Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что договор пользования жилым помещением прекратил свое действие, в связи с чем ответчица обязана освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Яблоков Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Грибова Д.В.
Судей Катковой Г.В., Матлахова А.С.
При секретаре Р.
С участием прокурора Подвысоцкой Т.И.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционным жалобам АО "НЦЛСК Астрофизика", Б.С., апелляционному представлению прокурора Хорошевской межрайонной прокуратуры,
На решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 01 октября 2015 года,
Которым постановлено: В удовлетворении исковых требований АО "НЦЛСК" "Астрофизика" к Б.С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении - отказать.
Встречное исковое заявление Б.С. удовлетворить. Признать договор N... от 07.05.2013 г. в редакции от 03.06.2013 г. найма жилого помещения - квартиры N..., расположенной по адресу: Москва, ул...., заключенный между ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" и Б.С., продленным на согласованных в нем сторонами условиях на срок до 06 мая 2017 года.
Взыскать с АО "НЦЛСК "Астрофизика" в пользу Б.С. Расходы по оплате государственной пошлины в размере... руб. (...).
АО "НЦЛСК "Астрофизика" обратился в суд с иском к ответчику Б.С. с требованием о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения - квартиры N..., расположенной по адресу: г. Москва, ул.....
В обоснование заявленных требований указал, что между ФГУП "НПО Астрофизика" и Б.С., был заключен договор найма жилого помещения в общежитии N 179 от 07.05.2013 г. Данное жилое помещение на момент заключения договора было передано истцу на праве хозяйственного ведения, возникшего на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.09.2011 N 1325 и зарегистрированного в установленном порядке 27.07.2012 г. Жилое помещение передано ответчику по акту от 07.05.2013 г.
На момент предоставления жилого помещения стороны состояли в трудовых отношениях. Срок действия договора при его заключении был определен соглашением сторон на время работы нанимателя (Б.С.) в ОАО "НЦЛСК "Астрофизика".
В ходе реорганизации предприятия - истца, спорное жилое помещение было закреплено за АО "НЦЛСК" Астрофизика" на праве собственности, на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.11.2012 г. N 1319, зарегистрировано в установленном порядке 28.05.2013 г.
Между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 03.06.2013 г., установившего срок договора найма - два года, по 06 мая 2015 года включительно.
В целях взыскания задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, выселения ответчика после прекращения с ним трудовых отношений, истец обращался в Хорошевский районный суд г. Москвы с иском о выселении, взыскании неосновательного обогащения.
Решением Хорошевского районного суда от 19.12.2014 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано, решение было обжаловано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.04.2015 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. Судебным актом установлена действительность дополнительного соглашения к договору найма, определено, что к возникшим правоотношениям сторон не могут быть применены положения ЖК РФ, регулирующие отношения в сфере использования служебного жилого фонда, правоотношения сторон подлежат урегулированию по правилам главы 35 ГК РФ.
Ввиду выявления обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства (наличие дополнительного соглашения), истец неоднократно направлял в адрес ответчика проекты договора найма жилого помещения, а также уведомления об истечении срока договора найма в целях выполнения требований ст. 684 ГК РФ. Письмами от 12.02.2015 г., от 30.30.2015 г. Ответчиком была в адрес истца было направлено предложение заключить договор на иных условиях, расцененный как новая оферта, поскольку изложенные в ней условия неприемлемы для истца. Стороны не согласовали условия нового договора найма, о чем было сообщено истцу письмом от 07.05.2015 г.
Истец считает, что в связи с изложенным, договор пользования жилым помещением в общежитии N..., с изменениями к нему, прекратил свое действие 06 мая 2013 года, в связи с чем ответчик обязана освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета.
О необходимости освобождения жилого помещения истец проинформировал ответчика письмами от 29.05.2015 г., от 11.06.2015 г., однако ответчик жилое помещение не освобождает, продолжает в нем проживать, также в помещении находятся личные вещи ответчика. В связи с изложенным, принимая во внимание то, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, истец просил признать Б.С., утратившей право пользования спорным жилым помещением, выселить ее из квартиры по адресу: Москва, ул.... без предоставления иного жилого помещения.
Ответчик Б.С. иск не признала, обратилась со встречным исковым заявлением о признании договора найма продленным на ранее согласованных условиях, принятого к производству суда. Мотивировала тем, что законодательство содержит императивное требование о заблаговременном извещении стороны по договору найма о намерении расторгнуть договор, требования закона истцом выполнены не были, в то время как характер правоотношений сторон определен вступившим в законную силу решением суда, в связи с чем договор найма должен быть продлен на ранее согласованных сторонами условиях.
Представитель истца В., в судебное заседание явились на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске и дополнениям к нему, в удовлетворении встречного искового заявления просила отказать по изложенным в возражениях на иск основаниям.
Ответчик Б.С., в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по изложенным в возражениях на иск основаниям, полагала, что действия истца представляют собой злоупотребление правом, просила в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.
Помощник прокурора в судебное заседание не явился, извещен.
Дело рассмотрено судом при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционных жалобах Б.С., АО "НЦЛСК "Астрофизика", в апелляционной представлении прокурор Хорошевской межрайонной прокуратуры.
Судебная коллегия, выслушав Б.С., представителя АО "НЦЛСК "Астрофизика" по доверенности В., заключение прокурора, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, приходит к выводу, что судом неправильно установлены юридически значимые по делу обстоятельства, неправильно применена норма материального права, в силу чего решение суда подлежит отмене.
Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, статья 675 ГК РФ.
Статья 683 ГК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, статья 684 ГК РФ.
В силу ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что между ФГУП "НПО Астрофизика" и Б.С., был заключен договор найма жилого помещения в общежитии N... от 07.05.2013 г. (л.д. 8 - 10). Жилое помещение передано ответчику по акту от 07.05.2013 г. (л.д. 12).
На момент предоставления жилого помещения стороны состояли в трудовых отношениях. Срок действия договора был определен ч. 3 п. 18 договора, согласно которому договор прекращается в связи с истечением срока трудового договора. Приказом от 17.04.2014 г. Б.С. была уволена с 22.04.2014 г.
Данное жилое помещение на момент заключения договора было передано истцу на праве хозяйственного ведения, возникшего на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.09.2011 N 1325 и зарегистрированного в установленном порядке 27.07.2012 г. (л.д. 14).
В ходе реорганизации предприятия - истца, спорное жилое помещение было закреплено за АО "НЦЛСК" Астрофизика" на праве собственности, на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.11.2012 г. N 1319, зарегистрировано в установленном порядке 28.05.2013 г. (л.д. 15).
Между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 03.06.2013 г., установившего срок договора найма - два года, по 06 мая 2015 года включительно. (л.д. 11).
Решением Хорошевского районного суда от 19.12.2014 г. в удовлетворении требований истца о признании Б.С. утратившей право пользования спорным жилым помещением и выселении было отказано (л.д. 31 - 41), решение было обжаловано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.04.2015 г. решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. (л.д. 71 - 75).
Вышеуказанными судебными актом установлено, что на дату перехода к ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул...., Б.С. являлась работником общества.
Единоличный исполнительный орган (генеральный директор) ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" Б.Д. подписал с Б.С. 03.06.2013 года дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения от 07.05.2013 г., согласно которому срок найма жилого помещения был продлен на 2 года, установлен с 03.06.2013 по 06.05.2015 года, пункт 3 дополнительного соглашения. (л.д. 58).
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "НЦЛСК "Астрофизика", суд указал, что доказательств, которые бы свидетельствовали о нарушении истцом требований норм главы 35 ГК РФ, не установлено. Общество добровольно заключило договор найма жилого помещения на срок по 06.05.2015 г. и обязано соблюдать условия заключенного договора, поэтому оснований для выселения Б.С. не имеется.
При этом суд сослался на решение Хорошевского районного суда гор. Москвы от 19.12.2014 года, которым в иске о выселении отказано, а дополнительное соглашение о продлении договора найма признано действительным.
Представитель истца в обоснование заявленных требований пояснил суду, что истцом добросовестно выполнены требования абз. 2 ст. 684 ГК РФ, а именно за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения истец предлагал Б.С. заключить договор на иных условиях, в подтверждение чего представил письма от 12 февраля 2015 года N 238 (л.д. 23), письмо от 30 марта 2015 года (л.д. 21), копию конверта с уведомлением о невозможности вручения в связи с истечением срока хранения (л.д. 22).
Как следует из материалов дела, на данные уведомления Б.С. был направлен ответ, полученный истцом 19.05.2015 г., 08.06.2015 г., согласно которому предложенная АО "НЦЛСК "Астрофизика" оферта не может быть акцептована Б.С. ввиду несоответствия ее требованиям закона (л.д. 18 - 19), однако ответчик не отказывается от обсуждения и согласования условий договора найма.
Поскольку условия заключения нового договора согласованы сторонами не были, истцом в адрес Б.С. были направлены повторно уведомления от 29.05.2015, от 11.06.2015 г. о прекращении действия договора найма, незаключении нового договора ввиду недостижения соглашения по всем его существенным условиям, и, как следствие незаконности ее проживания в спорной квартире, в связи с чем ответчику предложено сдать жилое помещение по акту сдачи-приемки, освободить его от личных вещей, оплатить предоставленные коммунальные услуги и плату за наем (л.д. 16 - 17).
Ответчик Б.С., возражая против заявленных истцом требований и настаивая на удовлетворении встречного иска, в судебном заседании пояснила, что императивное требование закона, предусмотренное абз. 2 ст. 684 ГК РФ о направлении уведомления об истечении срока действия договора найма и предложение заключить договор на новых условиях в установленный срок направлено не было, довод о незначительном пропуске срока направления уведомления, представляет собой злоупотребление правом, поскольку истец является организацией, наймодателем, то есть по сравнению с ответчиком занимает доминирующее положение, установленный указанной нормой срок является пресекательным, и не может быть изменен соглашением сторон, продлен, либо восстановлен, незначительность пропуска срока не может быть признана уважительным доводом, заслуживающим внимание при разрешении вопроса о выполнении наймодателем данного требования закона, в связи с чем договор найма должен быть продлен на ранее согласованных сторонами условиях. Возникший преддоговорной спор, не разрешенный к дате истечения договора, не может быть принят как обстоятельство, свидетельствующее о выполнении истцом требований закона, поскольку наличие преддоговорного спора не является допустимым основанием пропуска предусмотренного ст. 684 ГК РФ срока, заявленные истцом требования представляют собой злоупотребление правом в связи с чем в силу ст. 10 ГК РФ в их защите должно быть отказано. Ответчик Б.С. добросовестно выполняет обязанности нанимателя жилого помещения, что подтверждается содержащимися в материалах дела счетами, квитанциями (л.д. 75 - 82), продолжает проживать и пользоваться спорным помещением, в связи с чем договор найма должен быть продлен на тех же условиях, что и ранее заключенный.
Судом отказано в удовлетворении исковых требований ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" и удовлетворены исковые требования Б.С.
При этом суд не согласился с доводами истца о том, что требования абзаца 2 статьи 684 ГК РФ были им своевременно исполнены, поскольку договор найма, заключенный между сторонами, с учетом дополнительного соглашения действовал до 06 мая 2015 года, следовательно, уведомление, предусмотренное законом должно было быть направлено до 06 февраля 2015 года, однако первое уведомление истцом было направлено 12 февраля 2015 года. Незначительность пропуска срока направления уведомления не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку предусмотренный нормой закона специальный срок по своей правовой природе является пресекательным, возможности его продления, изменения, восстановления не предусмотрено.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, полагает, что судом неправильно установлены юридически значимые по делу обстоятельства, в силу чего неправильно применена норма материального права, а поэтому решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.06.2016 N 33-20060/2016
Требование: О признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что договор пользования жилым помещением прекратил свое действие, в связи с чем ответчица обязана освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2016 г. N 33-20060
Судья: Яблоков Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Грибова Д.В.
Судей Катковой Г.В., Матлахова А.С.
При секретаре Р.
С участием прокурора Подвысоцкой Т.И.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционным жалобам АО "НЦЛСК Астрофизика", Б.С., апелляционному представлению прокурора Хорошевской межрайонной прокуратуры,
На решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 01 октября 2015 года,
Которым постановлено: В удовлетворении исковых требований АО "НЦЛСК" "Астрофизика" к Б.С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении - отказать.
Встречное исковое заявление Б.С. удовлетворить. Признать договор N... от 07.05.2013 г. в редакции от 03.06.2013 г. найма жилого помещения - квартиры N..., расположенной по адресу: Москва, ул...., заключенный между ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" и Б.С., продленным на согласованных в нем сторонами условиях на срок до 06 мая 2017 года.
Взыскать с АО "НЦЛСК "Астрофизика" в пользу Б.С. Расходы по оплате государственной пошлины в размере... руб. (...).
установила:
АО "НЦЛСК "Астрофизика" обратился в суд с иском к ответчику Б.С. с требованием о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения - квартиры N..., расположенной по адресу: г. Москва, ул.....
В обоснование заявленных требований указал, что между ФГУП "НПО Астрофизика" и Б.С., был заключен договор найма жилого помещения в общежитии N 179 от 07.05.2013 г. Данное жилое помещение на момент заключения договора было передано истцу на праве хозяйственного ведения, возникшего на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.09.2011 N 1325 и зарегистрированного в установленном порядке 27.07.2012 г. Жилое помещение передано ответчику по акту от 07.05.2013 г.
На момент предоставления жилого помещения стороны состояли в трудовых отношениях. Срок действия договора при его заключении был определен соглашением сторон на время работы нанимателя (Б.С.) в ОАО "НЦЛСК "Астрофизика".
В ходе реорганизации предприятия - истца, спорное жилое помещение было закреплено за АО "НЦЛСК" Астрофизика" на праве собственности, на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.11.2012 г. N 1319, зарегистрировано в установленном порядке 28.05.2013 г.
Между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 03.06.2013 г., установившего срок договора найма - два года, по 06 мая 2015 года включительно.
В целях взыскания задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, выселения ответчика после прекращения с ним трудовых отношений, истец обращался в Хорошевский районный суд г. Москвы с иском о выселении, взыскании неосновательного обогащения.
Решением Хорошевского районного суда от 19.12.2014 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано, решение было обжаловано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.04.2015 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. Судебным актом установлена действительность дополнительного соглашения к договору найма, определено, что к возникшим правоотношениям сторон не могут быть применены положения ЖК РФ, регулирующие отношения в сфере использования служебного жилого фонда, правоотношения сторон подлежат урегулированию по правилам главы 35 ГК РФ.
Ввиду выявления обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства (наличие дополнительного соглашения), истец неоднократно направлял в адрес ответчика проекты договора найма жилого помещения, а также уведомления об истечении срока договора найма в целях выполнения требований ст. 684 ГК РФ. Письмами от 12.02.2015 г., от 30.30.2015 г. Ответчиком была в адрес истца было направлено предложение заключить договор на иных условиях, расцененный как новая оферта, поскольку изложенные в ней условия неприемлемы для истца. Стороны не согласовали условия нового договора найма, о чем было сообщено истцу письмом от 07.05.2015 г.
Истец считает, что в связи с изложенным, договор пользования жилым помещением в общежитии N..., с изменениями к нему, прекратил свое действие 06 мая 2013 года, в связи с чем ответчик обязана освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета.
О необходимости освобождения жилого помещения истец проинформировал ответчика письмами от 29.05.2015 г., от 11.06.2015 г., однако ответчик жилое помещение не освобождает, продолжает в нем проживать, также в помещении находятся личные вещи ответчика. В связи с изложенным, принимая во внимание то, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, истец просил признать Б.С., утратившей право пользования спорным жилым помещением, выселить ее из квартиры по адресу: Москва, ул.... без предоставления иного жилого помещения.
Ответчик Б.С. иск не признала, обратилась со встречным исковым заявлением о признании договора найма продленным на ранее согласованных условиях, принятого к производству суда. Мотивировала тем, что законодательство содержит императивное требование о заблаговременном извещении стороны по договору найма о намерении расторгнуть договор, требования закона истцом выполнены не были, в то время как характер правоотношений сторон определен вступившим в законную силу решением суда, в связи с чем договор найма должен быть продлен на ранее согласованных сторонами условиях.
Представитель истца В., в судебное заседание явились на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске и дополнениям к нему, в удовлетворении встречного искового заявления просила отказать по изложенным в возражениях на иск основаниям.
Ответчик Б.С., в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по изложенным в возражениях на иск основаниям, полагала, что действия истца представляют собой злоупотребление правом, просила в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме.
Помощник прокурора в судебное заседание не явился, извещен.
Дело рассмотрено судом при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционных жалобах Б.С., АО "НЦЛСК "Астрофизика", в апелляционной представлении прокурор Хорошевской межрайонной прокуратуры.
Судебная коллегия, выслушав Б.С., представителя АО "НЦЛСК "Астрофизика" по доверенности В., заключение прокурора, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, приходит к выводу, что судом неправильно установлены юридически значимые по делу обстоятельства, неправильно применена норма материального права, в силу чего решение суда подлежит отмене.
Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, статья 675 ГК РФ.
Статья 683 ГК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, статья 684 ГК РФ.
В силу ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что между ФГУП "НПО Астрофизика" и Б.С., был заключен договор найма жилого помещения в общежитии N... от 07.05.2013 г. (л.д. 8 - 10). Жилое помещение передано ответчику по акту от 07.05.2013 г. (л.д. 12).
На момент предоставления жилого помещения стороны состояли в трудовых отношениях. Срок действия договора был определен ч. 3 п. 18 договора, согласно которому договор прекращается в связи с истечением срока трудового договора. Приказом от 17.04.2014 г. Б.С. была уволена с 22.04.2014 г.
Данное жилое помещение на момент заключения договора было передано истцу на праве хозяйственного ведения, возникшего на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.09.2011 N 1325 и зарегистрированного в установленном порядке 27.07.2012 г. (л.д. 14).
В ходе реорганизации предприятия - истца, спорное жилое помещение было закреплено за АО "НЦЛСК" Астрофизика" на праве собственности, на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в г. Москве от 30.11.2012 г. N 1319, зарегистрировано в установленном порядке 28.05.2013 г. (л.д. 15).
Между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 03.06.2013 г., установившего срок договора найма - два года, по 06 мая 2015 года включительно. (л.д. 11).
Решением Хорошевского районного суда от 19.12.2014 г. в удовлетворении требований истца о признании Б.С. утратившей право пользования спорным жилым помещением и выселении было отказано (л.д. 31 - 41), решение было обжаловано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.04.2015 г. решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. (л.д. 71 - 75).
Вышеуказанными судебными актом установлено, что на дату перехода к ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул...., Б.С. являлась работником общества.
Единоличный исполнительный орган (генеральный директор) ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" Б.Д. подписал с Б.С. 03.06.2013 года дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения от 07.05.2013 г., согласно которому срок найма жилого помещения был продлен на 2 года, установлен с 03.06.2013 по 06.05.2015 года, пункт 3 дополнительного соглашения. (л.д. 58).
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "НЦЛСК "Астрофизика", суд указал, что доказательств, которые бы свидетельствовали о нарушении истцом требований норм главы 35 ГК РФ, не установлено. Общество добровольно заключило договор найма жилого помещения на срок по 06.05.2015 г. и обязано соблюдать условия заключенного договора, поэтому оснований для выселения Б.С. не имеется.
При этом суд сослался на решение Хорошевского районного суда гор. Москвы от 19.12.2014 года, которым в иске о выселении отказано, а дополнительное соглашение о продлении договора найма признано действительным.
Представитель истца в обоснование заявленных требований пояснил суду, что истцом добросовестно выполнены требования абз. 2 ст. 684 ГК РФ, а именно за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения истец предлагал Б.С. заключить договор на иных условиях, в подтверждение чего представил письма от 12 февраля 2015 года N 238 (л.д. 23), письмо от 30 марта 2015 года (л.д. 21), копию конверта с уведомлением о невозможности вручения в связи с истечением срока хранения (л.д. 22).
Как следует из материалов дела, на данные уведомления Б.С. был направлен ответ, полученный истцом 19.05.2015 г., 08.06.2015 г., согласно которому предложенная АО "НЦЛСК "Астрофизика" оферта не может быть акцептована Б.С. ввиду несоответствия ее требованиям закона (л.д. 18 - 19), однако ответчик не отказывается от обсуждения и согласования условий договора найма.
Поскольку условия заключения нового договора согласованы сторонами не были, истцом в адрес Б.С. были направлены повторно уведомления от 29.05.2015, от 11.06.2015 г. о прекращении действия договора найма, незаключении нового договора ввиду недостижения соглашения по всем его существенным условиям, и, как следствие незаконности ее проживания в спорной квартире, в связи с чем ответчику предложено сдать жилое помещение по акту сдачи-приемки, освободить его от личных вещей, оплатить предоставленные коммунальные услуги и плату за наем (л.д. 16 - 17).
Ответчик Б.С., возражая против заявленных истцом требований и настаивая на удовлетворении встречного иска, в судебном заседании пояснила, что императивное требование закона, предусмотренное абз. 2 ст. 684 ГК РФ о направлении уведомления об истечении срока действия договора найма и предложение заключить договор на новых условиях в установленный срок направлено не было, довод о незначительном пропуске срока направления уведомления, представляет собой злоупотребление правом, поскольку истец является организацией, наймодателем, то есть по сравнению с ответчиком занимает доминирующее положение, установленный указанной нормой срок является пресекательным, и не может быть изменен соглашением сторон, продлен, либо восстановлен, незначительность пропуска срока не может быть признана уважительным доводом, заслуживающим внимание при разрешении вопроса о выполнении наймодателем данного требования закона, в связи с чем договор найма должен быть продлен на ранее согласованных сторонами условиях. Возникший преддоговорной спор, не разрешенный к дате истечения договора, не может быть принят как обстоятельство, свидетельствующее о выполнении истцом требований закона, поскольку наличие преддоговорного спора не является допустимым основанием пропуска предусмотренного ст. 684 ГК РФ срока, заявленные истцом требования представляют собой злоупотребление правом в связи с чем в силу ст. 10 ГК РФ в их защите должно быть отказано. Ответчик Б.С. добросовестно выполняет обязанности нанимателя жилого помещения, что подтверждается содержащимися в материалах дела счетами, квитанциями (л.д. 75 - 82), продолжает проживать и пользоваться спорным помещением, в связи с чем договор найма должен быть продлен на тех же условиях, что и ранее заключенный.
Судом отказано в удовлетворении исковых требований ОАО "НЦЛСК "Астрофизика" и удовлетворены исковые требования Б.С.
При этом суд не согласился с доводами истца о том, что требования абзаца 2 статьи 684 ГК РФ были им своевременно исполнены, поскольку договор найма, заключенный между сторонами, с учетом дополнительного соглашения действовал до 06 мая 2015 года, следовательно, уведомление, предусмотренное законом должно было быть направлено до 06 февраля 2015 года, однако первое уведомление истцом было направлено 12 февраля 2015 года. Незначительность пропуска срока направления уведомления не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку предусмотренный нормой закона специальный срок по своей правовой природе является пресекательным, возможности его продления, изменения, восстановления не предусмотрено.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, полагает, что судом неправильно установлены юридически значимые по делу обстоятельства, в силу чего неправильно применена норма материального права, а поэтому решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)