заляпаны шпатлевкой; на одном радиаторе отопления заглушка выпала из кожуха;
- - комната N 6 (23,2 кв. м): на входной двери нет замка; на оконных откосах с улицы нет оцинкованных сливов, откосы неровные, грязные; освещение в подсобном помещении недостаточное;
- - комната N 7 (35,5 кв. м): на входной двери нет замка; в подсобном помещении недостаточно освещения; откосы на окнах снаружи неровные, грязные, нет оцинкованных сливов;
- - комната N 8 (27,1 кв. м): на входной двери нет замка; откосы на окнах снаружи не ровные, грязные, нет оцинкованных сливов; не работает один светильник;
- - комната N 9 (24, 2 кв. м): нет замка на входной двери; откосы на окне снаружи неровные, грязные, нет оцинкованных сливов;
- - вход N 2: козырек грязный; доводчик на первой входной двери не отрегулирован, боковые створки не открываются; уличный светильник не работает; на ступеньке сбоку не доложена плитка; плитка заляпана раствором, не отмыта; вторая дверь: доводчик не отрегулирован, боковые створки не открываются, дверь не отрегулирована;
- - санузел N 2: выключатели не закреплены; один выключатель отсутствует; нет ключа на двери в санузел; на раковине не закреплен и криво стоит смеситель; управление вытяжки не закреплено; трубы металлические не прокрашены; нога на раковине закреплена так, что раковина стоит выше чем подставка для раковины; во втором санузле смеситель на раковине не закреплен; подставка для раковины болтается; на крышке для унитаза нет резинок.
10.10.2016 между сторонами подписан акт первоначального осмотра и приема офиса N 2, в котором отражены недостатки объекта долевого строительства, в том числе: входные ручки заляпаны раствором; на окнах откосы с наружной стороны неровные, наклон к помещению, грязные, нет сливов; отмостка сделана плохо, на входе рассыпается; на всех дверях отсутствуют дверные замки; от дверей санузлов отсутствуют ключи; в подсобных помещениях слабое освещение; в помещении S 27,1 кв. м не работает светильник; уличные светильники не работают; на входе со ступенями нет боковой плитки; плитка на входе заляпана раствором, не отмыта; теплоснабжение в помещении не подключено, не проверено; электроснабжение помещения отсутствует; система водоснабжения не подключена.
Претензией от 11.10.2016 N 444 истец обратился к ответчику с требованием в течение 5 календарных дней с момента получения указанной претензии устранить выявленные недостатки, отраженные в акте от 10.10.2016.
Телеграммой от 13.10.2016 истец сообщил ответчику о том, что истцом 12.10.2016 получен односторонний акт приема-передачи объекта (ул. Чернышевского, д. 75, помещение 337). В телеграмме истец требует в течение одного дня с даты получения телеграммы актом зафиксировать показания всех приборов учета и передать ключи от указанного помещения Белоновской Т.Я.
Письмом от 17.10.2016 N 448 истец сообщил ответчику о том, что в связи с отказом последнего от выполнения требований, указанных в телеграмме от 13.10.2016, составлен акт о фиксировании показаний в комиссионном порядке, ключи получены в офисе ООО УК "Холмсервис" 17.10.2016.
Претензией от 17.11.2016 N 466 истец обратился к ответчику с требованием оплатить неустойку за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства за период с 30.06.2016 по 17.10.2016 в размере 2167819 рублей 58 копеек. Ответ на данную претензию истец просил дать в письменном виде в течение 10 дней с момента ее получения.
Данная претензия получена ответчиком 23.11.2016, что подтверждается уведомлением о вручении N 6600610749791.
Письмом от 23.11.2016 N 03-9530 ответчик сообщил истцу о том, что на момент составления данного письма у истца имеется задолженность в размере 530015 рублей за неуплаченную площадь офиса N 2 по адресу: ул. Чернышевского, д. 75, которая составляет 7,1 кв. м.
В данном письме ответчик предложил истцу произвести взаимозачет сумм по просрочке объекта долевого строительства и разницы площади жилого помещения.
Ссылаясь на нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 19.05.214 N 7 в части передачи помещения участнику, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 310 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком (с учетом заключения договора уступки от 24.06.2014 N 7П-н/688) существуют обязательства из договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 19.05.214 N 7, отношения по которому регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела, основанием начисления неустойки явилось неисполнение в установленный срок ответчиком обязательств в рамках договора от 19.05.214 N 7 по передаче истцу объекта долевого строительства - жилой дом N 7, Центральный район, 2-й мкрн. жилого района "Покровский" г. Красноярска.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
По условиям договора срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 30.06.2016.
В силу пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Расчет неустойки за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства произведен истцом следующим образом: 28411790 рублей (стоимость помещения) х 109 (количество дней просрочки за период с 30.06.2016 по 17.10.2016) х 10% (ключевая ставка Банка России) / 300 = 1032295 рублей.
Судом установлено, что расчет неустойки произведен истцом по дату получения ключей от спорного помещения в офисе ООО УК "Холмсервис".
В силу пункта 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что наличие недостатков, дефектов объекта долевого строительства является основанием для предъявления требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, но не соотносится с фактической возможностью участника принять объект путем подписания акта приема-передачи.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на момент подписания сторонами актов осмотра помещения от 15.07.2016 и от 17.08.2016 объект долевого строительства не был готов к приемке - на объекте велись строительные работы.
При этом из содержания подписанного сторонами акта 28.09.2016 следует, что при осмотре технического состояния помещения, истцом выявлены устранимые недостатки данного объекта долевого строительства (козырек заляпан раствором, на стойках не срезаны болты, на второй и третьей двери в санузлы нет ключей; потолок в тамбуре плохо окрашен, просвечивает чернота, грязь и так далее).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие выявленных истцом при осмотре спорного помещения и зафиксированных в акте от 28.09.2016 устранимых недостатков не препятствовало принятию истцом спорного объекта от ответчика (застройщика), являлось основанием для обращения истца к ответчику с соответствующим требованием, предусмотренным частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.
Представленный истцом в материалы дела акт осмотра и приема офиса от 10.10.2016 N 2 также содержит указание на выявление и фиксацию устранимых недостатков объекта долевого строительства, не препятствующих приему-передаче данного объекта в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ.
Кроме того, в соответствии с частями 1 - 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Действия истца по получению 17.10.2016 ключей от спорного объекта в управляющей компании - ООО УК "Холмсервис" по смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ не являются процедурой приема-передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику.
В материалы данного дела не представлены доказательства отсутствия у истца объективной возможности получения ключей от объекта до указанной даты (17.10.2016).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу, что неустойка за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства подлежит начислению по 28.09.2016 (дата составления акта о выявлении и фиксации устранимы недостатков объекта долевого строительства).
Повторно проверив расчета неустойки, представленного истцом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что истец неверно определил дату начала периода просрочки.
По условиям пункта 2.1.2 договора срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Застройщик передает объект долевого строительства участнику в срок не позднее 30.06.2016.
Проанализировав условия пункта 2.1.2 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном пункте стороны согласовали наличие у ответчика обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику не позднее 30.06.2016. Следовательно, последним днем надлежащего исполнения ответчиком данной обязанности является 30.06.2016, а начало периода просрочки подлежит исчислению с 01.07.2016.
С учетом изложенного, ответчику за указанный период (с 01.07.2016 по 28.09.2016) может быть начислена неустойка за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства в общей сумме 852353 рублей 70 копеек согласно произведенному судом расчету:
- 28411790 рублей (стоимость помещения) х 90 (количество дней просрочки за период с 01.07.2016 по 28.09.2016) х 10% (ключевая ставка Банка России) / 300 = 852353 рублей 70 копеек.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства в размере 852353 рублей 70 копеек.
Ответчиком заявлено о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно отказано в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются арбитражным апелляционным судом, исходя из следующего.
Оценив представленные в материалы дела документы и обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду следующего.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).
В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Заявляя ходатайство о снижении размера неустойки, ответчик должен представить суду доказательства исключительности обстоятельств, при которых подлежат применению положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Положение части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.
При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Отсутствие у истца убытков, каких-либо иных неблагоприятных последствий вследствие нарушения ответчиком своих обязательств, не может быть признано безусловным основанием для применения судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неустойка (штраф, пени) в соответствии с действующим законодательством носит кроме компенсационной, также и штрафную функцию, и наличие у ответчика неблагоприятных последствий в связи с нарушением им обязательств является следствием применения к нему данного вида гражданско-правовой ответственности.
Процент неустойки, начисляемых за нарушение срока приема-передачи объекта долевого строительства, установлен законом (статья 6 Закона N 214-ФЗ) в связи с чем, не принят довод ответчика о чрезмерно высоком проценте неустойки.
Учитывая вышеизложенное, рассмотрев материалы дела, ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что указанные ответчиком обстоятельства не свидетельствуют о несоразмерности предъявленных ко взысканию пени последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что они не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции не допустил нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 24 марта 2017 года по делу N А33-998/2017 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 марта 2017 года по делу N А33-998/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
О.В.МАГДА
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
О.В.МАГДА
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)