Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2016 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой
при участии в судебном заседании:
от истца (по первоначальному иску) - Андреева Н.Н. по доверенности от 04.05.2015 г.,
от ответчика (по первоначальному иску) - Трещева А.Г. по доверенности от 12.11.2014 г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам ООО "Сибирьстройинвест" (рег. N 07АП-1403/16 (1)) и ООО "Альфа Ритейл Компани" (рег. N 07АП-1403/16 (2))
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 декабря 2015 года по делу N А03-8556/2015 (судья С.В. Лихторович)
по первоначальному иску ООО "Альфа Ритейл Компани" (ИНН 5405409496, ОГРН 1105405006321)
к ООО "Сибирьстройинвест" (ИНН 2225059254, ОГРН 1032202267833)
о взыскании 60 456 978,09 руб. неосновательного обогащения, в том числе 59 040 063,09 руб. компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы и 1 416 915 руб. стоимости обеспечительного депозита,
и встречному иску ООО "Сибирьстройинвест"
к ООО "Альфа Ритейл Компани"
о взыскании 22 825 101,47 руб., в том числе 5 050 949,38 руб. - основного долга по арендной плате за период фактического пользования помещением с 01.04.2015 г. по 16.06.2015 г. и коммунальным услугам за период с 01.02.2015 г. по 16.06.2015 г., 653 135,95 руб. - пени за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением с 02.04.2015 г. по 16.12.2015 г., 12 121 016,14 руб. убытков, возникших в связи с недополученной арендной платой за период с 12.10.2014 г. по 16.06.2015 г., 5 000 000 руб. убытков, возникших в связи с уплатой штрафа по предварительному договору аренды нежилых помещений N 06/10/2014 от 06.10.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" (далее - ООО "Альфа Ритейл Компани") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" (далее - ООО "Сибирьстройинвест") о взыскании 60 456 978,09 руб. неосновательного обогащения, в том числе 59 040 063,09 руб. компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы и 1 416 915 руб. стоимости обеспечительного депозита.
ООО "Сибирьстройинвест" заявило встречный иск к ООО "Альфа Ритейл Компани" о взыскании 24 498 735,74 руб., в том числе 5 050 949,38 руб. основного долга по арендной плате за период с 20.07.2014 по 09.06.2015, 153 270,22 руб. пени за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением, 12 121 016,14 руб. убытков, возникших в связи с недополученной оплатой арендной платы за период с 12.10.2014 по 16.06.2015 в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, 5 000 000 руб. убытков, возникших в связи с уплатой штрафа, в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, 2 173 500 руб. убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в связи с досрочным возвратом ООО "Интегро" гарантийного платежа, полученного по условиям предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения размера исковых требований).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.12.2015 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано в полном объеме.
Встречные исковые требования удовлетворены в части, с ООО "Альфа Ритейл Компани" в пользу ООО "Сибирьстройинвест" было взыскано 18 852 167,60 руб., в том числе 3 070 293,13 руб. основного долга и 15 781 874,47 руб. убытков, а также 117 261 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Производство по делу в части встречных исковых требований о взыскании убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в сумме 2 173 500 руб. прекращено в связи с принятием судом отказа ООО "Сибирьстройинвест" от иска в указанной части.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Сибирьстройинвест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить, удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме.
В обоснование к отмене решения суда в части требований по встречному иску, апеллянт указывает на то, что судом необоснованно уменьшена ко взысканию сумма основного долга за фактическое пользование помещением на сумму 1 980 656,25 руб., уплаченной истцом ответчику во исполнение решения Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014. Произведя вычет указанной суммы из общей суммы задолженности, суд первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора изменил порядок исполнения решения Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014, что противоречит указанному судебному акту и требованиям ст. 168, ч. 5 ст. 170, ст. 324 АПК РФ.
Апеллянт считает, что судом неправомерно отказано ООО "Сибирьстройинвест" о взыскании с истца пени в размере 653 135,95 рублей за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением в период с 02.04.2015 по 16.12.2015, так как условие о неустойке содержится непосредственно в пункте 5.2 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180. Поскольку требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено, следовательно, в связи с неисполнением истцом обязательства по возврату помещения и несвоевременным внесением арендных платежей, на него возлагается ответственность, установленная пунктом 5.2 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180. Указывает, что данная позиция согласуется с выводами, изложенными в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/13 и разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Также, апеллянт полагает необоснованным применение судом первой инстанции п. 1 ст. 394 ГК РФ и уменьшение суммы убытков на 1 339 141, 67 руб. неустойки, поскольку требование о взыскании убытков по настоящему делу за период с 12.10.2014 по 16.06.2015, т.е. после даты расторжения договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180, не пересекаются с требованием о взыскании неустойки в размере 1 339 141,67 рублей за период с 09.11.2011 по 19.07.2014, удовлетворенным постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу N А03-15863/2014.
ООО "Альфа Ритейл Компани", также, не согласилось с принятым по делу решением, обратилось с апелляционной жалобой в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания в пользу ООО "Сибирьстройинвест" убытков в размере 15 781 874,47 руб., ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права.
В обоснование к отмене решения суда в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, апеллянт указывает на то, что судом первой инстанции была дана неверная оценка обстоятельствам, подтверждающих право истца на взыскание стоимости подрядных работ, проведенных ООО "Альфа Ритейл Компани". Полагает, что смешанный характер предварительного договора, включающего в себя элементы предварительного договора о заключении в будущем договора аренды и договора подряда ответчиком признается, а, значит, в соответствии с п. 2 ст. 70 АПК РФ, не подлежит доказыванию.
По мнению апеллянта, трехгодичный срок исковой давности для предъявления требования истцом соблюден, и ссылка суда на его пропуск, является несостоятельной.
Апеллянт считает, что доводы истца о том, что им были проведены подрядные работы, направленные в том числе на увеличение площадей, судом необоснованно отклонены; вывод суда о том, что антресоль демонтирована арендодателем и за его счет в интересах арендатора доказательствами не подтвержден; судом неверно истолкованы положения, содержащиеся в пункте 3.8 предварительного договора; утверждение ответчика о том, что он в настоящий момент не пользуется результатами работ истца, опровергается документами и свидетельскими показаниями, представленными им же самим.
В обоснование к отмене решения суда в части удовлетворения требований по встречному иску апеллянт указывает на то, что убытки в сумме 15 781 874,47 руб. взысканы судом с ООО "Альфа Ритейл Компани" необоснованно.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции были полностью проигнорированы доводы истца о наличии аффилированности и взаимозависимости между ООО "Сибирьстройинвест" и ООО "Интегро", дана неверная оценка доказательствам, подтверждающим указанное; судом неверно были оценены доводы истца о злоупотреблении ответчиком своими гражданскими правами, кроме того, в материалах дела не содержится ни одного документа, подтверждающего фактическое намерение ООО "Сибирьстройинвест" и ООО "Интегро" заключить в будущем основной договор аренды, а действия ответчика направлены исключительно с целью причинения вреда интересам истца. Положения статьи 393.1 ГК РФ применены неверно. Довод истца о том, что ответчиком неверно исчислен период взыскания убытков судом отклонен необоснованно.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, от ООО "Сибирьстройинвест" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "Альфа Ритейл Компани", в котором просило решение Арбитражного суда Алтайского края от 30.12.2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От ООО "Альфа Ритейл Компани" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "Сибирьстройинвест", и ответ на отзыв ООО "Сибирьстройинвест" в которых истец не согласился с доводами ответчика, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
ООО "Сибирьстройинвест", также, представило письменные объяснения. ООО "Альфа Ритейл Компани" представило ответ на письменные пояснения ООО "Сибирьстройинвест".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (по первоначальному иску) поддержал свою апелляционную жалобу, по основаниям в ней изложенным, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по основаниям приведенным в отзыве и ответе на письменные объяснения ООО "Сибирьстройинвест".
Представитель ответчика (по первоначальному иску) поддержал свою апелляционную жалобу, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Альфа Ритейл Компани" по основаниям изложенным в отзыве и письменных объяснениях.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание, назначенное на 23.03.2016, откладывалось до 28.04.2016 09 час. 45 мин., в связи с представлением сторонами дополнительных пояснений, необходимостью более полного, всестороннего и тщательного изучения материалов дела с учетом пояснений лиц, участвующих в деле.
После отложения судебное разбирательство продолжено 28.04.2016 в 09 час. 45 мин.
После отложения в судебное заседание явились те же представители истца и ответчика.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, письменных объяснений, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 30 декабря 2015 года в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "Альфа Ритейл Компани" и ООО "Сибирьстройинвест" заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 0052100001 от 08.10.2010 общей проектной площадью 2 553 кв. м на первом этаже в здании торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86 (л.д. 58-64, 65-108 т. 4), согласно которому, стороны обязались в течение 30 дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание (помещение), заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 10 лет на условиях, установленных предварительным договором (п. п. 1.1, 2.1). Предусмотрено уточнение размера площади на основании замеров к заключению основного договора аренды.
Пунктом 2.2 предварительного договора стороны обязались до заключения основного договора аренды нежилых помещений в течение 165 дней с доступа по предварительному договору, но не позднее 10 дней с даты ввода здания в эксплуатацию, заключить краткосрочный договор аренды нежилых помещений на срок 11 месяцев, на условиях установленных предварительным договором.
В соответствии с п. 3.5 предварительного договора за 165 календарных дней до даты открытия арендодателем здания, но не позднее 01 апреля 2011 г. арендодатель обязался допустить арендатора в помещение, на основании акта доступа, для выполнения работ по подготовке его к аренде при условии наличия согласованной арендодателем проектной документации на помещение, разработанной на основании согласованного сторонами технического задания для выполнения работ по подготовке помещения к аренде. В случае отсутствия у арендатора согласованной проектной документации на помещение указанный срок доступа сдвигается соразмерно сроку получения арендатором необходимых согласований арендодателя, но не более, чем на 10 дней.
Пунктом 3.8 предварительного договора арендатор обязался после подписания акта доступа в помещение выполнить подготовительные работы к его аренде своими силами и за свой счет в соответствии с согласованной арендодателем проектной документацией на помещение. Все неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет и после истечения срока краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений арендодателем не возвращаются, не возмещаются и не засчитываются, равно как, и не засчитываются в счет арендной платы в период действий краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений (за исключением случаев, согласованных сторонами).
Согласно п. 4.1 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора по заключению краткосрочного договора аренды нежилых помещений, арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный депозит (на основании ст. 329 ГК РФ) в размере 1 416 915 руб.
В соответствии с п. 4.2 предварительного договора после заключения сторонами краткосрочного договора аренды нежилых помещений сумма обеспечительного депозита засчитывается арендодателем арендатору в счет оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, постоянной части арендной платы по краткосрочному договору аренды, оплаты расходов арендодателя, связанных с открытием здания для посетителей, в счет исполнения иных возникающих расчетных обязательств арендатора по договору.
Истцом внесен обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб., данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
ООО "Альфа Ритейл Компани" было допущено в помещение для выполнения подготовительных работ по акту доступа от 08.09.2011 (л.д. 124-125 т. 10).
Право собственности ООО "Сибирьстройинвест" на здание ТРЦ "Весна" с подземной автостоянкой зарегистрировано в установленном законом порядке 17.10.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 5 т. 13), свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 130 т. 10).
01.07.2011 ООО "Альфа Ритейл Компани" (заказчик) заключило с ООО "Сибсервис" (генеральный подрядчик) договор генерального подряда N 01-11-ГП на разработку проектно-сметной документации супермаркета "Бахетле" и выполнение собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций полного комплекса строительно-монтажных и специальных работ на объекте супермаркет "Бахетле" нежилых помещений в торгово-развлекательном центре "Весна" с подземной автостоянкой по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86 (л.д. 55-61 т. 1).
По расчетам истца строительно-монтажные и специальные работы, в том числе строительство антресоли площадью 824,8 кв. м, были выполнены на общую сумму 59 040 063,09 руб.
09.12.2011 между ООО "Альфа Ритейл Компани" (арендатор) и ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений N 00511100180, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение площадью 3 328,9 кв. м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра "Весна" с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в (л.д. 18-45 т. 1, л.д. 72-85 т. 5).
Договор был заключен сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021 (п. 2.3 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.
Разделом 4 договора установлен порядок расчетов, предусмотрено, что арендная плата состоит из процентной арендной платы и переменной части арендной платы. Согласно пункту 4.4.1 договора минимальная арендная плата и плата за эксплуатацию оплачиваются арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца аренды.
В соответствии с условиями пунктов 3.3.13, 3.3.16 договора аренды арендатор обязался производить своими силами и за свой счет текущий ремонт и техническое обслуживание помещения и оборудования в пределах, установленных актом разграничения эксплуатационной ответственности (приложение N 3), согласовывать с арендодателем текущий ремонт помещения, его отделку, переоборудование, перепланировку, другие работы, перечисленные в договоре, устранять неисправности, повреждения, их последствия, последствия аварий в помещении, коммуникациях и системах жизнеобеспечения помещения, здания, прилегающих к помещению иных помещений и территорий, произошедшие в результате деятельности арендатора.
Пунктом 6.2 договора аренды установлено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления в адрес арендатора в случаях: невнесение арендатором, какого-либо платежа, предусмотренного договором (под невнесением понимается также и внесение только части 10 платежа) более 30 дней; просрочка выполнения требований государственных, муниципальных и иных органов, учреждений, организаций, уполномоченных физических и/или юридических лиц более чем на 25 банковских дней, а равно повторное нарушение указанных требований в течение 6 месяцев в связи с осуществлением деятельности арендатором в помещении/здании; несогласования текущего ремонта помещения, его отделки, переоборудования, перепланировки, установление в помещении охранной, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, вентиляции, проведение ремонтно-отделочных работ, затрагивающих инженерные системы, обслуживаемые арендодателем с арендодателем и/или иными необходимыми лицами по договору; нарушение правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз; в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных п. 3.3.3, п. 3.3.12, п. 3.3.13, п. 3.3.24, п. 3.3.28 договора; иных случаях, установленных договором.
При этом договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты получения указанного письменного уведомления арендатором.
Пунктом 3.3.22 договора аренды арендатор обязался освободить помещение в течение 5 календарных дней с даты истечения/расторжения договора и передать его арендодателю по акту сдачи-приемки (возврата) с учетом нормального износа.
Пунктом 8.1 договора аренды стороны установили, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости того, осуществлены они с согласия арендодателя, или без него, при расторжении и прекращении договора арендатору не возмещаются, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по обустройству, отделке и иному усовершенствованию арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы.
ООО "Сибирьстройинвест" уведомлением от 02.06.2014 заявило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 00511100180 от 09.12.2011, указав на неоднократное нарушение ООО "Альфа Ритейл Компани" условий договора, предусматривающих обязательства по своевременному внесению арендных и иных платежей, соблюдение правил и норм технической эксплуатации, противопожарной безопасности.
ООО "Сибирьстройинвест" воспользовалось предоставленным пунктом 6.2 договора аренды правом одностороннего расторжения договора, предупредив об этом арендатора уведомлением от 02.06.2014. Данное уведомление получено арендатором 20.06.2014 (л.д. 86-88 т. 5).
В соответствии с п. 6.2, п. 3.3.22 договора аренды договор считается расторгнутым с 20.07.2014, арендатор обязан освободить помещение и возвратить его арендодателю до 25.07.2014. Арендодатель направил 30.06.2014 арендатору уведомление об освобождении помещения в срок до 25.07.2014 (л.д. 89-91 т. 5).
ООО "Альфа Ритейл Компани" посчитало односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды помещения N 00511100180 от 09.12.2011 незаконным, в связи с чем, 22.07.2014 обратилось с соответствующим иском в Арбитражный суд Алтайского края - дело N А03-13271/2014 Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014, постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.03.2014 по делу N А03-13271/2014 установлено, что пунктом 6.2 договора аренды стороны определили основания и право как арендодателя, так и арендатора на одностороннее расторжение договора.
Отказывая в удовлетворении предъявленных требований, суды пришли к выводу о наличии у ООО "Сибирьстройинвест" права и оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений в одностороннем порядке. Суды, также, установили доказанным факт ненадлежащего исполнения ООО "Альфа Ритейл Компани" обязательства по внесению минимальной арендной платы и платы за эксплуатацию, наличие задолженности в сумме 2 804 467,27 руб. на момент направления уведомления о расторжении договора, а также несоблюдение норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями.
Ссылаясь на ничтожность предварительного договора N 0052100001, полагая, что у ответчика имеется неосновательное обогащение в размере стоимости выполненных ООО "Альфа Ритейл Компани" проектных, строительно-монтажных и отделочных работ, затрат на мероприятия по открытию здания, а также суммы уплаченного депозита, полученное ООО "Сибирьстройинвест" в результате расторжения договора аренды N 00511100180 от 09.12.2011, истец обратился с настоящим заявлением в суд.
В связи с тем, что у истца имеется задолженность по арендной плате за фактическое пользование помещением, а также что ООО "Альфа Ритейл Компани" после расторжения договора аренды не освободило своевременно занимаемые помещения, тем самым причинив убытки в виде упущенной выгоды, ООО "Сибирьстройинвест" обратилось в суд со встречным иском к ООО "Альфа Ритейл Компани".
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств наличия неосновательного обогащения у ответчика за счет истца. Частично удовлетворяя встречный иск, суд исходил из обоснованности заявленных требований в сумме 18 852 167,60 руб.
Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 3 ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
В пункте 11 указанного Постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности... Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В пунктах 38, 39 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум ВАС РФ указал, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, данным в пункте 1 Информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств" расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.
Из положений статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В соответствии с ч. 2, ч. 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ООО "Альфа Ритейл Компани" просит взыскать стоимость выполненных строительных работ, как неосновательное обогащение, полагая, что речь идет о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования по первоначальному иску не подлежат удовлетворению, поскольку работы, стоимость которых просит взыскать истец, были произведены им в соответствии с условиями заключенного между сторонами предварительного договора аренды N 0052100001 от 08.10.2010. Указанный договор в установленном законом порядке недействительным не признан.
Из буквального толкования пункта 3.8 предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что все неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет и после истечения срока краткосрочного договора аренды жилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений арендодателем не возвращаются, не возмещаются и не засчитываются, равно как, и не засчитываются, в счет арендной платы в период действий краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений (за исключением случаев, согласованных сторонами).
Из пункта 8.1 основного договора аренды также следует, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости от того, осуществлены они с согласия арендодателя, или без него, при расторжении и прекращении договора арендатору не возмещаются, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по обустройству, отделке и иному усовершенствованию арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не вправе требовать с ответчика стоимости произведенных им подрядных работ.
Как следует из материалов дела, истцом внесен обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб.
Материалами дела подтверждено, что перечисленная истцом сумма обеспечительного депозита в размере 1 416 915 руб. отнесена ответчиком на погашение задолженности истца, в том числе 875 500,70 руб. - в счет оплаты постоянной арендной платы за последний месяц аренды в соответствии с п. 4.2.2 предварительного договора аренды нежилых помещений от 08.10.2010 N 0052100001 и абз. 3 п. 4.5 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180; 76 590 руб. - в счет оплаты маркетингового сбора для проведения мероприятия по открытию ТРЦ "Весна" для посетителей в соответствии с п. 4.2.3 предварительного договора аренды и п. 4.7.1 основного договора аренды; 464 824,30 руб. - в счет частичной оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг за период подготовки истцом помещения к аренде в соответствии с п. 4.2.1 предварительного договора аренды и п. 4.7.2 основного договора аренды.
Указанные обстоятельства, также установлены, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по ранее рассмотренному делу N А03-15863/2014, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Довод апеллянта о том, что трехгодичный срок исковой давности для предъявления требования истцом соблюден, и ссылка суда на его пропуск, является несостоятельной, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Рассматривая заявленные истцом требования и доводы ответчика о применении срока исковой давности, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности следует исчислять со дня исполнения предварительного договора сторонами, которое началось в 2011.
Довод ООО "Альфа Ритейл Компани" о том, что положения статьи 393.1 ГК РФ применены неверно, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства не свидетельствует о допущенной судебной ошибке.
В обоснование к отмене решения суда в части требований по встречному иску ООО "Сибирьстройинвест" ссылается на то, что судом необоснованно уменьшена ко взысканию сумма основного долга за фактическое пользование помещением на сумму 1 980 656,25 руб., неправомерно отказано ООО "Сибирьстройинвест" о взыскании с истца пени в размере 653 135,95 руб. за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением в период с 02.04.2015 по 16.12.2015.
Как следует из материалов дела, ООО "Сибирьстройинвест" обратилось 28.08.2014 в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "Альфа Ритейл Компани" о взыскании 1 980 656,25 руб. задолженности за фактическое пользование помещением, расположенным по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, за период с 20.07.2014 до 01.04.2015, и 1 538 322,38 руб. договорной неустойки за период с 21.12.2011 по 01.04.2015 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) - дело N А03-15863/2014.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014 по иску ООО "Сибирьстройинвест" к ООО "Альфа Ритейл Компани" о взыскании 1 538 322,38 руб. договорной неустойки за период с 21.12.2011 по 01.04.2015 и задолженности за фактическое пользование помещением, расположенным по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в в размере 1 980 656,25 руб. за период с 20.07.2014 до 01.04.2015, суд взыскал с ответчика в пользу истца 3 518 978,63 руб., в том числе 1 980 656,25 руб. - долга за фактическое пользование помещением в период с 20.07.2014 по 31.03.2015, т.е. после расторжения договора, и понесенных им коммунальных расходов за период с июля 2014 года по январь 2015 года, как составной части арендной платы (переменная часть), связанных с фактическим пользованием ответчиком помещением, а также 1 538 322,38 руб. - неустойки за период с 21.12.2011 (даты нарушения сроков оплаты первого платежа по договору) и по 01.04.2015 (день рассмотрения дела в арбитражном суде).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 решение суда первой инстанции от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014 было изменено, с ООО "Альфа Ритейл Компани" в пользу ООО "Сибирьстройинвест" взыскано 1 980 656,25 руб. долга за фактическое пользование помещением, 1 339 141,67 руб. неустойки, 30 858,17 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску. В части требования о взыскании неустойки в сумме 199 180,71 руб. отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Во исполнение судебного акта по делу N А03-15863/2014, ООО "Альфа Ритейл Компани", по платежному поручению N 394006 от 13.11.2015, перечислило ООО "Сибирьстройинвест" денежные средства в размере 3 350 656,09 руб.
Проверив приведенный истцом (по встречному иску) расчет, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что верным является расчет ответчика и взысканию подлежит сумма 3 070 293,13 руб. (за вычетом суммы ранее оплаченной).
Довод апеллянта о том, что произведя вычет указанной суммы из общей суммы задолженности, суд первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора изменил порядок исполнения решения Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014, что противоречит указанному судебному акту и требованиям ст. 168, ч. 5 ст. 170, ст. 324 АПК РФ, основан на неверном толковании норм права.
В обоснование требований о начислении неустойки ООО "Сибирьстройинвест" ссылается на пункт 5.2 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180.
Исходя из положений статьи 622 ГК РФ, с прекращением действия договора аренды арендодатель вправе требовать внесения платы, за время просрочки возврата арендованного имущества, а также возмещения убытков.
Согласно абзацу 3 статьи 622 ГК РФ возможность взыскания неустойки предусмотрена только за несвоевременный возврат арендованного имущества, если это было предусмотрено условиями договора аренды. Правил о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей после истечения срока действия договора аренды названная норма права не устанавливает.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 1 информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.
При таких обстоятельствах, учитывая факт расторжения спорного договора аренды, отсутствие согласованного сторонами условия о возможности начисления договорной неустойки за период после расторжения договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договорная неустойка за период после расторжения договора аренды начислению и взысканию не подлежит, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска в этой части. (Указанная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.10.2015 по делу N А03-15863/2014).
Доводы ООО "Альфа Ритейл Компани" о том, что убытки в сумме 15 781 874,47 руб. взысканы судом необоснованно, судом апелляционной инстанции отклоняется, на основании следующего.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).
Пункт 4 статьи 393 ГК РФ предусматривает дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков: предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Таким образом, при обращении в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в виде упущенной выгоды истцу необходимо доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, размер убытков, а также меры, предпринимаемые для ее получения и сделанные с этой целью приготовления.
В силу статьи 65 АПК РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения причинителя вреда, возникновение у истца в связи с этим убытков и их размер, а также причинную связь между противоправными действиями такого лица и возникшими убытками.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, то есть с учетом принципа разумности участников гражданского оборота предполагается наличие у лица реальной возможности для получения выгоды.
Лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.
Требование о взыскании неполученного дохода (упущенной выгоды) может быть заявлено только в случае получения такового от деятельности, осуществляемой в соответствии с нормами действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, 06.10.2014 ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) заключило с ООО "Интегро" (арендатор) предварительный договор аренды N 06/10/2014 нежилых помещений расположенных на 1 этаже в отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра "Весна" с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, приложения к договору, согласно которым стороны обязались заключить основной договор аренды в срок до 01.03.2015, существенные условия которого предусмотрены в приложении N 4 к предварительному договору (л.д. 131-172 т. 10, л.д. 1-37 т. 11).
Пунктом 7.5 указанного договора установлена ответственность арендодателя в виде штрафа в сумме 5 000 000 руб. за отказ от заключения основного договора аренды, не связанный с ненадлежащим выполнением арендатором своих обязанностей по настоящему договору, а также в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения обязанностей в соответствии с п. 6.4 договора. Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в том числе от заключения основного договора, в случае нарушения арендодателем сроков выполнения обязанностей, подлежащих выполнению арендодателем по настоящему договору, более, чем на 30 календарных дней подряд.
Согласно пункту 7.7 данного договора неисполнение добровольно требования об уплате штрафа, предусмотренного пунктами 7.4 и 7.5, влечет для нарушившей стороны увеличение размера штрафа до 10 000 000 руб., если требование об оплате штрафа будет передано соответствующей стороной для рассмотрения в арбитражном суде.
09.10.2015 ООО "Альфа Ритейл Компани" обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "Сибирьстройинвест" о признании действующим договора аренды нежилых помещений N 00511100180 от 09.12.2011 - дело N А03-18786/2014.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.01.2015 по делу N А03-18786/2014 по иску ООО "Альфа Ритейл Компани" к ООО "Сибирьстройинвест" о признании действующим договора аренды нежилых помещений N 00511100180 от 09.12.2011 и по встречному исковому заявлению ООО "Сибирьстройинвест" об обязании освободить нежилое помещение площадью 3 328,9 кв. м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра "Весна" по адресу: 656054 Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малахова,86в, суд отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворил встречные исковые требования, обязал ООО "Альфа Ритейл Компани" освободить указанное нежилое помещение в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014 по делу N А03-13271/2014 и от 28.01.2015 по делу N А03-18786/2014 установлено, что договор аренды нежилых помещений N 00511100180 от 09.12.2011 был законно расторгнут 20.07.2014. Однако ответчик по встречному иску продолжал пользоваться помещением истца. Ответчик освободил помещение только 16.06.2015, что подтверждается актом об освобождении помещения.
В результате того, что ООО "Альфа Ритейл Компани" своевременно не исполнило договорные обязательства по возврату помещений в связи с расторжением договора по вине арендатора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у истца по встречному иску возникли убытки в виде недополученной арендной платы за период с 12.10.2014 по 16.06.2015 в сумме 12 121 016,14 руб. 14, которую истец мог получить, сдавая занимаемое ответчиком помещение в аренду другому лицу. Размер арендной платы, примененной истцом при расчете убытков, подтверждается предварительным договором аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, заключенным ООО "Сибирьстройинвест" с ООО "ИНТЕГРО", отчетом об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование соответствующими помещениями, имеющимся в материалах дела (л.д. 1-89 т. 10).
Факт неполучения доходов истцом в результате неправомерных действий ответчика нашел свое подтверждение в материалах дела, в том числе судебных актах по делам N А03-13271/2014 и N А03-18786/2014, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Кроме того, истец понес убытки в связи с уплатой ООО "ИНТЕГРО" штрафа в размере 5 000 000 руб. в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, что подтверждается соответствующим платежным поручением N 355 от 06.05.2015 (л.д. 27 т. 5) на указанную сумму. Истец вынужден был выплатить штраф, поскольку в результате неправомерных действий ответчика не смог своевременно предоставить новому арендатору нежилое помещение, занимаемое ответчиком, и заключить основной договор аренды.
Суд правильно установил, что факт причинения убытков истцу (по встречному иску) подтвержден доказательствами, содержащимися в материалах дела.
Доводы апеллянта о том, что предварительный договор аренды 06/10/2014 от 06.10.2014 заключен между аффилированными лицами, был предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, оснований для переоценки которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно части 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Ссылка ООО "Сибирьстройинвест" на необоснованное применение судом первой инстанции п. 1 ст. 394 ГК РФ и уменьшение суммы убытков на 1 339 141, 67 руб. неустойки, судом апелляционной инстанции признается ошибочной. Размер убытков правомерно уменьшен судом на сумму неустойки ранее взысканной постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу N А03-15863/2014.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворив встречные исковые требования в сумме 18 852 167,60 руб.
Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении со стороны суда первой инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.
Проверяя доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 30.12.2015.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 декабря 2015 года по делу N А03-8556/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 07АП-1403/16(1), 07АП-1403/16(2) ПО ДЕЛУ N А03-8556/2015
Требование: О взыскании неосновательного обогащения по договору аренды нежилых помещений, компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы и стоимости обеспечительного депозита.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. N 07АП-1403/16(1), 07АП-1403/16(2)
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2016 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой
при участии в судебном заседании:
от истца (по первоначальному иску) - Андреева Н.Н. по доверенности от 04.05.2015 г.,
от ответчика (по первоначальному иску) - Трещева А.Г. по доверенности от 12.11.2014 г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам ООО "Сибирьстройинвест" (рег. N 07АП-1403/16 (1)) и ООО "Альфа Ритейл Компани" (рег. N 07АП-1403/16 (2))
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 декабря 2015 года по делу N А03-8556/2015 (судья С.В. Лихторович)
по первоначальному иску ООО "Альфа Ритейл Компани" (ИНН 5405409496, ОГРН 1105405006321)
к ООО "Сибирьстройинвест" (ИНН 2225059254, ОГРН 1032202267833)
о взыскании 60 456 978,09 руб. неосновательного обогащения, в том числе 59 040 063,09 руб. компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы и 1 416 915 руб. стоимости обеспечительного депозита,
и встречному иску ООО "Сибирьстройинвест"
к ООО "Альфа Ритейл Компани"
о взыскании 22 825 101,47 руб., в том числе 5 050 949,38 руб. - основного долга по арендной плате за период фактического пользования помещением с 01.04.2015 г. по 16.06.2015 г. и коммунальным услугам за период с 01.02.2015 г. по 16.06.2015 г., 653 135,95 руб. - пени за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением с 02.04.2015 г. по 16.12.2015 г., 12 121 016,14 руб. убытков, возникших в связи с недополученной арендной платой за период с 12.10.2014 г. по 16.06.2015 г., 5 000 000 руб. убытков, возникших в связи с уплатой штрафа по предварительному договору аренды нежилых помещений N 06/10/2014 от 06.10.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" (далее - ООО "Альфа Ритейл Компани") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" (далее - ООО "Сибирьстройинвест") о взыскании 60 456 978,09 руб. неосновательного обогащения, в том числе 59 040 063,09 руб. компенсации затрат на строительно-монтажные и отделочные работы и 1 416 915 руб. стоимости обеспечительного депозита.
ООО "Сибирьстройинвест" заявило встречный иск к ООО "Альфа Ритейл Компани" о взыскании 24 498 735,74 руб., в том числе 5 050 949,38 руб. основного долга по арендной плате за период с 20.07.2014 по 09.06.2015, 153 270,22 руб. пени за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением, 12 121 016,14 руб. убытков, возникших в связи с недополученной оплатой арендной платы за период с 12.10.2014 по 16.06.2015 в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, 5 000 000 руб. убытков, возникших в связи с уплатой штрафа, в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, 2 173 500 руб. убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в связи с досрочным возвратом ООО "Интегро" гарантийного платежа, полученного по условиям предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения размера исковых требований).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.12.2015 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано в полном объеме.
Встречные исковые требования удовлетворены в части, с ООО "Альфа Ритейл Компани" в пользу ООО "Сибирьстройинвест" было взыскано 18 852 167,60 руб., в том числе 3 070 293,13 руб. основного долга и 15 781 874,47 руб. убытков, а также 117 261 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Производство по делу в части встречных исковых требований о взыскании убытков в виде недополученного дохода (упущенной выгоды) в сумме 2 173 500 руб. прекращено в связи с принятием судом отказа ООО "Сибирьстройинвест" от иска в указанной части.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Сибирьстройинвест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить, удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме.
В обоснование к отмене решения суда в части требований по встречному иску, апеллянт указывает на то, что судом необоснованно уменьшена ко взысканию сумма основного долга за фактическое пользование помещением на сумму 1 980 656,25 руб., уплаченной истцом ответчику во исполнение решения Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014. Произведя вычет указанной суммы из общей суммы задолженности, суд первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора изменил порядок исполнения решения Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014, что противоречит указанному судебному акту и требованиям ст. 168, ч. 5 ст. 170, ст. 324 АПК РФ.
Апеллянт считает, что судом неправомерно отказано ООО "Сибирьстройинвест" о взыскании с истца пени в размере 653 135,95 рублей за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением в период с 02.04.2015 по 16.12.2015, так как условие о неустойке содержится непосредственно в пункте 5.2 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180. Поскольку требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено, следовательно, в связи с неисполнением истцом обязательства по возврату помещения и несвоевременным внесением арендных платежей, на него возлагается ответственность, установленная пунктом 5.2 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180. Указывает, что данная позиция согласуется с выводами, изложенными в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/13 и разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Также, апеллянт полагает необоснованным применение судом первой инстанции п. 1 ст. 394 ГК РФ и уменьшение суммы убытков на 1 339 141, 67 руб. неустойки, поскольку требование о взыскании убытков по настоящему делу за период с 12.10.2014 по 16.06.2015, т.е. после даты расторжения договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180, не пересекаются с требованием о взыскании неустойки в размере 1 339 141,67 рублей за период с 09.11.2011 по 19.07.2014, удовлетворенным постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу N А03-15863/2014.
ООО "Альфа Ритейл Компани", также, не согласилось с принятым по делу решением, обратилось с апелляционной жалобой в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания в пользу ООО "Сибирьстройинвест" убытков в размере 15 781 874,47 руб., ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права.
В обоснование к отмене решения суда в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, апеллянт указывает на то, что судом первой инстанции была дана неверная оценка обстоятельствам, подтверждающих право истца на взыскание стоимости подрядных работ, проведенных ООО "Альфа Ритейл Компани". Полагает, что смешанный характер предварительного договора, включающего в себя элементы предварительного договора о заключении в будущем договора аренды и договора подряда ответчиком признается, а, значит, в соответствии с п. 2 ст. 70 АПК РФ, не подлежит доказыванию.
По мнению апеллянта, трехгодичный срок исковой давности для предъявления требования истцом соблюден, и ссылка суда на его пропуск, является несостоятельной.
Апеллянт считает, что доводы истца о том, что им были проведены подрядные работы, направленные в том числе на увеличение площадей, судом необоснованно отклонены; вывод суда о том, что антресоль демонтирована арендодателем и за его счет в интересах арендатора доказательствами не подтвержден; судом неверно истолкованы положения, содержащиеся в пункте 3.8 предварительного договора; утверждение ответчика о том, что он в настоящий момент не пользуется результатами работ истца, опровергается документами и свидетельскими показаниями, представленными им же самим.
В обоснование к отмене решения суда в части удовлетворения требований по встречному иску апеллянт указывает на то, что убытки в сумме 15 781 874,47 руб. взысканы судом с ООО "Альфа Ритейл Компани" необоснованно.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции были полностью проигнорированы доводы истца о наличии аффилированности и взаимозависимости между ООО "Сибирьстройинвест" и ООО "Интегро", дана неверная оценка доказательствам, подтверждающим указанное; судом неверно были оценены доводы истца о злоупотреблении ответчиком своими гражданскими правами, кроме того, в материалах дела не содержится ни одного документа, подтверждающего фактическое намерение ООО "Сибирьстройинвест" и ООО "Интегро" заключить в будущем основной договор аренды, а действия ответчика направлены исключительно с целью причинения вреда интересам истца. Положения статьи 393.1 ГК РФ применены неверно. Довод истца о том, что ответчиком неверно исчислен период взыскания убытков судом отклонен необоснованно.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, от ООО "Сибирьстройинвест" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "Альфа Ритейл Компани", в котором просило решение Арбитражного суда Алтайского края от 30.12.2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От ООО "Альфа Ритейл Компани" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "Сибирьстройинвест", и ответ на отзыв ООО "Сибирьстройинвест" в которых истец не согласился с доводами ответчика, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
ООО "Сибирьстройинвест", также, представило письменные объяснения. ООО "Альфа Ритейл Компани" представило ответ на письменные пояснения ООО "Сибирьстройинвест".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (по первоначальному иску) поддержал свою апелляционную жалобу, по основаниям в ней изложенным, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по основаниям приведенным в отзыве и ответе на письменные объяснения ООО "Сибирьстройинвест".
Представитель ответчика (по первоначальному иску) поддержал свою апелляционную жалобу, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Альфа Ритейл Компани" по основаниям изложенным в отзыве и письменных объяснениях.
На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание, назначенное на 23.03.2016, откладывалось до 28.04.2016 09 час. 45 мин., в связи с представлением сторонами дополнительных пояснений, необходимостью более полного, всестороннего и тщательного изучения материалов дела с учетом пояснений лиц, участвующих в деле.
После отложения судебное разбирательство продолжено 28.04.2016 в 09 час. 45 мин.
После отложения в судебное заседание явились те же представители истца и ответчика.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, письменных объяснений, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 30 декабря 2015 года в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "Альфа Ритейл Компани" и ООО "Сибирьстройинвест" заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 0052100001 от 08.10.2010 общей проектной площадью 2 553 кв. м на первом этаже в здании торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86 (л.д. 58-64, 65-108 т. 4), согласно которому, стороны обязались в течение 30 дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание (помещение), заключить основной договор аренды нежилых помещений сроком на 10 лет на условиях, установленных предварительным договором (п. п. 1.1, 2.1). Предусмотрено уточнение размера площади на основании замеров к заключению основного договора аренды.
Пунктом 2.2 предварительного договора стороны обязались до заключения основного договора аренды нежилых помещений в течение 165 дней с доступа по предварительному договору, но не позднее 10 дней с даты ввода здания в эксплуатацию, заключить краткосрочный договор аренды нежилых помещений на срок 11 месяцев, на условиях установленных предварительным договором.
В соответствии с п. 3.5 предварительного договора за 165 календарных дней до даты открытия арендодателем здания, но не позднее 01 апреля 2011 г. арендодатель обязался допустить арендатора в помещение, на основании акта доступа, для выполнения работ по подготовке его к аренде при условии наличия согласованной арендодателем проектной документации на помещение, разработанной на основании согласованного сторонами технического задания для выполнения работ по подготовке помещения к аренде. В случае отсутствия у арендатора согласованной проектной документации на помещение указанный срок доступа сдвигается соразмерно сроку получения арендатором необходимых согласований арендодателя, но не более, чем на 10 дней.
Пунктом 3.8 предварительного договора арендатор обязался после подписания акта доступа в помещение выполнить подготовительные работы к его аренде своими силами и за свой счет в соответствии с согласованной арендодателем проектной документацией на помещение. Все неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет и после истечения срока краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений арендодателем не возвращаются, не возмещаются и не засчитываются, равно как, и не засчитываются в счет арендной платы в период действий краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений (за исключением случаев, согласованных сторонами).
Согласно п. 4.1 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора по заключению краткосрочного договора аренды нежилых помещений, арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный депозит (на основании ст. 329 ГК РФ) в размере 1 416 915 руб.
В соответствии с п. 4.2 предварительного договора после заключения сторонами краткосрочного договора аренды нежилых помещений сумма обеспечительного депозита засчитывается арендодателем арендатору в счет оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, постоянной части арендной платы по краткосрочному договору аренды, оплаты расходов арендодателя, связанных с открытием здания для посетителей, в счет исполнения иных возникающих расчетных обязательств арендатора по договору.
Истцом внесен обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб., данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
ООО "Альфа Ритейл Компани" было допущено в помещение для выполнения подготовительных работ по акту доступа от 08.09.2011 (л.д. 124-125 т. 10).
Право собственности ООО "Сибирьстройинвест" на здание ТРЦ "Весна" с подземной автостоянкой зарегистрировано в установленном законом порядке 17.10.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 5 т. 13), свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 130 т. 10).
01.07.2011 ООО "Альфа Ритейл Компани" (заказчик) заключило с ООО "Сибсервис" (генеральный подрядчик) договор генерального подряда N 01-11-ГП на разработку проектно-сметной документации супермаркета "Бахетле" и выполнение собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций полного комплекса строительно-монтажных и специальных работ на объекте супермаркет "Бахетле" нежилых помещений в торгово-развлекательном центре "Весна" с подземной автостоянкой по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86 (л.д. 55-61 т. 1).
По расчетам истца строительно-монтажные и специальные работы, в том числе строительство антресоли площадью 824,8 кв. м, были выполнены на общую сумму 59 040 063,09 руб.
09.12.2011 между ООО "Альфа Ритейл Компани" (арендатор) и ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений N 00511100180, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение площадью 3 328,9 кв. м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра "Весна" с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в (л.д. 18-45 т. 1, л.д. 72-85 т. 5).
Договор был заключен сроком на 10 лет с 09.12.2011 по 08.12.2021 (п. 2.3 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2012.
Разделом 4 договора установлен порядок расчетов, предусмотрено, что арендная плата состоит из процентной арендной платы и переменной части арендной платы. Согласно пункту 4.4.1 договора минимальная арендная плата и плата за эксплуатацию оплачиваются арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца аренды.
В соответствии с условиями пунктов 3.3.13, 3.3.16 договора аренды арендатор обязался производить своими силами и за свой счет текущий ремонт и техническое обслуживание помещения и оборудования в пределах, установленных актом разграничения эксплуатационной ответственности (приложение N 3), согласовывать с арендодателем текущий ремонт помещения, его отделку, переоборудование, перепланировку, другие работы, перечисленные в договоре, устранять неисправности, повреждения, их последствия, последствия аварий в помещении, коммуникациях и системах жизнеобеспечения помещения, здания, прилегающих к помещению иных помещений и территорий, произошедшие в результате деятельности арендатора.
Пунктом 6.2 договора аренды установлено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления в адрес арендатора в случаях: невнесение арендатором, какого-либо платежа, предусмотренного договором (под невнесением понимается также и внесение только части 10 платежа) более 30 дней; просрочка выполнения требований государственных, муниципальных и иных органов, учреждений, организаций, уполномоченных физических и/или юридических лиц более чем на 25 банковских дней, а равно повторное нарушение указанных требований в течение 6 месяцев в связи с осуществлением деятельности арендатором в помещении/здании; несогласования текущего ремонта помещения, его отделки, переоборудования, перепланировки, установление в помещении охранной, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, вентиляции, проведение ремонтно-отделочных работ, затрагивающих инженерные системы, обслуживаемые арендодателем с арендодателем и/или иными необходимыми лицами по договору; нарушение правил, норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями более 2 раз; в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных п. 3.3.3, п. 3.3.12, п. 3.3.13, п. 3.3.24, п. 3.3.28 договора; иных случаях, установленных договором.
При этом договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты получения указанного письменного уведомления арендатором.
Пунктом 3.3.22 договора аренды арендатор обязался освободить помещение в течение 5 календарных дней с даты истечения/расторжения договора и передать его арендодателю по акту сдачи-приемки (возврата) с учетом нормального износа.
Пунктом 8.1 договора аренды стороны установили, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости того, осуществлены они с согласия арендодателя, или без него, при расторжении и прекращении договора арендатору не возмещаются, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по обустройству, отделке и иному усовершенствованию арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы.
ООО "Сибирьстройинвест" уведомлением от 02.06.2014 заявило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 00511100180 от 09.12.2011, указав на неоднократное нарушение ООО "Альфа Ритейл Компани" условий договора, предусматривающих обязательства по своевременному внесению арендных и иных платежей, соблюдение правил и норм технической эксплуатации, противопожарной безопасности.
ООО "Сибирьстройинвест" воспользовалось предоставленным пунктом 6.2 договора аренды правом одностороннего расторжения договора, предупредив об этом арендатора уведомлением от 02.06.2014. Данное уведомление получено арендатором 20.06.2014 (л.д. 86-88 т. 5).
В соответствии с п. 6.2, п. 3.3.22 договора аренды договор считается расторгнутым с 20.07.2014, арендатор обязан освободить помещение и возвратить его арендодателю до 25.07.2014. Арендодатель направил 30.06.2014 арендатору уведомление об освобождении помещения в срок до 25.07.2014 (л.д. 89-91 т. 5).
ООО "Альфа Ритейл Компани" посчитало односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды помещения N 00511100180 от 09.12.2011 незаконным, в связи с чем, 22.07.2014 обратилось с соответствующим иском в Арбитражный суд Алтайского края - дело N А03-13271/2014 Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014, постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.03.2014 по делу N А03-13271/2014 установлено, что пунктом 6.2 договора аренды стороны определили основания и право как арендодателя, так и арендатора на одностороннее расторжение договора.
Отказывая в удовлетворении предъявленных требований, суды пришли к выводу о наличии у ООО "Сибирьстройинвест" права и оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений в одностороннем порядке. Суды, также, установили доказанным факт ненадлежащего исполнения ООО "Альфа Ритейл Компани" обязательства по внесению минимальной арендной платы и платы за эксплуатацию, наличие задолженности в сумме 2 804 467,27 руб. на момент направления уведомления о расторжении договора, а также несоблюдение норм и/или требований технической эксплуатации, противопожарной безопасности, экологических, санитарных, гигиенических и/или иных правил, норм, требований, регламентирующих пользование нежилыми помещениями.
Ссылаясь на ничтожность предварительного договора N 0052100001, полагая, что у ответчика имеется неосновательное обогащение в размере стоимости выполненных ООО "Альфа Ритейл Компани" проектных, строительно-монтажных и отделочных работ, затрат на мероприятия по открытию здания, а также суммы уплаченного депозита, полученное ООО "Сибирьстройинвест" в результате расторжения договора аренды N 00511100180 от 09.12.2011, истец обратился с настоящим заявлением в суд.
В связи с тем, что у истца имеется задолженность по арендной плате за фактическое пользование помещением, а также что ООО "Альфа Ритейл Компани" после расторжения договора аренды не освободило своевременно занимаемые помещения, тем самым причинив убытки в виде упущенной выгоды, ООО "Сибирьстройинвест" обратилось в суд со встречным иском к ООО "Альфа Ритейл Компани".
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств наличия неосновательного обогащения у ответчика за счет истца. Частично удовлетворяя встречный иск, суд исходил из обоснованности заявленных требований в сумме 18 852 167,60 руб.
Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 3 ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
В пункте 11 указанного Постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности... Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В пунктах 38, 39 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум ВАС РФ указал, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, данным в пункте 1 Информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств" расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.
Из положений статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В соответствии с ч. 2, ч. 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ООО "Альфа Ритейл Компани" просит взыскать стоимость выполненных строительных работ, как неосновательное обогащение, полагая, что речь идет о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования по первоначальному иску не подлежат удовлетворению, поскольку работы, стоимость которых просит взыскать истец, были произведены им в соответствии с условиями заключенного между сторонами предварительного договора аренды N 0052100001 от 08.10.2010. Указанный договор в установленном законом порядке недействительным не признан.
Из буквального толкования пункта 3.8 предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что все неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет и после истечения срока краткосрочного договора аренды жилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений арендодателем не возвращаются, не возмещаются и не засчитываются, равно как, и не засчитываются, в счет арендной платы в период действий краткосрочного договора аренды нежилых помещений/основного договора аренды нежилых помещений (за исключением случаев, согласованных сторонами).
Из пункта 8.1 основного договора аренды также следует, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения вне зависимости от того, осуществлены они с согласия арендодателя, или без него, при расторжении и прекращении договора арендатору не возмещаются, за исключением случаев, предусмотренных договором. При выполнении арендатором в помещении любых работ по обустройству, отделке и иному усовершенствованию арендодатель не возмещает убытки, не принимает участия в расходах, понесенных арендатором, в том числе в форме снижения арендной платы.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не вправе требовать с ответчика стоимости произведенных им подрядных работ.
Как следует из материалов дела, истцом внесен обеспечительный депозит в размере 1 416 915 руб.
Материалами дела подтверждено, что перечисленная истцом сумма обеспечительного депозита в размере 1 416 915 руб. отнесена ответчиком на погашение задолженности истца, в том числе 875 500,70 руб. - в счет оплаты постоянной арендной платы за последний месяц аренды в соответствии с п. 4.2.2 предварительного договора аренды нежилых помещений от 08.10.2010 N 0052100001 и абз. 3 п. 4.5 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180; 76 590 руб. - в счет оплаты маркетингового сбора для проведения мероприятия по открытию ТРЦ "Весна" для посетителей в соответствии с п. 4.2.3 предварительного договора аренды и п. 4.7.1 основного договора аренды; 464 824,30 руб. - в счет частичной оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг за период подготовки истцом помещения к аренде в соответствии с п. 4.2.1 предварительного договора аренды и п. 4.7.2 основного договора аренды.
Указанные обстоятельства, также установлены, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по ранее рассмотренному делу N А03-15863/2014, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Довод апеллянта о том, что трехгодичный срок исковой давности для предъявления требования истцом соблюден, и ссылка суда на его пропуск, является несостоятельной, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Рассматривая заявленные истцом требования и доводы ответчика о применении срока исковой давности, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности следует исчислять со дня исполнения предварительного договора сторонами, которое началось в 2011.
Довод ООО "Альфа Ритейл Компани" о том, что положения статьи 393.1 ГК РФ применены неверно, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства не свидетельствует о допущенной судебной ошибке.
В обоснование к отмене решения суда в части требований по встречному иску ООО "Сибирьстройинвест" ссылается на то, что судом необоснованно уменьшена ко взысканию сумма основного долга за фактическое пользование помещением на сумму 1 980 656,25 руб., неправомерно отказано ООО "Сибирьстройинвест" о взыскании с истца пени в размере 653 135,95 руб. за несвоевременное перечисление арендной платы за фактическое пользование помещением в период с 02.04.2015 по 16.12.2015.
Как следует из материалов дела, ООО "Сибирьстройинвест" обратилось 28.08.2014 в Арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "Альфа Ритейл Компани" о взыскании 1 980 656,25 руб. задолженности за фактическое пользование помещением, расположенным по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, за период с 20.07.2014 до 01.04.2015, и 1 538 322,38 руб. договорной неустойки за период с 21.12.2011 по 01.04.2015 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) - дело N А03-15863/2014.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014 по иску ООО "Сибирьстройинвест" к ООО "Альфа Ритейл Компани" о взыскании 1 538 322,38 руб. договорной неустойки за период с 21.12.2011 по 01.04.2015 и задолженности за фактическое пользование помещением, расположенным по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в в размере 1 980 656,25 руб. за период с 20.07.2014 до 01.04.2015, суд взыскал с ответчика в пользу истца 3 518 978,63 руб., в том числе 1 980 656,25 руб. - долга за фактическое пользование помещением в период с 20.07.2014 по 31.03.2015, т.е. после расторжения договора, и понесенных им коммунальных расходов за период с июля 2014 года по январь 2015 года, как составной части арендной платы (переменная часть), связанных с фактическим пользованием ответчиком помещением, а также 1 538 322,38 руб. - неустойки за период с 21.12.2011 (даты нарушения сроков оплаты первого платежа по договору) и по 01.04.2015 (день рассмотрения дела в арбитражном суде).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 решение суда первой инстанции от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014 было изменено, с ООО "Альфа Ритейл Компани" в пользу ООО "Сибирьстройинвест" взыскано 1 980 656,25 руб. долга за фактическое пользование помещением, 1 339 141,67 руб. неустойки, 30 858,17 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску. В части требования о взыскании неустойки в сумме 199 180,71 руб. отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Во исполнение судебного акта по делу N А03-15863/2014, ООО "Альфа Ритейл Компани", по платежному поручению N 394006 от 13.11.2015, перечислило ООО "Сибирьстройинвест" денежные средства в размере 3 350 656,09 руб.
Проверив приведенный истцом (по встречному иску) расчет, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что верным является расчет ответчика и взысканию подлежит сумма 3 070 293,13 руб. (за вычетом суммы ранее оплаченной).
Довод апеллянта о том, что произведя вычет указанной суммы из общей суммы задолженности, суд первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора изменил порядок исполнения решения Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2015 по делу N А03-15863/2014, что противоречит указанному судебному акту и требованиям ст. 168, ч. 5 ст. 170, ст. 324 АПК РФ, основан на неверном толковании норм права.
В обоснование требований о начислении неустойки ООО "Сибирьстройинвест" ссылается на пункт 5.2 договора аренды нежилых помещений от 09.12.2011 N 00511100180.
Исходя из положений статьи 622 ГК РФ, с прекращением действия договора аренды арендодатель вправе требовать внесения платы, за время просрочки возврата арендованного имущества, а также возмещения убытков.
Согласно абзацу 3 статьи 622 ГК РФ возможность взыскания неустойки предусмотрена только за несвоевременный возврат арендованного имущества, если это было предусмотрено условиями договора аренды. Правил о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей после истечения срока действия договора аренды названная норма права не устанавливает.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 1 информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.
При таких обстоятельствах, учитывая факт расторжения спорного договора аренды, отсутствие согласованного сторонами условия о возможности начисления договорной неустойки за период после расторжения договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договорная неустойка за период после расторжения договора аренды начислению и взысканию не подлежит, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска в этой части. (Указанная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.10.2015 по делу N А03-15863/2014).
Доводы ООО "Альфа Ритейл Компани" о том, что убытки в сумме 15 781 874,47 руб. взысканы судом необоснованно, судом апелляционной инстанции отклоняется, на основании следующего.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).
Пункт 4 статьи 393 ГК РФ предусматривает дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков: предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Таким образом, при обращении в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в виде упущенной выгоды истцу необходимо доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и убытками, размер убытков, а также меры, предпринимаемые для ее получения и сделанные с этой целью приготовления.
В силу статьи 65 АПК РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения причинителя вреда, возникновение у истца в связи с этим убытков и их размер, а также причинную связь между противоправными действиями такого лица и возникшими убытками.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, то есть с учетом принципа разумности участников гражданского оборота предполагается наличие у лица реальной возможности для получения выгоды.
Лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.
Требование о взыскании неполученного дохода (упущенной выгоды) может быть заявлено только в случае получения такового от деятельности, осуществляемой в соответствии с нормами действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, 06.10.2014 ООО "Сибирьстройинвест" (арендодатель) заключило с ООО "Интегро" (арендатор) предварительный договор аренды N 06/10/2014 нежилых помещений расположенных на 1 этаже в отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра "Весна" с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, приложения к договору, согласно которым стороны обязались заключить основной договор аренды в срок до 01.03.2015, существенные условия которого предусмотрены в приложении N 4 к предварительному договору (л.д. 131-172 т. 10, л.д. 1-37 т. 11).
Пунктом 7.5 указанного договора установлена ответственность арендодателя в виде штрафа в сумме 5 000 000 руб. за отказ от заключения основного договора аренды, не связанный с ненадлежащим выполнением арендатором своих обязанностей по настоящему договору, а также в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения обязанностей в соответствии с п. 6.4 договора. Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в том числе от заключения основного договора, в случае нарушения арендодателем сроков выполнения обязанностей, подлежащих выполнению арендодателем по настоящему договору, более, чем на 30 календарных дней подряд.
Согласно пункту 7.7 данного договора неисполнение добровольно требования об уплате штрафа, предусмотренного пунктами 7.4 и 7.5, влечет для нарушившей стороны увеличение размера штрафа до 10 000 000 руб., если требование об оплате штрафа будет передано соответствующей стороной для рассмотрения в арбитражном суде.
09.10.2015 ООО "Альфа Ритейл Компани" обратилось в арбитражный суд Алтайского края с иском к ООО "Сибирьстройинвест" о признании действующим договора аренды нежилых помещений N 00511100180 от 09.12.2011 - дело N А03-18786/2014.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.01.2015 по делу N А03-18786/2014 по иску ООО "Альфа Ритейл Компани" к ООО "Сибирьстройинвест" о признании действующим договора аренды нежилых помещений N 00511100180 от 09.12.2011 и по встречному исковому заявлению ООО "Сибирьстройинвест" об обязании освободить нежилое помещение площадью 3 328,9 кв. м, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании Торгово-развлекательного центра "Весна" по адресу: 656054 Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малахова,86в, суд отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворил встречные исковые требования, обязал ООО "Альфа Ритейл Компани" освободить указанное нежилое помещение в течение 5 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Алтайского края от 03.10.2014 по делу N А03-13271/2014 и от 28.01.2015 по делу N А03-18786/2014 установлено, что договор аренды нежилых помещений N 00511100180 от 09.12.2011 был законно расторгнут 20.07.2014. Однако ответчик по встречному иску продолжал пользоваться помещением истца. Ответчик освободил помещение только 16.06.2015, что подтверждается актом об освобождении помещения.
В результате того, что ООО "Альфа Ритейл Компани" своевременно не исполнило договорные обязательства по возврату помещений в связи с расторжением договора по вине арендатора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у истца по встречному иску возникли убытки в виде недополученной арендной платы за период с 12.10.2014 по 16.06.2015 в сумме 12 121 016,14 руб. 14, которую истец мог получить, сдавая занимаемое ответчиком помещение в аренду другому лицу. Размер арендной платы, примененной истцом при расчете убытков, подтверждается предварительным договором аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, заключенным ООО "Сибирьстройинвест" с ООО "ИНТЕГРО", отчетом об оценке рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование соответствующими помещениями, имеющимся в материалах дела (л.д. 1-89 т. 10).
Факт неполучения доходов истцом в результате неправомерных действий ответчика нашел свое подтверждение в материалах дела, в том числе судебных актах по делам N А03-13271/2014 и N А03-18786/2014, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Кроме того, истец понес убытки в связи с уплатой ООО "ИНТЕГРО" штрафа в размере 5 000 000 руб. в соответствии с условиями предварительного договора аренды нежилых помещений от 06.10.2014 N 06/10/2014, что подтверждается соответствующим платежным поручением N 355 от 06.05.2015 (л.д. 27 т. 5) на указанную сумму. Истец вынужден был выплатить штраф, поскольку в результате неправомерных действий ответчика не смог своевременно предоставить новому арендатору нежилое помещение, занимаемое ответчиком, и заключить основной договор аренды.
Суд правильно установил, что факт причинения убытков истцу (по встречному иску) подтвержден доказательствами, содержащимися в материалах дела.
Доводы апеллянта о том, что предварительный договор аренды 06/10/2014 от 06.10.2014 заключен между аффилированными лицами, был предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, оснований для переоценки которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно части 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Ссылка ООО "Сибирьстройинвест" на необоснованное применение судом первой инстанции п. 1 ст. 394 ГК РФ и уменьшение суммы убытков на 1 339 141, 67 руб. неустойки, судом апелляционной инстанции признается ошибочной. Размер убытков правомерно уменьшен судом на сумму неустойки ранее взысканной постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу N А03-15863/2014.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворив встречные исковые требования в сумме 18 852 167,60 руб.
Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении со стороны суда первой инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.
Проверяя доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 30.12.2015.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 декабря 2015 года по делу N А03-8556/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)