Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.
лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Ферроком-59"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 05 февраля 2016 года по делу N А50-16076/2015,
принятое судьей Елизаровой И.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "РиэлтЪ" (ОГРН 1095903001798, ИНН 5903093598)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ферроком-59" (ОГРН 1075902013550, ИНН 5902162312)
о взыскании задолженности и неустойки,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ферроком-59"
к обществу с ограниченной ответственностью "РиэлтЪ" о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,
Федеральное государственное унитарное предприятие "Машиностроительный завод имени Ф.Э.Дзержинского" (ИНН 5903004703, сокращенное наименование - ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского")
общество с ограниченной ответственностью "Мангуст" (ИНН 5906105040)
ООО "РиэлтЪ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Ферроком-59" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2014 N 429 в сумме 565 304 руб. 42 коп. и неустойки в сумме 52008 руб. 01 коп.
Определением от 02.12.2015 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО "Ферроком-59" к ООО "РиэлтЪ" о признании договора аренды N 429 от 01.04.2014 недействительным (ничтожным).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "Машиностроительный завод им. Ф.Э.Дзержинского", Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Пермском крае и ООО "Мангуст".
Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2016 первоначальный иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 483 298 руб. 76 коп., неустойка в сумме 44 463 руб. 49 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13119 руб. 83 коп. В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что на момент заключения договора аренды истец не являлся собственником переданных в аренду ответчику помещений и в силу закона не мог быть как собственником, так и владельцем имущества, который вправе получать доходы от сданного имущества. Считает, что действия истца по начислению арендной платы являются противоправными, на момент заключения договора аренды истец действовал недобросовестно, что является злоупотреблением права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается участвующими в деле лицами, между ООО "РиэлтЪ" (арендодателем) и ООО "Ферроком59" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.04.2014 N 429, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в п. 1.2 договора (N 1-3 общей площадью 802,5 кв. м), расположенные на площадях 47779,50 кв. м 1-4 этажах здания по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59, а арендатор обязуется принять помещение и своевременно вносить арендную плату (п. 1.1 договора).
Помещение передано арендатору по акту приема передачи от 01.04.2014.
В силу п. 3.1 договора арендная плата за пользование помещением установлена в размере 101 245 руб. за один календарный месяц; арендатор обязан ежемесячно в полном объеме вносить арендную плату за помещение и плату за оказанные арендодателем другие платные услуги до 10 числа текущего месяца на основании предъявленных арендодателем документов на оплату.
В рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа Арбитражного суда Пермского края от 11.12.2014 по делу N А50-43610/2005, судебный пристав-исполнитель изъял из владения ООО "РиэлтЪ" и передал ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" в числе прочего нежилые помещения общей площадью 47779,50 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59, о чем составлен акт от 24.03.2015 (л.д. 79).
Между ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" (арендодатель) и ООО "Мангуст" (арендатор) подписан договор аренды имущества от 01.04.2015 N 85/15-34, в числе которого нежилые площадью 47779,50 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59. Указанные помещения переданы обществу "Мангуст" по акту приема-передачи от 01.04.2015 (л.д. 108-117).
Согласно выписке из ЕГРП от 12.05.2015 право собственности ООО "РиэлтЪ" на здание площадью 47779,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59 - прекращено 15.04.2015, в ту же дату внесена запись о праве собственности на объект Российской Федерации и праве хозяйственного ведения ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского".
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за октябрь - декабрь 2014 г., январь, февраль и 1-14 апреля 2015 г., за потребленную электроэнергию и услуги по влажной уборке помещений, истец обратился с вышеназванными требованиями в арбитражный суд.
Отказывая истцу в части взыскания арендной платы за 1-14 апреля 2015 г., суд первой инстанции исходил из того, что с момента выбытия спорного имущества из его фактического обладания ООО "РиэлтЪ" (с 24.03.2015) у последнего отсутствовали правовые основания для получения платы по договору аренды объекта недвижимости, обязательства арендодателя с этого момента фактически не могли быть исполнены истцом.
Ответчик настаивает на том, что требования истца не подлежали удовлетворению в полном объеме, поскольку он знал о том, что не является собственником помещений уже на момент заключения договора аренды от 01.04.2014 N 429.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения и соблюдения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310).
В соответствии с пунктом 3 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а также управомоченному лицу.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2013 по делу N А50-43610/2015 проведенные 03.09.2008 торги в форме аукциона по продаже части недвижимого имущества ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" (лот N 1) признаны недействительными, договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2008 с дополнительным соглашением N 1 - недействительными. При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2008 является недействительным не только потому, что торги признаны недействительными, но и в силу ничтожности самого договора купли-продажи (ст. 168 ГК РФ).
Определением Арбитражного суда Пермского края от 18.09.2014 по делу N А50-43610/2005 частично удовлетворено заявление ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" в лице конкурсного управляющего, в том числе к ООО "РиэлтЪ", и из незаконного владения последнего истребованы нежилые помещения, этажность 1-4, общей площадью 47779,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59, кадастровый номер: 50:01:0000000:56453. При этом ООО "РиэлтЪ" признан недобросовестным приобретателем имущества, поскольку оно знало и не могло не знать о неправомерности его отчуждения.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 определение от 18.09.2014 по делу N А50-43610/2005 оставлено без изменения. В рамках исполнительного производства по акту изъятия и передаче взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе, от 24.03.2015, названное помещение передано предприятию.
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Из указанных разъяснений следует, что вопросы права не подлежат выяснению при рассмотрении споров о взыскании задолженности по арендной плате.
Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что пользование спорным имуществом ответчиком не оспаривается, доказательств прекращения договорных обязательств и передачи имущества по акту приема-передачи в материалы дела не представлено, как не представлено и доказательств того, что заявитель апелляционной жалобы уплачивал арендную плату за пользование спорными объектами аренды иному лицу.
В силу изложенных обстоятельств доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 ст. 166).
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В решении суда первой инстанции верно указано на недоказанность того, что заключение оспариваемого ООО "Ферроком-59" договора повлекло какие-либо неблагоприятные последствия для этого общества либо причинило ему убытки; помещениями арендатор пользовался и пояснил, что пользуется в настоящее время по договору с иным лицом. Оснований полагать, что в момент заключения оспариваемого договора от 01.04.2014 ООО "РиэлтЪ" действовало исключительно с намерением причинить вред ООО "Ферроком-59", не имеется, доказательств, свидетельствующих о данном обстоятельстве, ответчиком не представлено, в связи с чем положения ст. 10 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 483 298 руб. 76 коп. и отказал в ответчику в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды N 429 от 01.04.2014 недействительным (ничтожным).
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.2 договора, за нарушение сроков, указанных в п. 3.1, арендодатель имеет право начислить и взыскать с арендатора пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки до полного погашения задолженности.
С учетом частичного удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору, судом первой инстанции произведен перерасчет суммы пени, подлежащий взысканию с ООО "Ферроком-59", согласно которому пени за период с 02.04.2015 по 02.07.2015 составляют 44463 руб. 49 коп. (483 298,76 руб. *0,1% *92). Расчет суда ответчиком не оспаривается.
Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 44 463 руб. 49 коп.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Поскольку заявителем при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачена в размере 6000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета в силу статьи 333.40 НК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2016 года по делу N А50-16076/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ферроком-59" (ОГРН 1075902013550, ИНН 5902162312) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 (три тысячи) руб., излишне уплаченную по чеку-ордеру от 15.04.2016.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2016 N 17АП-4008/2016-АК ПО ДЕЛУ N А50-16076/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2016 г. N 17АП-4008/2016-АК
Дело N А50-16076/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.
лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Ферроком-59"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 05 февраля 2016 года по делу N А50-16076/2015,
принятое судьей Елизаровой И.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "РиэлтЪ" (ОГРН 1095903001798, ИНН 5903093598)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ферроком-59" (ОГРН 1075902013550, ИНН 5902162312)
о взыскании задолженности и неустойки,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ферроком-59"
к обществу с ограниченной ответственностью "РиэлтЪ" о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,
Федеральное государственное унитарное предприятие "Машиностроительный завод имени Ф.Э.Дзержинского" (ИНН 5903004703, сокращенное наименование - ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского")
общество с ограниченной ответственностью "Мангуст" (ИНН 5906105040)
установил:
ООО "РиэлтЪ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Ферроком-59" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2014 N 429 в сумме 565 304 руб. 42 коп. и неустойки в сумме 52008 руб. 01 коп.
Определением от 02.12.2015 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО "Ферроком-59" к ООО "РиэлтЪ" о признании договора аренды N 429 от 01.04.2014 недействительным (ничтожным).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "Машиностроительный завод им. Ф.Э.Дзержинского", Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Пермском крае и ООО "Мангуст".
Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2016 первоначальный иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 483 298 руб. 76 коп., неустойка в сумме 44 463 руб. 49 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13119 руб. 83 коп. В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что на момент заключения договора аренды истец не являлся собственником переданных в аренду ответчику помещений и в силу закона не мог быть как собственником, так и владельцем имущества, который вправе получать доходы от сданного имущества. Считает, что действия истца по начислению арендной платы являются противоправными, на момент заключения договора аренды истец действовал недобросовестно, что является злоупотреблением права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается участвующими в деле лицами, между ООО "РиэлтЪ" (арендодателем) и ООО "Ферроком59" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.04.2014 N 429, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в п. 1.2 договора (N 1-3 общей площадью 802,5 кв. м), расположенные на площадях 47779,50 кв. м 1-4 этажах здания по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59, а арендатор обязуется принять помещение и своевременно вносить арендную плату (п. 1.1 договора).
Помещение передано арендатору по акту приема передачи от 01.04.2014.
В силу п. 3.1 договора арендная плата за пользование помещением установлена в размере 101 245 руб. за один календарный месяц; арендатор обязан ежемесячно в полном объеме вносить арендную плату за помещение и плату за оказанные арендодателем другие платные услуги до 10 числа текущего месяца на основании предъявленных арендодателем документов на оплату.
В рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа Арбитражного суда Пермского края от 11.12.2014 по делу N А50-43610/2005, судебный пристав-исполнитель изъял из владения ООО "РиэлтЪ" и передал ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" в числе прочего нежилые помещения общей площадью 47779,50 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59, о чем составлен акт от 24.03.2015 (л.д. 79).
Между ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" (арендодатель) и ООО "Мангуст" (арендатор) подписан договор аренды имущества от 01.04.2015 N 85/15-34, в числе которого нежилые площадью 47779,50 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59. Указанные помещения переданы обществу "Мангуст" по акту приема-передачи от 01.04.2015 (л.д. 108-117).
Согласно выписке из ЕГРП от 12.05.2015 право собственности ООО "РиэлтЪ" на здание площадью 47779,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59 - прекращено 15.04.2015, в ту же дату внесена запись о праве собственности на объект Российской Федерации и праве хозяйственного ведения ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского".
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за октябрь - декабрь 2014 г., январь, февраль и 1-14 апреля 2015 г., за потребленную электроэнергию и услуги по влажной уборке помещений, истец обратился с вышеназванными требованиями в арбитражный суд.
Отказывая истцу в части взыскания арендной платы за 1-14 апреля 2015 г., суд первой инстанции исходил из того, что с момента выбытия спорного имущества из его фактического обладания ООО "РиэлтЪ" (с 24.03.2015) у последнего отсутствовали правовые основания для получения платы по договору аренды объекта недвижимости, обязательства арендодателя с этого момента фактически не могли быть исполнены истцом.
Ответчик настаивает на том, что требования истца не подлежали удовлетворению в полном объеме, поскольку он знал о том, что не является собственником помещений уже на момент заключения договора аренды от 01.04.2014 N 429.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения и соблюдения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310).
В соответствии с пунктом 3 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а также управомоченному лицу.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2013 по делу N А50-43610/2015 проведенные 03.09.2008 торги в форме аукциона по продаже части недвижимого имущества ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" (лот N 1) признаны недействительными, договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2008 с дополнительным соглашением N 1 - недействительными. При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2008 является недействительным не только потому, что торги признаны недействительными, но и в силу ничтожности самого договора купли-продажи (ст. 168 ГК РФ).
Определением Арбитражного суда Пермского края от 18.09.2014 по делу N А50-43610/2005 частично удовлетворено заявление ФГУП "Машзавод им. Ф.Э.Дзержинского" в лице конкурсного управляющего, в том числе к ООО "РиэлтЪ", и из незаконного владения последнего истребованы нежилые помещения, этажность 1-4, общей площадью 47779,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 59, кадастровый номер: 50:01:0000000:56453. При этом ООО "РиэлтЪ" признан недобросовестным приобретателем имущества, поскольку оно знало и не могло не знать о неправомерности его отчуждения.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 определение от 18.09.2014 по делу N А50-43610/2005 оставлено без изменения. В рамках исполнительного производства по акту изъятия и передаче взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе, от 24.03.2015, названное помещение передано предприятию.
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Из указанных разъяснений следует, что вопросы права не подлежат выяснению при рассмотрении споров о взыскании задолженности по арендной плате.
Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что пользование спорным имуществом ответчиком не оспаривается, доказательств прекращения договорных обязательств и передачи имущества по акту приема-передачи в материалы дела не представлено, как не представлено и доказательств того, что заявитель апелляционной жалобы уплачивал арендную плату за пользование спорными объектами аренды иному лицу.
В силу изложенных обстоятельств доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 ст. 166).
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В решении суда первой инстанции верно указано на недоказанность того, что заключение оспариваемого ООО "Ферроком-59" договора повлекло какие-либо неблагоприятные последствия для этого общества либо причинило ему убытки; помещениями арендатор пользовался и пояснил, что пользуется в настоящее время по договору с иным лицом. Оснований полагать, что в момент заключения оспариваемого договора от 01.04.2014 ООО "РиэлтЪ" действовало исключительно с намерением причинить вред ООО "Ферроком-59", не имеется, доказательств, свидетельствующих о данном обстоятельстве, ответчиком не представлено, в связи с чем положения ст. 10 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 483 298 руб. 76 коп. и отказал в ответчику в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды N 429 от 01.04.2014 недействительным (ничтожным).
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.2 договора, за нарушение сроков, указанных в п. 3.1, арендодатель имеет право начислить и взыскать с арендатора пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки до полного погашения задолженности.
С учетом частичного удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору, судом первой инстанции произведен перерасчет суммы пени, подлежащий взысканию с ООО "Ферроком-59", согласно которому пени за период с 02.04.2015 по 02.07.2015 составляют 44463 руб. 49 коп. (483 298,76 руб. *0,1% *92). Расчет суда ответчиком не оспаривается.
Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки в сумме 44 463 руб. 49 коп.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Поскольку заявителем при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачена в размере 6000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета в силу статьи 333.40 НК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2016 года по делу N А50-16076/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ферроком-59" (ОГРН 1075902013550, ИНН 5902162312) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 (три тысячи) руб., излишне уплаченную по чеку-ордеру от 15.04.2016.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)