Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
- от истца: Малоземова М.А., директор, протокол от 20.09.2013 N 5;
- от ответчика: 1. Гандыжалиев Б.Б., доверенность от 31.12.2015; 2. Степанкевич Е.В., доверенность от 29.12.2015;
- от 3-х лиц: Иванен Д.Г., доверенность от 11.01.2016; Коршунова Н.В., доверенность от 11.01.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14381/2015) ООО "Гелиос" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 по делу N А56-62005/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Гелиос"
к 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об обязании заключить договор,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гелиос" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, лит. А, пом. 6-Н, общей площадью 35,6 кв. м, с кадастровым номером 78:11:0006025:4341, находящегося на 1 этаже, по цене, установленной пунктом 2.1 Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 4 065 000 (четыре миллиона шестьдесят пять тысяч) рублей, НДС не облагается".
Определением от 25.11.2014 к участию в деле привлечены: в качестве соответчика - Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).
Решением от 24.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Гелиос" обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015.
Определением от 16.09.2015 апелляционным судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 35,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, литера А, пом. 6Н по состоянию на 20 марта 2014 года?
Производство по делу приостановлено до поступления в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд результатов экспертизы.
В связи с поступлением в материалы дела Заключения эксперта от 18.11.2015 определением от 23.12.2015 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании 27.01.2016 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика и третьих лиц возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 26.12.2001 N 07-А001686, по условиям которого за плату во временное владение и пользование предоставляется объект нежилого фонда - нежилое помещение 6-Н, площадью 35,6 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, литер А.
20.03.2014 Общество обратилось в Управление (агентство) недвижимого имущества Красногвардейского района с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, направив в адрес Комитета заявление на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 29.05.2014 N 972-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 5 600 000 руб., определенной в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.05.2014 N 31-8-0168 (296)-2014, выполненным ГУИОН (далее - Отчет об оценке), в рассрочку, помесячно, равными долями с периодом рассрочки 36 месяцев.
Во исполнение распоряжения Фонд имущества направил истцу проект договора купли-продажи, пунктом 2.1 которого было установлено, что цена объекта составляет 5 600 000 руб. и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.
Не согласившись с предложенной Фондом ценой, истец 25.08.2014 направил Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 4 065 000 руб. на основании Отчета об оценке от 04.08.2014 N 1499/14, выполненного ООО "Центр оценки и экспертиз".
Письмом от 05.09.2014 N 4395/30 Фонд имущества отказал в согласовании представленного протокола разногласий.
Общество, ссылаясь на то, что до настоящего времени между сторонами не достигнуто соглашение по условиям договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, отказал в иске, сделав вывод о том, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность Отчета об оценке, выполненного ГУИОН, а само по себе не согласие Общества с суммой выкупа, определенной Отчетом об оценке, не является основанием считать данный отчет недостоверным.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене ввиду следующего.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).
В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта, в обоснование определения которой каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.
Исходя из статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Как указывалось выше, суд первой инстанции отказал в иске, указав, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность Отчета об оценке, выполненного ГУИОН, а само по себе не согласие Общества с суммой выкупа, определенной Отчетом об оценке, не является основанием считать данный отчет недостоверным.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
По смыслу пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления двухмесячного срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Поскольку рыночная стоимость может существенно меняться в различные промежутки времени в зависимости от различных экономических факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, определение ее величины в каждом случае на различные даты может привести к созданию для субъектов малого и среднего предпринимательства неравных условий при реализации ими предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также к нарушению баланса интересов продавца и покупателя публичного имущества. С учетом изложенного дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества.
С заявлением о выкупе спорного имущества Общество обратилось 20.03.2014.
Представленный Обществом в обоснование исковых требований отчет устанавливает рыночную стоимость по состоянию на 31.07.2014.
В отчете, составленном по заказу Комитета, рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 24.04.2014.
Согласно Заключению эксперта от 18.11.2015, составленному при проведении судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости на дату обращения Общества с заявлением (20 марта 2014 года) составила 5 618 000 руб.
Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 5 618 000 руб.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для обязания ответчика заключить с ООО "Гелиос" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, лит. А, пом. 6-Н, общей площадью 35,6 кв. м, с кадастровым номером 78:11:0006025:4341, находящегося на 1 этаже, на условиях проекта договора купли-продажи, установив цену продажи объекта 5 618 000 руб.
Поскольку цена продажи объекта установлена апелляционным судом не в заявленном истцом размере, судебные расходы по госпошлине подлежат оставлению на истце.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 по делу N А56-62005/2014 отменить.
Принять новый судебный акт.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с ООО "Гелиос" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, лит. А, пом. 6-Н, общей площадью 35,6 кв. м, с кадастровым номером 78:11:0006025:4341, находящегося на 1 этаже, на условиях проекта договора купли-продажи, установив цену продажи объекта 5 618 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.М.ГОРБИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2016 N 13АП-14381/2015 ПО ДЕЛУ N А56-62005/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу N А56-62005/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Горбик В.М.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
- от истца: Малоземова М.А., директор, протокол от 20.09.2013 N 5;
- от ответчика: 1. Гандыжалиев Б.Б., доверенность от 31.12.2015; 2. Степанкевич Е.В., доверенность от 29.12.2015;
- от 3-х лиц: Иванен Д.Г., доверенность от 11.01.2016; Коршунова Н.В., доверенность от 11.01.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14381/2015) ООО "Гелиос" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 по делу N А56-62005/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Гелиос"
к 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об обязании заключить договор,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гелиос" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, лит. А, пом. 6-Н, общей площадью 35,6 кв. м, с кадастровым номером 78:11:0006025:4341, находящегося на 1 этаже, по цене, установленной пунктом 2.1 Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 4 065 000 (четыре миллиона шестьдесят пять тысяч) рублей, НДС не облагается".
Определением от 25.11.2014 к участию в деле привлечены: в качестве соответчика - Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).
Решением от 24.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Гелиос" обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015.
Определением от 16.09.2015 апелляционным судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 35,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, литера А, пом. 6Н по состоянию на 20 марта 2014 года?
Производство по делу приостановлено до поступления в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд результатов экспертизы.
В связи с поступлением в материалы дела Заключения эксперта от 18.11.2015 определением от 23.12.2015 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании 27.01.2016 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика и третьих лиц возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 26.12.2001 N 07-А001686, по условиям которого за плату во временное владение и пользование предоставляется объект нежилого фонда - нежилое помещение 6-Н, площадью 35,6 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, литер А.
20.03.2014 Общество обратилось в Управление (агентство) недвижимого имущества Красногвардейского района с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, направив в адрес Комитета заявление на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 29.05.2014 N 972-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 5 600 000 руб., определенной в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.05.2014 N 31-8-0168 (296)-2014, выполненным ГУИОН (далее - Отчет об оценке), в рассрочку, помесячно, равными долями с периодом рассрочки 36 месяцев.
Во исполнение распоряжения Фонд имущества направил истцу проект договора купли-продажи, пунктом 2.1 которого было установлено, что цена объекта составляет 5 600 000 руб. и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.
Не согласившись с предложенной Фондом ценой, истец 25.08.2014 направил Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 4 065 000 руб. на основании Отчета об оценке от 04.08.2014 N 1499/14, выполненного ООО "Центр оценки и экспертиз".
Письмом от 05.09.2014 N 4395/30 Фонд имущества отказал в согласовании представленного протокола разногласий.
Общество, ссылаясь на то, что до настоящего времени между сторонами не достигнуто соглашение по условиям договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, отказал в иске, сделав вывод о том, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность Отчета об оценке, выполненного ГУИОН, а само по себе не согласие Общества с суммой выкупа, определенной Отчетом об оценке, не является основанием считать данный отчет недостоверным.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене ввиду следующего.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).
В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта, в обоснование определения которой каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.
Исходя из статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Как указывалось выше, суд первой инстанции отказал в иске, указав, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность Отчета об оценке, выполненного ГУИОН, а само по себе не согласие Общества с суммой выкупа, определенной Отчетом об оценке, не является основанием считать данный отчет недостоверным.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
По смыслу пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления двухмесячного срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Поскольку рыночная стоимость может существенно меняться в различные промежутки времени в зависимости от различных экономических факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, определение ее величины в каждом случае на различные даты может привести к созданию для субъектов малого и среднего предпринимательства неравных условий при реализации ими предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также к нарушению баланса интересов продавца и покупателя публичного имущества. С учетом изложенного дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества.
С заявлением о выкупе спорного имущества Общество обратилось 20.03.2014.
Представленный Обществом в обоснование исковых требований отчет устанавливает рыночную стоимость по состоянию на 31.07.2014.
В отчете, составленном по заказу Комитета, рыночная стоимость спорного объекта определена по состоянию на 24.04.2014.
Согласно Заключению эксперта от 18.11.2015, составленному при проведении судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости на дату обращения Общества с заявлением (20 марта 2014 года) составила 5 618 000 руб.
Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 5 618 000 руб.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для обязания ответчика заключить с ООО "Гелиос" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, лит. А, пом. 6-Н, общей площадью 35,6 кв. м, с кадастровым номером 78:11:0006025:4341, находящегося на 1 этаже, на условиях проекта договора купли-продажи, установив цену продажи объекта 5 618 000 руб.
Поскольку цена продажи объекта установлена апелляционным судом не в заявленном истцом размере, судебные расходы по госпошлине подлежат оставлению на истце.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 по делу N А56-62005/2014 отменить.
Принять новый судебный акт.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с ООО "Гелиос" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 45, к. 1, лит. А, пом. 6-Н, общей площадью 35,6 кв. м, с кадастровым номером 78:11:0006025:4341, находящегося на 1 этаже, на условиях проекта договора купли-продажи, установив цену продажи объекта 5 618 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.М.ГОРБИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)