Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей Д.В. Пирожкова, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 по делу N А40-216883/14, принятое судьей Козловым В.Ф., по иску индивидуального предпринимателя Габараева Алана Зауровича к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Фаизов Е.Л. (доверенность от 25.01.2016),
от ответчика - Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015),
установил:
В Арбитражный суд города Москвы обратился предприниматель Габараев Алан Заурович с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи нежилого помещения площадью 89,3 кв. м (этаж 1 пом. IV ком. с 1 по 11) по адресу: город Москва, улица 1-я Новокузьминская, дом 19.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 года урегулированы разногласия по условиям договора купли-продажи данного нежилого помещения, цена объекта определена 9 947 000 рублей.
С решением не согласился ответчик и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя, цену выкупаемого объекта, в соответствии с действующим законодательством, устанавливает собственник имущества; выводы судебного эксперта не корректны.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по цене, установленном Департаментом.
Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение общей площадью 89,3 кв. м (этаж 1 пом. IV ком. с 1 по 11) по адресу: Москва, улица 1-я Новокузьминская, дом 19, находится в собственности города Москвы (запись в реестре от 20.06.2002 N 77-01/04-228/2002-276) и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 26.04.2005 N 05-00067/05 для размещения служебного помещения на срок с 15.04.2005 по 31.12.2006. По дополнительному соглашению от 15.01.2007 срок аренды продлен до 30.12.2009, а по дополнительному соглашению от 25.12.2009 продлен до 25.12.2014.
Дополнительным соглашением от 07.07.2006 изменено целевое назначение помещения под магазин продовольственных и промышленных товаров.
23.09.2013 арендатор обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездное отчуждение имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы (рег. Номер 33-5-27035/13-(0)-0) с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 17 324 576 рублей (сопроводительное письмо от 15.05.2014 N 33-5-27035/13-(1)-0).
Не согласившись с предложенной ценой, арендатор обратился к оценщику ООО "Бюро оценки бизнеса", который оценил выкупаемое помещение в 9 727 119 рублей, отчет от 09.06.2014 N 2014-01/191.
11.06.2014 арендатор возвратил в Департамент проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта.
Департамент протокол разногласий не подписал.
24.12.2014 арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пункта 3.1 договора о цене объекта в редакции арендатора.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, к компетенции суда относится разрешение разногласий, возникших при заключении договора и указанных в протоколе разногласий.
При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Между сторонами возникли разногласия по условиям пункта 3.1 (цена договора). Спор по условиям пункта 3.1 проекта договора является спором о цене выкупаемого имущества.
Цена ответчика определена на основании отчета от 18.02.2014 N 2014-Д73 независимого эксперта ООО "Группа Финансового Консультирования" в размере 17 324 576 рублей, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено экспертным заключением от 21.03.2014 N 188/73-14, изготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Цена истца определена оценщиком ООО "Бюро оценки бизнеса", который оценил выкупаемое помещение в 9 727 119 рублей, отчет от 09.06.2014 N 2014-01/191.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Согласно заключению судебной экспертизы стоимость выкупаемого помещения - в 9 947 000 рублей.
Судом первой инстанции сделаны правильные выводы о том, что соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Возможность защиты нарушенного права избранным истцом способом предусмотрена пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы сторон о цене выкупаемого объекта подтверждены документально путем составления специализированными организациями письменных отчетов, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную экспертизу для установления рыночной цены выкупаемого объекта.
Другие доводы апелляционной жалобы выражают несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы, что само по себе не свидетельствует о недостоверности выводов судебной экспертизы. Судебный эксперт был опрошен в судебном заседании первой инстанции, дал пояснения по вопросам, вызывавшим неясности у ответчика.
Суд апелляционной инстанции, оценивая заключение судебной экспертизы, отмечает, что оно соответствует требованиям действующего законодательства в сфере экспертной деятельности, неясностей, противоречий не содержит, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 по делу N А40-216883/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 N 09АП-18814/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-216883/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. N 09АП-18814/2016-ГК
Дело N А40-216883/14
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей Д.В. Пирожкова, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 по делу N А40-216883/14, принятое судьей Козловым В.Ф., по иску индивидуального предпринимателя Габараева Алана Зауровича к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Фаизов Е.Л. (доверенность от 25.01.2016),
от ответчика - Яшкин А.В. (доверенность от 07.12.2015),
установил:
В Арбитражный суд города Москвы обратился предприниматель Габараев Алан Заурович с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи нежилого помещения площадью 89,3 кв. м (этаж 1 пом. IV ком. с 1 по 11) по адресу: город Москва, улица 1-я Новокузьминская, дом 19.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 года урегулированы разногласия по условиям договора купли-продажи данного нежилого помещения, цена объекта определена 9 947 000 рублей.
С решением не согласился ответчик и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя, цену выкупаемого объекта, в соответствии с действующим законодательством, устанавливает собственник имущества; выводы судебного эксперта не корректны.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по цене, установленном Департаментом.
Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение общей площадью 89,3 кв. м (этаж 1 пом. IV ком. с 1 по 11) по адресу: Москва, улица 1-я Новокузьминская, дом 19, находится в собственности города Москвы (запись в реестре от 20.06.2002 N 77-01/04-228/2002-276) и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 26.04.2005 N 05-00067/05 для размещения служебного помещения на срок с 15.04.2005 по 31.12.2006. По дополнительному соглашению от 15.01.2007 срок аренды продлен до 30.12.2009, а по дополнительному соглашению от 25.12.2009 продлен до 25.12.2014.
Дополнительным соглашением от 07.07.2006 изменено целевое назначение помещения под магазин продовольственных и промышленных товаров.
23.09.2013 арендатор обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездное отчуждение имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы (рег. Номер 33-5-27035/13-(0)-0) с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 17 324 576 рублей (сопроводительное письмо от 15.05.2014 N 33-5-27035/13-(1)-0).
Не согласившись с предложенной ценой, арендатор обратился к оценщику ООО "Бюро оценки бизнеса", который оценил выкупаемое помещение в 9 727 119 рублей, отчет от 09.06.2014 N 2014-01/191.
11.06.2014 арендатор возвратил в Департамент проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта.
Департамент протокол разногласий не подписал.
24.12.2014 арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пункта 3.1 договора о цене объекта в редакции арендатора.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, к компетенции суда относится разрешение разногласий, возникших при заключении договора и указанных в протоколе разногласий.
При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Между сторонами возникли разногласия по условиям пункта 3.1 (цена договора). Спор по условиям пункта 3.1 проекта договора является спором о цене выкупаемого имущества.
Цена ответчика определена на основании отчета от 18.02.2014 N 2014-Д73 независимого эксперта ООО "Группа Финансового Консультирования" в размере 17 324 576 рублей, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено экспертным заключением от 21.03.2014 N 188/73-14, изготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Цена истца определена оценщиком ООО "Бюро оценки бизнеса", который оценил выкупаемое помещение в 9 727 119 рублей, отчет от 09.06.2014 N 2014-01/191.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Согласно заключению судебной экспертизы стоимость выкупаемого помещения - в 9 947 000 рублей.
Судом первой инстанции сделаны правильные выводы о том, что соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Возможность защиты нарушенного права избранным истцом способом предусмотрена пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы сторон о цене выкупаемого объекта подтверждены документально путем составления специализированными организациями письменных отчетов, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную экспертизу для установления рыночной цены выкупаемого объекта.
Другие доводы апелляционной жалобы выражают несогласие ответчика с заключением судебной экспертизы, что само по себе не свидетельствует о недостоверности выводов судебной экспертизы. Судебный эксперт был опрошен в судебном заседании первой инстанции, дал пояснения по вопросам, вызывавшим неясности у ответчика.
Суд апелляционной инстанции, оценивая заключение судебной экспертизы, отмечает, что оно соответствует требованиям действующего законодательства в сфере экспертной деятельности, неясностей, противоречий не содержит, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 по делу N А40-216883/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)