Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.11.2015 ПО ДЕЛУ N 33-43652/2015

Требование: О признании ничтожным договора купли-продажи, незаконными выписки из домовой книги, свидетельства о государственной регистрации и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы считали, что пункты оспариваемого договора купли-продажи противоречат положениям ГК РФ, что влечет недействительность договора в целом, поскольку без включения в него существенного условия о сохранении за истицей права пользования жилым помещением договор не мог быть совершен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2015 г. по делу N 33-43652\\15


Судья Романцова Т.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Леоновой С.В. и Шерстняковой Л.Б.
при секретаре Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.,
гражданское дело по апелляционной жалобе К.И., Г.М. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 17 июля 2015 г., которым постановлено: В удовлетворении исковых требований Г.М., К.И. к П., К.В., ГУ ИС района Свиблово г. Москвы о признании ничтожным (незаконным) договора купли-продажи, выписки из домовой книги, свидетельства о государственной регистрации и применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.

установила:

Г.М., К.И. обратились в суд с иском к П., К.В., ГУ ИС района Свиблово г. Москвы о признании ничтожным (незаконным) договора купли-продажи, выписки из домовой книги, свидетельства о государственной регистрации и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Свои требования истцы мотивировали тем, что Г.М. (К.М.) (** г.р.) зарегистрирована на условиях социального найма с рождения и проживает постоянно вместе с матерью К.И. и малолетним сыном Г.Д. (** г.р.) в квартире по адресу: **. Указанное жилое помещение было приватизировано в ** году без определения долей на двоих взрослых лиц, (К.А. и ее дочь К.И.), однако на момент приватизации данного жилого помещения в соответствии со ст. 31 п. 1, 2 ЖК РФ Г.М. (К.М.), будучи несовершеннолетней, имела равные права пользования этим помещением с лицами, его приватизировавшими. В период ** гг. права несовершеннолетних пользователей не учитывались и поэтому свидетельство о праве собственности на квартиру она не получила. После смерти К.А. (** г.) собственниками квартиры стали: К.И. (** доли) и ее родной брат К.В. (** доля). ** г. был заключен договор купли-продажи ** доли квартиры по адресу: ** между К.В. и П. Между тем, в нарушении закона, по мнению истцов, данный договор не содержит сведений о проживании в квартире третьих лиц (Г.М.). На момент совершения сделки продавец знал о проживании и праве пользования данным жилым помещением Г.М., но заведомо не указал в договоре права проживания Г.М. В п. 4 договора купли-продажи от ** г. неверно указано, что квартира свободна от прав и притязаний третьих лиц. В п. 6 договора купли-продажи спорного жилого помещения от ** г., имеется ссылка, что продавец гарантирует, что указанная квартира свободна от проживания (обременения) третьих лиц, которые имеют право пользования ею на основании договоров найма, аренды и что в указанном объекте недвижимости отсутствуют лица, сохраняющие право пользования жилым помещением. На основании указанных обстоятельств, истцы считали, что п. п. 4, 6 договора купли-продажи противоречат положениям ст. 675 ГК РФ, что в силу ст. ст. 168, 180 ГК РФ влечет недействительность договора в целом, поскольку без включения в него существенного условия о сохранении за Г.М. права пользования жилым помещением договор в силу ст. ст. 420, 432, 558 ГК РФ не мог быть совершен.
Кроме этого считали, что договор недействителен по ст. ст. 169, 178, 179 ГК РФ.
Поэтому истцы просили суд признать ничтожным договор купли-продажи от ** г., заключенный между К.В. и П.; а также признать выписку из домовой книги N ** от ** г. по адресу: **, сданную ответчиками для регистрации в Росреестре недействительной, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное ** г. П. и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании суда первой инстанции истец К.И., являющаяся одновременно представителем истца Г.М., исковые требования поддержала в полном объеме.
В судебное заседание суда первой инстанции ответчики П. и К.В. не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика ГУ ИС района Свиблово не возражал против удовлетворения исковых требований.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель третьего лица - Управления Росреестра по Москве не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просят К.И., Г.М. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии истцы К.И., Г.М. не явились, извещены посредством вручения 05.10.2015 г. судебного извещения. В заявлении от 25.10.2015 г. (л.д. 126) истцы просили рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст. 167, 327 ГПК РФ.
В заседание судебной коллегии ответчики П. и К.В., представитель ответчика ГУ ИС района Свиблово г. Москвы, представитель 3-го лица Управления Росреестра по Москве не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены путем направления 01.10.2015 г. почтовым отправлением судебных извещений, причины неявки суду не сообщили, об отложении дела слушанием не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст. 167, 327 ГПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Г.М. (К.М.) (** г.р.) зарегистрирована на условиях социального найма с рождения и проживает постоянно вместе с К.И. и Г.Д. (** г.р.) в квартире по адресу: **.
Данная квартира была приватизирована в ** году без определения долей на К.А. и К.И. На момент приватизации данного жилого помещения Г.М. (К.М.) имела равные права пользования этим помещением с лицами его приватизировавшими.
После смерти К.А. (** г.) собственниками квартиры стали: К.И. (** доли) и ее брат К.В. (** доля) в порядке наследования.
** г. между К.В. и П. был заключен договор купли-продажи ** доли квартиры по адресу: **.
В п. 4 договора купли-продажи от ** г. указано, что квартира свободна от прав и притязаний третьих лиц.
В п. 6 договора купли-продажи спорного жилого помещения от ** г. указано, что продавец гарантирует, что квартира свободна от проживания (обременения) третьих лиц, которые имеют право пользования ею на основании договоров найма, аренды и что в указанном объекте недвижимости отсутствуют лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 167, 168, 558 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу, что наличие у Г.М. права пользования спорным жилым помещением и его сохранение, не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте спорного договора купли-продажи. Тогда как заключенным между К.В. и П. договором купли-продажи от ** г. права истца Г.М. не нарушаются, поскольку она до заключения договора и после его заключения обладала только правом пользования спорной квартирой, следовательно, объем ее прав в отношении проданной квартиры после заключения между ответчиками сделки купли-продажи не изменился, в связи с чем суд правильно не нашел законных оснований для признания договора недействительным. Из-за отказа в удовлетворении исковых требований Г.М., К.И. о признании ничтожным (незаконным) договора купли-продажи, законных оснований для применения последствий недействительности сделки не имелось.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что при регистрации спорного договора в Росреестре г. Москвы была представлена выписка из домовой книги N ** от ** г. по адресу: **, в которой зарегистрированным лицом указана только К.И., К.В. указан как владелец без регистрации. Г.М., в качестве зарегистрированной по указанному адресу не указана.
Судебная коллегия полагает, что суд правомерно посчитал, что требования истцов о признании недействительной указанной выписки из домовой книги не могут быть удовлетворены, так как данный документ не влечет правовых последствий в виде возникновения, изменения или прекращения жилищных прав и обязанностей, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы К.И., Г.М. о подложности указанной выписки имеют правового значения при разрешении настоящего спора.
Доводы апелляционной жалобы К.И., Г.М. о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи ** доли спорного жилого помещения по ст. 168 ГК РФ, ввиду нарушения сторонами сделки положений ст. 558 ГК РФ, судебная коллегия не принимает, по следующим основаниям.
Так, согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим - членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Как следует из абзацев 3, 4 п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), члены семьи собственника исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер.
Учитывая приведенные нормы права, а также принимая во внимание, что на момент приватизации истец Г.М. была несовершеннолетней и самостоятельно не могла выразить отказ от приватизации, суд пришел к правильному выводу, что истец сохраняет право пользования спорным жилым помещением в спорной квартире.
Судом было установлено, что при отчуждении К.В. ** доли спорного жилого помещения по договору купли-продажи от ** г., данная квартира была обременена правом проживания Г.М., которая в установленном законом порядке с момента рождения в ** г. была вселена в квартиру, а по достижении 15 лет в ** г. зарегистрирована в ней.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу п. 1, п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Однако, несоблюдение условий, установленных п. 1 ст. 558 ГК РФ, не может быть принято в качестве юридического аспекта для оценки соответствия договора требованиям закона.
Исходя из положений части 1 статьи 432 ГК РФ, не достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, не влечет недействительности сделки, так как по смыслу ст. 168 ГК РФ недействительным может быть признан только заключенный договор.
Следовательно, при отсутствии в договоре существенных условий о предмете (обременение жилого дома правами проживающих) договор может быть признан незаключенным, что в свою очередь, влечет иные правовые последствия, а поэтому к такому договору не могут быть применены положения о реституции (ст. 167 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, следует вывод о том, что незаключенность договора не может являться основанием для признания его недействительным, поскольку сделка в силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительна только по основаниям, установленным названным Кодексом. Только заключенный договор может оцениваться как действительный или недействительный.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал истцам в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ. На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар.
В свою очередь, на основании ст. 11 ГК РФ, судебной защите подлежит только нарушенное или оспоренное право.
Г.М. в апелляционной жалобе указывала, что не включение в договор купли-продажи ** доли спорного жилого помещения пункта, предусматривающего ее проживание и пользование квартирой, является нарушением ее жилищных прав со стороны ответчиков.
Вместе с тем, как следует из материалов дела после смены собственника ** доли спорной квартиры по договору от ** г. Г.М. продолжает пользоваться жилым помещением по адресу ** на тех же условиях, что и ранее.
Тогда как в силу положений ст. 11 ГК РФ, не может требовать защиты тех прав, которые еще не были нарушены ответчиком - собственником ** доли квартиры, поскольку такое нарушение может и вовсе не иметь места, а является, на момент вынесения судебного решения, лишь предположением истца о последующем поведении П.
Рассматривая требования истцов о признании договора купли-продажи 1\\4 доли спорной квартиры недействительным по основаниям, предусмотренным ст. ст. 178, 179, 169 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из установленных по делу обстоятельств и также не усмотрел оснований к удовлетворению заявленных требований, т.к. в ходе судебного разбирательства истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств в подтверждение данных доводов представлено не было. Не представлено таких доказательств и в заседание судебной коллегии.
Оснований к отмене законного и обоснованного решения суда эти доводы апелляционной жалобы К.И., Г.М. не содержат, выводов суда ничем по существу не опровергают и отмену решения повлечь не могут.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 17 июля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И., Г.М. - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)