Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Козловой Т.Д., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.,
при участии в заседании:
от ФГУП "ФТ-Центр": Бегун В.В., представителя по доверенности от 14.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росбизнес"
на решение от 18.01.2015
по делу N А73-12410/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Паниной А.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Росбизнес"
к федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" (ФТ-Центр)
о признании незаконными действий, понуждении к заключению договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Росбизнес" (ИНН 2801138935, ОГРН 1092801000082, далее - ООО "Росбизнес") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковым требованием к федеральному государственном унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" (ИНН 7709007859, ОГРН 1027739401271, далее - ФГУП "ФТ-Центр"):
- - о признании незаконными действий организатора аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр", и расположенного по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, д. 171, выразившихся в публикации извещения о проведении аукциона N 280515/0000619/01 от 28.05.2015, нарушении условий согласия собственника имущества по прекращению договоров аренды, необоснованном объединении объектов недвижимости в единый лот, игнорировании заявления от 13.06.2015 о заключении договоров аренды на новый срок;
- - об обязании ответчика заключить с истцом без проведения конкурса договоры аренды сроком на три года следующего имущества: склад готовой продукции литер А3 общей площадью 498,8 кв. м, склад МТО литер А4 общей площадью 705,4 кв. м, железнодорожный тупик протяженностью 981,9 м.
К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований определением от 02.11.2015 привлечено Управление федеральной антимонопольной службы по Амурской области.
Решением суда от 18.01.2016 в удовлетворении иска отказано полностью.
В апелляционной жалобе истец просит принятый по делу судебный акт от 18.01.2016 отменить, заявленные требования удовлетворить.
Обосновывая требования жалобы, ее податель указывает, что к моменту направления ФГУП "ФТ-Центр" истцу уведомления о прекращении договоров аренды (01.06.2015) по всем объектам, арендуемым заявителем, сроки действия договоров аренды истекли, соответственно договоры аренды в силу статьи 621 ГК РФ считаются заключенными на неопределенный срок. При этом уведомлением о прекращении договоров аренды от 01.06.2015 заявителю предоставлен срок 1 месяц на прекращение аренды, тогда как в соответствие со статьей 610 ГК РФ указанный срок (для недвижимого имущества) не может быть менее трех месяцев. Также отмечает, что уведомление о прекращении договоров аренды не содержало в качестве оснований недобросовестность арендатора, оно содержало лишь единственное основание прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Ссылки ФГУП "ФТ-Центр" на пункты договора о досрочном расторжении, установившие меньший срок, считает не подлежащими применению, поскольку они относятся к случаям досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок и не имеют отношения к прекращению договора, заключенного на неопределенный срок.
Представитель ответчика в судебном заседании представил возражения в отношении доводов апелляционной жалобы, отметив, что протоколом рассмотрения заявок на право заключения договора аренды от 11.05.2016 аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок.
В порядке статьи 163 АПК РФ в заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 19.05.2016 до 24.05.2016.
Согласно материалам дела, ФГУП "ФТ-Центр" на праве хозяйственного ведения принадлежат 40 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, д. 171, что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 06.04.2007.
По результатам аукциона между ФТ-Центр (арендодатель) и ООО "Росбизнес" (арендатор) 01.01.2013 заключен договора аренды N 141, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передается склад МТО литер А4, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171, общей площадью 705,4 кв. м, сроком по 27.12.2013.
ФГУП "ФТ-Центр" (арендодатель) и ООО "Росбизнес" 05.01.2013 также заключен договор аренды N 139, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передается склад готовой продукции литер А3, общей площадью 498,8 кв. м и железнодорожный тупик протяженностью 981,9 м, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171, сроком по 31.12.2013.
На предложение арендатора продлить действие договоров аренды на 10 лет, арендодатель письмом от 31.12.2013 N 82.9-ДФО информировал, что указанные договоры являются возобновленными на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
По результатам рассмотрения отчета об оценке от 26.12.2014 N 190/14 Росимущество письмом от 02.04.2015 N ИА-03/12670 согласовало ФГУП "ФТ-Центр" сделку по передаче в аренду недвижимого имущества (комплекс зданий и сооружений в количестве 40 единиц, указанных в отчете об оценке), расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171.
Письмом от 29.05.2015 исх. N 133 арендатор обратился к арендодателю с просьбой о заключении дополнительного соглашения к договорам о продлении срока их действия на 10 лет, в ответ на которое арендодатель сообщил, что в отношении комплекса зданий и сооружений в количестве 40 объектов недвижимости, расположенных в г. Благовещенске по ул. Чайковского, 171 30.06.2015 будет проводиться открытый аукцион на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества сроком на 3 года, о чем на сайте организатора аукциона размещено извещение N 28/05/127-А.
ФГУП "ФТ-Центр" письмом от 01.06.2015 N 138-ДФО также направило в адрес арендатора уведомление о прекращении договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, и проинформировал о проведении аукциона по передаче указанного имущества в аренду.
Письмом от 13.06.2015 N 001 ООО "Росбизнес" подтвердил получение уведомления N 138-ДФО и выразил свое несогласие с ним, сообщив о своем намерении реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды без проведения аукциона.
Посчитав действия ФГУП "ФТ-Центр" по организации и проведению аукциона 30.06.2015 незаконными, ввиду нарушения преимущественного права ООО "Росбизнес" на заключение договоров аренды без проведения аукциона, арендатор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Для признания решения и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве правового основания для признания незаконными действий организатора аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр", истец указывает на неправомерное объединение 40 объектов недвижимости в один лот и проведение аукциона в период действия заключенных с ООО "Росбизнес" договоров аренды.
Объединение объектов аренды в один лот как имущественного комплекса не противоречит статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 (с изменениями приказами ФАС России от 20.10.2011 N 732 и от 30.03.2012 N 203) в связи со следующим.
Объекты недвижимого имущества располагаются в границах земельного участка принадлежащего Российской Федерации на праве собственности (кадастровый номер 28:01:210345:0005), категория земель - земли поселений, общей площадью 75 485 кв. м, с разрешенным использованием - для производственной базы. Являются технологически и функционально связанным имуществом, что подтверждается схемами расположения объектов в технической документации. Эксплуатация и использование данных объектов возможно только в производственных целях на вышеуказанном земельном участке. В целях установления технологической и функциональной связанности объектов, включенных в состав лота, в материалы дела представлены выкопировки из технических паспортов на объекты (канализация хозяйственная, сеть водоснабжения, трансформаторная, наружное освещение), кадастровая выписка о земельном участке. Все указанные объекты находятся в собственности Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество). Распоряжением территориального управления Росимущества по Амурской области N 430 от 07.09.2006 за ФГУП "ФТ-Центр" закреплено на праве хозяйственного ведения, зарегистрированном в установленном законом порядке.
Ссылаясь в апелляционной жалобе на возможность функционирования присоединенных сетей как раздельных питающих линий для каждого арендатора, истец документальных обоснований этому не приводит.
Кроме того, как обоснованно указано судом первой инстанции, передача 40 объектов недвижимости в аренду в составе одного лота согласовано Росимуществом в письме N ИА-03/12670 от 02.04.2015.
Отклоняется также довод апелляционной жалобы о не применении судом первой инстанции пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25. Как разъяснено в пункте 39 и указано в статье 331.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. В качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически.
В мотивированной части настоящего постановления приведено обоснование спорного недвижимого имущества как единого комплекса. Отсутствие регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь не подтверждает незаконность действий ответчика ввиду отсутствия в действующем законодательстве императивного правила о необходимости регистрации объединяемых в единый лот объектов в качестве единого объекта.
Относительно довода истца о проведении аукциона без учета преимущественного права ООО "Росбизнес" на заключение договора аренды этого имущества без проведения торгов при наличии действующих договоров аренды до 01.09.2015, апелляционный суд отмечает следующее.
Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Из письма ФГУП "ФТ-Центр" от 30.12.2013 следует возобновление срока действия договоров от 05.01.2013 N 139 и от 01.01.2013 N 141 на неопределенный срок.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пунктах 7.4 договоров аренды N 139 и N 141 указано, что в случае одностороннего расторжения договора арендодателем договор считается расторгнутым через 20 дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления.
Уведомлением от 01.06.2015 N 138-ДФО, ответчик сообщил истцу о прекращении договорных отношений в связи с принятием решения о передаче в аренду комплекса зданий и сооружений.
В апелляционной жалобе истец указывает, что уведомлением от 01.06.2015 ему предоставлен срок 1 месяц на прекращение аренды, тогда как в соответствие со статьей 610 ГК РФ указанный срок (для недвижимого имущества) не может быть менее трех месяцев. Также отмечает, что уведомление о прекращении договоров аренды не содержало в качестве оснований недобросовестность арендатора, оно содержало лишь единственное основание прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Пункты договоров о досрочном расторжении, установившие меньший срок, считает не применимыми в данной ситуации, поскольку они относятся к случаям досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок и не имеют отношения к прекращению договора, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ законодатель не обязывает сторону указывать мотив отказа от договора, в том числе недобросовестность арендатора.
Поскольку в договорах аренды N 139 и N 141 не содержится указаний на то, что этот срок определен лишь для случаев права отказа от исполнения договора со стороны арендодателя, перечисленных в пункте 7.3 и исключительно для договора, заключенного на определенный срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об установлении договорами для арендодателя 20-тидневного срока о предупреждении арендатора об отказе от договора.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
При этом арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ответчик не вправе отказать истцу в заключении на новый срок договора аренды спорного нежилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Вместе с тем следует отметить, что нормы действующего законодательства не содержат императивного указания о том, что данное решение должно быть принято до момента обращения арендатора о перезаключении договора на новый срок с указанием на его преимущественное право.
На основании указанных доказательств, ввиду принятия ФГУП "ФТ-Центр" (с одобрением собственника), решения в отношении арендованного имущества, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, путем сдачи в аренду единым лотом 40 объектов недвижимости, являющихся собственностью Российской Федерации и закрепленных на праве хозяйственного ведения за ответчиком, довод истца о его исключительном праве на заключение договоров аренды на новый срок без проведения аукциона, нельзя признать обоснованным.
Соответственно, действия организатора аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр" не противоречат нормам действующего законодательства.
В апелляционной жалобе доводов в опровержение данного вывода суда не приведено.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 18.01.2015 по делу N А73-12410/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2016 N 06АП-1156/2016 ПО ДЕЛУ N А73-12410/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. N 06АП-1156/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Козловой Т.Д., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.,
при участии в заседании:
от ФГУП "ФТ-Центр": Бегун В.В., представителя по доверенности от 14.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росбизнес"
на решение от 18.01.2015
по делу N А73-12410/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Паниной А.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Росбизнес"
к федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" (ФТ-Центр)
о признании незаконными действий, понуждении к заключению договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Росбизнес" (ИНН 2801138935, ОГРН 1092801000082, далее - ООО "Росбизнес") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковым требованием к федеральному государственном унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" (ИНН 7709007859, ОГРН 1027739401271, далее - ФГУП "ФТ-Центр"):
- - о признании незаконными действий организатора аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр", и расположенного по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, д. 171, выразившихся в публикации извещения о проведении аукциона N 280515/0000619/01 от 28.05.2015, нарушении условий согласия собственника имущества по прекращению договоров аренды, необоснованном объединении объектов недвижимости в единый лот, игнорировании заявления от 13.06.2015 о заключении договоров аренды на новый срок;
- - об обязании ответчика заключить с истцом без проведения конкурса договоры аренды сроком на три года следующего имущества: склад готовой продукции литер А3 общей площадью 498,8 кв. м, склад МТО литер А4 общей площадью 705,4 кв. м, железнодорожный тупик протяженностью 981,9 м.
К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований определением от 02.11.2015 привлечено Управление федеральной антимонопольной службы по Амурской области.
Решением суда от 18.01.2016 в удовлетворении иска отказано полностью.
В апелляционной жалобе истец просит принятый по делу судебный акт от 18.01.2016 отменить, заявленные требования удовлетворить.
Обосновывая требования жалобы, ее податель указывает, что к моменту направления ФГУП "ФТ-Центр" истцу уведомления о прекращении договоров аренды (01.06.2015) по всем объектам, арендуемым заявителем, сроки действия договоров аренды истекли, соответственно договоры аренды в силу статьи 621 ГК РФ считаются заключенными на неопределенный срок. При этом уведомлением о прекращении договоров аренды от 01.06.2015 заявителю предоставлен срок 1 месяц на прекращение аренды, тогда как в соответствие со статьей 610 ГК РФ указанный срок (для недвижимого имущества) не может быть менее трех месяцев. Также отмечает, что уведомление о прекращении договоров аренды не содержало в качестве оснований недобросовестность арендатора, оно содержало лишь единственное основание прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Ссылки ФГУП "ФТ-Центр" на пункты договора о досрочном расторжении, установившие меньший срок, считает не подлежащими применению, поскольку они относятся к случаям досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок и не имеют отношения к прекращению договора, заключенного на неопределенный срок.
Представитель ответчика в судебном заседании представил возражения в отношении доводов апелляционной жалобы, отметив, что протоколом рассмотрения заявок на право заключения договора аренды от 11.05.2016 аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок.
В порядке статьи 163 АПК РФ в заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 19.05.2016 до 24.05.2016.
Согласно материалам дела, ФГУП "ФТ-Центр" на праве хозяйственного ведения принадлежат 40 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, д. 171, что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 06.04.2007.
По результатам аукциона между ФТ-Центр (арендодатель) и ООО "Росбизнес" (арендатор) 01.01.2013 заключен договора аренды N 141, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передается склад МТО литер А4, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171, общей площадью 705,4 кв. м, сроком по 27.12.2013.
ФГУП "ФТ-Центр" (арендодатель) и ООО "Росбизнес" 05.01.2013 также заключен договор аренды N 139, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передается склад готовой продукции литер А3, общей площадью 498,8 кв. м и железнодорожный тупик протяженностью 981,9 м, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171, сроком по 31.12.2013.
На предложение арендатора продлить действие договоров аренды на 10 лет, арендодатель письмом от 31.12.2013 N 82.9-ДФО информировал, что указанные договоры являются возобновленными на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
По результатам рассмотрения отчета об оценке от 26.12.2014 N 190/14 Росимущество письмом от 02.04.2015 N ИА-03/12670 согласовало ФГУП "ФТ-Центр" сделку по передаче в аренду недвижимого имущества (комплекс зданий и сооружений в количестве 40 единиц, указанных в отчете об оценке), расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 171.
Письмом от 29.05.2015 исх. N 133 арендатор обратился к арендодателю с просьбой о заключении дополнительного соглашения к договорам о продлении срока их действия на 10 лет, в ответ на которое арендодатель сообщил, что в отношении комплекса зданий и сооружений в количестве 40 объектов недвижимости, расположенных в г. Благовещенске по ул. Чайковского, 171 30.06.2015 будет проводиться открытый аукцион на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества сроком на 3 года, о чем на сайте организатора аукциона размещено извещение N 28/05/127-А.
ФГУП "ФТ-Центр" письмом от 01.06.2015 N 138-ДФО также направило в адрес арендатора уведомление о прекращении договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, и проинформировал о проведении аукциона по передаче указанного имущества в аренду.
Письмом от 13.06.2015 N 001 ООО "Росбизнес" подтвердил получение уведомления N 138-ДФО и выразил свое несогласие с ним, сообщив о своем намерении реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды без проведения аукциона.
Посчитав действия ФГУП "ФТ-Центр" по организации и проведению аукциона 30.06.2015 незаконными, ввиду нарушения преимущественного права ООО "Росбизнес" на заключение договоров аренды без проведения аукциона, арендатор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Для признания решения и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве правового основания для признания незаконными действий организатора аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр", истец указывает на неправомерное объединение 40 объектов недвижимости в один лот и проведение аукциона в период действия заключенных с ООО "Росбизнес" договоров аренды.
Объединение объектов аренды в один лот как имущественного комплекса не противоречит статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 (с изменениями приказами ФАС России от 20.10.2011 N 732 и от 30.03.2012 N 203) в связи со следующим.
Объекты недвижимого имущества располагаются в границах земельного участка принадлежащего Российской Федерации на праве собственности (кадастровый номер 28:01:210345:0005), категория земель - земли поселений, общей площадью 75 485 кв. м, с разрешенным использованием - для производственной базы. Являются технологически и функционально связанным имуществом, что подтверждается схемами расположения объектов в технической документации. Эксплуатация и использование данных объектов возможно только в производственных целях на вышеуказанном земельном участке. В целях установления технологической и функциональной связанности объектов, включенных в состав лота, в материалы дела представлены выкопировки из технических паспортов на объекты (канализация хозяйственная, сеть водоснабжения, трансформаторная, наружное освещение), кадастровая выписка о земельном участке. Все указанные объекты находятся в собственности Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество). Распоряжением территориального управления Росимущества по Амурской области N 430 от 07.09.2006 за ФГУП "ФТ-Центр" закреплено на праве хозяйственного ведения, зарегистрированном в установленном законом порядке.
Ссылаясь в апелляционной жалобе на возможность функционирования присоединенных сетей как раздельных питающих линий для каждого арендатора, истец документальных обоснований этому не приводит.
Кроме того, как обоснованно указано судом первой инстанции, передача 40 объектов недвижимости в аренду в составе одного лота согласовано Росимуществом в письме N ИА-03/12670 от 02.04.2015.
Отклоняется также довод апелляционной жалобы о не применении судом первой инстанции пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25. Как разъяснено в пункте 39 и указано в статье 331.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. В качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически.
В мотивированной части настоящего постановления приведено обоснование спорного недвижимого имущества как единого комплекса. Отсутствие регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь не подтверждает незаконность действий ответчика ввиду отсутствия в действующем законодательстве императивного правила о необходимости регистрации объединяемых в единый лот объектов в качестве единого объекта.
Относительно довода истца о проведении аукциона без учета преимущественного права ООО "Росбизнес" на заключение договора аренды этого имущества без проведения торгов при наличии действующих договоров аренды до 01.09.2015, апелляционный суд отмечает следующее.
Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Из письма ФГУП "ФТ-Центр" от 30.12.2013 следует возобновление срока действия договоров от 05.01.2013 N 139 и от 01.01.2013 N 141 на неопределенный срок.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пунктах 7.4 договоров аренды N 139 и N 141 указано, что в случае одностороннего расторжения договора арендодателем договор считается расторгнутым через 20 дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления.
Уведомлением от 01.06.2015 N 138-ДФО, ответчик сообщил истцу о прекращении договорных отношений в связи с принятием решения о передаче в аренду комплекса зданий и сооружений.
В апелляционной жалобе истец указывает, что уведомлением от 01.06.2015 ему предоставлен срок 1 месяц на прекращение аренды, тогда как в соответствие со статьей 610 ГК РФ указанный срок (для недвижимого имущества) не может быть менее трех месяцев. Также отмечает, что уведомление о прекращении договоров аренды не содержало в качестве оснований недобросовестность арендатора, оно содержало лишь единственное основание прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Пункты договоров о досрочном расторжении, установившие меньший срок, считает не применимыми в данной ситуации, поскольку они относятся к случаям досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок и не имеют отношения к прекращению договора, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ законодатель не обязывает сторону указывать мотив отказа от договора, в том числе недобросовестность арендатора.
Поскольку в договорах аренды N 139 и N 141 не содержится указаний на то, что этот срок определен лишь для случаев права отказа от исполнения договора со стороны арендодателя, перечисленных в пункте 7.3 и исключительно для договора, заключенного на определенный срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об установлении договорами для арендодателя 20-тидневного срока о предупреждении арендатора об отказе от договора.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
При этом арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ответчик не вправе отказать истцу в заключении на новый срок договора аренды спорного нежилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Вместе с тем следует отметить, что нормы действующего законодательства не содержат императивного указания о том, что данное решение должно быть принято до момента обращения арендатора о перезаключении договора на новый срок с указанием на его преимущественное право.
На основании указанных доказательств, ввиду принятия ФГУП "ФТ-Центр" (с одобрением собственника), решения в отношении арендованного имущества, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, путем сдачи в аренду единым лотом 40 объектов недвижимости, являющихся собственностью Российской Федерации и закрепленных на праве хозяйственного ведения за ответчиком, довод истца о его исключительном праве на заключение договоров аренды на новый срок без проведения аукциона, нельзя признать обоснованным.
Соответственно, действия организатора аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "ФТ-Центр" не противоречат нормам действующего законодательства.
В апелляционной жалобе доводов в опровержение данного вывода суда не приведено.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 18.01.2015 по делу N А73-12410/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)