Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Морозова Т.В. представитель по доверенности от 27.01.2016 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 года, принятое судьей Муриной В.А., по делу N А41-21460/16 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мост" (ИНН 9705007940, ОГРН 5147746373099) к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ИНН 5032248660, ОГРН 1125032001511) при участии третьего лица Васильевой Елены Юрьевны о взыскании неустойки,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - ООО "Мост") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива") о взыскании неустойки в размере 631 234,17 руб., штрафа в размере 50% от взысканной с ответчика суммы, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора участия в долевом строительстве N 3-2-3-5 от 03.12.2014, расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000,00 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15 625,00 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечена Васильева Е.Ю.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2016 года по делу А41-21460/16 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Мост" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Выслушав представителя заявителя, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 03.12.2014 между Васильевой Е.Ю. (участник долевого строительства) и ООО "Перспектива" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 3-2-3-5, прошедший государственную регистрацию в установленном порядке, предметом которого является обязательство ответчика в предусмотренный договором срок, построить подрядным способом (с привлечением других лиц) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) в собственность Участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (квартиру) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Срок окончания строительства, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передачи квартиры установлен сторонами не позднее 31.03.2015.
25.11.2015 между Васильевой Е.Ю. (цедент) и ООО "МОСТ" (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент передает цессионарию право требования к должнику (ответчику), возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора участия в долевом строительстве N 3-2-3-5 от 03.12.2014 в части получения (взыскания) с должника неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Право (требование), указанное в п. 1.1 договора переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ. Цедент уступает цессионарию право требование неустойки (п. 1.2 договора).
Согласно п. 3.1 цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средства, равные семидесяти процентам от максимально возможного размера стоимости права (требования), названного в п. 1.1 договора, в течение 30-ти рабочих дней после фактического получения цессионарием денежных средств от должника по обязательству, названному в п. 1.1 договора.
24.03.2016 в адрес ответчика направлена претензия с требованием об уплате неустойки на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214 в размере 631 234,17 руб., в связи с просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства на долевое участие в строительстве многоквартирного дома.
Однако ответчиком указанное в претензии требование в добровольном порядке не исполнено.
Исковые требования предъявлены в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполнено обязательство по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в связи с чем истец начислил неустойку и штраф в соответствии с условиями договора.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия государственной регистрации договора цессии от 25.11.2015 и, как следствие, отсутствия у истца права требования по заявленному иску.
Обжалуя решение суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы, полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 3.5 договора ориентировочный срок окончания строительства и ввода трехсекционного малоэтажного жилого дома в эксплуатацию - I квартал 2015 года.
В соответствии с п. 3.6 договора участия в долевом строительстве жилого дома срок передачи застройщиком квартиры участнику не позднее 31 марта 2015 года после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору.
Согласно п. 5.3.7 договора участия в долевом строительстве жилого дома застройщик обязан передать квартиру участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства (квартиру).
Исходя из смысла п. п. 6.1 - 6.7 обязательства застройщика по настоящему договору считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры либо составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче квартиры участнику.
Однако передача квартиры участнику долевого строительства Васильевой Е.Ю. по акту приема-передачи состоялась лишь 13 февраля 2016 года.
Следовательно, передача участнику долевого строительства квартиры произведена застройщиком с нарушением срока, установленного сторонами в договоре участия в долевом строительстве жилого дома, что является основанием права требования неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона N 214-ФЗ.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Кроме того, 19.01.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации договора цессии от 25.11.2015 отказано.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Как следует из материалов дела, договор цессии заключен между Васильевой Е.Ю. (цедент) и ООО "МОСТ" (цессионарий) 25 ноября 2015 года.
ООО "Перспектива" передало Васильевой Е.Ю. квартиру по акту приема-передачи от 13 февраля 2016 года.
Данное обстоятельство исключало в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве государственную регистрацию такого договора цессии.
Требования по настоящему делу заявлены в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта участнику долевого строительства, что является основанием для начисления специальной неустойки в соответствии с нормами статьи 6 Закона N 214-ФЗ вне зависимости от того, был ли передан объект участнику строительства, то есть такие требования принадлежат участнику строительства в силу закона, а согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования полностью или в части может быть передано другому лицу по сделке.
Кроме того, из содержания договора участия в долевом строительстве жилого дома не усматривается необходимость соблюдения требования о наличии письменного согласия застройщика на уступку части прав (неустойки за просрочку передачи квартиры) состоявшуюся после передачи квартиры с просрочкой.
Учитывая вышеизложенное, требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства по договору N 3-2-3-5 от 03.12.2014 в размере 631 234,17 руб. за период с 01.04.2015 (первый день просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилого дома) по 12.02.2016 (13.02.2016 состоялась передача квартиры) обоснованно и подлежит удовлетворению.
Расчет неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судом проверен и признан математически верным.
Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ (л.д. 65 - 68 т. 1).
Оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется, в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ).
Если при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции не уменьшил ее размер либо уменьшил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, суд апелляционной инстанции по жалобе стороны решает вопрос о соразмерности неустойки исходя из доказательств, имеющихся в деле и дополнительно представленных.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ").
Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Для применения ст. 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Поскольку ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком в суде первой инстанции, то он и должен представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
С учетом представленных ответчиком доказательств арбитражный суд решает вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной статьи.
Положения статьи 333 ГК РФ предоставляют суду право уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, но не обязывают его сделать это.
Учитывая, что доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суду не представлено, то основанием для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.
Истцом также заявлено о взыскании штрафа в размере 50% от взысканной с ответчика суммы, предусмотренного абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Однако согласно п. п. 1.1 - 1.2 договора цессии сторонами установлено, что цедент уступает цессионарию право требование неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания штрафа не имеется, так как договором цессии от 25.11.2015 не предусмотрена передача прав требования к должнику (ответчику) штрафа.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании 100 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Таким образом, право на возмещение судебных расходов возникает у лица при условии, что судебный акт принят в его пользу.
Доказательства, подтверждающие несение расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).
Однако материалами дела не подтверждается факт несения истцом судебных расходов на оплату услуг представителя и их оплаты исполнителю (ст. 65 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя не имеется.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 года по делу N А41-21460/16 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мост" 631 234 руб. 17 коп. неустойки, 15 625 руб. расходов по госпошлине.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2016 N 10АП-10219/2016 ПО ДЕЛУ N А41-21460/16
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. по делу N А41-21460/16
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Н.С.,
судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Морозова Т.В. представитель по доверенности от 27.01.2016 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 года, принятое судьей Муриной В.А., по делу N А41-21460/16 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мост" (ИНН 9705007940, ОГРН 5147746373099) к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ИНН 5032248660, ОГРН 1125032001511) при участии третьего лица Васильевой Елены Юрьевны о взыскании неустойки,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мост" (далее - ООО "Мост") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива") о взыскании неустойки в размере 631 234,17 руб., штрафа в размере 50% от взысканной с ответчика суммы, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора участия в долевом строительстве N 3-2-3-5 от 03.12.2014, расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000,00 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15 625,00 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечена Васильева Е.Ю.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2016 года по делу А41-21460/16 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Мост" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Выслушав представителя заявителя, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 03.12.2014 между Васильевой Е.Ю. (участник долевого строительства) и ООО "Перспектива" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 3-2-3-5, прошедший государственную регистрацию в установленном порядке, предметом которого является обязательство ответчика в предусмотренный договором срок, построить подрядным способом (с привлечением других лиц) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) в собственность Участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (квартиру) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Срок окончания строительства, ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передачи квартиры установлен сторонами не позднее 31.03.2015.
25.11.2015 между Васильевой Е.Ю. (цедент) и ООО "МОСТ" (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент передает цессионарию право требования к должнику (ответчику), возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора участия в долевом строительстве N 3-2-3-5 от 03.12.2014 в части получения (взыскания) с должника неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Право (требование), указанное в п. 1.1 договора переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ. Цедент уступает цессионарию право требование неустойки (п. 1.2 договора).
Согласно п. 3.1 цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средства, равные семидесяти процентам от максимально возможного размера стоимости права (требования), названного в п. 1.1 договора, в течение 30-ти рабочих дней после фактического получения цессионарием денежных средств от должника по обязательству, названному в п. 1.1 договора.
24.03.2016 в адрес ответчика направлена претензия с требованием об уплате неустойки на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214 в размере 631 234,17 руб., в связи с просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства на долевое участие в строительстве многоквартирного дома.
Однако ответчиком указанное в претензии требование в добровольном порядке не исполнено.
Исковые требования предъявлены в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполнено обязательство по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в связи с чем истец начислил неустойку и штраф в соответствии с условиями договора.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия государственной регистрации договора цессии от 25.11.2015 и, как следствие, отсутствия у истца права требования по заявленному иску.
Обжалуя решение суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы, полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 3.5 договора ориентировочный срок окончания строительства и ввода трехсекционного малоэтажного жилого дома в эксплуатацию - I квартал 2015 года.
В соответствии с п. 3.6 договора участия в долевом строительстве жилого дома срок передачи застройщиком квартиры участнику не позднее 31 марта 2015 года после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения участником своих финансовых обязательств по договору.
Согласно п. 5.3.7 договора участия в долевом строительстве жилого дома застройщик обязан передать квартиру участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства (квартиру).
Исходя из смысла п. п. 6.1 - 6.7 обязательства застройщика по настоящему договору считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры либо составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче квартиры участнику.
Однако передача квартиры участнику долевого строительства Васильевой Е.Ю. по акту приема-передачи состоялась лишь 13 февраля 2016 года.
Следовательно, передача участнику долевого строительства квартиры произведена застройщиком с нарушением срока, установленного сторонами в договоре участия в долевом строительстве жилого дома, что является основанием права требования неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона N 214-ФЗ.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.
Кроме того, 19.01.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации договора цессии от 25.11.2015 отказано.
Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в долевом строительстве, то есть спорный объект считается переданным.
Как следует из материалов дела, договор цессии заключен между Васильевой Е.Ю. (цедент) и ООО "МОСТ" (цессионарий) 25 ноября 2015 года.
ООО "Перспектива" передало Васильевой Е.Ю. квартиру по акту приема-передачи от 13 февраля 2016 года.
Данное обстоятельство исключало в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве государственную регистрацию такого договора цессии.
Требования по настоящему делу заявлены в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта участнику долевого строительства, что является основанием для начисления специальной неустойки в соответствии с нормами статьи 6 Закона N 214-ФЗ вне зависимости от того, был ли передан объект участнику строительства, то есть такие требования принадлежат участнику строительства в силу закона, а согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования полностью или в части может быть передано другому лицу по сделке.
Кроме того, из содержания договора участия в долевом строительстве жилого дома не усматривается необходимость соблюдения требования о наличии письменного согласия застройщика на уступку части прав (неустойки за просрочку передачи квартиры) состоявшуюся после передачи квартиры с просрочкой.
Учитывая вышеизложенное, требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства по договору N 3-2-3-5 от 03.12.2014 в размере 631 234,17 руб. за период с 01.04.2015 (первый день просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилого дома) по 12.02.2016 (13.02.2016 состоялась передача квартиры) обоснованно и подлежит удовлетворению.
Расчет неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судом проверен и признан математически верным.
Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ (л.д. 65 - 68 т. 1).
Оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется, в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ).
Если при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции не уменьшил ее размер либо уменьшил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, суд апелляционной инстанции по жалобе стороны решает вопрос о соразмерности неустойки исходя из доказательств, имеющихся в деле и дополнительно представленных.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ").
Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Для применения ст. 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Поскольку ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком в суде первой инстанции, то он и должен представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
С учетом представленных ответчиком доказательств арбитражный суд решает вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной статьи.
Положения статьи 333 ГК РФ предоставляют суду право уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, но не обязывают его сделать это.
Учитывая, что доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суду не представлено, то основанием для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.
Истцом также заявлено о взыскании штрафа в размере 50% от взысканной с ответчика суммы, предусмотренного абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Однако согласно п. п. 1.1 - 1.2 договора цессии сторонами установлено, что цедент уступает цессионарию право требование неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания штрафа не имеется, так как договором цессии от 25.11.2015 не предусмотрена передача прав требования к должнику (ответчику) штрафа.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании 100 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Таким образом, право на возмещение судебных расходов возникает у лица при условии, что судебный акт принят в его пользу.
Доказательства, подтверждающие несение расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).
Однако материалами дела не подтверждается факт несения истцом судебных расходов на оплату услуг представителя и их оплаты исполнителю (ст. 65 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя не имеется.
Учитывая вышеизложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2016 года по делу N А41-21460/16 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мост" 631 234 руб. 17 коп. неустойки, 15 625 руб. расходов по госпошлине.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)