Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2016.
Полный текст постановления изготовлен 12.02.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новиковой Л.П.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цыганковой Е.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.11.2015 по делу N А79-3476/2015, принятое судьей Цветковой С.А. по иску индивидуального предпринимателя Николаевой Ольги Валентиновны, ОГРНИП 304212927400092, ИНН 212907590318, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики Россия, ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, третьи лица - оценщик Карташева Елена Александровна, Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", об урегулировании разногласий по определению продажной цены при заключении договора купли-продажи,
при участии:
- от заявителя - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Крайнова Д.В. на основании доверенности от 11.01.2016 N 039-6 сроком действия по 31.12.2016;
- от истца - индивидуального предпринимателя Николаевой Ольги Валентиновны - Щаблева И.В. на основании доверенности от 21.04.2015;
- иные участвующие в деле лица явку полномочных представителей не обеспечили, надлежаще извещены о начавшемся процессе,
индивидуальный предприниматель Николаева Ольга Валентиновна (далее - Предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий по определению продажной цены при заключении договора купли-продажи, понуждении заключения договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Чебоксары, ул. Чапаева, д. 5, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ИП Николаевой О.В.
Исковые требования обоснованы положениями статей 421, 422, 445, 446, Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 16.11.2015 (с учетом определения от 16.11.2015) Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Комитет заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:
- - стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 273 997 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора);
- - оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанного в п. 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора по 54 550 руб. и один (60) месяц в размере 54 547 руб. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца (пункт 2.1 договора);
- - покупатель оплачивает продавцу проценты в размере одной третей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 24.02.2015, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка. Проценты должны перечисляться на расчетный счет продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) нежилого помещения (пункт 2.2);
- - договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.9 договора);
- - покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.10 договора);
- - со дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения покупатель несет бремя содержания и риск случайной гибели или повреждения нежилого помещения (пункт 3.1 договора);
- - пункты 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить из текста договора;
- взыскал с Комитета в пользу Предпринимателя 6000 руб. расходов по государственной пошлине, 18 000 руб. расходов по оплате экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Оспаривая законность судебного акта, апеллянт утверждает, что экспертное заключение Мамочкина А.Ю. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; заключение не соответствует критериям относимости и допустимости доказательств, поскольку в перечне использованных экспертом источников указана литература старого года выпуска.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает решение суда первой инстанции необоснованным и незаконным, просил его отменить.
Представитель истца в судебном заседании возразил против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции обоснованным и законным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Иные участвующие в деле лица явку полномочных представителей в заседание суда не обеспечили, отзыв не представили, надлежаще извещены о начавшемся процессе по делу.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 22.06.2009 между комитетом и Предпринимателем заключен договор N 1554 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары (далее - договор).
В соответствии с условиями договора индивидуальному предпринимателю в аренду переданы комнаты N 3-12 нежилого помещения N 1 общей площадью 125,1 кв. м на цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Чапаева, дом 5.
Николаева О.В., имеющая статус индивидуального предпринимателя, относится к субъектам малого предпринимательства.
19.03.2014 Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 21.03.2014 N 039-2109 Комитет отказал заявителю в реализации права на приобретение арендуемого помещения. Основанием отказа указано то обстоятельство, что объект недвижимости (комнаты N 3-12) включен в перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на основании постановления администрации г. Чебоксары от 09.08.2013 N 2507.
Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, не подлежат повторному доказыванию по настоящему делу, в котором участвуют те же стороны (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 19.09.2014 по делу N А79-3264/2014 постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 изменено, изложено в следующей редакции:
"Решение Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары об отказе индивидуальному предпринимателю Николаевой Ольге Валентиновне в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу г. Чебоксары, ул. Чапаева, дом 5 (комнаты 3-12 нежилого помещения N 1, площадью 125,10 кв. м) по основаниям, изложенным в письме от 21.03.2014 N 2476-2109, признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в недельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества".
Во исполнение указанного решения постановлением администрации г. Чебоксары от 24.02.2015 N 637 утверждены условия приватизации нежилых помещений, копия постановления и проект договора купли-продажи направлены в адрес Предпринимателя письмом от 25.02.2015 N 039-3243.
Предпринимателем в ответ на проект договора направлен протокол разногласий в отношении условий о цене помещения, которую предложено определить в размере 2 626 000 руб. вместо 7 000 000 руб. (пункты 1.3, 2.1), о дате, определяющей ставку рефинансирования, 24.02.2015 вместо 28.02.2015 (пункт 2.2), о времени, с которого прекращается договор аренды и обязанность по внесению арендных платежей: с момента заключения договора купли-продажи вместо момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение (пункты 2.9, 2.10), момента перехода к покупателю бремени содержания и риска случайной гибели или повреждения помещения: со дня заключения договора купли-продажи вместо дня передачи нежилого помещения покупателю по акту приема-передачи (пункт 3.1), а также предложил исключить из текста договора пункт 3.2, предусматривающий владение и пользование покупателем нежилым помещением в соответствии с его назначением, подпункт 10 пункта 3.3, устанавливающий запрет покупателю передавать нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, безвозмездное пользование, в залог, а также иными способами без письменного согласия продавца, пункт 4.3, характеризующий как существенное нарушение покупателем обязанности, предусмотренной пунктами 2.10 и 2.11 договора (оплата арендных платежей и пени по договору аренды до регистрации перехода права собственности), и пункт 4.4, согласно которому в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения ему не возвращается выплаченная по договору сумма.
Отказ Комитета от согласования в протоколе урегулирования разногласий предложенных Предпринимателем условий явился мотивом обращения истца в суд с требованиями по настоящему делу.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого Закона.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Статьями 12, 13 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу 3 пункта 6 названного Пленума в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.
В силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
Пунктом 1 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) установлено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Аналогичная норма предусмотрена в пункте 1 статьи 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пункт 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) устанавливает право залогодателя если иное не предусмотрено законом или договором залога передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. Аналогичное право предусмотрено статьей 40 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Основания расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.
Согласно материалам дела, по заданию Комитета произведена оценка нежилого помещения ИП Карташевой Е.А., в соответствии с отчетом N 84/14/12 от 18.02.2015 стоимость помещения определена в размере 7 000 000 руб.
Предприниматель в материалы дела представил отчет N 1048/2015-НР, выполненный ИП Иванюта А.И. от 10.03.2015, согласно которому стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 626 000 руб. без учета НДС.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.07.2015 ввиду представления суду противоречивых отчетов об оценке рыночной стоимости обоснованно назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения, производство которой поручено ООО "Региональной центр оценки и экспертизы" эксперту Мамочкину А.Ю.
Согласно заключению эксперта от 12.08.2015 N 27/АМ-15 стоимость помещения на дату оценки 21.03.2014 составляла 3 273 997 руб.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции обоснованно определил продажную цену помещения в соответствии с заключением эксперта Мамочкина А.Ю. в сумме 3 273 997 руб.
Доводы заявителя о несоответствии данного заключения принципам относимости и допустимости отклонены судом апелляционной инстанции как документально не подтвержденные.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Апелляционный суд на основе повторного исследования доказательств по делу пришел к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы оценены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельным, поскольку не опровергают изложенного.
Доводов о неправомерности выводов суда первой инстанции в остальной части апелляционная жалоба не содержит.
Обстоятельства дела судом исследованы полно и всесторонне, доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы с учетом приведенных в ней доводов не усматривается.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому вопрос о распределении судебных расходов не рассматривался.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.11.2015 по делу N А79-3476/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2016 ПО ДЕЛУ N А79-3476/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2016 г. по делу N А79-3476/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2016.
Полный текст постановления изготовлен 12.02.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новиковой Л.П.,
судей Родиной Т.С., Тарасовой Т.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цыганковой Е.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.11.2015 по делу N А79-3476/2015, принятое судьей Цветковой С.А. по иску индивидуального предпринимателя Николаевой Ольги Валентиновны, ОГРНИП 304212927400092, ИНН 212907590318, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики Россия, ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, третьи лица - оценщик Карташева Елена Александровна, Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", об урегулировании разногласий по определению продажной цены при заключении договора купли-продажи,
при участии:
- от заявителя - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Крайнова Д.В. на основании доверенности от 11.01.2016 N 039-6 сроком действия по 31.12.2016;
- от истца - индивидуального предпринимателя Николаевой Ольги Валентиновны - Щаблева И.В. на основании доверенности от 21.04.2015;
- иные участвующие в деле лица явку полномочных представителей не обеспечили, надлежаще извещены о начавшемся процессе,
установил:
индивидуальный предприниматель Николаева Ольга Валентиновна (далее - Предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий по определению продажной цены при заключении договора купли-продажи, понуждении заключения договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Чебоксары, ул. Чапаева, д. 5, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ИП Николаевой О.В.
Исковые требования обоснованы положениями статей 421, 422, 445, 446, Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 16.11.2015 (с учетом определения от 16.11.2015) Арбитражный суд Чувашской Республики обязал Комитет заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:
- - стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 273 997 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора);
- - оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанного в п. 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора по 54 550 руб. и один (60) месяц в размере 54 547 руб. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца (пункт 2.1 договора);
- - покупатель оплачивает продавцу проценты в размере одной третей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 24.02.2015, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка. Проценты должны перечисляться на расчетный счет продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) нежилого помещения (пункт 2.2);
- - договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.9 договора);
- - покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.10 договора);
- - со дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения покупатель несет бремя содержания и риск случайной гибели или повреждения нежилого помещения (пункт 3.1 договора);
- - пункты 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить из текста договора;
- взыскал с Комитета в пользу Предпринимателя 6000 руб. расходов по государственной пошлине, 18 000 руб. расходов по оплате экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Оспаривая законность судебного акта, апеллянт утверждает, что экспертное заключение Мамочкина А.Ю. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; заключение не соответствует критериям относимости и допустимости доказательств, поскольку в перечне использованных экспертом источников указана литература старого года выпуска.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает решение суда первой инстанции необоснованным и незаконным, просил его отменить.
Представитель истца в судебном заседании возразил против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции обоснованным и законным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Иные участвующие в деле лица явку полномочных представителей в заседание суда не обеспечили, отзыв не представили, надлежаще извещены о начавшемся процессе по делу.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 22.06.2009 между комитетом и Предпринимателем заключен договор N 1554 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары (далее - договор).
В соответствии с условиями договора индивидуальному предпринимателю в аренду переданы комнаты N 3-12 нежилого помещения N 1 общей площадью 125,1 кв. м на цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Чапаева, дом 5.
Николаева О.В., имеющая статус индивидуального предпринимателя, относится к субъектам малого предпринимательства.
19.03.2014 Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 21.03.2014 N 039-2109 Комитет отказал заявителю в реализации права на приобретение арендуемого помещения. Основанием отказа указано то обстоятельство, что объект недвижимости (комнаты N 3-12) включен в перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на основании постановления администрации г. Чебоксары от 09.08.2013 N 2507.
Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, не подлежат повторному доказыванию по настоящему делу, в котором участвуют те же стороны (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 19.09.2014 по делу N А79-3264/2014 постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 изменено, изложено в следующей редакции:
"Решение Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары об отказе индивидуальному предпринимателю Николаевой Ольге Валентиновне в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу г. Чебоксары, ул. Чапаева, дом 5 (комнаты 3-12 нежилого помещения N 1, площадью 125,10 кв. м) по основаниям, изложенным в письме от 21.03.2014 N 2476-2109, признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в недельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества".
Во исполнение указанного решения постановлением администрации г. Чебоксары от 24.02.2015 N 637 утверждены условия приватизации нежилых помещений, копия постановления и проект договора купли-продажи направлены в адрес Предпринимателя письмом от 25.02.2015 N 039-3243.
Предпринимателем в ответ на проект договора направлен протокол разногласий в отношении условий о цене помещения, которую предложено определить в размере 2 626 000 руб. вместо 7 000 000 руб. (пункты 1.3, 2.1), о дате, определяющей ставку рефинансирования, 24.02.2015 вместо 28.02.2015 (пункт 2.2), о времени, с которого прекращается договор аренды и обязанность по внесению арендных платежей: с момента заключения договора купли-продажи вместо момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение (пункты 2.9, 2.10), момента перехода к покупателю бремени содержания и риска случайной гибели или повреждения помещения: со дня заключения договора купли-продажи вместо дня передачи нежилого помещения покупателю по акту приема-передачи (пункт 3.1), а также предложил исключить из текста договора пункт 3.2, предусматривающий владение и пользование покупателем нежилым помещением в соответствии с его назначением, подпункт 10 пункта 3.3, устанавливающий запрет покупателю передавать нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, безвозмездное пользование, в залог, а также иными способами без письменного согласия продавца, пункт 4.3, характеризующий как существенное нарушение покупателем обязанности, предусмотренной пунктами 2.10 и 2.11 договора (оплата арендных платежей и пени по договору аренды до регистрации перехода права собственности), и пункт 4.4, согласно которому в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения ему не возвращается выплаченная по договору сумма.
Отказ Комитета от согласования в протоколе урегулирования разногласий предложенных Предпринимателем условий явился мотивом обращения истца в суд с требованиями по настоящему делу.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого Закона.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Статьями 12, 13 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу 3 пункта 6 названного Пленума в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.
В силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
Пунктом 1 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) установлено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Аналогичная норма предусмотрена в пункте 1 статьи 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пункт 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) устанавливает право залогодателя если иное не предусмотрено законом или договором залога передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. Аналогичное право предусмотрено статьей 40 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Основания расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.
Согласно материалам дела, по заданию Комитета произведена оценка нежилого помещения ИП Карташевой Е.А., в соответствии с отчетом N 84/14/12 от 18.02.2015 стоимость помещения определена в размере 7 000 000 руб.
Предприниматель в материалы дела представил отчет N 1048/2015-НР, выполненный ИП Иванюта А.И. от 10.03.2015, согласно которому стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 626 000 руб. без учета НДС.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.07.2015 ввиду представления суду противоречивых отчетов об оценке рыночной стоимости обоснованно назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения, производство которой поручено ООО "Региональной центр оценки и экспертизы" эксперту Мамочкину А.Ю.
Согласно заключению эксперта от 12.08.2015 N 27/АМ-15 стоимость помещения на дату оценки 21.03.2014 составляла 3 273 997 руб.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции обоснованно определил продажную цену помещения в соответствии с заключением эксперта Мамочкина А.Ю. в сумме 3 273 997 руб.
Доводы заявителя о несоответствии данного заключения принципам относимости и допустимости отклонены судом апелляционной инстанции как документально не подтвержденные.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Апелляционный суд на основе повторного исследования доказательств по делу пришел к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы оценены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельным, поскольку не опровергают изложенного.
Доводов о неправомерности выводов суда первой инстанции в остальной части апелляционная жалоба не содержит.
Обстоятельства дела судом исследованы полно и всесторонне, доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы с учетом приведенных в ней доводов не усматривается.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому вопрос о распределении судебных расходов не рассматривался.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.11.2015 по делу N А79-3476/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.П.НОВИКОВА
Л.П.НОВИКОВА
Судьи
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
Т.С.РОДИНА
Т.И.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)