Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на несогласие с ценой, установленной отчетом, который, по его мнению, является недостоверным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" - Джавоян М.Х. по дов. от 18.01.2017,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Фисенко Г.С. по дов. от 24.10.2016 N 33-Д-1002/17,
рассмотрев 16 ноября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Автохозяйство Лианозово"
на решение от 26 июня 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Гамулиным А.А.,
на постановление от 14 сентября 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Головкиной О.Г., Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б.,
по делу N А40-45440/2017,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" к Департаменту городского имущества города Москвы
о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" (далее - истец, общество, ООО "Автохозяйство Лианозово") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г. Москвы) о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014, общей площадью 781,6 кв. м, с кадастровым номером: 77:02:0001013:1308, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1 в части стоимости объекта купли-продажи и размера пеней (п. 3.1, п. 3.2, п. 3.4, п. 5.1 договора).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2017 года, иск оставлен без удовлетворения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Автохозяйство Лианозово" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить как основанные на неверном толковании норм права, а также принятые с нарушением норм материального права и процессуального права.
В качестве обоснования жалобы общество указывает, что до подписания договора купли-продажи не имело возможности оспорить величину стоимости имущества. Истец ссылается на то, что договор купли-продажи влечет для общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Также ООО "Автохозяйство Лианозово" полагает, что поскольку отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения выполнен с существенным нарушениями, то он не может быть положен в основу определения цены объекта недвижимости.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Автохозяйство Лианозово" поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель ДГИ г. Москвы возражал против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно договору купли-продажи от 10.10.2014 N 59-968 объекта недвижимости площадью 781,6 кв. м (подвал, пом. II, комн. 3; этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-14, 16-18, 18а, 18б, 18в, 19-40, 40а, 41) по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1., заключенному между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель), цена объекта составляет 84 425 000 руб. (пункт 3.1 договора).
Указанная стоимость установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.08.2014 N 738Г/1112, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.08.2014 N 1348/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Пунктами 3.2, 3.4 договора установлено, что оплата производится покупателем в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения, и вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора; последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 345 138 руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Как указали суды первой и апелляционной инстанции, при заключении указанного договора купли-продажи общество не возражало против определенной ответчиком в установленном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) порядке цены выкупаемого объекта недвижимости.
Между тем, основанием для обращения истца в суд послужило его несогласие с ценой, установленной отчетом, который, по мнению общества, является недостоверным.
В то же время пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Между тем, до заключения указанного договора-купли продажи истец не воспользовался правом на оспаривание стоимости выкупаемого объекта в судебном порядке, подписав договор на условиях, предложенных ответчиком. При этом истец не был лишен возможности в случае несогласия с ценой объекта обратиться в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи на стадии его заключения.
Кроме того, общество заключило договор с оценщиком с целью определения рыночной стоимости объекта уже после заключения договора купли-продажи.
Также суды верно указали на невозможность применения ныне действующего законодательства к условиям договора в части рассрочки, заключенного на момент действия иной редакции Закона N 159-ФЗ, которая предусматривала минимальный срок рассрочки оплаты - три года. Таким образом, договор заключался на условиях действующего в момент его заключения законодательства Российской Федерации, что отражено в судебных актах.
Рассматривая доводы истца о причинении ему значительно ущерба, суд апелляционной инстанции признал их несостоятельными, не основанными на каких-либо доказательствах.
Из оспариваемого решения суда первой инстанции усматривается, что суд не установил предусмотренных положениями статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора.
В свою очередь, у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.
Все доводы кассационной жалобы, повторяющие по существу доводы иска и апелляционной жалобы, обсуждены и отклонены судами по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2017 года по делу N А40-45440/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.11.2017 N Ф05-16696/2017 ПО ДЕЛУ N А40-45440/2017
Требование: О внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на несогласие с ценой, установленной отчетом, который, по его мнению, является недостоверным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. по делу N А40-45440/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" - Джавоян М.Х. по дов. от 18.01.2017,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Фисенко Г.С. по дов. от 24.10.2016 N 33-Д-1002/17,
рассмотрев 16 ноября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Автохозяйство Лианозово"
на решение от 26 июня 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Гамулиным А.А.,
на постановление от 14 сентября 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Головкиной О.Г., Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б.,
по делу N А40-45440/2017,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" к Департаменту городского имущества города Москвы
о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" (далее - истец, общество, ООО "Автохозяйство Лианозово") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г. Москвы) о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014, общей площадью 781,6 кв. м, с кадастровым номером: 77:02:0001013:1308, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1 в части стоимости объекта купли-продажи и размера пеней (п. 3.1, п. 3.2, п. 3.4, п. 5.1 договора).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2017 года, иск оставлен без удовлетворения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Автохозяйство Лианозово" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить как основанные на неверном толковании норм права, а также принятые с нарушением норм материального права и процессуального права.
В качестве обоснования жалобы общество указывает, что до подписания договора купли-продажи не имело возможности оспорить величину стоимости имущества. Истец ссылается на то, что договор купли-продажи влечет для общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Также ООО "Автохозяйство Лианозово" полагает, что поскольку отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения выполнен с существенным нарушениями, то он не может быть положен в основу определения цены объекта недвижимости.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Автохозяйство Лианозово" поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель ДГИ г. Москвы возражал против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно договору купли-продажи от 10.10.2014 N 59-968 объекта недвижимости площадью 781,6 кв. м (подвал, пом. II, комн. 3; этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2-14, 16-18, 18а, 18б, 18в, 19-40, 40а, 41) по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1., заключенному между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель), цена объекта составляет 84 425 000 руб. (пункт 3.1 договора).
Указанная стоимость установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.08.2014 N 738Г/1112, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.08.2014 N 1348/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Пунктами 3.2, 3.4 договора установлено, что оплата производится покупателем в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения, и вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора; последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 345 138 руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Как указали суды первой и апелляционной инстанции, при заключении указанного договора купли-продажи общество не возражало против определенной ответчиком в установленном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) порядке цены выкупаемого объекта недвижимости.
Между тем, основанием для обращения истца в суд послужило его несогласие с ценой, установленной отчетом, который, по мнению общества, является недостоверным.
В то же время пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Между тем, до заключения указанного договора-купли продажи истец не воспользовался правом на оспаривание стоимости выкупаемого объекта в судебном порядке, подписав договор на условиях, предложенных ответчиком. При этом истец не был лишен возможности в случае несогласия с ценой объекта обратиться в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи на стадии его заключения.
Кроме того, общество заключило договор с оценщиком с целью определения рыночной стоимости объекта уже после заключения договора купли-продажи.
Также суды верно указали на невозможность применения ныне действующего законодательства к условиям договора в части рассрочки, заключенного на момент действия иной редакции Закона N 159-ФЗ, которая предусматривала минимальный срок рассрочки оплаты - три года. Таким образом, договор заключался на условиях действующего в момент его заключения законодательства Российской Федерации, что отражено в судебных актах.
Рассматривая доводы истца о причинении ему значительно ущерба, суд апелляционной инстанции признал их несостоятельными, не основанными на каких-либо доказательствах.
Из оспариваемого решения суда первой инстанции усматривается, что суд не установил предусмотренных положениями статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора.
В свою очередь, у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.
Все доводы кассационной жалобы, повторяющие по существу доводы иска и апелляционной жалобы, обсуждены и отклонены судами по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2017 года по делу N А40-45440/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судья
Е.А.ПЕТРОВА
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судья
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)