Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик в установленный срок не передал квартиру участникам долевого строительства по акту приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Венедиктовой Е.А.
Судей Стешовиковой И.Г., Барминой Е.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 октября 2017 года гражданское дело N 2-959/2017 по апелляционным жалобам Б., П., ООО "СтройДом" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Б., П. к ООО "СтройДом" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве и по встречному иску ООО "СтройДом" к Б., П. об изменении условий договора долевого участия в строительстве.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения истцов, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Б., П. обратились в суд с иском к ООО "СтройДом" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве, взыскании в пользу каждого неустойки за нарушение предусмотренного договором передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2015 по 02.02.2016 в сумме 706 918 руб. 05 коп., компенсации морального вреда в размере 62 914 руб. 56 коп., штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в размере 50% от присужденной судом денежной суммы; судебных расходов - 25 000 руб.
В обоснование иска указано, что 15.11.2013 между истцами и ответчиком заключен договор N Л-31 участия в целевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> Согласно данному договору застройщик обязуется построить (создать) жилой кирпичный многоквартирный дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 1.6 договора объектом является трехкомнатная квартира N 31, общей площадью 79,14 кв. м, в т.ч. жилой площадью 50,53 кв. м, в 4-м подъезде на 11 этаже жилого дома. Стоимость по договору составляет 1 273 560 руб., оплачена истцами в полном объеме. Согласно п. 2.1.3 договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию во втором квартале 2015 года и передать истцам квартиру по акту приема-передачи в срок до 30.09.2015. В указанный договором срок объект долевого строительства застройщиком истцам не передан. Письмом N 130 от 04.04.2016 застройщик обратился к истцам, обозначил виновных в невыполнении своих обязанностей по договору, предложил заключить дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры. 29.04.2016 истец П. передал застройщику письмо N 141, в котором истцы отказались подписать предложенное ответчиком дополнительное соглашение. 29.04.2016 истцами ответчику направлена претензия с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. В ответе на претензию истца ответчик отказался удовлетворять требования истцов.
Ответчик обратился в суд со встречным иском к Б., П., просил обязать внести изменения в пункт 2.1.5 договора участия в долевом строительстве N Л-341 от 15.11.2013, изложив указанный пункт в следующей редакции: "После ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.6 настоящего договора, в течение 12 месяцев".
В обоснование встречного иска указано, что согласно п. 2.1.3 договора от 15.11.2013 N Л-31 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома в качестве срока окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен 2 квартал 2015 года. Согласно п. 2.1.5 договора срок передачи квартиры дольщику 3 месяца после ввода дома в эксплуатацию. Заключая договор, застройщик исходил из того, что к оговоренному в договоре сроку сдачи квартиры он сможет построить необходимые для ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, присоединившись к соответствующим городским сетям. Впоследствии, после заключения договора с истцами, застройщику из официального письма
администрации МО Сертолово стало известно, что администрация поменяла
свои планы относительно строительства системы ливневой канализации, очистных сооружений поверхностных стоков и локальных очистных сооружений. Застройщик был вынужден самостоятельно проектировать и строить трассы наружных сетей ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отвода ливневых вод с территории строящегося многоквартирного дома, что и привело к нарушению установленных договором сроков сдачи объекта долевого участия. В установленный договором срок - 30.09.2015 квартира дольщика передана не была. Дольщикам неоднократно предлагалось внести изменения в договор в части изменения сроков передачи квартиры. В письме от 29 апреля 2016 года дольщики уведомили застройщика об отказе внести изменения в договор. Информация о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию размещалась на официальном сайте застройщика.
Ответчик, ссылаясь на положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), указывает, что сроки передачи квартиры дольщикам им были нарушены, однако это произошло по независящим от него обстоятельствам, на момент заключения договора застройщик не предполагал, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не будет выдано по причине предоставления недостоверной информации органом местного самоуправления, просит внести изменения в пункт 2.1.5 договора.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик в апелляционной жалобе выражает несогласие с решением суда в удовлетворенной части.
Представитель ООО "СтройДом" в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которую уплачивает застройщик участнику долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, 15.11.2013 между П., Б. (участники долевого строительства) и ООО "Строй Дом" (застройщик) заключен договор N Л-31 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и подписания двухстороннего акта приема-передачи квартиры передать участниками долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участники долевого строительства обязуются уплатить цену в порядке и сроки, установленные настоящим договором, и принять в собственность объект долевого строительства (п. 1.3).
Объектом долевого строительства является 3-комнатная квартира N 31, расположенная на 11 этаже, общей площадью 78,17 кв. м, что соответствует определению общей площади жилого помещения, используемого в Жилищном кодексе РФ (ст. 15 п. 5). При завершении строительства с момента государственной регистрации участники долевого строительства приобретают право общей совместной собственности на указанную квартиру (п. 1.6).
Застройщик обязан обеспечить сдачу дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию по плану - 2 (второй) квартал 2015 года, в случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участникам долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора, путем подписания дополнительного соглашения, являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1.3). После ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.6 настоящего договора, в течение 3 (трех) месяцев. За один месяц до наступления срока начала передачи объекта долевого строительства, уведомить участников долевого строительства о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи. Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участниками долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку (п. 2.1.5).
Участники долевого строительства обязаны: оплатить цену договора, определяемую исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры, указанной в п. 1.6 настоящего договора. Цена договора составляет 4273560 руб., оплата производится за счет собственных и кредитных средств (п. 2.2.1).
Оплата ответчику по договору истцами произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями, кредитным договором N 38117164 от 15.11.2013, актом сверки расчетов по договору.
04.04.2016 истцам ответчиком направлено письмо с предложением подписать дополнительное соглашение к договору от 15.11.2013 N Л-31, о внесении изменений в п. 2.1.5 договора (том 1, л.д. 51). В материалы дела представлено дополнительное соглашение от 30.09.2015, N 2 к договору N Л-31 от 15.11.2013, подписанное со стороны ответчика ООО "СтройДом", и не подписанное истцами, согласно которому ответчик предлагал пункт 2.1.5 абзац 1 изложить в редакции: "после ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.6 настоящего договора, в течение 6 месяцев. За один месяц до наступления срока начала передачи объекта долевого строительства, уведомить участников долевого строительства о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи. Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, т.е. ранее указанного срока". Также приложено дополнительное соглашение N 3 от 30.12.2015, в котором срок передачи объекта долевого строительства увеличился до 12 месяцев.
29.04.2016 истцом П. ответчику направлено письмо, в котором истец указывает, что в дополнительном соглашении N 2 и N 3 ошибочно указана дата составления, отсутствует информация о просроченных обязательствах, о новом сроке сдачи дома, не указан размер неустойки на 04.04.2016, не указан способ досудебного урегулирования вопросов, сроки и даты выплаты неустойки по договору и закону. Истцами представлены свои варианты дополнительного соглашения N 2.
29.04.2016 истцами ответчику направлена претензия, в которой истцы просят выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 592 315 руб.
В ответе на претензию истца от 07.05.2016 ответчик указал, что не согласен с предложенным истцами редакцией дополнительного соглашения.
05.08.2016 истцами ответчику направлено письмо, в котором истцы просят дать разъяснения по вопросу просрочки введения дома в эксплуатацию. 05.08.2016 истцами ответчику направлена претензия, в которой истцы просят выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 969 670 руб. 76 коп.
В ответе на данную претензию истцов ответчик отказывает в выплате неустойки по договору N Л-31, ввиду отсутствия законных оснований.
Разрешение на строительство N"RU47504107-12 4-секционного кирпично-монолитного жилого дома со встроенными офисными помещениями на 1-м этаже в осях "1-10" поз. 2, расположенного по адресу: <адрес> выдано ООО "СтройДом" администрацией муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области сроком до 14.12.2014, срок разрешения неоднократно продлевался до 01.08.2015.
Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 17.08.2016 выдано ООО "СтройДом" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 47-RU47504107-146-2012 на 4-секционный кирпично-монолитный жилой дом со встроенными офисными помещениями на 1-м этаже в осях "1-10", поз. 2, расположенного по адресу: <адрес> В материалы дела представлена переписка истцов и ответчика по вопросу передачи дольщикам объекта долевого строительства, акт осмотра квартиры от 16.09.2016 с указанием недостатков квартиры и общедомового имущества дома, уведомления ответчика о необходимости принять квартиру по акту приема-передачи. Из предварительного акта приема-передачи от 16.09.2016 следует, что в трехкомнатной квартире N 31 участниками долевого строительства выявлены замечания.
27.10.2016 истцами ответчику направлена претензия с требованием устранить выявленные недостатки, передать квартиру по акту приема-передачи.
21.12.2016 истцами ответчику направлена претензия с требованием передачи квартиры 28.12.2016 и компенсации затрат на устранение замечаний.
27.01.2017 истцами повторно направлена претензия с требованием передать квартиру по акту приема-передачи.
В ответе на претензию истца от 28.12.2016, ответчик указывает, что замечания, указанные в претензии частично удовлетворены, иные замечания не имеют отношения к приемке квартиры, ответчик обязался выполнить установку индивидуальных приборов учета тепла на радиаторах.
01.02.2017 истцами повторно направлена претензия с требованием предоставить акт приема-передачи.
03.02.2017 квартира по адресу: <адрес> общая площадь по договору 79,14 кв. м, общая площадь по данным БТИ - 79,4 кв. м, площадь квартиры - 78,4 кв. м, передана по акту приема-передачи и принята истцам с замечаниями.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что квартира в установленный срок не передана истцу по акту приема-передачи (должна быть передана не позднее 01.10.2015, а передана по акту приема-передачи только 03.02.2017), доказательства невозможности исполнения условий договора вследствие непреодолимой силы или иных причин, которые ответчик не мог предвидеть и преодолеть, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в материалы дела не представлены, пришел к обоснованному выводу, что, в силу ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
При этом суд, проверив расчет неустойки, представленный истцом и составивший, за период с 01.10.2015 по 03.02.2017 сумму 1 413 836 руб. 10 коп. и признав его верным, на основании заявления представителя ответчика и руководствуясь положениями ст. 333 ГПК РФ, принимая во внимание конкретные обстоятельства, обусловившие нарушение срока передачи квартиры, период просрочки, заявление ответчика о снижении размера неустойки, учитывая, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения срока исполнения обязательства, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, пришел к обоснованному выводу, что имеется возможность для снижения неустойки до размера в 706 651 руб., как наиболее соответствующего последствиям нарушения обязательств.
Также суд, правильно применив положения ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 98 - 100 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей и судебных расходов в размере 20 000 рублей на оплату услуг представителя.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
Вместе с тем, разрешая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд указал, что размер штрафа, подлежащего ко взысканию с ответчика (363 325, 83 рублей) явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и снизил его до 200 000 рублей.
Судебная коллегия полагает данный вывод районного суда необоснованным.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Кроме того, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по кредитному договору.
Из разъяснений, содержащихся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Кроме того, недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции, разрешая вопрос о снижении установленной законом неустойки (и, следовательно, штрафа), уже учел все существенные обстоятельства дела, в том числе длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер пеней (неустойки), а также компенсационная природа пеней, в связи с чем, размер неустойки за просрочку передачи квартиры и был снижен с 706 651, 66 рублей до 200 000 рублей, и судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для дальнейшего снижения суммы штрафа у суда первой инстанции не имелось, вследствие чего решение в данной части подлежит изменению и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 363 325, 83 рублей ((706 651, 66 + 20 000) / 2).
Вместе с тем, судебная коллегия находит необоснованным довод подателя жалобы, что суд первой инстанции, применяя положения ст. 333 ГК РФ, необоснованно снизил сам размер неустойки до 706 651 рубля, поскольку, по мнению судебной коллегии, указанная сумма в наибольшей степени соответствует принципу соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, данное решение подробно мотивировано судом первой инстанции и оснований для его изменения судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2017 года изменить в части взыскания штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Взыскать с ООО "СтройДом" в пользу Б., П. солидарно штраф в размере 363 325 (триста шестьдесят три тысячи триста двадцать пять) рублей 83 копейки.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.10.2017 N 33-20059/2017 ПО ДЕЛУ N 2-959/2017
Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик в установленный срок не передал квартиру участникам долевого строительства по акту приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. N 33-20059/2017
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Венедиктовой Е.А.
Судей Стешовиковой И.Г., Барминой Е.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 октября 2017 года гражданское дело N 2-959/2017 по апелляционным жалобам Б., П., ООО "СтройДом" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Б., П. к ООО "СтройДом" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве и по встречному иску ООО "СтройДом" к Б., П. об изменении условий договора долевого участия в строительстве.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения истцов, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Б., П. обратились в суд с иском к ООО "СтройДом" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве, взыскании в пользу каждого неустойки за нарушение предусмотренного договором передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2015 по 02.02.2016 в сумме 706 918 руб. 05 коп., компенсации морального вреда в размере 62 914 руб. 56 коп., штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в размере 50% от присужденной судом денежной суммы; судебных расходов - 25 000 руб.
В обоснование иска указано, что 15.11.2013 между истцами и ответчиком заключен договор N Л-31 участия в целевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> Согласно данному договору застройщик обязуется построить (создать) жилой кирпичный многоквартирный дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 1.6 договора объектом является трехкомнатная квартира N 31, общей площадью 79,14 кв. м, в т.ч. жилой площадью 50,53 кв. м, в 4-м подъезде на 11 этаже жилого дома. Стоимость по договору составляет 1 273 560 руб., оплачена истцами в полном объеме. Согласно п. 2.1.3 договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию во втором квартале 2015 года и передать истцам квартиру по акту приема-передачи в срок до 30.09.2015. В указанный договором срок объект долевого строительства застройщиком истцам не передан. Письмом N 130 от 04.04.2016 застройщик обратился к истцам, обозначил виновных в невыполнении своих обязанностей по договору, предложил заключить дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры. 29.04.2016 истец П. передал застройщику письмо N 141, в котором истцы отказались подписать предложенное ответчиком дополнительное соглашение. 29.04.2016 истцами ответчику направлена претензия с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. В ответе на претензию истца ответчик отказался удовлетворять требования истцов.
Ответчик обратился в суд со встречным иском к Б., П., просил обязать внести изменения в пункт 2.1.5 договора участия в долевом строительстве N Л-341 от 15.11.2013, изложив указанный пункт в следующей редакции: "После ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.6 настоящего договора, в течение 12 месяцев".
В обоснование встречного иска указано, что согласно п. 2.1.3 договора от 15.11.2013 N Л-31 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома в качестве срока окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен 2 квартал 2015 года. Согласно п. 2.1.5 договора срок передачи квартиры дольщику 3 месяца после ввода дома в эксплуатацию. Заключая договор, застройщик исходил из того, что к оговоренному в договоре сроку сдачи квартиры он сможет построить необходимые для ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, присоединившись к соответствующим городским сетям. Впоследствии, после заключения договора с истцами, застройщику из официального письма
администрации МО Сертолово стало известно, что администрация поменяла
свои планы относительно строительства системы ливневой канализации, очистных сооружений поверхностных стоков и локальных очистных сооружений. Застройщик был вынужден самостоятельно проектировать и строить трассы наружных сетей ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отвода ливневых вод с территории строящегося многоквартирного дома, что и привело к нарушению установленных договором сроков сдачи объекта долевого участия. В установленный договором срок - 30.09.2015 квартира дольщика передана не была. Дольщикам неоднократно предлагалось внести изменения в договор в части изменения сроков передачи квартиры. В письме от 29 апреля 2016 года дольщики уведомили застройщика об отказе внести изменения в договор. Информация о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию размещалась на официальном сайте застройщика.
Ответчик, ссылаясь на положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), указывает, что сроки передачи квартиры дольщикам им были нарушены, однако это произошло по независящим от него обстоятельствам, на момент заключения договора застройщик не предполагал, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не будет выдано по причине предоставления недостоверной информации органом местного самоуправления, просит внести изменения в пункт 2.1.5 договора.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик в апелляционной жалобе выражает несогласие с решением суда в удовлетворенной части.
Представитель ООО "СтройДом" в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которую уплачивает застройщик участнику долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, 15.11.2013 между П., Б. (участники долевого строительства) и ООО "Строй Дом" (застройщик) заключен договор N Л-31 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и подписания двухстороннего акта приема-передачи квартиры передать участниками долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участники долевого строительства обязуются уплатить цену в порядке и сроки, установленные настоящим договором, и принять в собственность объект долевого строительства (п. 1.3).
Объектом долевого строительства является 3-комнатная квартира N 31, расположенная на 11 этаже, общей площадью 78,17 кв. м, что соответствует определению общей площади жилого помещения, используемого в Жилищном кодексе РФ (ст. 15 п. 5). При завершении строительства с момента государственной регистрации участники долевого строительства приобретают право общей совместной собственности на указанную квартиру (п. 1.6).
Застройщик обязан обеспечить сдачу дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию по плану - 2 (второй) квартал 2015 года, в случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участникам долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора, путем подписания дополнительного соглашения, являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1.3). После ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.6 настоящего договора, в течение 3 (трех) месяцев. За один месяц до наступления срока начала передачи объекта долевого строительства, уведомить участников долевого строительства о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи. Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участниками долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку (п. 2.1.5).
Участники долевого строительства обязаны: оплатить цену договора, определяемую исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры, указанной в п. 1.6 настоящего договора. Цена договора составляет 4273560 руб., оплата производится за счет собственных и кредитных средств (п. 2.2.1).
Оплата ответчику по договору истцами произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями, кредитным договором N 38117164 от 15.11.2013, актом сверки расчетов по договору.
04.04.2016 истцам ответчиком направлено письмо с предложением подписать дополнительное соглашение к договору от 15.11.2013 N Л-31, о внесении изменений в п. 2.1.5 договора (том 1, л.д. 51). В материалы дела представлено дополнительное соглашение от 30.09.2015, N 2 к договору N Л-31 от 15.11.2013, подписанное со стороны ответчика ООО "СтройДом", и не подписанное истцами, согласно которому ответчик предлагал пункт 2.1.5 абзац 1 изложить в редакции: "после ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.6 настоящего договора, в течение 6 месяцев. За один месяц до наступления срока начала передачи объекта долевого строительства, уведомить участников долевого строительства о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи. Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, т.е. ранее указанного срока". Также приложено дополнительное соглашение N 3 от 30.12.2015, в котором срок передачи объекта долевого строительства увеличился до 12 месяцев.
29.04.2016 истцом П. ответчику направлено письмо, в котором истец указывает, что в дополнительном соглашении N 2 и N 3 ошибочно указана дата составления, отсутствует информация о просроченных обязательствах, о новом сроке сдачи дома, не указан размер неустойки на 04.04.2016, не указан способ досудебного урегулирования вопросов, сроки и даты выплаты неустойки по договору и закону. Истцами представлены свои варианты дополнительного соглашения N 2.
29.04.2016 истцами ответчику направлена претензия, в которой истцы просят выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 592 315 руб.
В ответе на претензию истца от 07.05.2016 ответчик указал, что не согласен с предложенным истцами редакцией дополнительного соглашения.
05.08.2016 истцами ответчику направлено письмо, в котором истцы просят дать разъяснения по вопросу просрочки введения дома в эксплуатацию. 05.08.2016 истцами ответчику направлена претензия, в которой истцы просят выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 969 670 руб. 76 коп.
В ответе на данную претензию истцов ответчик отказывает в выплате неустойки по договору N Л-31, ввиду отсутствия законных оснований.
Разрешение на строительство N"RU47504107-12 4-секционного кирпично-монолитного жилого дома со встроенными офисными помещениями на 1-м этаже в осях "1-10" поз. 2, расположенного по адресу: <адрес> выдано ООО "СтройДом" администрацией муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области сроком до 14.12.2014, срок разрешения неоднократно продлевался до 01.08.2015.
Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 17.08.2016 выдано ООО "СтройДом" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 47-RU47504107-146-2012 на 4-секционный кирпично-монолитный жилой дом со встроенными офисными помещениями на 1-м этаже в осях "1-10", поз. 2, расположенного по адресу: <адрес> В материалы дела представлена переписка истцов и ответчика по вопросу передачи дольщикам объекта долевого строительства, акт осмотра квартиры от 16.09.2016 с указанием недостатков квартиры и общедомового имущества дома, уведомления ответчика о необходимости принять квартиру по акту приема-передачи. Из предварительного акта приема-передачи от 16.09.2016 следует, что в трехкомнатной квартире N 31 участниками долевого строительства выявлены замечания.
27.10.2016 истцами ответчику направлена претензия с требованием устранить выявленные недостатки, передать квартиру по акту приема-передачи.
21.12.2016 истцами ответчику направлена претензия с требованием передачи квартиры 28.12.2016 и компенсации затрат на устранение замечаний.
27.01.2017 истцами повторно направлена претензия с требованием передать квартиру по акту приема-передачи.
В ответе на претензию истца от 28.12.2016, ответчик указывает, что замечания, указанные в претензии частично удовлетворены, иные замечания не имеют отношения к приемке квартиры, ответчик обязался выполнить установку индивидуальных приборов учета тепла на радиаторах.
01.02.2017 истцами повторно направлена претензия с требованием предоставить акт приема-передачи.
03.02.2017 квартира по адресу: <адрес> общая площадь по договору 79,14 кв. м, общая площадь по данным БТИ - 79,4 кв. м, площадь квартиры - 78,4 кв. м, передана по акту приема-передачи и принята истцам с замечаниями.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что квартира в установленный срок не передана истцу по акту приема-передачи (должна быть передана не позднее 01.10.2015, а передана по акту приема-передачи только 03.02.2017), доказательства невозможности исполнения условий договора вследствие непреодолимой силы или иных причин, которые ответчик не мог предвидеть и преодолеть, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в материалы дела не представлены, пришел к обоснованному выводу, что, в силу ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
При этом суд, проверив расчет неустойки, представленный истцом и составивший, за период с 01.10.2015 по 03.02.2017 сумму 1 413 836 руб. 10 коп. и признав его верным, на основании заявления представителя ответчика и руководствуясь положениями ст. 333 ГПК РФ, принимая во внимание конкретные обстоятельства, обусловившие нарушение срока передачи квартиры, период просрочки, заявление ответчика о снижении размера неустойки, учитывая, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения срока исполнения обязательства, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, пришел к обоснованному выводу, что имеется возможность для снижения неустойки до размера в 706 651 руб., как наиболее соответствующего последствиям нарушения обязательств.
Также суд, правильно применив положения ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 98 - 100 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей и судебных расходов в размере 20 000 рублей на оплату услуг представителя.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
Вместе с тем, разрешая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд указал, что размер штрафа, подлежащего ко взысканию с ответчика (363 325, 83 рублей) явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и снизил его до 200 000 рублей.
Судебная коллегия полагает данный вывод районного суда необоснованным.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Кроме того, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по кредитному договору.
Из разъяснений, содержащихся в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Кроме того, недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции, разрешая вопрос о снижении установленной законом неустойки (и, следовательно, штрафа), уже учел все существенные обстоятельства дела, в том числе длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер пеней (неустойки), а также компенсационная природа пеней, в связи с чем, размер неустойки за просрочку передачи квартиры и был снижен с 706 651, 66 рублей до 200 000 рублей, и судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для дальнейшего снижения суммы штрафа у суда первой инстанции не имелось, вследствие чего решение в данной части подлежит изменению и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 363 325, 83 рублей ((706 651, 66 + 20 000) / 2).
Вместе с тем, судебная коллегия находит необоснованным довод подателя жалобы, что суд первой инстанции, применяя положения ст. 333 ГК РФ, необоснованно снизил сам размер неустойки до 706 651 рубля, поскольку, по мнению судебной коллегии, указанная сумма в наибольшей степени соответствует принципу соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, данное решение подробно мотивировано судом первой инстанции и оснований для его изменения судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2017 года изменить в части взыскания штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Взыскать с ООО "СтройДом" в пользу Б., П. солидарно штраф в размере 363 325 (триста шестьдесят три тысячи триста двадцать пять) рублей 83 копейки.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)