Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2016 года по делу N А40-145518/14, принятое судьей Михайловой Л.В.
по иску ООО" Алвисе"
к ДГИ г Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца Петровский А.В. (доверенность от 01.09.2015)
от ответчика Бускин А.А. (доверенность от 01.09.2015)
установил:
ООО "Алвисе" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон по цене договора-купли продажи объекта общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2016 года по делу N А40-145518/14, урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Алвисе" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, изложены п. 3.1 и п. 3.4 договора в следующей редакции:
"3.1 Цена объекта составляет 7 167 000 руб. (Семь миллионов сто шестьдесят семь тысяч рублей) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 199 083,34 руб. (Сто девяносто девять тысяч восемьдесят три рубля тридцать четыре копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Алвисе" 4 000 руб. расходов по плате государственной пошлины и 76 158,64 руб. расходов по экспертизе.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Суд необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещения по более низкой цене.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 16 февраля 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 21.12.2005 г. заключен договор аренды N 1-1206/05, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3.
Истец 17.12.2012 г. обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
16.07.2014 г. истец получил от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Истец 18.07.2014 г. вернул ответчику подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.
Ответчик отказался от согласования разногласий письмом от 07.08.2014 г.
В предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи, стоимость имущества составляет 12 674 576 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 N 2014-Д14, выполненным ООО "группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 08.04.2014 г. N 188/14-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету N 333-14 от 14.08.2014 г., выполненным ООО "Фед-Консалт" стоимость объекта аренды составляет 6 696 000 руб.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В рамках рассмотрения дела, судом определением от 09.02.2015 г. была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Согласно экспертному заключению N А40-145518/14 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, по состоянию на 17.12.2012 составляет 10 248 039 руб.
Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.
Суд вызвал эксперта для дачи пояснений по экспертизе.
В судебном заседании 28.07.2015 г. суд допросил эксперта Марченкову С.В., которая в частности пояснила, что объект исследования функционировал и использовался, год постройки здания не является ценообразующим. Объекты-аналоги подобраны по назначению помещений, применялись корректировки по площади, по году постройки корректировки не вводились. Эксперт сделал вывод, что здание может эксплуатироваться еще 55 лет, поскольку в настоящий момент здание эксплуатируется. Заключение о годе постройки здания было основано на документах БТИ. Рыночная стоимость объекта оценки была определена с учетом того, что на дату оценки помещение находилось в том же состоянии, что и на момент осмотра. За три года аварийный объект невозможно привести в удовлетворительное состояние.
На вопрос ответчика эксперт пояснил, что не применял корректировки по местоположению, поскольку у объектов-аналогов и объекта исследования аналогичная проходимость. Ни объекты-аналоги ни объект исследования не находятся на красной линии. Часть прав на земельный участок присутствует при ценообразовании на любое помещение, поэтому применение корректировок в данном случае не требуется. Объект исследования является помещением свободного назначения. Объект исследования расположен не в прямой видимости от метро, поэтому корректировки не применялись. Объекты-аналоги были подобраны по потоку населения.
Истцом в судебном заседании 11.06.2015 г. было заявлено о назначении повторной экспертизы.
Ответчиком вопрос о рассмотрении данного заявления оставлен на усмотрение суда.
В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов эксперта, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 11.06.2015 г., суд по ходатайству истца назначил повторную экспертизу.
Определением суда от 11.06.2015 г. по делу назначена повторная судебная экспертиз, проведение которой поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ, эксперту Прибыткову Д.В.
Экспертом в ходе проведения экспертного исследования был проведен осмотр объекта (30.06.2015 согласно ходатайству, представленному в материалы дела).
От экспертного учреждения в материалы дела представлено ходатайство о предоставлении дополнительных документов и материалов первоначальной судебной экспертизы, а также о предоставлении ему данных относительно величин первоначальной балансовой стоимости и остаточной балансовой стоимости нежилого помещения.
Письмом от 24.07.2015 г. суд уведомил экспертное учреждение о необходимости предоставления сведений о возможности провести судебную экспертизу по имеющимся документам, поскольку стороны возражали против удовлетворения ходатайства эксперта.
От ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ поступило в материалы дела письмо исх. N 2381/31-19-3 от 12.08.2015 г., в соответствии с которым, экспертное учреждение сообщило о невозможности дать заключение, представлен счет на оплату.
В связи с невозможностью проведения экспертизы, судом рассмотрен вопрос о назначении повторной экспертизы в ином экспертном учреждении.
Определением суда от 03.0.92015 г. судом назначена повторная экспертизы, проведение которой поручено ООО "Центр оценки собственности" эксперту Вагнеру А.А.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, по состоянию на 17.12.2012 составляет 7 159 000 руб. без учета НДС.
По ходатайству ответчика, в судебном заседании 15.02.2016 г. опрошен эксперт Вагнер А.А.
В судебном заседании эксперт представил исправленное экспертное заключение, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 7 167 000 руб., пояснил, что изменение стоимости связано с тем, что весовые коэффициенты составляют меньше единицы.
На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что весовые коэффициенты - 0,333 объектов-аналогов проверялись на калькуляторе и в формуле Excel, таким образом, ошибок в расчетах эксперта не имеется. Корректировки на местоположение объектов-аналогов не вводятся, поскольку исследуемый объект также расположен на второстепенной улице, ТТК в непосредственной близости от объекта находится под землей, поскольку это часть Лефортовского тоннеля.
С учетом экспертизы, суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения п. 3.1 договора и п. 3.4 договора в редакции истца подлежит удовлетворению, поскольку документально подтверждено. При этом суд учитывает, что в протоколе разногласий было выражено несогласие с ценой объекта, а также то, что оплата по договору, определена сторонами в п. 3.2 договора - рассрочка в течение трех лет.
При этом срок оплаты - до 20 числа каждого месяца суд считает обоснованным, поскольку в проекте договора, направленного ответчика срок оплаты не указан. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена ст. 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении даты оплат и стоимости имущества ответчиком заявлено не было.
В соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "СНЕЙЛА" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.04.2012 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретении.
Судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы арендуемого имущества.
Экспертом в ходе проведения экспертного исследования был проведен осмотр объекта (30.06.2015 согласно ходатайству, представленному в материалы дела).
От экспертного учреждения в материалы дела представлено ходатайство о предоставлении дополнительных документов и материалов первоначальной судебной экспертизы, а также о предоставлении ему данных относительно величин первоначальной балансовой стоимости и остаточной балансовой стоимости нежилого помещения.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, по состоянию на 17.12.2012 составляет 7 159 000 руб. без учета НДС.
По ходатайству ответчика, в судебном заседании 15.02.2016 г. опрошен эксперт Вагнер А.А.
В судебном заседании эксперт представил исправленное экспертное заключение, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 7 167 000 руб., пояснил, что изменение стоимости связано с тем, что весовые коэффициенты составляют меньше единицы.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2016 года по делу N А40-145518/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 09АП-15327/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-145518/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. N 09АП-15327/2016-ГК
Дело N А40-145518/14
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2016 года по делу N А40-145518/14, принятое судьей Михайловой Л.В.
по иску ООО" Алвисе"
к ДГИ г Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца Петровский А.В. (доверенность от 01.09.2015)
от ответчика Бускин А.А. (доверенность от 01.09.2015)
установил:
ООО "Алвисе" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон по цене договора-купли продажи объекта общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2016 года по делу N А40-145518/14, урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Алвисе" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, изложены п. 3.1 и п. 3.4 договора в следующей редакции:
"3.1 Цена объекта составляет 7 167 000 руб. (Семь миллионов сто шестьдесят семь тысяч рублей) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 199 083,34 руб. (Сто девяносто девять тысяч восемьдесят три рубля тридцать четыре копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Алвисе" 4 000 руб. расходов по плате государственной пошлины и 76 158,64 руб. расходов по экспертизе.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Суд необоснованно удовлетворил требования истца о выкупе помещения по более низкой цене.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 16 февраля 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 21.12.2005 г. заключен договор аренды N 1-1206/05, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3.
Истец 17.12.2012 г. обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
16.07.2014 г. истец получил от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Истец 18.07.2014 г. вернул ответчику подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.
Ответчик отказался от согласования разногласий письмом от 07.08.2014 г.
В предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи, стоимость имущества составляет 12 674 576 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 N 2014-Д14, выполненным ООО "группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 08.04.2014 г. N 188/14-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету N 333-14 от 14.08.2014 г., выполненным ООО "Фед-Консалт" стоимость объекта аренды составляет 6 696 000 руб.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В рамках рассмотрения дела, судом определением от 09.02.2015 г. была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Согласно экспертному заключению N А40-145518/14 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, по состоянию на 17.12.2012 составляет 10 248 039 руб.
Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.
Суд вызвал эксперта для дачи пояснений по экспертизе.
В судебном заседании 28.07.2015 г. суд допросил эксперта Марченкову С.В., которая в частности пояснила, что объект исследования функционировал и использовался, год постройки здания не является ценообразующим. Объекты-аналоги подобраны по назначению помещений, применялись корректировки по площади, по году постройки корректировки не вводились. Эксперт сделал вывод, что здание может эксплуатироваться еще 55 лет, поскольку в настоящий момент здание эксплуатируется. Заключение о годе постройки здания было основано на документах БТИ. Рыночная стоимость объекта оценки была определена с учетом того, что на дату оценки помещение находилось в том же состоянии, что и на момент осмотра. За три года аварийный объект невозможно привести в удовлетворительное состояние.
На вопрос ответчика эксперт пояснил, что не применял корректировки по местоположению, поскольку у объектов-аналогов и объекта исследования аналогичная проходимость. Ни объекты-аналоги ни объект исследования не находятся на красной линии. Часть прав на земельный участок присутствует при ценообразовании на любое помещение, поэтому применение корректировок в данном случае не требуется. Объект исследования является помещением свободного назначения. Объект исследования расположен не в прямой видимости от метро, поэтому корректировки не применялись. Объекты-аналоги были подобраны по потоку населения.
Истцом в судебном заседании 11.06.2015 г. было заявлено о назначении повторной экспертизы.
Ответчиком вопрос о рассмотрении данного заявления оставлен на усмотрение суда.
В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов эксперта, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 11.06.2015 г., суд по ходатайству истца назначил повторную экспертизу.
Определением суда от 11.06.2015 г. по делу назначена повторная судебная экспертиз, проведение которой поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ, эксперту Прибыткову Д.В.
Экспертом в ходе проведения экспертного исследования был проведен осмотр объекта (30.06.2015 согласно ходатайству, представленному в материалы дела).
От экспертного учреждения в материалы дела представлено ходатайство о предоставлении дополнительных документов и материалов первоначальной судебной экспертизы, а также о предоставлении ему данных относительно величин первоначальной балансовой стоимости и остаточной балансовой стоимости нежилого помещения.
Письмом от 24.07.2015 г. суд уведомил экспертное учреждение о необходимости предоставления сведений о возможности провести судебную экспертизу по имеющимся документам, поскольку стороны возражали против удовлетворения ходатайства эксперта.
От ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ поступило в материалы дела письмо исх. N 2381/31-19-3 от 12.08.2015 г., в соответствии с которым, экспертное учреждение сообщило о невозможности дать заключение, представлен счет на оплату.
В связи с невозможностью проведения экспертизы, судом рассмотрен вопрос о назначении повторной экспертизы в ином экспертном учреждении.
Определением суда от 03.0.92015 г. судом назначена повторная экспертизы, проведение которой поручено ООО "Центр оценки собственности" эксперту Вагнеру А.А.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, по состоянию на 17.12.2012 составляет 7 159 000 руб. без учета НДС.
По ходатайству ответчика, в судебном заседании 15.02.2016 г. опрошен эксперт Вагнер А.А.
В судебном заседании эксперт представил исправленное экспертное заключение, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 7 167 000 руб., пояснил, что изменение стоимости связано с тем, что весовые коэффициенты составляют меньше единицы.
На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что весовые коэффициенты - 0,333 объектов-аналогов проверялись на калькуляторе и в формуле Excel, таким образом, ошибок в расчетах эксперта не имеется. Корректировки на местоположение объектов-аналогов не вводятся, поскольку исследуемый объект также расположен на второстепенной улице, ТТК в непосредственной близости от объекта находится под землей, поскольку это часть Лефортовского тоннеля.
С учетом экспертизы, суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения п. 3.1 договора и п. 3.4 договора в редакции истца подлежит удовлетворению, поскольку документально подтверждено. При этом суд учитывает, что в протоколе разногласий было выражено несогласие с ценой объекта, а также то, что оплата по договору, определена сторонами в п. 3.2 договора - рассрочка в течение трех лет.
При этом срок оплаты - до 20 числа каждого месяца суд считает обоснованным, поскольку в проекте договора, направленного ответчика срок оплаты не указан. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена ст. 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении даты оплат и стоимости имущества ответчиком заявлено не было.
В соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "СНЕЙЛА" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.04.2012 г., помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретении.
Судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы арендуемого имущества.
Экспертом в ходе проведения экспертного исследования был проведен осмотр объекта (30.06.2015 согласно ходатайству, представленному в материалы дела).
От экспертного учреждения в материалы дела представлено ходатайство о предоставлении дополнительных документов и материалов первоначальной судебной экспертизы, а также о предоставлении ему данных относительно величин первоначальной балансовой стоимости и остаточной балансовой стоимости нежилого помещения.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 64,5 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 23, стр. 3, по состоянию на 17.12.2012 составляет 7 159 000 руб. без учета НДС.
По ходатайству ответчика, в судебном заседании 15.02.2016 г. опрошен эксперт Вагнер А.А.
В судебном заседании эксперт представил исправленное экспертное заключение, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 7 167 000 руб., пояснил, что изменение стоимости связано с тем, что весовые коэффициенты составляют меньше единицы.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2016 года по делу N А40-145518/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)