Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Дубинина В.А. по доверенности, Щавлевой О.Н. (конкурсный управляющий),
от ответчика - Шептовицкой Л.А. по доверенности, Федотова И.Д. по доверенности,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 по делу N А82-5948/2014, принятое судом в составе судьи Дмитриевой В.В.,
по иску общество с ограниченной ответственностью "Полесье" (ОГРН 1077627001517; ИНН 7627031040)
к Смирнову Александру Ивановичу
с участием в деле третьего лица: конкурсный управляющий Щавлева Ольга Николаевна
о взыскании 12 459 715 рублей 50 копеек,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Полесье" (далее - истец, ООО "Полесье") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Смирнову Александру Ивановичу (далее - Смирнов А.И., ответчик) о взыскании 12 459 715.50 рублей, в том числе 10 901 795 рублей убытков, 1 557 920,50 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьего лица по ходатайству истца привлечен конкурсный управляющий ООО "Полесье" Щавлева О.Н.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 АПК РФ (далее - АПК РФ) заявил об отказе от требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков отказано, в части взыскания процентов производство по делу прекращено.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом наличия вины ответчика и причинной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями.
ООО "Полесье" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам; неправильно применены нормы материального права.
Заявитель жалобы указывает, что Смирнов А.И., являясь руководителем общества "Полесье" и участником общества (с долей 37,2 процента уставного капитала), самостоятельно без одобрения иными участниками принял решение о заключении с самим собой договоров долевого участия в строительстве, определил заведомо (с учетом иных аналогичных сделок) заниженную стоимость квадратного метра жилых помещений в домах, возводимых ООО "Полесье", предоставлял себе отсрочку по оплате; фактически производил расчет после передачи приобретенных у общества прав другим лицам.
Ответчик представил отзыв и дополнительный отзыв на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на отсутствие доказательств причинения вреда вследствие противоправных и виновных действий ответчика.
Ответчик указывает на то, что основным видом деятельности общества являлось строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве; при этом деятельность осуществлялась за счет средств, полученных обществом от ответчика в качестве займов. Ответчик считает, что расчет убытков мог быть произведен на момент совершения спорных сделок между истцом и ответчиком; допускает при определенных условиях расчет убытков в размере процентов, которые могли быть начислены на сумму предоставленной ответчику отсрочки по оплате (1 325 207 рублей 30 коп.)
Ответчик не считает доказанным факт заключения сделок между истцом и ответчиком по заниженной цене; считает, что общество фактически одобряло заключенные ответчиком сделки.
В подтверждение доводов ссылается на дополнительные доказательства, представленные суду апелляционной инстанции с дополнениями от 08.02.2016.
В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела судебное заседание откладывалось судом апелляционной инстанции в порядке статьи 158 АПК РФ на 15.02.2016.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Уставом ООО "Полесье" основной деятельностью общества является производство общестроительных работ (строительство жилых многоэтажных домов).
Смирнов А.И. работал в должности генерального директора ООО "Полесье" по совместительству с 2007 г. по 09.10.2012 г., что ответчиком не оспаривается.
Как следует из материалов дела, ООО "Полесье" в лице генерального директора Смирнова А.И. заключило со Смирновым А.И. (как физическим лицом) договоры долевого участия в строительстве квартир в многоквартирных домах N 3/5 от 22.09.2011, N 3/33 от 22.09.2011, N 2/3 от 07.07.2011, N 3 от 18.01.2012.
Впоследствии Смирнов А.И. реализовал права на участие в долевом строительстве путем заключения договоров уступки права требования с юридическим лицами и физическим лицами по цене, превышающей цену по договорам с обществом.
Факты заключения договоров между обществом и Смирновым А.И., а также последующего заключения договоров уступки с иными лицами подтверждаются материалами дела, признаны сторонами.
В результате сделок Смирнов А.И. получил разницу в стоимости квартир, полученную от заключения договоров уступки права требования в размере 10 901 795 рублей, которая, по мнению истца, является убытками для общества и подлежит взысканию с бывшего руководителя.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов ответчика, заслушав объяснения сторон в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.
Согласно пункту 3 статьи 53 ГК РФ, пункту 1 статьи 44 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества, члены коллегиального исполнительного органа общества, а равно управляющий при осуществлении ими прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах общества добросовестно и разумно.
В пункте 9.2. Устава Общества содержится аналогичное положение, обязывающее генерального директора действовать в интересах Общества добросовестно и разумно. По требованию участников (участника) он обязан возместить убытки, не обусловленные обычным коммерческим риском, причиненные им Обществу, если иное не вытекает из закона или договора.
Согласно пункту 5 статьи 44 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" с иском о возмещении убытков, причиненных обществу членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличным исполнительным органом общества, членом коллегиального исполнительного органа общества или управляющим, вправе обратиться в суд общество или его участник.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 г. N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 62), в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) директора, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.
В соответствии с положениями статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки, в совершении которых имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, совершаются обществом в соответствии с положениями данной статьи. Указанное лицо признается заинтересованным в совершении обществом сделки в случаях, если оно, его супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества. Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.
Таким образом, Смирнов А.И. заключил ряд сделок, в совершении которых имелась его заинтересованность, без одобрения их решением общего собрания участников общества.
Вопреки доводам ответчика протокол внеочередного общего собрания участников общества "Полесье" от 27.03.2012 (т. 7 л.д. 64-65) не содержит решение об одобрении каких-либо сделок; при этом сам по себе факт назначения ответчика на должность директора не свидетельствует о явно выраженном согласии участников общества с действиями ответчика, а также и об осведомленности участников общества о таких действиях.
Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ N 62 недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор, в том числе: 1) действовал при наличии конфликта между его личными интересами (интересами аффилированных лиц директора) и интересами юридического лица, в том числе при наличии фактической заинтересованности директора в совершении юридическим лицом сделки, за исключением случаев, когда информация о конфликте интересов была заблаговременно раскрыта и действия директора были одобрены в установленном законодательством порядке; 2) скрывал информацию о совершенной им сделке от участников юридического лица (в частности, если сведения о такой сделке в нарушение закона, устава или внутренних документов юридического лица не были включены в отчетность юридического лица) либо предоставлял участникам юридического лица недостоверную информацию в отношении соответствующей сделки; 3) совершил сделку без требующегося в силу законодательства или устава одобрения соответствующих органов юридического лица.
Ввиду вышеизложенного, учитывая, что Смирнов А.И. совершил ряд сделок без требующегося в силу законодательства одобрения общего собрания участников ООО "Полесье", следует считать доказанной недобросовестность указанных действий Смирнова А.И. Заключая договоры от 22.09.2011, 07.07.2011, 18.01.2012 действовал в условиях явного конфликта интересов.
Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ярославской области от 21.10.2013 по делу N А82-4855/2013 (лист дела 104-109, том 7), которым суд обязал Смирнова А.И. передать документацию ООО "Полесье" обществу, Смирнов А.И. после прекращения своих полномочий удерживал и уклонялся от передачи ООО "Полесье" всех документов, что также является доказательством недобросовестности действий Смирнова А.И.
Как указано в пункте 4 постановления Пленума N 62, добросовестность и разумность при исполнении возложенных на директора обязанностей заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей деятельности, ради которых создано юридическое лицо. При определении интересов юридического лица следует, в частности, учитывать, что основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли.
В рассматриваемом случае ответчик, действуя разумно и добросовестно в интересах общества, должен был принимать меры к тому, чтобы заключать от имени общества договоры участия в долевом по возможно (в сложившихся условиях рынка города Ярославля) более высокой цене.
Представители сторон в судебном заседании 18.01.2016 поясняли, что по техническим характеристикам многоквартирные дома, строящиеся на земельных участках N N 76:17:107101:653, 76:17:107101:654, 76:17:107101:655, существенно не отличались.
Из материалов дела (таблица на л.д. 63 т. 7) следует, что спорные договоры между обществом и Смирновым А.И. были заключены с применением следующих цен: по жилому дому на земельном участке N 76:17:107101:653 (объект N 1) за один квадратный метр - 28 000 рублей; на земельном участке N 76:17:107101:654 (объект N 2) за один квадратный метр - 32 920 рублей; на земельном участке N 76:17:107101:655 (объект N 3) за один квадратный метр - 31 500 рублей.
Однако договоры участия в долевом строительстве с иными лицами в отношении объекта N 1 заключались с период с сентября 2011 года по апрель 2012 года по цене от 34 000 до 42 000 рублей; средняя цена за один квадратный метр по договорам, заключенным в 2011 году (без учета договором со Смирновым А.И.) составляла более 35 000 рублей (по договорам с ответчиком - 28 000 рублей); в 2012 - более 39 000 рублей.
Договоры участия в долевом строительстве с иными лицами в отношении объекта N 2 заключались в период с июля 2011 года по апрель 2012 года (при этом преимущественно (за исключением 3 договоров) в 2011 году) по цене от 30 000 до 43 000 рублей; средняя цена за один квадратный метр по договорам, заключенным в 2011 году (без учета договором со Смирновым А.И. и Ивановым С.В.) составляла более 34 500 рублей (по договору с ответчиком - 32 920 рублей); в 2012-42 000 рублей.
По объекту N 3 договоры участия в долевом строительстве были заключены лишь с двумя лицами - Смирновым А.И. (18.01.2012) и Ивановым С.В. (03.11.2011) по одинаковой цене - 31 500 рублей за 1 кв. м. При этом в отсутствие доказательств наличия различий в технических характеристиках многоквартирных домов суд считает, что указанная цена для целей разрешения настоящего спора подлежит сопоставлению с ценами, применяемыми обществом в отношении объектов долевого строительства в объектах N N 1, 2 (т.е. в 2011 году - 35 000 рублей и 34 500 рублей, соответственно).
Ответчик не приводил доводов и не представлял доказательств, из которых бы следовало, что общество "Полесье" в спорный период 2011-2012 гг. не могло (в том числе, вследствие определенных рыночных условий, отсутствия спроса на строящееся жилье) заключать договоры участия в долевом строительстве с иными лицами.
Таким образом, материалами дела с достоверностью подтверждается, что цена, по которой были заключены спорные договоры от 07.07.2011, 22.09.2011, 18.01.2012 с ответчиком (в пересчете на 1 кв. м объекта долевого строительства), была ниже цены по договорам, заключенным с иными лицами, в отношении которых стороны не представляли суду доказательств наличия особенных отношений с обществом (в силу аффилированности либо хозяйственных связей).
Суд первой инстанции согласился с возражениями ответчика и принял во внимание факты заключения сделок с Ивановым С.В. и Вериной И.В.
Однако суд первой инстанции не учел, что, как следует из материалов дела (л.д. 114-118, том 6), Иванов С.В. являлся директором общества с ограниченной ответственностью "СК", т.е. организации, осуществлявшей деятельность генерального подрядчика по строительству указанных объектов общества "Полесье". Впоследствии общество "СК" уступило права требования по заключенным с обществом "Полесье" договорам подряда Иванову С.В. (л.д. 85, 90 том 7), после чего между истцом и Ивановым С.В. был проведен зачет взаимных требований (л.д. 84, том 7). Кроме того, ООО "Полесье" являлось должником Иванова С.В. по договорам займа, права по которым уступил Иванову С.В. ответчик (л.д. 110-115, том 7).
Согласно представленным протоколам общих собраний участников ООО "Полесье" Верина И.В. входила в число учредителей общества.
В связи с изложенным обстоятельства заключения договоров участия в долевом строительстве с Ивановым С.В., Вериной И.В. и обстоятельства заключения договоров с иными лицами нельзя признать сравнимыми, соответственно, цена, по которой заключались договоры участия в долевом строительстве с Ивановым С.В., Вериной И.В., не подлежит сопоставлению с ценой, по которой истцом заключались договоры с иными лицами.
Согласно пункту 1 постановления Пленума N 62, если истец утверждает, что директор действовал недобросовестно и (или) неразумно, и представил доказательства, свидетельствующие о наличии убытков юридического лица, вызванных действиями (бездействием) директора, такой директор может дать пояснения относительно своих действий (бездействия) и указать на причины возникновения убытков (например, неблагоприятная рыночная конъюнктура, недобросовестность выбранного им контрагента, работника или представителя юридического лица, неправомерные действия третьих лиц, аварии, стихийные бедствия и иные события и т.п.) и представить соответствующие доказательства.
Ответчик не дал пояснений и не указал причин невозможности заключения ООО "Полесье" договоров долевого участия в строительстве с теми лицами и по той цене, по которой он уступил права требования по заключенным им договорам участия в долевом строительстве иным лицам, а также относительно экономической целесообразности и направленности на извлечение прибыли обществом при заключении ряда таких сделок.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорные договоры от 07.07.2011, 22.09.2011, 18.01.2012 были заключены ответчиком от имени общества в условиях явного конфликта интересов и по цене, заниженной по сравнению с ценами, которые в аналогичный период применялись обществом в договорах с иными лицами, что привело к возникновению на стороне общества убытков.
Такие действия ответчика в силу приведенных выше положений статьи 53 ГК РФ, статьи 44 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ являются основанием для возложения на ответчика обязанности по возмещению вреда, размер которого подлежит определению в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции установил, что во всех случаях (независимо от продолжительности периода времени между датой заключения спорных договоров и соответствующих договоров уступки прав) в договорах уступки прав с иными лицами цена квадратного метра объекта долевого строительства превышала цену квадратного метра, определенную в заключенных Смирновым А.И. с ООО "Полесье" договоров участия в долевом строительстве.
Доказательства внесения Смирновым А.И. каких-либо расходов, вследствие которых увеличивалась бы стоимость прав на объекты долевого строительства, не представлено.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что, заключая на протяжении 2011-2012 гг. договоры долевого участия в строительстве и уступая права требования по ним по более высокой цене, Смирнов А.И. действовал в личных интересах, а не в интересах ООО "Полесье".
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу прямого указания в этой статье Кодекса, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что общество, являясь застройщиком указанных выше земельных участков, совершало обычные в условиях рынка действия, направленные на привлечение средств граждан; в том числе, публиковало проектные декларации; фактически в спорный период 2011-2012 заключало договоры с иными участниками долевого строительства.
Итого, разница между общей ценой спорных договоров участия в долевом строительстве (между обществом и Смирновым А.И.) и общей ценой договоров уступки составила 10 901 795 рублей. Эта сумма включает в себя разницу между ценой по спорным договорам с ответчиком и ценой по договорам с иными лицами (участниками долевого строительства) на дату заключения спорных договоров и ценой уступки приобретенных ответчиком по спорным договорам прав иным лицам (упущенная выгода).
Приведенная ответчиком в дополнительном отзыве сумма процентов (1 325 207 рублей) не сопоставима с размером причиненных убытков.
По мнению апелляционного суд, истец доказал, что Смирнов А.И., будучи руководителем ООО "Полесье", нарушил права участников общества на участие в управлении делами общества, заключив с собой как с физическим лицом договоры участия в долевом строительстве без одобрения таких сделок общим собранием участников общества, по заниженной цене, а также получил вследствие распоряжения полученными незаконно правами участника долевого строительства доходы, в связи с чем требования ООО "Полесье" о возмещении убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ответчик, возражая против удовлетворения иска, не ссылался на какие-либо конкретные обстоятельства, которые бы подлежали учету при определении размера убытков. Доказательств уплаты денежных средств, составляющих убытки, обществу "Полесье" ответчиком не представлены.
Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ N 62 недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор действовал при наличии конфликта между его личными интересами и интересами юридического лица, в том числе при наличии фактической заинтересованности директора в совершении юридическим лицом сделки, за исключением случаев, когда информация о конфликте интересов была заблаговременно раскрыта и действия директора были одобрены в установленном законодательством порядке.
То обстоятельство, что Смирнов А.И. передавал ООО "Полесье" денежные средства по договорам займа, заключая впоследствии дополнительные соглашения о снижении процентной ставки, не имеет правового значения для рассматриваемого дела, так как надлежащие доказательства взаимообусловленности заключения Смирновым А.И. от имени ООО "Полесье" договоров займа и договоров участия в долевом строительстве с собой как с физическим лицом, как и доказательства одобрения заключения таких сделок общим собранием участников общества, отсутствуют. ООО "Полесье" заключало договоры займа помимо Смирнова А.И. и с другими участниками общества (л.д. 41-70, том 5), однако с иными участниками договоры участия в долевом строительстве с установлением цены ниже сложившейся рыночной не заключались.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по основанию, предусмотренному в пункте 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по делу и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Ярославской области.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 по делу N А82-5948/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Полесье" удовлетворить.
Взыскать со Смирнова Александра Ивановича (26.09.1952 г.р.) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" (ИНН: 7627031040, ОГРН: 1077627001517) 10 901 795 (десять миллионов девятьсот одну тысячу семьсот девяносто пять рублей) рублей убытков, 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу жалобы.
Взыскать со Смирнова Александра Ивановича (26.09.1952 г.р.) в доход федерального бюджета 77 509 (восемьдесят тысяч пятьсот девять) государственной пошлины.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2016 N 02АП-10867/2015 ПО ДЕЛУ N А82-5948/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. по делу N А82-5948/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Дубинина В.А. по доверенности, Щавлевой О.Н. (конкурсный управляющий),
от ответчика - Шептовицкой Л.А. по доверенности, Федотова И.Д. по доверенности,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 по делу N А82-5948/2014, принятое судом в составе судьи Дмитриевой В.В.,
по иску общество с ограниченной ответственностью "Полесье" (ОГРН 1077627001517; ИНН 7627031040)
к Смирнову Александру Ивановичу
с участием в деле третьего лица: конкурсный управляющий Щавлева Ольга Николаевна
о взыскании 12 459 715 рублей 50 копеек,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Полесье" (далее - истец, ООО "Полесье") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Смирнову Александру Ивановичу (далее - Смирнов А.И., ответчик) о взыскании 12 459 715.50 рублей, в том числе 10 901 795 рублей убытков, 1 557 920,50 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьего лица по ходатайству истца привлечен конкурсный управляющий ООО "Полесье" Щавлева О.Н.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 АПК РФ (далее - АПК РФ) заявил об отказе от требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков отказано, в части взыскания процентов производство по делу прекращено.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом наличия вины ответчика и причинной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями.
ООО "Полесье" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам; неправильно применены нормы материального права.
Заявитель жалобы указывает, что Смирнов А.И., являясь руководителем общества "Полесье" и участником общества (с долей 37,2 процента уставного капитала), самостоятельно без одобрения иными участниками принял решение о заключении с самим собой договоров долевого участия в строительстве, определил заведомо (с учетом иных аналогичных сделок) заниженную стоимость квадратного метра жилых помещений в домах, возводимых ООО "Полесье", предоставлял себе отсрочку по оплате; фактически производил расчет после передачи приобретенных у общества прав другим лицам.
Ответчик представил отзыв и дополнительный отзыв на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на отсутствие доказательств причинения вреда вследствие противоправных и виновных действий ответчика.
Ответчик указывает на то, что основным видом деятельности общества являлось строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве; при этом деятельность осуществлялась за счет средств, полученных обществом от ответчика в качестве займов. Ответчик считает, что расчет убытков мог быть произведен на момент совершения спорных сделок между истцом и ответчиком; допускает при определенных условиях расчет убытков в размере процентов, которые могли быть начислены на сумму предоставленной ответчику отсрочки по оплате (1 325 207 рублей 30 коп.)
Ответчик не считает доказанным факт заключения сделок между истцом и ответчиком по заниженной цене; считает, что общество фактически одобряло заключенные ответчиком сделки.
В подтверждение доводов ссылается на дополнительные доказательства, представленные суду апелляционной инстанции с дополнениями от 08.02.2016.
В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела судебное заседание откладывалось судом апелляционной инстанции в порядке статьи 158 АПК РФ на 15.02.2016.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Уставом ООО "Полесье" основной деятельностью общества является производство общестроительных работ (строительство жилых многоэтажных домов).
Смирнов А.И. работал в должности генерального директора ООО "Полесье" по совместительству с 2007 г. по 09.10.2012 г., что ответчиком не оспаривается.
Как следует из материалов дела, ООО "Полесье" в лице генерального директора Смирнова А.И. заключило со Смирновым А.И. (как физическим лицом) договоры долевого участия в строительстве квартир в многоквартирных домах N 3/5 от 22.09.2011, N 3/33 от 22.09.2011, N 2/3 от 07.07.2011, N 3 от 18.01.2012.
Впоследствии Смирнов А.И. реализовал права на участие в долевом строительстве путем заключения договоров уступки права требования с юридическим лицами и физическим лицами по цене, превышающей цену по договорам с обществом.
Факты заключения договоров между обществом и Смирновым А.И., а также последующего заключения договоров уступки с иными лицами подтверждаются материалами дела, признаны сторонами.
В результате сделок Смирнов А.И. получил разницу в стоимости квартир, полученную от заключения договоров уступки права требования в размере 10 901 795 рублей, которая, по мнению истца, является убытками для общества и подлежит взысканию с бывшего руководителя.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов ответчика, заслушав объяснения сторон в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.
Согласно пункту 3 статьи 53 ГК РФ, пункту 1 статьи 44 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества, члены коллегиального исполнительного органа общества, а равно управляющий при осуществлении ими прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах общества добросовестно и разумно.
В пункте 9.2. Устава Общества содержится аналогичное положение, обязывающее генерального директора действовать в интересах Общества добросовестно и разумно. По требованию участников (участника) он обязан возместить убытки, не обусловленные обычным коммерческим риском, причиненные им Обществу, если иное не вытекает из закона или договора.
Согласно пункту 5 статьи 44 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" с иском о возмещении убытков, причиненных обществу членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличным исполнительным органом общества, членом коллегиального исполнительного органа общества или управляющим, вправе обратиться в суд общество или его участник.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 г. N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 62), в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) директора, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.
В соответствии с положениями статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки, в совершении которых имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, совершаются обществом в соответствии с положениями данной статьи. Указанное лицо признается заинтересованным в совершении обществом сделки в случаях, если оно, его супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества. Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.
Таким образом, Смирнов А.И. заключил ряд сделок, в совершении которых имелась его заинтересованность, без одобрения их решением общего собрания участников общества.
Вопреки доводам ответчика протокол внеочередного общего собрания участников общества "Полесье" от 27.03.2012 (т. 7 л.д. 64-65) не содержит решение об одобрении каких-либо сделок; при этом сам по себе факт назначения ответчика на должность директора не свидетельствует о явно выраженном согласии участников общества с действиями ответчика, а также и об осведомленности участников общества о таких действиях.
Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ N 62 недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор, в том числе: 1) действовал при наличии конфликта между его личными интересами (интересами аффилированных лиц директора) и интересами юридического лица, в том числе при наличии фактической заинтересованности директора в совершении юридическим лицом сделки, за исключением случаев, когда информация о конфликте интересов была заблаговременно раскрыта и действия директора были одобрены в установленном законодательством порядке; 2) скрывал информацию о совершенной им сделке от участников юридического лица (в частности, если сведения о такой сделке в нарушение закона, устава или внутренних документов юридического лица не были включены в отчетность юридического лица) либо предоставлял участникам юридического лица недостоверную информацию в отношении соответствующей сделки; 3) совершил сделку без требующегося в силу законодательства или устава одобрения соответствующих органов юридического лица.
Ввиду вышеизложенного, учитывая, что Смирнов А.И. совершил ряд сделок без требующегося в силу законодательства одобрения общего собрания участников ООО "Полесье", следует считать доказанной недобросовестность указанных действий Смирнова А.И. Заключая договоры от 22.09.2011, 07.07.2011, 18.01.2012 действовал в условиях явного конфликта интересов.
Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ярославской области от 21.10.2013 по делу N А82-4855/2013 (лист дела 104-109, том 7), которым суд обязал Смирнова А.И. передать документацию ООО "Полесье" обществу, Смирнов А.И. после прекращения своих полномочий удерживал и уклонялся от передачи ООО "Полесье" всех документов, что также является доказательством недобросовестности действий Смирнова А.И.
Как указано в пункте 4 постановления Пленума N 62, добросовестность и разумность при исполнении возложенных на директора обязанностей заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей деятельности, ради которых создано юридическое лицо. При определении интересов юридического лица следует, в частности, учитывать, что основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли.
В рассматриваемом случае ответчик, действуя разумно и добросовестно в интересах общества, должен был принимать меры к тому, чтобы заключать от имени общества договоры участия в долевом по возможно (в сложившихся условиях рынка города Ярославля) более высокой цене.
Представители сторон в судебном заседании 18.01.2016 поясняли, что по техническим характеристикам многоквартирные дома, строящиеся на земельных участках N N 76:17:107101:653, 76:17:107101:654, 76:17:107101:655, существенно не отличались.
Из материалов дела (таблица на л.д. 63 т. 7) следует, что спорные договоры между обществом и Смирновым А.И. были заключены с применением следующих цен: по жилому дому на земельном участке N 76:17:107101:653 (объект N 1) за один квадратный метр - 28 000 рублей; на земельном участке N 76:17:107101:654 (объект N 2) за один квадратный метр - 32 920 рублей; на земельном участке N 76:17:107101:655 (объект N 3) за один квадратный метр - 31 500 рублей.
Однако договоры участия в долевом строительстве с иными лицами в отношении объекта N 1 заключались с период с сентября 2011 года по апрель 2012 года по цене от 34 000 до 42 000 рублей; средняя цена за один квадратный метр по договорам, заключенным в 2011 году (без учета договором со Смирновым А.И.) составляла более 35 000 рублей (по договорам с ответчиком - 28 000 рублей); в 2012 - более 39 000 рублей.
Договоры участия в долевом строительстве с иными лицами в отношении объекта N 2 заключались в период с июля 2011 года по апрель 2012 года (при этом преимущественно (за исключением 3 договоров) в 2011 году) по цене от 30 000 до 43 000 рублей; средняя цена за один квадратный метр по договорам, заключенным в 2011 году (без учета договором со Смирновым А.И. и Ивановым С.В.) составляла более 34 500 рублей (по договору с ответчиком - 32 920 рублей); в 2012-42 000 рублей.
По объекту N 3 договоры участия в долевом строительстве были заключены лишь с двумя лицами - Смирновым А.И. (18.01.2012) и Ивановым С.В. (03.11.2011) по одинаковой цене - 31 500 рублей за 1 кв. м. При этом в отсутствие доказательств наличия различий в технических характеристиках многоквартирных домов суд считает, что указанная цена для целей разрешения настоящего спора подлежит сопоставлению с ценами, применяемыми обществом в отношении объектов долевого строительства в объектах N N 1, 2 (т.е. в 2011 году - 35 000 рублей и 34 500 рублей, соответственно).
Ответчик не приводил доводов и не представлял доказательств, из которых бы следовало, что общество "Полесье" в спорный период 2011-2012 гг. не могло (в том числе, вследствие определенных рыночных условий, отсутствия спроса на строящееся жилье) заключать договоры участия в долевом строительстве с иными лицами.
Таким образом, материалами дела с достоверностью подтверждается, что цена, по которой были заключены спорные договоры от 07.07.2011, 22.09.2011, 18.01.2012 с ответчиком (в пересчете на 1 кв. м объекта долевого строительства), была ниже цены по договорам, заключенным с иными лицами, в отношении которых стороны не представляли суду доказательств наличия особенных отношений с обществом (в силу аффилированности либо хозяйственных связей).
Суд первой инстанции согласился с возражениями ответчика и принял во внимание факты заключения сделок с Ивановым С.В. и Вериной И.В.
Однако суд первой инстанции не учел, что, как следует из материалов дела (л.д. 114-118, том 6), Иванов С.В. являлся директором общества с ограниченной ответственностью "СК", т.е. организации, осуществлявшей деятельность генерального подрядчика по строительству указанных объектов общества "Полесье". Впоследствии общество "СК" уступило права требования по заключенным с обществом "Полесье" договорам подряда Иванову С.В. (л.д. 85, 90 том 7), после чего между истцом и Ивановым С.В. был проведен зачет взаимных требований (л.д. 84, том 7). Кроме того, ООО "Полесье" являлось должником Иванова С.В. по договорам займа, права по которым уступил Иванову С.В. ответчик (л.д. 110-115, том 7).
Согласно представленным протоколам общих собраний участников ООО "Полесье" Верина И.В. входила в число учредителей общества.
В связи с изложенным обстоятельства заключения договоров участия в долевом строительстве с Ивановым С.В., Вериной И.В. и обстоятельства заключения договоров с иными лицами нельзя признать сравнимыми, соответственно, цена, по которой заключались договоры участия в долевом строительстве с Ивановым С.В., Вериной И.В., не подлежит сопоставлению с ценой, по которой истцом заключались договоры с иными лицами.
Согласно пункту 1 постановления Пленума N 62, если истец утверждает, что директор действовал недобросовестно и (или) неразумно, и представил доказательства, свидетельствующие о наличии убытков юридического лица, вызванных действиями (бездействием) директора, такой директор может дать пояснения относительно своих действий (бездействия) и указать на причины возникновения убытков (например, неблагоприятная рыночная конъюнктура, недобросовестность выбранного им контрагента, работника или представителя юридического лица, неправомерные действия третьих лиц, аварии, стихийные бедствия и иные события и т.п.) и представить соответствующие доказательства.
Ответчик не дал пояснений и не указал причин невозможности заключения ООО "Полесье" договоров долевого участия в строительстве с теми лицами и по той цене, по которой он уступил права требования по заключенным им договорам участия в долевом строительстве иным лицам, а также относительно экономической целесообразности и направленности на извлечение прибыли обществом при заключении ряда таких сделок.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорные договоры от 07.07.2011, 22.09.2011, 18.01.2012 были заключены ответчиком от имени общества в условиях явного конфликта интересов и по цене, заниженной по сравнению с ценами, которые в аналогичный период применялись обществом в договорах с иными лицами, что привело к возникновению на стороне общества убытков.
Такие действия ответчика в силу приведенных выше положений статьи 53 ГК РФ, статьи 44 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ являются основанием для возложения на ответчика обязанности по возмещению вреда, размер которого подлежит определению в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции установил, что во всех случаях (независимо от продолжительности периода времени между датой заключения спорных договоров и соответствующих договоров уступки прав) в договорах уступки прав с иными лицами цена квадратного метра объекта долевого строительства превышала цену квадратного метра, определенную в заключенных Смирновым А.И. с ООО "Полесье" договоров участия в долевом строительстве.
Доказательства внесения Смирновым А.И. каких-либо расходов, вследствие которых увеличивалась бы стоимость прав на объекты долевого строительства, не представлено.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что, заключая на протяжении 2011-2012 гг. договоры долевого участия в строительстве и уступая права требования по ним по более высокой цене, Смирнов А.И. действовал в личных интересах, а не в интересах ООО "Полесье".
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу прямого указания в этой статье Кодекса, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что общество, являясь застройщиком указанных выше земельных участков, совершало обычные в условиях рынка действия, направленные на привлечение средств граждан; в том числе, публиковало проектные декларации; фактически в спорный период 2011-2012 заключало договоры с иными участниками долевого строительства.
Итого, разница между общей ценой спорных договоров участия в долевом строительстве (между обществом и Смирновым А.И.) и общей ценой договоров уступки составила 10 901 795 рублей. Эта сумма включает в себя разницу между ценой по спорным договорам с ответчиком и ценой по договорам с иными лицами (участниками долевого строительства) на дату заключения спорных договоров и ценой уступки приобретенных ответчиком по спорным договорам прав иным лицам (упущенная выгода).
Приведенная ответчиком в дополнительном отзыве сумма процентов (1 325 207 рублей) не сопоставима с размером причиненных убытков.
По мнению апелляционного суд, истец доказал, что Смирнов А.И., будучи руководителем ООО "Полесье", нарушил права участников общества на участие в управлении делами общества, заключив с собой как с физическим лицом договоры участия в долевом строительстве без одобрения таких сделок общим собранием участников общества, по заниженной цене, а также получил вследствие распоряжения полученными незаконно правами участника долевого строительства доходы, в связи с чем требования ООО "Полесье" о возмещении убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ответчик, возражая против удовлетворения иска, не ссылался на какие-либо конкретные обстоятельства, которые бы подлежали учету при определении размера убытков. Доказательств уплаты денежных средств, составляющих убытки, обществу "Полесье" ответчиком не представлены.
Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ N 62 недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор действовал при наличии конфликта между его личными интересами и интересами юридического лица, в том числе при наличии фактической заинтересованности директора в совершении юридическим лицом сделки, за исключением случаев, когда информация о конфликте интересов была заблаговременно раскрыта и действия директора были одобрены в установленном законодательством порядке.
То обстоятельство, что Смирнов А.И. передавал ООО "Полесье" денежные средства по договорам займа, заключая впоследствии дополнительные соглашения о снижении процентной ставки, не имеет правового значения для рассматриваемого дела, так как надлежащие доказательства взаимообусловленности заключения Смирновым А.И. от имени ООО "Полесье" договоров займа и договоров участия в долевом строительстве с собой как с физическим лицом, как и доказательства одобрения заключения таких сделок общим собранием участников общества, отсутствуют. ООО "Полесье" заключало договоры займа помимо Смирнова А.И. и с другими участниками общества (л.д. 41-70, том 5), однако с иными участниками договоры участия в долевом строительстве с установлением цены ниже сложившейся рыночной не заключались.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по основанию, предусмотренному в пункте 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по делу и по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Ярославской области.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.10.2015 по делу N А82-5948/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Полесье" удовлетворить.
Взыскать со Смирнова Александра Ивановича (26.09.1952 г.р.) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полесье" (ИНН: 7627031040, ОГРН: 1077627001517) 10 901 795 (десять миллионов девятьсот одну тысячу семьсот девяносто пять рублей) рублей убытков, 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу жалобы.
Взыскать со Смирнова Александра Ивановича (26.09.1952 г.р.) в доход федерального бюджета 77 509 (восемьдесят тысяч пятьсот девять) государственной пошлины.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)