Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Требование истца-2: О компенсации морального вреда, взыскании убытков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бондарева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Мошечкова А.И., Ворониной И.В.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. дело по апелляционным жалобам С., З.Е., Г. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования С. к Г. о признании расторгнутым по инициативе наймодателя с *** года Договора найма жилого помещения N б/н от *** года, взыскании неустойки, предусмотренной п. 5.3.2. Договора, части невозвращенного страхового депозита, убытков, судебных расходов, удовлетворить частично.
Признать расторгнутым по инициативе наймодателя с *** года Договор найма жилого помещения от *** года N б/н, расположенного по адресу: ***.
Взыскать с Г. в пользу С. неустойку, предусмотренную п. 5.3.2. Договора в сумме *** рублей, часть невозвращенного страхового депозита в сумме *** рублей; почтовые расходы по направлению телеграммы в сумме *** рубля, судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в сумме *** рублей *** копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
В удовлетворении исковых требований З.Е. к Г. о компенсации морального вреда, взыскании убытков, судебных расходов - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Г. к С., З.Е. о признании пунктов 5.1. - 5.3., 5.3.2. Договора недействительными, признании договора найма квартиры расторгнутым по соглашению сторон, - отказать.
В части взыскания судебных расходов, встречные исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу Г. расходы на оплату услуг представителя в сумме *** рублей.
Взыскать с З.Е. в пользу Г. расходы на оплату услуг представителя в сумме *** рублей.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов - отказать.
С. обратился в суд с иском к Г. с требованиями о признании расторгнутым договора найма жилого помещения, взыскании неустойки, страхового депозита, убытков, судебных расходов. Мотивировал тем, что между истцом и ответчиков *** года был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***, принадлежащего ответчику на праве собственности. Пунктом 1.6 договора установлен срок действия договора с *** года по *** года. В момент заключения договора истец оплатил ответчику *** руб. за первый месяц проживания с *** года по *** года, а также передал страховой депозит в размере *** руб. На день заключения договора были зафиксированы показания приборов учета. *** года ответчик в нарушение п. 3.1.9 договора потребовал, чтобы поступившая в адрес съемного жилья почтовая корреспонденция, включая единый платежный документ, были переданы третьему лицу, хотя Г. на тот момент находилась в районе дома N *** по ул. ***. Истец посредством СМС-сообщения попросил ответчика о встрече для передачи поступившей почты, но получил отказ. На следующий день вся корреспонденция была направлена почтой по месту жительства ответчика. В тот же день *** года показания приборов учета отправлены ответчику на его контактный мобильный номер телефона, указанный в договоре. В силу п. 5.2 для расторжения договора, одна сторона отправляет другой стороне письменное уведомление не позднее, чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора. Ответчик *** года направил в адрес истца телеграмму с уведомлением о том, что договор N б/н от *** года считается расторгнутым и требованием об освобождении квартиры. В ответ *** года истец направил ответчику телеграмму, в которой проинформировал о предусмотренном договором 30-дневном сроке уведомлении о его расторжении для поиска нового жилья. *** года истцу позвонила Г. и сообщила, что она находится в снимаемом истцами жилом помещении. Истцы пришли в квартиру и увидели, что ответчица открыла входную дверь. Были вызваны сотрудники полиции. Ответчица потребовала освободить квартиру и дала указание прибывшим с нею мужчинам сменить замки, что они и сделали. Поскольку пользование съемным жильем для истца стало невозможным, он был вынужден в срочном порядке искать другую квартиру для жилья и обратился в ООО ***", которое оказало ему срочную услугу по подбору и найму жилья *** года, за что он оплатил *** руб. *** года между истцом и ответчиком подписан передаточный акт квартиры. Ответчик в нарушение п. 2.1.2 договора возвратил страховой депозит в сумме *** рублей, без основания удержал *** руб. Учитывая тот факт, что жилое помещение истец и совместно проживающие с ним лица освободил *** года, оплате подлежит один день проживания в сумме *** руб. (расчет *** руб. / 30 дней). В соответствии с п. 5.3.2 в случае одностороннего отказа от исполнения договора наймодатель выплачивает нанимателю неустойку в размере месячной платы за наем жилья. Просил признать расторгнутым по инициативе наймодателя с *** года договор найма жилого помещения, взыскать с ответчицы в его пользу неустойку в сумме *** руб., часть невозвращенного страхового депозита в сумме *** руб. (*** - ***), расходы на подбор жилья в сумме *** руб., почтовые расходы по отправке телеграммы в сумме *** руб., уплаченную государственную пошлину в сумме *** руб.
З.Е. вступила в дело в качестве соистца с самостоятельными исковыми требованиями о компенсации морального вреда. Мотивировала тем, что *** года при выселении ответчиком ее семьи, их сын находился в непрогретом салоне автомобиля более двух часов, у него начался стоматит, который сопровождался кровотечением из десен и сильными болями. Г. в квартире оскорбляла истцов, кричала, набросилась на истицу с кулаками. Просила взыскать с Г. в пользу З.Е. и З.А. денежную компенсацию причиненного морального вреда в сумме *** руб., стоимость лекарств и облучателя ультрафиолетового кварцевого ***, приобретенных для лечения З.А. в сумме *** руб., уплаченную государственную пошлину в сумме *** рублей.
Г. предъявила встречные исковые требования о признании условий договора найма жилого помещения частично недействительными и о расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон. Мотивировала тем, что она направила в адрес С. телеграмму о расторжении договора по п. 3.1.9 договора и предложением сообщить ей день освобождения квартиры. После этого стороны подписали передаточный акт квартиры, в котором не указано, что договор прекращен по инициативе Г. До его подписания С. *** года заключил новый договор найма другого жилого помещения. Полагает, что расторжение договора состоялось по соглашению сторон, поскольку волеизъявление Г. на его расторжение для С. не было обязательным. Просила признать пункты 5.1. - 5.3., 5.3.2. договора, предоставляющие право наймодателю Г. расторгать договор в одностороннем порядке, недействительными и отказать в удовлетворении исковых требований С. о взыскании с Г. неустойки в сумме *** руб., признать договор найма расторгнутым по соглашению сторон, взыскать судебные расходы.
С. в судебном заседании исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.
З.Е. в судебном заседании исковые требования поддержала, в удовлетворения встречных исковых требований просила отказать.
Г. в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, ее представитель И. против удовлетворения исковых требований возражал, встречные исковые требования поддержал.
Суд постановил вышеприведенное решение.
С., З.Е., ответчик Г. подали на решение апелляционные жалобы, в которых просят о его отмене.
Г. указывает на то, что расторжение договора состоялось по соглашению сторон, положения оспариваемых ею пунктов договора не соответствуют требованиям закона.
С. ссылается на то, что в результате действий ответчика он понес расходы по поиску нового жилья, при этом суд незаконно учел оплату по договору за двое суток. Не согласен с взысканием с него расходов на представителя.
З.Е. указывает на то, что суд при вынесении решения не учел, что на поиск нового жилья требуется больше времени, в адрес истцов от ответчика поступали смс-сообщения с угрозами о выселении, ответчик проникла в жилое помещение в отсутствие истцов, сменила замки, оскорбляла истцов в присутствие третьих лиц, ребенок истцов является инвалидом, был лишен права пользования жилым помещением и коммунальными услугами, находясь в автомобиле в момент выселения заболел стоматитом и испытывал сильную боль.
В заседании суда апелляционной инстанции С., З.Е. доводы своих апелляционных жалоб поддержали, представили возражения на апелляционную жалобу ответчика.
Представитель ответчика Г. по доверенности И. в судебное заседание явился, против доводов апелляционной жалобы истцов возражал, апелляционную жалобу ответчика поддержал.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнений к жалобе, возражений на жалобу приходит к следующему.
Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ч. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пп. 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которая настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении такого права действовать добросовестно и разумно в пределах, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из материалов дела следует, что Г. является собственником квартиры по адресу: ***.
*** года, между Г. (Наймодатель) и С. (Наниматель) был заключен договор найма жилого помещения N б/н по указанному адресу, сроком найма с *** года по *** года. По условиям договора при выезде нанимателя наймодатель обязуется возвратить ему страховой депозит (п. 2.1.2). Плата за наем включает ежемесячно *** рублей, затраты по квартплате и электроэнергии, уплачивается до 5 числа текущего месяца.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора, досрочное прекращение договора возможно вследствие его досрочного расторжения или одностороннего отказа любой из сторон по основаниям, указанным в настоящем договоре, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в пункте договора, может быть произведен любой стороной при нарушении другой стороной условий настоящего договора.
В силу пункта 5.3 договора, его расторжение в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне соответствующего письменного уведомления не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора.
В соответствии с пунктом 5.3.2 договора, в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе наймодателя, при соблюдении нанимателем условий настоящего договора, наймодатель возвращает нанимателю уплаченную нанимателем часть суммы за неиспользованный месячный срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем объекта.
Совместно с ним проживали З.Е. и несовершеннолетний З.А. Из-за возникших между нанимателями и наймодателем разногласий по поводу исполнения договорных обязательств произошел конфликт.
*** года Г. направила в адрес С. телеграмму о расторжении договора найма в связи с нарушением нанимателем условий договора, что повлекло за собой невозможность оплаты платежей за квартиру. Просила сообщить день освобождения жилого помещения.
*** года С. направил в адрес Г. телеграмму со ссылкой на пункт 5.3 договора, согласно которому одностороннее расторжение договора производится посредством направления другой стороне письменного уведомления не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора, указал, что для поиска жилья необходимо время.
*** года Г. прибыла в предоставленную истцам по договору найма квартиру, которую наниматели в тот же день освободили по ее требованию, одновременно наймодателем произведена смена замков входной двери, новые ключи истцам не выдавались.
*** года Г. возвратила С. страховой депозит в сумме *** руб., между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.
Согласно копии постановления *** об отказе в возбуждении уголовного дела от *** года, по заявлениям С. и З.Е. в возбуждении уголовного дела по ч. 2 ст. 116 УК РФ, ст. 119 УК РФ в отношении Г. отказано.
Удовлетворяя исковые требования С. в части признания расторгнутым договор найма жилого помещения по инициативе ответчика, и отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора найма расторгнутым по соглашению сторон, районный суд правильно исходил из того, что он расторгнут по инициативе Г.
Доводы апелляционной жалобы Г. в этой части несостоятельны, поскольку она не доказала, что договор найма был расторгнут истцами добровольно, наоборот как установлено судом *** года истица выселила истцов из своей квартиры в принудительном порядке. Ссылка на то, что наниматели *** года заключили новый договор найма другого жилого помещения и *** года подписали с нею акт приема-передачи ее квартиры не свидетельствует о том, что оспариваемый договор найма расторгнут по соглашению сторон. Какие-либо достоверные доказательства неисполнения истцами условий договора найма в суд не представлено.
Поскольку Г. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, при соблюдении нанимателем его условий, районный суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу С. предусмотренной пунктом 5.3.2 договора неустойки в размере *** руб., невозвращенного страхового депозита в размере *** руб., который уменьшил на оплату двух дней проживания (*** - *** : 30 x 2).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части взыскания невозвращенного депозита, однако считает, что решение суда в части определения его размера подлежит изменению, поскольку из материалов дела и объяснений сторон следует, что договор между сторонами расторгнут *** года, и с указанной даты истцы в результате действий ответчицы были лишены возможности пользоваться квартирой, в связи с чем оплата за *** года была учтена неправомерно. Следовательно, подлежит взысканию часть невозвращенного страхового депозита в размере *** руб. (*** - *** : 30). Расходы по уплате государственной пошлины также подлежат изменению и с учетом удовлетворенных исковых требований составят *** руб.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска в части признания недействительными пунктов 5.1. - 5.3., 5.3.2 договора, с чем судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционной жалобы отклоняет, поскольку односторонний отказ от договора, в том числе до истечения срока его действия, предусмотрен положениями ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ, в которой указано, что договор прекращается и считается расторгнутым с момента получения уведомления об этом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в данном договоре в пункте 5.3 согласовано направление уведомления за 30 дней до даты расторжения, а в целях соблюдения данных условий пунктом 5.3.2 предусмотрена неустойка за нарушение указанного срока наймодателем при отсутствии неисполнения договора со стороны нанимателя, что не противоречит указанным правовым нормам и согласуется с положениями п. 4 ст. 450.1 ГК РФ о добросовестном и разумном поведении лица, наделенного правом одностороннего отказа от договора, и не противоречит действующему законодательству.
Поскольку стороны заключили договор на указанных условиях добровольно, оснований для признания недействительным указанных пунктов не имеется.
Доводы апелляционной жалобы Г. в части несогласия с взысканием неустойки по изложенным выше причинам судебная коллегия отклоняет, как не обоснованные, предусмотренные договором основания для взыскания неустойки, у районного суда имелись.
Отказывая первоначальному истцу в удовлетворении требований о взыскании расходов на наем нового жилья *** года в сумме *** руб., районный суд исходил из того, что несение данных расходов являлось правом истца, который не был лишен возможности подобрать жилье иным способом.
С решением суда в этой части суд апелляционной инстанции соглашается, а доводы апелляторов отклоняет, так как доказательств в подтверждение невозможности заключить новый договор найма в те же сроки на аналогичных условиях без привлечения агентства недвижимости истец не представил.
Суд первой инстанции также отказал истцу З.Е. в компенсации морального вреда, взыскании затрат на лечение, поскольку доказательств тому, что действия Г. по расторжению договора найма квартиры повлекли причинение нравственных страданий истцам, утрату здоровья несовершеннолетнего З.А., затраты на его лечение, не представлено.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он является законным и обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года изменить в части взыскания страхового депозита и госпошлины, принять в этой части новое решение.
Взыскать с Г. в пользу С. часть невозвращенного страхового депозита в сумме *** рублей *** копеек и госпошлину в сумме *** рублей ** копейки.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-29902/2016
Требование истца-1: О признании расторгнутым договора найма помещения, взыскании неустойки, части невозвращенного страхового депозита, убытков.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Требование истца-2: О компенсации морального вреда, взыскании убытков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N 33-29902
Судья: Бондарева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Мошечкова А.И., Ворониной И.В.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. дело по апелляционным жалобам С., З.Е., Г. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования С. к Г. о признании расторгнутым по инициативе наймодателя с *** года Договора найма жилого помещения N б/н от *** года, взыскании неустойки, предусмотренной п. 5.3.2. Договора, части невозвращенного страхового депозита, убытков, судебных расходов, удовлетворить частично.
Признать расторгнутым по инициативе наймодателя с *** года Договор найма жилого помещения от *** года N б/н, расположенного по адресу: ***.
Взыскать с Г. в пользу С. неустойку, предусмотренную п. 5.3.2. Договора в сумме *** рублей, часть невозвращенного страхового депозита в сумме *** рублей; почтовые расходы по направлению телеграммы в сумме *** рубля, судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в сумме *** рублей *** копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
В удовлетворении исковых требований З.Е. к Г. о компенсации морального вреда, взыскании убытков, судебных расходов - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Г. к С., З.Е. о признании пунктов 5.1. - 5.3., 5.3.2. Договора недействительными, признании договора найма квартиры расторгнутым по соглашению сторон, - отказать.
В части взыскания судебных расходов, встречные исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с С. в пользу Г. расходы на оплату услуг представителя в сумме *** рублей.
Взыскать с З.Е. в пользу Г. расходы на оплату услуг представителя в сумме *** рублей.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов - отказать.
установила:
С. обратился в суд с иском к Г. с требованиями о признании расторгнутым договора найма жилого помещения, взыскании неустойки, страхового депозита, убытков, судебных расходов. Мотивировал тем, что между истцом и ответчиков *** года был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***, принадлежащего ответчику на праве собственности. Пунктом 1.6 договора установлен срок действия договора с *** года по *** года. В момент заключения договора истец оплатил ответчику *** руб. за первый месяц проживания с *** года по *** года, а также передал страховой депозит в размере *** руб. На день заключения договора были зафиксированы показания приборов учета. *** года ответчик в нарушение п. 3.1.9 договора потребовал, чтобы поступившая в адрес съемного жилья почтовая корреспонденция, включая единый платежный документ, были переданы третьему лицу, хотя Г. на тот момент находилась в районе дома N *** по ул. ***. Истец посредством СМС-сообщения попросил ответчика о встрече для передачи поступившей почты, но получил отказ. На следующий день вся корреспонденция была направлена почтой по месту жительства ответчика. В тот же день *** года показания приборов учета отправлены ответчику на его контактный мобильный номер телефона, указанный в договоре. В силу п. 5.2 для расторжения договора, одна сторона отправляет другой стороне письменное уведомление не позднее, чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора. Ответчик *** года направил в адрес истца телеграмму с уведомлением о том, что договор N б/н от *** года считается расторгнутым и требованием об освобождении квартиры. В ответ *** года истец направил ответчику телеграмму, в которой проинформировал о предусмотренном договором 30-дневном сроке уведомлении о его расторжении для поиска нового жилья. *** года истцу позвонила Г. и сообщила, что она находится в снимаемом истцами жилом помещении. Истцы пришли в квартиру и увидели, что ответчица открыла входную дверь. Были вызваны сотрудники полиции. Ответчица потребовала освободить квартиру и дала указание прибывшим с нею мужчинам сменить замки, что они и сделали. Поскольку пользование съемным жильем для истца стало невозможным, он был вынужден в срочном порядке искать другую квартиру для жилья и обратился в ООО ***", которое оказало ему срочную услугу по подбору и найму жилья *** года, за что он оплатил *** руб. *** года между истцом и ответчиком подписан передаточный акт квартиры. Ответчик в нарушение п. 2.1.2 договора возвратил страховой депозит в сумме *** рублей, без основания удержал *** руб. Учитывая тот факт, что жилое помещение истец и совместно проживающие с ним лица освободил *** года, оплате подлежит один день проживания в сумме *** руб. (расчет *** руб. / 30 дней). В соответствии с п. 5.3.2 в случае одностороннего отказа от исполнения договора наймодатель выплачивает нанимателю неустойку в размере месячной платы за наем жилья. Просил признать расторгнутым по инициативе наймодателя с *** года договор найма жилого помещения, взыскать с ответчицы в его пользу неустойку в сумме *** руб., часть невозвращенного страхового депозита в сумме *** руб. (*** - ***), расходы на подбор жилья в сумме *** руб., почтовые расходы по отправке телеграммы в сумме *** руб., уплаченную государственную пошлину в сумме *** руб.
З.Е. вступила в дело в качестве соистца с самостоятельными исковыми требованиями о компенсации морального вреда. Мотивировала тем, что *** года при выселении ответчиком ее семьи, их сын находился в непрогретом салоне автомобиля более двух часов, у него начался стоматит, который сопровождался кровотечением из десен и сильными болями. Г. в квартире оскорбляла истцов, кричала, набросилась на истицу с кулаками. Просила взыскать с Г. в пользу З.Е. и З.А. денежную компенсацию причиненного морального вреда в сумме *** руб., стоимость лекарств и облучателя ультрафиолетового кварцевого ***, приобретенных для лечения З.А. в сумме *** руб., уплаченную государственную пошлину в сумме *** рублей.
Г. предъявила встречные исковые требования о признании условий договора найма жилого помещения частично недействительными и о расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон. Мотивировала тем, что она направила в адрес С. телеграмму о расторжении договора по п. 3.1.9 договора и предложением сообщить ей день освобождения квартиры. После этого стороны подписали передаточный акт квартиры, в котором не указано, что договор прекращен по инициативе Г. До его подписания С. *** года заключил новый договор найма другого жилого помещения. Полагает, что расторжение договора состоялось по соглашению сторон, поскольку волеизъявление Г. на его расторжение для С. не было обязательным. Просила признать пункты 5.1. - 5.3., 5.3.2. договора, предоставляющие право наймодателю Г. расторгать договор в одностороннем порядке, недействительными и отказать в удовлетворении исковых требований С. о взыскании с Г. неустойки в сумме *** руб., признать договор найма расторгнутым по соглашению сторон, взыскать судебные расходы.
С. в судебном заседании исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.
З.Е. в судебном заседании исковые требования поддержала, в удовлетворения встречных исковых требований просила отказать.
Г. в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, ее представитель И. против удовлетворения исковых требований возражал, встречные исковые требования поддержал.
Суд постановил вышеприведенное решение.
С., З.Е., ответчик Г. подали на решение апелляционные жалобы, в которых просят о его отмене.
Г. указывает на то, что расторжение договора состоялось по соглашению сторон, положения оспариваемых ею пунктов договора не соответствуют требованиям закона.
С. ссылается на то, что в результате действий ответчика он понес расходы по поиску нового жилья, при этом суд незаконно учел оплату по договору за двое суток. Не согласен с взысканием с него расходов на представителя.
З.Е. указывает на то, что суд при вынесении решения не учел, что на поиск нового жилья требуется больше времени, в адрес истцов от ответчика поступали смс-сообщения с угрозами о выселении, ответчик проникла в жилое помещение в отсутствие истцов, сменила замки, оскорбляла истцов в присутствие третьих лиц, ребенок истцов является инвалидом, был лишен права пользования жилым помещением и коммунальными услугами, находясь в автомобиле в момент выселения заболел стоматитом и испытывал сильную боль.
В заседании суда апелляционной инстанции С., З.Е. доводы своих апелляционных жалоб поддержали, представили возражения на апелляционную жалобу ответчика.
Представитель ответчика Г. по доверенности И. в судебное заседание явился, против доводов апелляционной жалобы истцов возражал, апелляционную жалобу ответчика поддержал.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнений к жалобе, возражений на жалобу приходит к следующему.
Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ч. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пп. 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которая настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении такого права действовать добросовестно и разумно в пределах, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из материалов дела следует, что Г. является собственником квартиры по адресу: ***.
*** года, между Г. (Наймодатель) и С. (Наниматель) был заключен договор найма жилого помещения N б/н по указанному адресу, сроком найма с *** года по *** года. По условиям договора при выезде нанимателя наймодатель обязуется возвратить ему страховой депозит (п. 2.1.2). Плата за наем включает ежемесячно *** рублей, затраты по квартплате и электроэнергии, уплачивается до 5 числа текущего месяца.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора, досрочное прекращение договора возможно вследствие его досрочного расторжения или одностороннего отказа любой из сторон по основаниям, указанным в настоящем договоре, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в пункте договора, может быть произведен любой стороной при нарушении другой стороной условий настоящего договора.
В силу пункта 5.3 договора, его расторжение в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне соответствующего письменного уведомления не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора.
В соответствии с пунктом 5.3.2 договора, в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе наймодателя, при соблюдении нанимателем условий настоящего договора, наймодатель возвращает нанимателю уплаченную нанимателем часть суммы за неиспользованный месячный срок найма и выплачивает неустойку в размере месячной платы за наем объекта.
Совместно с ним проживали З.Е. и несовершеннолетний З.А. Из-за возникших между нанимателями и наймодателем разногласий по поводу исполнения договорных обязательств произошел конфликт.
*** года Г. направила в адрес С. телеграмму о расторжении договора найма в связи с нарушением нанимателем условий договора, что повлекло за собой невозможность оплаты платежей за квартиру. Просила сообщить день освобождения жилого помещения.
*** года С. направил в адрес Г. телеграмму со ссылкой на пункт 5.3 договора, согласно которому одностороннее расторжение договора производится посредством направления другой стороне письменного уведомления не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора, указал, что для поиска жилья необходимо время.
*** года Г. прибыла в предоставленную истцам по договору найма квартиру, которую наниматели в тот же день освободили по ее требованию, одновременно наймодателем произведена смена замков входной двери, новые ключи истцам не выдавались.
*** года Г. возвратила С. страховой депозит в сумме *** руб., между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.
Согласно копии постановления *** об отказе в возбуждении уголовного дела от *** года, по заявлениям С. и З.Е. в возбуждении уголовного дела по ч. 2 ст. 116 УК РФ, ст. 119 УК РФ в отношении Г. отказано.
Удовлетворяя исковые требования С. в части признания расторгнутым договор найма жилого помещения по инициативе ответчика, и отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора найма расторгнутым по соглашению сторон, районный суд правильно исходил из того, что он расторгнут по инициативе Г.
Доводы апелляционной жалобы Г. в этой части несостоятельны, поскольку она не доказала, что договор найма был расторгнут истцами добровольно, наоборот как установлено судом *** года истица выселила истцов из своей квартиры в принудительном порядке. Ссылка на то, что наниматели *** года заключили новый договор найма другого жилого помещения и *** года подписали с нею акт приема-передачи ее квартиры не свидетельствует о том, что оспариваемый договор найма расторгнут по соглашению сторон. Какие-либо достоверные доказательства неисполнения истцами условий договора найма в суд не представлено.
Поскольку Г. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, при соблюдении нанимателем его условий, районный суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу С. предусмотренной пунктом 5.3.2 договора неустойки в размере *** руб., невозвращенного страхового депозита в размере *** руб., который уменьшил на оплату двух дней проживания (*** - *** : 30 x 2).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части взыскания невозвращенного депозита, однако считает, что решение суда в части определения его размера подлежит изменению, поскольку из материалов дела и объяснений сторон следует, что договор между сторонами расторгнут *** года, и с указанной даты истцы в результате действий ответчицы были лишены возможности пользоваться квартирой, в связи с чем оплата за *** года была учтена неправомерно. Следовательно, подлежит взысканию часть невозвращенного страхового депозита в размере *** руб. (*** - *** : 30). Расходы по уплате государственной пошлины также подлежат изменению и с учетом удовлетворенных исковых требований составят *** руб.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска в части признания недействительными пунктов 5.1. - 5.3., 5.3.2 договора, с чем судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционной жалобы отклоняет, поскольку односторонний отказ от договора, в том числе до истечения срока его действия, предусмотрен положениями ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ, в которой указано, что договор прекращается и считается расторгнутым с момента получения уведомления об этом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в данном договоре в пункте 5.3 согласовано направление уведомления за 30 дней до даты расторжения, а в целях соблюдения данных условий пунктом 5.3.2 предусмотрена неустойка за нарушение указанного срока наймодателем при отсутствии неисполнения договора со стороны нанимателя, что не противоречит указанным правовым нормам и согласуется с положениями п. 4 ст. 450.1 ГК РФ о добросовестном и разумном поведении лица, наделенного правом одностороннего отказа от договора, и не противоречит действующему законодательству.
Поскольку стороны заключили договор на указанных условиях добровольно, оснований для признания недействительным указанных пунктов не имеется.
Доводы апелляционной жалобы Г. в части несогласия с взысканием неустойки по изложенным выше причинам судебная коллегия отклоняет, как не обоснованные, предусмотренные договором основания для взыскания неустойки, у районного суда имелись.
Отказывая первоначальному истцу в удовлетворении требований о взыскании расходов на наем нового жилья *** года в сумме *** руб., районный суд исходил из того, что несение данных расходов являлось правом истца, который не был лишен возможности подобрать жилье иным способом.
С решением суда в этой части суд апелляционной инстанции соглашается, а доводы апелляторов отклоняет, так как доказательств в подтверждение невозможности заключить новый договор найма в те же сроки на аналогичных условиях без привлечения агентства недвижимости истец не представил.
Суд первой инстанции также отказал истцу З.Е. в компенсации морального вреда, взыскании затрат на лечение, поскольку доказательств тому, что действия Г. по расторжению договора найма квартиры повлекли причинение нравственных страданий истцам, утрату здоровья несовершеннолетнего З.А., затраты на его лечение, не представлено.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он является законным и обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года изменить в части взыскания страхового депозита и госпошлины, принять в этой части новое решение.
Взыскать с Г. в пользу С. часть невозвращенного страхового депозита в сумме *** рублей *** копеек и госпошлину в сумме *** рублей ** копейки.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)