Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.02.2017 по делу N А79-7693/2016, принятое судьей Красновым А.М. по иску общества с ограниченной ответственностью "Азимут" (ОГРН 1072124001498, ИНН 2124028362) к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о взыскании 268 928 руб. 19 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Карымова П.А. по доверенности от 11.01.2017 (сроком до 10.01.2018),
от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - Карымова П.А. по доверенности от 09.01.2017 (сроком до 08.01.2018),
от ООО "Азимут" - директора Столбова А.Г., Яковлева А.В. по доверенности от 21.02.2017 (сроком до 21.02.2018),
общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - ООО "Азимут", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании незаконными и необоснованными начислений и взимания с 15.10.2013 арендной платы, эксплуатационных платежей и пеней по договору аренды нежилого фонда N 5313 от 28.02.2008, а также о взыскании убытков в размере 703 320 руб. 45 коп., из них: 683 871 руб. 45 коп. - арендные платежи за период с 15.10.2013 по 29.02.2016, 16 685 руб. - эксплуатационные расходы, 2764 руб. пеней.
Исковые требования заявлены на основании статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что в связи с незаконным бездействием ответчика, выразившимся в незаключении договора купли-продажи арендуемого истцом имущества, последний в период с мая 2014 года по март 2015 года был вынужден вносить арендные платежи за пользование данным имуществом, оплачивать пени и эксплуатационные расходы.
Решением от 13.02.2017 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил частично: взыскал с муниципального образования в пользу ООО "Азимут" 356 680 руб. 93 коп. убытков, составляющих оплаченные истцом в период с 09.01.2014 по 02.03.2015 арендные платежи, а также 8379 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, в остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым решением, Администрация и Комитет обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По существу доводы заявителей апелляционной жалобы сводятся тому, что ООО "Азимут" не доказало наличия причинно-следственной связи между незаконным бездействием Администрации и несением ответчиком расходов на оплату арендных платежей. Внесение арендной платы обусловлено наличием между сторонами спора обязательственных отношений и не может расцениваться в качестве убытков.
Представитель Администрации и Комитета в судебном заседании 03.05.2017 поддержал изложенную позицию, просил решение отменить, жалобу удовлетворить. Пояснил, что договор купли-продажи недвижимости до настоящего времени между сторонами не заключен, договор аренды, в рамках которого производились спорные платежи, является действующим, у ООО "Азимут" имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 210 036 руб. 20 коп.
Представитель в судебном заседании возразил против доводов заявителей жалобы, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, жалобу без удовлетворения. Пояснил, что длительное незаключение договора купли-продажи обусловлено наличием между сторонами неурегулированных разногласий относительное некоторых его условий. Наличие непогашенной задолженности по арендной плате подтвердил.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 03.05.2017.
В заседании 24.05.2017 представитель ООО "Азимут" представил в дело подписанный экземпляр договора купли-продажи, который не содержит даты его подписания, в Администрацию не передавался, на государственную регистрацию не сдавался. При этом представитель истца вновь пояснил о наличии разногласий по договору, содержащиеся в договоре опечатки, которые препятствуют завершить процедуру заключения договора купли-продажи. Также сообщил суду, что имеющаяся задолженность по арендной плате погашена утром настоящего дня.
Представитель заявителей жалобы в свою очередь указал, что сведениями о погашении задолженности не располагает, подписанный договор купли-продажи ему не передавался; настаивал на отмене принятого по делу решения в обжалуемой части.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.03.2014 по делу N А79-9413/2013 признан недействительным отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 186 кв. м, состоящего из комнат N 3, 4, 6, 8 - 11, 17, 18, 20 - 22 нежилого помещения N 8, расположенного на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64; на Администрацию возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилого помещения с указанием преимущественного права истца на приобретение в собственность данного нежилого помещения; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения направить истцу копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и проект договора купли-продажи нежилого помещения.
В рамках дела N А79-9413/2013 установлено следующее.
28.02.2008 Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 8 площадью 125,1 кв. м, состоящее из комнат N 6 - 10, часть 12, 13, с 16 - 19, 21, расположенное на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, со сроком аренды по 27.02.2013 включительно.
Согласно приложению N 2 к договору общая площадь нежилого помещения составляет 188 кв. м.
Объект аренды передан по акту передачи помещения арендатору 28.02.2008.
25.10.2010 Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключено соглашение об изменении договора аренды от 28.02.2008 N 5313, в соответствии с которым общая площадь принятого помещения составила 186,0 кв. м, в том числе: площадь, указанная в техническом паспорте - 113,9 кв. м, не указанная в техническом паспорте площадь мест общего пользования - 72,1 кв. м.
14.02.2013 Общество обратилось в Комитет с просьбой продлить договор аренды от 28.02.2008 N 5313 до 2015 года, в ответ на которое Комитет сообщил, что Общество будет приглашено для подписания постановления в ближайшее время.
15.10.2013 Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 22.10.2013 N 039-6897 Комитет отказал в удовлетворении заявления.
Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, не подлежат повторному доказыванию по настоящему делу, в котором участвуют те же стороны (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Во исполнение указанного решения суда постановлением Администрации от 27.02.2015 N 738 утверждены условия приватизации нежилых помещений, копия постановления и проект договора купли-продажи направлены в адрес Общества письмом от 02.03.2015 N 039-3797.
Обществом в ответ на проект договора направлен протокол разногласий, в том числе в отношении условий о цене помещения, которую предложено определить в размере 5 016 000 руб. вместо 7 299 000 руб. Кроме того, письмом от 28.10.2014 истец заявил об уменьшении выкупной цены помещения на стоимость произведенных им неотделимых улучшений.
Поскольку урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, сторонам во внесудебном порядке не удалось, ООО "Азимут" обратилось с иском об урегулировании разногласий между Обществом и Комитетом, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых комнат N 3-23 (по плану) нежилого помещения N 8, общей площадью 186,6 кв. м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.03.2016 по делу N А79-2532/2015 спорные пункты договора купли-продажи изложены в редакции истца (ООО "Азимут"), а именно решено:
- - пункт 1.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 4 811 450,91 руб. (Четыре миллиона восемьсот одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей 91 копейка) без учета НДС";
- - абзац 1 пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора ежемесячно в течение 59 месяцев в размере 80 190 (Восьмидесяти тысяч ста девяноста) руб. 84 коп., а последний месяц в размере 80 191 (Восьмидесяти тысяч ста девяноста одного) руб. 35 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца".
В рамках настоящего спора ООО "Азимут" предъявило требование о взыскании убытков, понесенных в связи с противоправными действиями администрации, которые повлекли оплату истцом арендных и эксплуатационных платежей в период с 15.10.2013 по 29.02.2016.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части 356 680 руб. 93 коп. убытков, составляющих оплаченные истцом в период с 09.01.2014 по 02.03.2015 арендные платежи.
Отказывая в остальной части иска суд первой инстанции исходил из того, что после направления в адрес истца проекта договора купли-продажи (02.03.2015) возник преддоговорный спор по урегулированию разногласий относительно условий договора купли-продажи нежилого помещения, что свидетельствует о том, что в период разрешения договорных разногласий противоправности в действиях ответчика, его вины, а также причинно-следственной связи между противоправными действиями и возникшими убытками не усматривается, поэтому совокупность элементов для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков за этот период отсутствует. Кроме того, суд указал, что несение истцом расходов по оплате эксплуатационные платежей не может быть квалифицировано в качестве убытков, поскольку они в любом случае должны были быть понесены истцом. В данной части решение суда не обжалуется.
Предметом апелляционного обжалования является решение суда в части удовлетворенных требований.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Гражданским законодательством установлены дополнительные гарантии для защиты прав граждан и юридических лиц от незаконных действий (бездействия) органов государственной власти, направленные на реализацию положений статей 52 и 53 Конституции Российской Федерации, согласно которым каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, в том числе злоупотреблением властью.
В статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
В соответствии с положениями статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению соответствующим муниципальным образованием.
Противоправность действий органа местного самоуправления по отказу ООО "Азимут" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения установлена вышеназванным вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, в связи с чем сам факт правонарушения не подлежит повторному доказыванию в рамках рассмотрения настоящего спора в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание положения Федерального закона N 159-ФЗ, а также учитывая факт обращения истца в Комитет с заявлением 15.10.2013, суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 09.01.2014. Данный вывод суда в апелляционной жалобе не оспаривается.
Кроме того, из материалов дела видно, что 02.03.2015 ООО "Азимут" инициировало преддоговорный спор по урегулированию разногласий относительно условий договора купли-продажи нежилого помещения. Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно выкупной цены имущества не свидетельствует о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в виде взыскания убытков, исчисленных из уплаченной арендной платы, в связи с чем период возможного возникновения убытков, находящихся в причинно-следственной связи с действиями Администрации обоснованно, ограничен судом первой инстанции указанной датой.
Наряду с этим судом первой инстанции безосновательно оставлены без внимания следующие обстоятельства.
Материалы дела свидетельствуют о том, что преддоговорный спор по урегулированию разногласий относительно условий договора купли-продажи нежилого помещения уже разрешен арбитражным судом, соответствующий судебный акт по делу N А79-2532/2015 вступил в законную силу 09.06.2016. Однако договор купли-продажи фактически до настоящего времени не заключен, о чем свидетельствует в том числе представленный истцом экземпляр договора, который подписан последним только в ходе рассмотрения настоящего дела в апелляционном суде без указания даты его заключения, ответчику не передавался и, соответственно, государственную регистрацию не прошел.
В ходе судебного рассмотрения ООО "Азимут" не ссылалось на невозможность заключения договора купли-продажи по вине Администрации и Комитета, равно как и не указало причин, в силу которых имелись объективные обстоятельства невозможности заключения данного договора.
Таким образом, до настоящего времени собственником спорных нежилых помещений является муниципальное образование, а ООО "Азимут" осуществляет пользование данными помещениями в рамках действующего договора аренды.
Следовательно, в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обязан вносить плату за пользование имуществом в рамках действующего договора. До заключения договора купли-продажи у истца имеется обязанность по оплате за пользование арендуемым помещением. В противном бы случае на стороне истца имело место неосновательное обогащение, что противоречит статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом апелляционным судом установлен факт ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы. Наличие просрочки в оплате истец не подтвердил, надлежащих доказательств погашения долга в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Изложенные обстоятельства исключают возможность установления причинно-следственной связи между противоправным бездействием Администрации и понесенными истцом расходами по внесению арендных платежей, поскольку поведение ООО "Азимут", которое уже после направления в его адрес проекта договора купли-продажи и разрешения спора об урегулировании разногласий относительно условий этого договора продолжает выдвигать новые требования к содержанию данного договора, в связи с чем у суда отсутствуют основания полагать, что в период с 09.01.2014 по 02.03.2015 договор не был заключен исключительно по причине неправомерного отказа Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, и что в случае своевременного совершения уполномоченным органом действий по заключению договора купли-продажи такой договор был бы заключен в установленный срок.
В отсутствие установленной причинно-следственной связи между неправомерными действиями причинителя вреда и понесенными убытками удовлетворение иска исключено.
Следовательно, в иске требование истца о взыскании убытков не подлежало удовлетворению.
На основании изложенного решение суда первой инстанции от 13.02.2017 в части взыскания с муниципального образования убытков размере 356 680 руб. 93 коп., подлежит отмене на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.02.2017 по делу N А79-7693/2016 в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - удовлетворить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Азимут" о взыскании с муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики 356 680 руб. 93 коп. убытков отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2017 ПО ДЕЛУ N А79-7693/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. по делу N А79-7693/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.02.2017 по делу N А79-7693/2016, принятое судьей Красновым А.М. по иску общества с ограниченной ответственностью "Азимут" (ОГРН 1072124001498, ИНН 2124028362) к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о взыскании 268 928 руб. 19 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Карымова П.А. по доверенности от 11.01.2017 (сроком до 10.01.2018),
от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - Карымова П.А. по доверенности от 09.01.2017 (сроком до 08.01.2018),
от ООО "Азимут" - директора Столбова А.Г., Яковлева А.В. по доверенности от 21.02.2017 (сроком до 21.02.2018),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - ООО "Азимут", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании незаконными и необоснованными начислений и взимания с 15.10.2013 арендной платы, эксплуатационных платежей и пеней по договору аренды нежилого фонда N 5313 от 28.02.2008, а также о взыскании убытков в размере 703 320 руб. 45 коп., из них: 683 871 руб. 45 коп. - арендные платежи за период с 15.10.2013 по 29.02.2016, 16 685 руб. - эксплуатационные расходы, 2764 руб. пеней.
Исковые требования заявлены на основании статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что в связи с незаконным бездействием ответчика, выразившимся в незаключении договора купли-продажи арендуемого истцом имущества, последний в период с мая 2014 года по март 2015 года был вынужден вносить арендные платежи за пользование данным имуществом, оплачивать пени и эксплуатационные расходы.
Решением от 13.02.2017 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил частично: взыскал с муниципального образования в пользу ООО "Азимут" 356 680 руб. 93 коп. убытков, составляющих оплаченные истцом в период с 09.01.2014 по 02.03.2015 арендные платежи, а также 8379 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, в остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым решением, Администрация и Комитет обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По существу доводы заявителей апелляционной жалобы сводятся тому, что ООО "Азимут" не доказало наличия причинно-следственной связи между незаконным бездействием Администрации и несением ответчиком расходов на оплату арендных платежей. Внесение арендной платы обусловлено наличием между сторонами спора обязательственных отношений и не может расцениваться в качестве убытков.
Представитель Администрации и Комитета в судебном заседании 03.05.2017 поддержал изложенную позицию, просил решение отменить, жалобу удовлетворить. Пояснил, что договор купли-продажи недвижимости до настоящего времени между сторонами не заключен, договор аренды, в рамках которого производились спорные платежи, является действующим, у ООО "Азимут" имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 210 036 руб. 20 коп.
Представитель в судебном заседании возразил против доводов заявителей жалобы, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, жалобу без удовлетворения. Пояснил, что длительное незаключение договора купли-продажи обусловлено наличием между сторонами неурегулированных разногласий относительное некоторых его условий. Наличие непогашенной задолженности по арендной плате подтвердил.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 03.05.2017.
В заседании 24.05.2017 представитель ООО "Азимут" представил в дело подписанный экземпляр договора купли-продажи, который не содержит даты его подписания, в Администрацию не передавался, на государственную регистрацию не сдавался. При этом представитель истца вновь пояснил о наличии разногласий по договору, содержащиеся в договоре опечатки, которые препятствуют завершить процедуру заключения договора купли-продажи. Также сообщил суду, что имеющаяся задолженность по арендной плате погашена утром настоящего дня.
Представитель заявителей жалобы в свою очередь указал, что сведениями о погашении задолженности не располагает, подписанный договор купли-продажи ему не передавался; настаивал на отмене принятого по делу решения в обжалуемой части.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.03.2014 по делу N А79-9413/2013 признан недействительным отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 186 кв. м, состоящего из комнат N 3, 4, 6, 8 - 11, 17, 18, 20 - 22 нежилого помещения N 8, расположенного на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64; на Администрацию возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилого помещения с указанием преимущественного права истца на приобретение в собственность данного нежилого помещения; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения направить истцу копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и проект договора купли-продажи нежилого помещения.
В рамках дела N А79-9413/2013 установлено следующее.
28.02.2008 Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 8 площадью 125,1 кв. м, состоящее из комнат N 6 - 10, часть 12, 13, с 16 - 19, 21, расположенное на цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64, со сроком аренды по 27.02.2013 включительно.
Согласно приложению N 2 к договору общая площадь нежилого помещения составляет 188 кв. м.
Объект аренды передан по акту передачи помещения арендатору 28.02.2008.
25.10.2010 Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (балансодержатель) и Обществом (арендатор) заключено соглашение об изменении договора аренды от 28.02.2008 N 5313, в соответствии с которым общая площадь принятого помещения составила 186,0 кв. м, в том числе: площадь, указанная в техническом паспорте - 113,9 кв. м, не указанная в техническом паспорте площадь мест общего пользования - 72,1 кв. м.
14.02.2013 Общество обратилось в Комитет с просьбой продлить договор аренды от 28.02.2008 N 5313 до 2015 года, в ответ на которое Комитет сообщил, что Общество будет приглашено для подписания постановления в ближайшее время.
15.10.2013 Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 22.10.2013 N 039-6897 Комитет отказал в удовлетворении заявления.
Приведенные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, не подлежат повторному доказыванию по настоящему делу, в котором участвуют те же стороны (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Во исполнение указанного решения суда постановлением Администрации от 27.02.2015 N 738 утверждены условия приватизации нежилых помещений, копия постановления и проект договора купли-продажи направлены в адрес Общества письмом от 02.03.2015 N 039-3797.
Обществом в ответ на проект договора направлен протокол разногласий, в том числе в отношении условий о цене помещения, которую предложено определить в размере 5 016 000 руб. вместо 7 299 000 руб. Кроме того, письмом от 28.10.2014 истец заявил об уменьшении выкупной цены помещения на стоимость произведенных им неотделимых улучшений.
Поскольку урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, сторонам во внесудебном порядке не удалось, ООО "Азимут" обратилось с иском об урегулировании разногласий между Обществом и Комитетом, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых комнат N 3-23 (по плану) нежилого помещения N 8, общей площадью 186,6 кв. м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Ярославская, д. 64.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.03.2016 по делу N А79-2532/2015 спорные пункты договора купли-продажи изложены в редакции истца (ООО "Азимут"), а именно решено:
- - пункт 1.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 4 811 450,91 руб. (Четыре миллиона восемьсот одиннадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей 91 копейка) без учета НДС";
- - абзац 1 пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора ежемесячно в течение 59 месяцев в размере 80 190 (Восьмидесяти тысяч ста девяноста) руб. 84 коп., а последний месяц в размере 80 191 (Восьмидесяти тысяч ста девяноста одного) руб. 35 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца".
В рамках настоящего спора ООО "Азимут" предъявило требование о взыскании убытков, понесенных в связи с противоправными действиями администрации, которые повлекли оплату истцом арендных и эксплуатационных платежей в период с 15.10.2013 по 29.02.2016.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части 356 680 руб. 93 коп. убытков, составляющих оплаченные истцом в период с 09.01.2014 по 02.03.2015 арендные платежи.
Отказывая в остальной части иска суд первой инстанции исходил из того, что после направления в адрес истца проекта договора купли-продажи (02.03.2015) возник преддоговорный спор по урегулированию разногласий относительно условий договора купли-продажи нежилого помещения, что свидетельствует о том, что в период разрешения договорных разногласий противоправности в действиях ответчика, его вины, а также причинно-следственной связи между противоправными действиями и возникшими убытками не усматривается, поэтому совокупность элементов для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков за этот период отсутствует. Кроме того, суд указал, что несение истцом расходов по оплате эксплуатационные платежей не может быть квалифицировано в качестве убытков, поскольку они в любом случае должны были быть понесены истцом. В данной части решение суда не обжалуется.
Предметом апелляционного обжалования является решение суда в части удовлетворенных требований.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Гражданским законодательством установлены дополнительные гарантии для защиты прав граждан и юридических лиц от незаконных действий (бездействия) органов государственной власти, направленные на реализацию положений статей 52 и 53 Конституции Российской Федерации, согласно которым каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, в том числе злоупотреблением властью.
В статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
В соответствии с положениями статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению соответствующим муниципальным образованием.
Противоправность действий органа местного самоуправления по отказу ООО "Азимут" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения установлена вышеназванным вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, в связи с чем сам факт правонарушения не подлежит повторному доказыванию в рамках рассмотрения настоящего спора в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание положения Федерального закона N 159-ФЗ, а также учитывая факт обращения истца в Комитет с заявлением 15.10.2013, суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 09.01.2014. Данный вывод суда в апелляционной жалобе не оспаривается.
Кроме того, из материалов дела видно, что 02.03.2015 ООО "Азимут" инициировало преддоговорный спор по урегулированию разногласий относительно условий договора купли-продажи нежилого помещения. Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно выкупной цены имущества не свидетельствует о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в виде взыскания убытков, исчисленных из уплаченной арендной платы, в связи с чем период возможного возникновения убытков, находящихся в причинно-следственной связи с действиями Администрации обоснованно, ограничен судом первой инстанции указанной датой.
Наряду с этим судом первой инстанции безосновательно оставлены без внимания следующие обстоятельства.
Материалы дела свидетельствуют о том, что преддоговорный спор по урегулированию разногласий относительно условий договора купли-продажи нежилого помещения уже разрешен арбитражным судом, соответствующий судебный акт по делу N А79-2532/2015 вступил в законную силу 09.06.2016. Однако договор купли-продажи фактически до настоящего времени не заключен, о чем свидетельствует в том числе представленный истцом экземпляр договора, который подписан последним только в ходе рассмотрения настоящего дела в апелляционном суде без указания даты его заключения, ответчику не передавался и, соответственно, государственную регистрацию не прошел.
В ходе судебного рассмотрения ООО "Азимут" не ссылалось на невозможность заключения договора купли-продажи по вине Администрации и Комитета, равно как и не указало причин, в силу которых имелись объективные обстоятельства невозможности заключения данного договора.
Таким образом, до настоящего времени собственником спорных нежилых помещений является муниципальное образование, а ООО "Азимут" осуществляет пользование данными помещениями в рамках действующего договора аренды.
Следовательно, в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обязан вносить плату за пользование имуществом в рамках действующего договора. До заключения договора купли-продажи у истца имеется обязанность по оплате за пользование арендуемым помещением. В противном бы случае на стороне истца имело место неосновательное обогащение, что противоречит статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом апелляционным судом установлен факт ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы. Наличие просрочки в оплате истец не подтвердил, надлежащих доказательств погашения долга в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Изложенные обстоятельства исключают возможность установления причинно-следственной связи между противоправным бездействием Администрации и понесенными истцом расходами по внесению арендных платежей, поскольку поведение ООО "Азимут", которое уже после направления в его адрес проекта договора купли-продажи и разрешения спора об урегулировании разногласий относительно условий этого договора продолжает выдвигать новые требования к содержанию данного договора, в связи с чем у суда отсутствуют основания полагать, что в период с 09.01.2014 по 02.03.2015 договор не был заключен исключительно по причине неправомерного отказа Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, и что в случае своевременного совершения уполномоченным органом действий по заключению договора купли-продажи такой договор был бы заключен в установленный срок.
В отсутствие установленной причинно-следственной связи между неправомерными действиями причинителя вреда и понесенными убытками удовлетворение иска исключено.
Следовательно, в иске требование истца о взыскании убытков не подлежало удовлетворению.
На основании изложенного решение суда первой инстанции от 13.02.2017 в части взыскания с муниципального образования убытков размере 356 680 руб. 93 коп., подлежит отмене на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.02.2017 по делу N А79-7693/2016 в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики, Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - удовлетворить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Азимут" о взыскании с муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице администрации города Чебоксары Чувашской Республики 356 680 руб. 93 коп. убытков отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
Е.Н.НАУМОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)