Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Солоповой А.А.
Судей Александровой Г.С., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2015
по делу N А40-119995/2015, принятое судьей И.Н. Кофановой
по иску общества с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости
при участии в судебном заседании:
от истца - Никифоров С.В. (по доверенности от 10.06.2015),
Соловых А.В. (по доверенности от 11.08.2015)
от ответчика - Карпова Д.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ" (далее - ООО "АРГЕНТАРИЙ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения:
1. Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена Объектов составляет 67 698 846 (Шестьдесят семь миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот сорок шесть) тысяч 03 копейки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- 2. Изложив абзац 2 пункта 3.6 договора в следующей редакции:
- "За Объект 1 в размере 22 440 628 (Двадцать два миллиона четыреста сорок тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 47 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 350 (Шестисот двадцати трех тысяч трехсот пятидесяти) рублей 79 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- 3. Изложив абзац 4 пункта 3.6 договора в следующей редакции: "За Объект 2 в размере 45 258 217 (Сорока пяти миллионов двухсот пятидесяти восьми тысяч двухсот семнадцати) рублей 56 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 257 172 (Одного миллиона двухсот пятидесяти семи тысяч ста семидесяти двух) рублей 71 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения:
1. Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена Объектов составляет 67 698 846 (Шестьдесят семь миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот сорок шесть) тысяч 03 копейки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- 2. Изложив абзац 2 пункта 3.6 договора в следующей редакции:
- "За Объект 1 в размере 22 440 628 (Двадцать два миллиона четыреста сорок тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 47 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 350 (Шестисот двадцати трех тысяч трехсот пятидесяти) рублей 79 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- 3. Изложив абзац 4 пункта 3.6 договора в следующей редакции: "За Объект 2 в размере 45 258 217 (Сорока пяти миллионов двухсот пятидесяти восьми тысяч двухсот семнадцати) рублей 56 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 257 172 (Одного миллиона двухсот пятидесяти семи тысяч ста семидесяти двух) рублей 71 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности устанавливает собственник имущества.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что истец является арендатором следующих объектов недвижимости (далее - Объекты):
- отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м (далее - Объект 1).
Здание находится в собственности Москвы и принадлежит ООО "АРГЕНТАРИЙ" на основании договора аренды недвижимого имущества от 28.01.2004 N 00-00069/04 (охранно-арендный договор от 01.01.2004 N 219-з), сроком действия до 30 июня 2015 года.
Арендодателем по указанному договору аренды на момент его заключения являлось Государственное учреждение "Главное Управление охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы).
Согласно дополнительному соглашению от 21 июня 2010 года к охранно-арендному договору от 01.01.2004 N 219-з, в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2005 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, правопреемником ГУОП г. Москвы по вопросам арендных отношений стал Департамент имущества города Москвы (в настоящий момент Департамент городского имущества города Москвы).
Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 19 мая 2005 года к охранно-арендному договору N 219-з от 01 января 2004 года на пользование памятником архитектуры "Мытный двор XIX века - Главный корпус, 1803 - 1804 гг. арх. Ф.К. Соколов" по адресу: 3-й Люсиновский пер., дом 5, срок аренды определен на период с 01 января 2004 года по 01 января 2030 года.
- земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (далее - Объект 2).
Земельный участок находится в собственности города Москвы и принадлежит ООО "АРГЕНТАРИЙ" на основании договора аренды N М-01-040457 от 14 февраля 2013 года для эксплуатации зданий под административные цели, сроком действия до 01.01.2030 (государственная регистрация от 05.06.2013 N 77-77-14/003/2013-911).
Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, что подтверждается выпиской из Базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 24.06.2015 (л.д. 10 том 1).
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им здания и земельного участка.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанных Объектов, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное имущество, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; Объекты непрерывно арендуются истцом; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого имущества не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2015 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и неотделимых улучшений), расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский переулок, д. 5, общей площадью 757,5 кв. м.
Согласно экспертному заключению ООО "Городская коллегия оценщиков" от 16 сентября 2015 года следует, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 757,5 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014, составляет 68 055 815 руб. 06 коп. (без учета стоимости земельного участка); рыночная стоимость земельного участка общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:14, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014, составляет 45 258 217 руб. 56 коп.; к неотделимым улучшениям здания общей площадью 757,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, следует отнести выполненные в ходе реставрации проектные, строительные, монтажные и пусконаладочные работы по возведению следующих конструктивных элементов и инженерных систем:
1. Усиление фундамента.
2. Устройство индивидуального теплового пункта.
3. Устройство системы электроснабжения ИТП и автоматизации.
4. Изготовление и монтаж конструкции кровли.
5. Устройство ж/б перекрытия подвала, 1-го и 2-го этажа
6. Устройство новых перегородок из керамического кирпича 120 - 250 мм
7. Устройство карниза.
8. Устройство водосточной системы.
9. Устройство отмостки вокруг здания.
10. Установка оконных и дверных блоков.
11. Отделочные работы по всем помещениям, включая штукатурные, шпаклевочные и окрасочные работы по потолку и стенам.
12. Устройство подвесных потолков из гипсокартонных листов, из алюминиевых реек, потолков типа "ARMSTR0NG".
13. Облицовка стен гипсокартонными листами, керамической плиткой, оклейка обоими под покраску.
14. Устройство полов в помещениях и лестницах из керамической плитки, гранитных плит, ламината и паркета.
15. Огнезащитная обработка деревянных и металлических конструкций.
16. Изготовление и монтаж центральной и пожарной лестницы здания.
17. Ремонт фасада.
18. Монтаж внутреннего водопровода.
19. Монтаж внутренней канализации.
20. Монтаж системы отопления.
21. Монтаж систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха.
22. Монтаж системы электроосвещения и силового электрооборудования, обогрева водосливов и желобов кровли.
23. Монтаж коробов магистральных кабельных трасс.
24. Монтаж системы видеонаблюдения.
25. Монтаж системы оповещения.
26. Монтаж системы охранно-пожарной сигнализации и пожаротушения серверной.
27. Монтаж структурированной кабельной системы.
28. Монтаж системы контроля управления доступом.
29. Установка телевизионной антенны и протяжка телевизионного кабеля.
- 30. Монтаж мини АТС;
- 31. Разработка технологии проведения работ по устройству фасада, разработка проекта теплового пункта здания, разработкой проекта вентиляции и кондиционирования здания, разработка проекта инженерных сетей, тепловизионное обследование здания.
Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости: здания, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014 с учетом износа, составляет 45 615 186 руб. 59 коп.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Городская коллегия оценщиков" от 16 сентября 2015 года отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 13.11.2014, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку указанное экспертное заключение является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "Городская коллегия оценщиков" от 16 сентября 2015 года.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-119995/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.02.2016 N 09АП-60595/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-119995/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. N 09АП-60595/2015-ГК
Дело N А40-119995/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Солоповой А.А.
Судей Александровой Г.С., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2015
по делу N А40-119995/2015, принятое судьей И.Н. Кофановой
по иску общества с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости
при участии в судебном заседании:
от истца - Никифоров С.В. (по доверенности от 10.06.2015),
Соловых А.В. (по доверенности от 11.08.2015)
от ответчика - Карпова Д.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АРГЕНТАРИЙ" (далее - ООО "АРГЕНТАРИЙ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения:
1. Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена Объектов составляет 67 698 846 (Шестьдесят семь миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот сорок шесть) тысяч 03 копейки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- 2. Изложив абзац 2 пункта 3.6 договора в следующей редакции:
- "За Объект 1 в размере 22 440 628 (Двадцать два миллиона четыреста сорок тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 47 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 350 (Шестисот двадцати трех тысяч трехсот пятидесяти) рублей 79 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- 3. Изложив абзац 4 пункта 3.6 договора в следующей редакции: "За Объект 2 в размере 45 258 217 (Сорока пяти миллионов двухсот пятидесяти восьми тысяч двухсот семнадцати) рублей 56 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 257 172 (Одного миллиона двухсот пятидесяти семи тысяч ста семидесяти двух) рублей 71 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения:
1. Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена Объектов составляет 67 698 846 (Шестьдесят семь миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч восемьсот сорок шесть) тысяч 03 копейки. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- 2. Изложив абзац 2 пункта 3.6 договора в следующей редакции:
- "За Объект 1 в размере 22 440 628 (Двадцать два миллиона четыреста сорок тысяч шестьсот двадцать восемь) рублей 47 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 350 (Шестисот двадцати трех тысяч трехсот пятидесяти) рублей 79 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
- 3. Изложив абзац 4 пункта 3.6 договора в следующей редакции: "За Объект 2 в размере 45 258 217 (Сорока пяти миллионов двухсот пятидесяти восьми тысяч двухсот семнадцати) рублей 56 копеек все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 257 172 (Одного миллиона двухсот пятидесяти семи тысяч ста семидесяти двух) рублей 71 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности устанавливает собственник имущества.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что истец является арендатором следующих объектов недвижимости (далее - Объекты):
- отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Москва, переулок Люсиновский 3-й, дом 5, общей площадью 757,5 кв. м (далее - Объект 1).
Здание находится в собственности Москвы и принадлежит ООО "АРГЕНТАРИЙ" на основании договора аренды недвижимого имущества от 28.01.2004 N 00-00069/04 (охранно-арендный договор от 01.01.2004 N 219-з), сроком действия до 30 июня 2015 года.
Арендодателем по указанному договору аренды на момент его заключения являлось Государственное учреждение "Главное Управление охраны памятников г. Москвы (ГУОП г. Москвы).
Согласно дополнительному соглашению от 21 июня 2010 года к охранно-арендному договору от 01.01.2004 N 219-з, в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2005 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, правопреемником ГУОП г. Москвы по вопросам арендных отношений стал Департамент имущества города Москвы (в настоящий момент Департамент городского имущества города Москвы).
Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 19 мая 2005 года к охранно-арендному договору N 219-з от 01 января 2004 года на пользование памятником архитектуры "Мытный двор XIX века - Главный корпус, 1803 - 1804 гг. арх. Ф.К. Соколов" по адресу: 3-й Люсиновский пер., дом 5, срок аренды определен на период с 01 января 2004 года по 01 января 2030 года.
- земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, пер. Люсиновский 3-ий, дом 5, общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0006010:14, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (далее - Объект 2).
Земельный участок находится в собственности города Москвы и принадлежит ООО "АРГЕНТАРИЙ" на основании договора аренды N М-01-040457 от 14 февраля 2013 года для эксплуатации зданий под административные цели, сроком действия до 01.01.2030 (государственная регистрация от 05.06.2013 N 77-77-14/003/2013-911).
Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, что подтверждается выпиской из Базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 24.06.2015 (л.д. 10 том 1).
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им здания и земельного участка.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанных Объектов, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное имущество, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; Объекты непрерывно арендуются истцом; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого имущества не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2015 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и неотделимых улучшений), расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский переулок, д. 5, общей площадью 757,5 кв. м.
Согласно экспертному заключению ООО "Городская коллегия оценщиков" от 16 сентября 2015 года следует, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 757,5 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014, составляет 68 055 815 руб. 06 коп. (без учета стоимости земельного участка); рыночная стоимость земельного участка общей площадью 970 кв. м, кадастровый номер 77:01:0006010:14, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014, составляет 45 258 217 руб. 56 коп.; к неотделимым улучшениям здания общей площадью 757,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, следует отнести выполненные в ходе реставрации проектные, строительные, монтажные и пусконаладочные работы по возведению следующих конструктивных элементов и инженерных систем:
1. Усиление фундамента.
2. Устройство индивидуального теплового пункта.
3. Устройство системы электроснабжения ИТП и автоматизации.
4. Изготовление и монтаж конструкции кровли.
5. Устройство ж/б перекрытия подвала, 1-го и 2-го этажа
6. Устройство новых перегородок из керамического кирпича 120 - 250 мм
7. Устройство карниза.
8. Устройство водосточной системы.
9. Устройство отмостки вокруг здания.
10. Установка оконных и дверных блоков.
11. Отделочные работы по всем помещениям, включая штукатурные, шпаклевочные и окрасочные работы по потолку и стенам.
12. Устройство подвесных потолков из гипсокартонных листов, из алюминиевых реек, потолков типа "ARMSTR0NG".
13. Облицовка стен гипсокартонными листами, керамической плиткой, оклейка обоими под покраску.
14. Устройство полов в помещениях и лестницах из керамической плитки, гранитных плит, ламината и паркета.
15. Огнезащитная обработка деревянных и металлических конструкций.
16. Изготовление и монтаж центральной и пожарной лестницы здания.
17. Ремонт фасада.
18. Монтаж внутреннего водопровода.
19. Монтаж внутренней канализации.
20. Монтаж системы отопления.
21. Монтаж систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха.
22. Монтаж системы электроосвещения и силового электрооборудования, обогрева водосливов и желобов кровли.
23. Монтаж коробов магистральных кабельных трасс.
24. Монтаж системы видеонаблюдения.
25. Монтаж системы оповещения.
26. Монтаж системы охранно-пожарной сигнализации и пожаротушения серверной.
27. Монтаж структурированной кабельной системы.
28. Монтаж системы контроля управления доступом.
29. Установка телевизионной антенны и протяжка телевизионного кабеля.
- 30. Монтаж мини АТС;
- 31. Разработка технологии проведения работ по устройству фасада, разработка проекта теплового пункта здания, разработкой проекта вентиляции и кондиционирования здания, разработка проекта инженерных сетей, тепловизионное обследование здания.
Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости: здания, расположенного по адресу: г. Москва, 3-й Люсиновский пер., д. 5, по состоянию на 13.11.2014 с учетом износа, составляет 45 615 186 руб. 59 коп.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "Городская коллегия оценщиков" от 16 сентября 2015 года отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 13.11.2014, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку указанное экспертное заключение является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "Городская коллегия оценщиков" от 16 сентября 2015 года.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-119995/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)