Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Фроловой Н.Н.,
судей Кудряшевой Е.В., Логачева К.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Титовой О.А. с использованием средств аудиозаписи,
при участии:
от ООО "Маэстро": Перфильев Д.В., доверенность от 21.09.2017 года,
от ООО "Призма": Леонтьев Е.В., доверенность от 06.06.2017 года,
от ООО "Оксфорд": Вишнякова Р.Л., доверенность от 01.06.2017 года,
от Жукова М.Ф.: Ершова О.Р., доверенность от 15.03.2016 года,
от иных лиц: не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маэстро" (рег. N 07АП-5673/16 (6) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2017 года (судья Зюков В.А) по делу N А45-27751/2015 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Твигги" (630091, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 261, оф. 12; ОГРН 1135476033725, ИНН 5406739592) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Маэстро" о признании сделок должника - общества с ограниченной ответственностью "Твигги", недействительными (ничтожными), а именно: соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года от 20.05.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма"; соглашения о порядке пользования нежилым помещением и земельным участком от 23.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Оксфорд"; договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма",
29.12.2015 года общество с ограниченной ответственностью "Маэстро" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Твигги" (630091, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 261, оф. 12; ОГРН 1135476033725, ИНН 5406739592), указывая на наличие просроченной свыше трех месяцев задолженности.
15.02.2016 года определением Арбитражного суда Новосибирской области в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Твигги" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Горбачев Иван Юрьевич.
20.02.2016 года в газете "Коммерсантъ" опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения.
04.07.2016 года решением Арбитражного суда Новосибирской области должник - ООО "Твигги", признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсное производство.
12.07.2016 года определением Арбитражного суда Новосибирской области конкурсным управляющим должника утвержден Богданов Александр Иванович.
06.04.2017 года в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ООО "Маэстро" о признании сделок должника - ООО "Твигги", недействительными (ничтожными), а именно:
1) соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года от 20.05.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма";
2) соглашения о порядке пользования нежилым помещением и земельным участком от 23.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Оксфорд";
3) договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма".
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2017 года суд отказал в удовлетворение заявления ООО "МАЭСТРО" о признании сделок недействительными.
ООО "Маэстро" не согласилось с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2017 года, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление.
Указав, что вывод суда о том, что заявителем не доказано причинение вреда кредиторам, не доказано злоупотребление правом, является неправомерным. Судом не указаны мотивы, по которым он отклонил доводы заявителя. Судом не опровергнуты доводы заявителя, приведенные в обоснование факта злоупотребления правами и причинения вреда кредиторам должника. Так, судом не опровергнуты следующие факты: совершения сделок в преддверии и непосредственно после вынесения решения суда в пользу ООО "Маэстро" о взыскании задолженности; создания Общества "Оксфорд" непосредственно после вынесения решения суда в пользу ООО "Маэстро" о взыскании задолженности; заключения договора аренды от имени ООО "Оксфорд" управляющим работником ООО "Твигги" Дзюбой В.В.; регистрации ООО "Оксфорд" при создании по адресу массовой регистрации и отсутствия у него на момент совершения сделок имущества и работников для ведения производственной деятельности и факт перевода всех работников и ООО "Твигги" в ООО "Оксфорд"; регистрации местонахождения ООО "Твигги" после совершения сделок также по адресу массовой регистрации; дружеских отношений между участниками и директором ООО "Твигги" и участниками ООО "Оксфорд"; что после совершения оспариваемых сделок бывший директор Яковлев В.В. стал директором ООО "Оксфорд" вместо Дзюбы В.В., а после предъявления иска снова формально ООО "Оксфорд" сменило директора; что после расторжения договора аренды должник никуда не выезжал и фактически помещения арендодателю не передавал; что должник после расторжения договора на протяжении трех месяцев получал выручку от деятельности, превышающую ее за периоды, предшествующие расторжению.
Конкурсный управляющий ООО "Твигги", ООО "Оксфорд", ООО "Призма" представили в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов, изложенных в ней.
В судебном заседании представитель ООО "Маэстро" апелляционную жалобу поддержал по основаниям, изложенным в ней.
Представители ООО "Призма", ООО "Оксфорд", Жукова М.Ф. в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласились. ООО "Призма", ООО "Оксфорд" поддержали доводы, изложенные в отзыве.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, основным и единственным видом деятельности должника являлся ресторанный бизнес - эксплуатация предприятия общественного питания - бара "Твигги".
С этой целью между должником и ООО "Призма" был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года.
Согласно п. 1.1. договора должник арендовал следующее имущество:
- Здание, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 447,5 кв. м. Этажность: 3. Подземная этажность: 1. Адрес (местоположение): Новосибирская область, город Новосибирск, улица Потанинская, дом 10а. Кадастровый номер: 54:35:101275:167. (в редакции соглашения о внесении изменений от 11.02.2014 года
- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - занимаемые памятником истории и культуры. Площадь: 522,0 кв. м. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская обл. г. Новосибирск, ул. Потанинская, 10а. Кадастровый номер 54:35:101325:2.
Срок аренды составлял 10 лет (пункт 5.1. договора).
Должник осуществил в данном здании ремонт и реконструкцию, сделав за свой счет значительное количество отделимых и неотделимых улучшений.
20.05.2015 года между должником и ООО "Призма" было заключено соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года.
31.05.2015 года, между должником и ООО "Призма" подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.
23.06.2015 года между должником и ООО "Оксфорд" заключено соглашение о порядке пользования помещением и земельным участком.
Согласно пунктов 1 и 2 данного соглашения ООО "Оксфорд" предоставило должнику возможность использовать здание и земельный участок.
24.06.2015 года между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд" был заключен договор аренды того же самого здания и земельного участка с аналогичными условиями.
Соглашение о расторжении договора аренды датировано 20.05.2015 года.
В пункте 1 и 2 данного соглашения указано, что ООО "Оксфорд" предоставляет ООО "Твигги" возможность использовать здание и земельный участок (являвшимися предметом первоначально заключенного договора аренды) для продолжения функционирования бара и летнего кафе Стороны-2 (т.е. ООО "Твигги").
ООО "Маэстро" полагая, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года между должником и ООО "Призма" от 20.05.2015 года, соглашение о порядке пользования нежилым помещением и земельным участком от 23.06.2015 года между должником и ООО "Оксфорд", договор аренды между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд" от 24.06.2015 года являются притворными сделками (п. 2 ст. 170 ГК РФ), на самом деле прикрывающими сделку по безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1 от 01.11.2013 года от ООО "Твигги" к ООО "Оксфорд" вместе со всеми улучшениями имущества, а также сделкой, совершенной со злоупотреблением правом (ст. 10, 168 ГК РФ), обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что заявителем не доказано причинение вреда кредиторам, не доказано злоупотребление правом. Довод заявителя о том, что оспариваемые сделки прикрывают собой соглашение о перенайме, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Целями ООО "ПРИЗМА" при прекращении договора аренды с ООО "Твигги" и заключении договора с ООО "Оксфорд" являлось прекращение правоотношений с недобросовестным арендатором и заключение нового договора с арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды. Утверждение ООО "Маэстро" о том, что расторжение договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года с ООО "Твигги" и заключение договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года с ООО "Оксфорд" направлены на причинение вреда кредиторам ООО "Твигги", не соответствует фактическим обстоятельствам дела. У ООО "ПРИЗМА" имелись, предусмотренные пунктом 5.4 договора аренды N 1 основания для одностороннего отказа от исполнения договора, а потому такой отказ от 27.04.2015 года, на основании которого договор аренды N 1 был расторгнут, является законным и обоснованным. После подписания договора аренды между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд, последний оплачивал аренду, то есть были совершены действия, свидетельствующие о намерении сторон создать ее последствия.
Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
На основании статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу которых при наличии в законе специального основания недействительности сделка признается недействительной по этому основанию.
Следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение (пункт 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.
Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств, которые представляются в суд лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, а суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 65, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно пункту 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
В соответствии с частью 4 пункта 87 указанного постановления Пленума ВС РФ прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
На основании установленной пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпции названная договорная конструкция является возмездной определение ВС РФ от 24 марта 2017 года N 303- ЭС16-16877).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 года N 63 наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 года N 32, исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, кредитор указал, что оспариваемые сделки прикрывают собой соглашение о перенайме.
Подпунктом 2.4.13 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года прямо предусмотрена обязанность арендатора без получения на то предварительного письменного согласия арендодателя не передавать прав или обязанностей по настоящему договору другим (третьим) лицам.
Из материалов дела следует, что ООО "ПРИЗМА" не давала письменного согласия ООО "Твигги" на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
Вывод суда первой инстанции о том, что воля ООО "ПРИЗМА" во взаимоотношениях с ООО "Твигги" была направлена на прекращение отношений с недобросовестным арендатором, соответствует материалам дела.
Так, подпункт 2.4.6 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года предусматривал обязанность ООО "Твигги" своевременно вносить арендную плату и иные платежи в порядке и размерах, предусмотренных договором.
Согласно пункту 3.5 договора арендная плата должна была выплачиваться арендатором за каждый месяц аренды не позднее 25 числа предыдущего календарного месяца (авансом).
Подпунктами 5.4.3 и 5.4.4 договора предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случаях, когда арендатор более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо в случае допущения существенной (более чем 15 рабочих дней) просрочки внесения какого-либо из предусмотренных договором платежей.
Судом первой инстанции установлено и не оспорено лицами, участвующими в деле, в последний период действия договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года ООО "Твигги" неоднократно допускало просрочки в исполнении обязанности по внесению арендной платы, в том числе, сроком более 15 рабочих дней, в связи с чем в его адрес направлялись претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также уплатить неустойку за просрочку внесения арендной платы (претензии N 18 от 29.12.2014 года, N 4 от 28.01.2015 года, N 5 от 27.02.2015 года, N 6 от 27.03.2015 года).
В связи с систематичностью допущенных ООО "Твигги" нарушений ООО "ПРИЗМА" на основании подпунктов 5.4.3, 5.4.4 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года отказалось от его исполнения, направив в адрес ООО "Твигги" уведомление об отказе от исполнения договора от 27.04.2015 года за исх. N 7, которое было получено директором ООО "Твигги" 27.04.2015 года.
Прекращая договорные отношения с ООО "Твигги", ООО "ПРИЗМА" в целях обеспечения своих имущественных интересов воспользовалось правом на отказ от исполнения договора, предоставленным ему гражданским законодательством и условиями договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года.
Согласно пункту 5.6 договора в случае отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 5.4 (подпунктами 5.4.1 - 5.4.5), договор считается расторгнутым по истечении 5 рабочих дней после получения арендатором уведомления арендатора об отказе от исполнения договора.
ООО "ПРИЗМА" заключило соглашение от 20.05.2015 года о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года, которое имело своей целью не расторжение договора (который был расторгнут в связи с отказом от его исполнения), а изменение момента (установленного пунктом 5.6 договора), с которой договор считается расторгнутым, а также регламентировало действия сторон в связи с расторжением договора.
В соответствии с условиями данного соглашения 31.05.2015 года здание и земельный участок, находившиеся во владении ООО "Твигги", были возвращены ООО "ПРИЗМА" по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, установив, что ООО "ПРИЗМА" в мае месяце разместила объявления о предоставлении в аренду имущества как на самом здании, так и на интернет ресурсе "НГС" (http://ngs.ru) в разделе "НГС недвижимость" (http://realty.ngs.ru), обоснованно пришел к выводу о том, что ООО "ПРИЗМА" фактически осуществляло поиск нового арендатора здания.
ООО "ПРИЗМА" предлагало условия договора, на которых здание арендовало ООО "Твигги" (арендная ставка не ниже 800 руб. в месяц за 1 кв. метр при условии аренды всего здания, а также продолжительный срок аренды).
ООО "Оксфорд" обратилось в ООО "ПРИЗМА" с предложением о заключении договора аренды здания и земельного участка по адресу: Новосибирск, ул. Потанинская, дом 10а, и получило соответствующее согласие арендодателя на заключение договора аренды.
Условия договора аренды были указаны ООО "ПРИЗМА" в проекте договора, который на условиях арендодателя был подписан сторонами 24.06.2015 года и зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что целями ООО "ПРИЗМА" при прекращении договора аренды с ООО "Твигги" и заключении договора с ООО "Оксфорд" являлось прекращение правоотношений с недобросовестным арендатором и заключение нового договора с арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды.
Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, не представлено.
ООО "ПРИЗМА" расторгло договор аренды с арендатором в полном соответствии с условиями заключенного договора с ООО "Твигги" договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года в связи с нарушением обязательств по своевременной выплате арендной платы.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии задолженности по выплате арендной платы ООО "Твигги" арендодателю - ООО "ПРИЗМА", представлено не было.
Довод ООО "Маэстро" о том, что расторжение договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года с ООО "Твигги" и заключение договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года с ООО "Оксфорд" направлены на причинение вреда кредиторам ООО "Твигги", не нашел своего подтверждения.
Передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации возможна только с согласия арендодателя.
Поскольку условия договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года не допускают передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, при отсутствии такого согласия со стороны ООО "ПРИЗМА", учитывая явно выраженную волю ООО "ПРИЗМА" на прекращение арендных отношений с ООО "Твигги", вывод суда первой инстанции о том, что принадлежавшие ранее ООО "Твигги" права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу и не могли служить активом, за счет которого могли бы быть удовлетворены интересы кредиторов, является правомерным.
У кредиторов ООО "Твигги", при таких обстоятельствах, действительно, отсутствует юридическая заинтересованность в признании недействительными договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года с ООО "Твигги" и договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года с ООО "Оксфорд".
Признание указанных договоров недействительными, как правомерно указано судом первой инстанции, не отразится на правах или охраняемых законом интересах кредиторов и не приведет к увеличению конкурсной массы должника.
Вывод суда первой инстанции о том, что при заключении соглашения от 23.06.2015 года ООО "Оксфорд" имело добросовестный экономический интерес, соответствует материалам дела.
Так, в отсутствие лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции в помещении бара/ресторана (безотносительно к субъекту), функционирование ресторана или бара является убыточным.
Без лицензии осуществлять торговлю алкогольной продукцией запрещено действующим законодательством.
Процесс получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции занимает 2-3 месяца.
Поэтому ООО "Оксфорд" предоставило ООО "Твигги" арендованные помещения и земельный участок в пользование до получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции.
А со стороны ООО "Твигги" заключение данного Соглашения было обусловлено интересом в получении выручки от продаж, в том числе, алкогольной продукции, в период, когда ООО "Оксфорд" не имело лицензии на розничную продажу алкогольной продукции.
Из материалов дела следует, что при заключении соглашения от 23.06.2015 года ООО "Твигги" и ООО "Оксфорд" связывали себя субарендными отношениями, при этом плата за пользование недвижимым имуществом ООО "Твигги" не выплачивалась.
В зачет требований по предоставлению в пользование здания и земельного участка ООО "Твигги" было передано движимое имущество ООО "Оксфорд", а именно: посудомоечные машины, кофеварка, кофемолка, контрольно-кассовые аппараты и пр. во исполнение акта N 1 зачета взаимных требований от 01.09.2015 года.
В зачет ООО "Оксфорд" было принято имущество, бывшее в употреблении и цена имущества, переданного в зачет по товарной накладной N 53 от 01.09.2015 года, не отклоняется от рыночных цен, существовавших в период заключения зачета от 01.09.2015 года.
При таких обстоятельствах, передача указанного имущества не нарушает интересы кредитора ООО "Маэстро", касающиеся конкурсной массы ООО "Твигги".
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что размер арендной платы с 01.12.2014 года, согласно пункту 3.4 Договора аренды N 1, составлял не 335 000 руб., а 365 485 руб. (335 000 руб. х сводный индекс потребительских цен, составивший по итогам ноября 2013 г. 109,1%).
Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Маэстро" необоснованно включило в арендную плату денежную сумму в размере 1 200 000 руб., которая, согласно пункту 3.13 договора аренды N 1, уплачивалась помимо платежей по арендной плате, возмещению расходов по коммунальным услугам, а также помимо обеспечительного взноса, и является оплатой в возмещение расходов арендодателя по производству работ, предусмотренных подпунктом 2.2.3 договора, соответствует материалам дела, факт выполнения таких работ подтверждается пунктом 3 Акта приема-передачи недвижимого имущества от 25.11.2013 года, а также копиями договора подряда N 14 от 16.07.2013 года, акта КС-2 N 1 от 08.11.2013 года, справки КС-3 от 08.11.2013 года, платежного поручения N 1633 от 17.07.2013 года, акта зачета от 15.11.2013 года, копиями договора N 04-95 от 30.07.2013 года, акта от 28.10.2013 года, платежного поручения N 1671 от 07.11.2013 года.
Всего на основании договора аренды N 1 за период с 01.02.2014 года по 31.05.2015 года ООО "Твигги" должно было уплатить:
1) В качестве арендной платы 5 375 410 руб.;
2) В возмещение затрат арендодателя по производству работ 1 200 000 руб., что в сумме составляет 6 575 410 руб.
Между тем, фактически, было уплачено 6 464 925 руб. (из которых 6 064 925 руб. уплачены безналичным способом, а 400 000 руб. зачетом встречных денежных обязательств.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что у ООО "Твигги" имеется непогашенная задолженность по арендной плате перед ООО "ПРИЗМА" в размере 110 485 руб. (из расчета 6 575 410 руб. - 6 464 925 руб. = 110 485 руб.), является обоснованным.
В связи с наличием просрочек по внесению арендной платы, а также учитывая, что вышеуказанная задолженность по арендной плате не была погашена, размер неустойки (пени), который арендодатель вправе требовать от арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей согласно пункту 4.1 Договора аренды N 1 по состоянию на 15.02.2016 года (на дату введения в отношении ООО "Твигги" процедуры наблюдения) составил 192 870 руб. 84 коп., однако фактически в счет неустойки ООО "Твигги" было уплачено только 27 818 руб. 60 коп.
Материалами дела подтверждается, что уплаченные в счет возмещения коммунальных платежей (согласно пункту 3.8 Договора аренды N 1) денежные суммы в размере 652 781 руб. 05 коп. не возмещают в полном объеме расходы ООО "ПРИЗМА", связанные с потребленными ООО "Твигги" в период использования здания коммунальными услугами, которые за период нахождения здания в аренде у ООО "Твигги" составили 769 903 руб. 66 коп.
У ООО "Твигги" не погашена задолженность перед ООО "ПРИЗМА" по возмещению затрат, связанных с потребленными ООО "Твигги" коммунальными услугами, в размере 117 122 руб. 61 коп. (из расчета 769 903 руб. 66 коп. - 652 781 руб. 05 коп. = 117 122 руб. 61 коп.).
Суд первой инстанции, установив наличие у ООО "Твигги" задолженности по внесению предусмотренных договором платежей, систематическое невнесение арендной платы в установленный договором аренды срок, наличие существенных просрочек (более 15 рабочих дней), правомерно пришел к выводу о том, что у ООО "ПРИЗМА" имелись предусмотренные пунктом 5.4 Договора аренды N 1 основания для одностороннего отказа от исполнения договора.
При таких обстоятельствах, отказ, на основании которого договор аренды N 1 был расторгнут, является законным и обоснованным.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что после подписания договора аренды между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд, последний оплачивал аренду, то есть, были совершены действия, свидетельствующие о намерении сторон создать ее последствия.
Кроме этого, при заключении указанных сделок не выбыло имущество должника, поскольку стоимость имущества переданного по соглашению ООО "Оксфорд" определена в размере 1 029 872, 75 рублей, а стоимость аренды составляет 335 000 рублей, принимая во внимание, что ООО "Оксфорд" имуществом должника пользовалось около 3 месяцев, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что размер переданного во исполнение соглашения имущества не значительно отличается о размера арендной платы, является обоснованным.
На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что заявителем не доказано причинение вреда кредиторам, не доказано злоупотребление правом, соответствует материалам дела.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворение заявления ООО "МАЭСТРО" о признании сделок недействительными, в связи с отсутствием на то правовых оснований.
Довод подателя жалобы о том, что судом не указаны мотивы, по которым он отклонил доводы заявителя, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку противоречит содержанию обжалуемого судебного акта.
Ссылка заявителя жалобы о том, что судом не опровергнуты его доводы, приведенные в обоснование факта злоупотребления правами и причинения вреда кредиторам должника, судом апелляционной инстанции признается несостоятельной, принимая во внимание вышеприведенные обстоятельства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2017 года по делу N А45-27751/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маэстро" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2017 N 07АП-5673/16(6) ПО ДЕЛУ N А45-27751/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2017 г. N 07АП-5673/16(6)
Дело N А45-27751/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Фроловой Н.Н.,
судей Кудряшевой Е.В., Логачева К.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Титовой О.А. с использованием средств аудиозаписи,
при участии:
от ООО "Маэстро": Перфильев Д.В., доверенность от 21.09.2017 года,
от ООО "Призма": Леонтьев Е.В., доверенность от 06.06.2017 года,
от ООО "Оксфорд": Вишнякова Р.Л., доверенность от 01.06.2017 года,
от Жукова М.Ф.: Ершова О.Р., доверенность от 15.03.2016 года,
от иных лиц: не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маэстро" (рег. N 07АП-5673/16 (6) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2017 года (судья Зюков В.А) по делу N А45-27751/2015 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Твигги" (630091, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 261, оф. 12; ОГРН 1135476033725, ИНН 5406739592) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Маэстро" о признании сделок должника - общества с ограниченной ответственностью "Твигги", недействительными (ничтожными), а именно: соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года от 20.05.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма"; соглашения о порядке пользования нежилым помещением и земельным участком от 23.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Оксфорд"; договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма",
установил:
29.12.2015 года общество с ограниченной ответственностью "Маэстро" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Твигги" (630091, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 261, оф. 12; ОГРН 1135476033725, ИНН 5406739592), указывая на наличие просроченной свыше трех месяцев задолженности.
15.02.2016 года определением Арбитражного суда Новосибирской области в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Твигги" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Горбачев Иван Юрьевич.
20.02.2016 года в газете "Коммерсантъ" опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения.
04.07.2016 года решением Арбитражного суда Новосибирской области должник - ООО "Твигги", признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсное производство.
12.07.2016 года определением Арбитражного суда Новосибирской области конкурсным управляющим должника утвержден Богданов Александр Иванович.
06.04.2017 года в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ООО "Маэстро" о признании сделок должника - ООО "Твигги", недействительными (ничтожными), а именно:
1) соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года от 20.05.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма";
2) соглашения о порядке пользования нежилым помещением и земельным участком от 23.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Оксфорд";
3) договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Призма".
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2017 года суд отказал в удовлетворение заявления ООО "МАЭСТРО" о признании сделок недействительными.
ООО "Маэстро" не согласилось с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2017 года, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление.
Указав, что вывод суда о том, что заявителем не доказано причинение вреда кредиторам, не доказано злоупотребление правом, является неправомерным. Судом не указаны мотивы, по которым он отклонил доводы заявителя. Судом не опровергнуты доводы заявителя, приведенные в обоснование факта злоупотребления правами и причинения вреда кредиторам должника. Так, судом не опровергнуты следующие факты: совершения сделок в преддверии и непосредственно после вынесения решения суда в пользу ООО "Маэстро" о взыскании задолженности; создания Общества "Оксфорд" непосредственно после вынесения решения суда в пользу ООО "Маэстро" о взыскании задолженности; заключения договора аренды от имени ООО "Оксфорд" управляющим работником ООО "Твигги" Дзюбой В.В.; регистрации ООО "Оксфорд" при создании по адресу массовой регистрации и отсутствия у него на момент совершения сделок имущества и работников для ведения производственной деятельности и факт перевода всех работников и ООО "Твигги" в ООО "Оксфорд"; регистрации местонахождения ООО "Твигги" после совершения сделок также по адресу массовой регистрации; дружеских отношений между участниками и директором ООО "Твигги" и участниками ООО "Оксфорд"; что после совершения оспариваемых сделок бывший директор Яковлев В.В. стал директором ООО "Оксфорд" вместо Дзюбы В.В., а после предъявления иска снова формально ООО "Оксфорд" сменило директора; что после расторжения договора аренды должник никуда не выезжал и фактически помещения арендодателю не передавал; что должник после расторжения договора на протяжении трех месяцев получал выручку от деятельности, превышающую ее за периоды, предшествующие расторжению.
Конкурсный управляющий ООО "Твигги", ООО "Оксфорд", ООО "Призма" представили в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов, изложенных в ней.
В судебном заседании представитель ООО "Маэстро" апелляционную жалобу поддержал по основаниям, изложенным в ней.
Представители ООО "Призма", ООО "Оксфорд", Жукова М.Ф. в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласились. ООО "Призма", ООО "Оксфорд" поддержали доводы, изложенные в отзыве.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, основным и единственным видом деятельности должника являлся ресторанный бизнес - эксплуатация предприятия общественного питания - бара "Твигги".
С этой целью между должником и ООО "Призма" был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года.
Согласно п. 1.1. договора должник арендовал следующее имущество:
- Здание, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 447,5 кв. м. Этажность: 3. Подземная этажность: 1. Адрес (местоположение): Новосибирская область, город Новосибирск, улица Потанинская, дом 10а. Кадастровый номер: 54:35:101275:167. (в редакции соглашения о внесении изменений от 11.02.2014 года
- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - занимаемые памятником истории и культуры. Площадь: 522,0 кв. м. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская обл. г. Новосибирск, ул. Потанинская, 10а. Кадастровый номер 54:35:101325:2.
Срок аренды составлял 10 лет (пункт 5.1. договора).
Должник осуществил в данном здании ремонт и реконструкцию, сделав за свой счет значительное количество отделимых и неотделимых улучшений.
20.05.2015 года между должником и ООО "Призма" было заключено соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года.
31.05.2015 года, между должником и ООО "Призма" подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.
23.06.2015 года между должником и ООО "Оксфорд" заключено соглашение о порядке пользования помещением и земельным участком.
Согласно пунктов 1 и 2 данного соглашения ООО "Оксфорд" предоставило должнику возможность использовать здание и земельный участок.
24.06.2015 года между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд" был заключен договор аренды того же самого здания и земельного участка с аналогичными условиями.
Соглашение о расторжении договора аренды датировано 20.05.2015 года.
В пункте 1 и 2 данного соглашения указано, что ООО "Оксфорд" предоставляет ООО "Твигги" возможность использовать здание и земельный участок (являвшимися предметом первоначально заключенного договора аренды) для продолжения функционирования бара и летнего кафе Стороны-2 (т.е. ООО "Твигги").
ООО "Маэстро" полагая, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года между должником и ООО "Призма" от 20.05.2015 года, соглашение о порядке пользования нежилым помещением и земельным участком от 23.06.2015 года между должником и ООО "Оксфорд", договор аренды между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд" от 24.06.2015 года являются притворными сделками (п. 2 ст. 170 ГК РФ), на самом деле прикрывающими сделку по безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1 от 01.11.2013 года от ООО "Твигги" к ООО "Оксфорд" вместе со всеми улучшениями имущества, а также сделкой, совершенной со злоупотреблением правом (ст. 10, 168 ГК РФ), обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что заявителем не доказано причинение вреда кредиторам, не доказано злоупотребление правом. Довод заявителя о том, что оспариваемые сделки прикрывают собой соглашение о перенайме, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Целями ООО "ПРИЗМА" при прекращении договора аренды с ООО "Твигги" и заключении договора с ООО "Оксфорд" являлось прекращение правоотношений с недобросовестным арендатором и заключение нового договора с арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды. Утверждение ООО "Маэстро" о том, что расторжение договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года с ООО "Твигги" и заключение договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года с ООО "Оксфорд" направлены на причинение вреда кредиторам ООО "Твигги", не соответствует фактическим обстоятельствам дела. У ООО "ПРИЗМА" имелись, предусмотренные пунктом 5.4 договора аренды N 1 основания для одностороннего отказа от исполнения договора, а потому такой отказ от 27.04.2015 года, на основании которого договор аренды N 1 был расторгнут, является законным и обоснованным. После подписания договора аренды между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд, последний оплачивал аренду, то есть были совершены действия, свидетельствующие о намерении сторон создать ее последствия.
Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
На основании статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу которых при наличии в законе специального основания недействительности сделка признается недействительной по этому основанию.
Следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение (пункт 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.
Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств, которые представляются в суд лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, а суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 65, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно пункту 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
В соответствии с частью 4 пункта 87 указанного постановления Пленума ВС РФ прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
На основании установленной пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпции названная договорная конструкция является возмездной определение ВС РФ от 24 марта 2017 года N 303- ЭС16-16877).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 года N 63 наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 года N 32, исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, кредитор указал, что оспариваемые сделки прикрывают собой соглашение о перенайме.
Подпунктом 2.4.13 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года прямо предусмотрена обязанность арендатора без получения на то предварительного письменного согласия арендодателя не передавать прав или обязанностей по настоящему договору другим (третьим) лицам.
Из материалов дела следует, что ООО "ПРИЗМА" не давала письменного согласия ООО "Твигги" на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
Вывод суда первой инстанции о том, что воля ООО "ПРИЗМА" во взаимоотношениях с ООО "Твигги" была направлена на прекращение отношений с недобросовестным арендатором, соответствует материалам дела.
Так, подпункт 2.4.6 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года предусматривал обязанность ООО "Твигги" своевременно вносить арендную плату и иные платежи в порядке и размерах, предусмотренных договором.
Согласно пункту 3.5 договора арендная плата должна была выплачиваться арендатором за каждый месяц аренды не позднее 25 числа предыдущего календарного месяца (авансом).
Подпунктами 5.4.3 и 5.4.4 договора предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случаях, когда арендатор более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо в случае допущения существенной (более чем 15 рабочих дней) просрочки внесения какого-либо из предусмотренных договором платежей.
Судом первой инстанции установлено и не оспорено лицами, участвующими в деле, в последний период действия договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года ООО "Твигги" неоднократно допускало просрочки в исполнении обязанности по внесению арендной платы, в том числе, сроком более 15 рабочих дней, в связи с чем в его адрес направлялись претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также уплатить неустойку за просрочку внесения арендной платы (претензии N 18 от 29.12.2014 года, N 4 от 28.01.2015 года, N 5 от 27.02.2015 года, N 6 от 27.03.2015 года).
В связи с систематичностью допущенных ООО "Твигги" нарушений ООО "ПРИЗМА" на основании подпунктов 5.4.3, 5.4.4 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года отказалось от его исполнения, направив в адрес ООО "Твигги" уведомление об отказе от исполнения договора от 27.04.2015 года за исх. N 7, которое было получено директором ООО "Твигги" 27.04.2015 года.
Прекращая договорные отношения с ООО "Твигги", ООО "ПРИЗМА" в целях обеспечения своих имущественных интересов воспользовалось правом на отказ от исполнения договора, предоставленным ему гражданским законодательством и условиями договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года.
Согласно пункту 5.6 договора в случае отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 5.4 (подпунктами 5.4.1 - 5.4.5), договор считается расторгнутым по истечении 5 рабочих дней после получения арендатором уведомления арендатора об отказе от исполнения договора.
ООО "ПРИЗМА" заключило соглашение от 20.05.2015 года о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года, которое имело своей целью не расторжение договора (который был расторгнут в связи с отказом от его исполнения), а изменение момента (установленного пунктом 5.6 договора), с которой договор считается расторгнутым, а также регламентировало действия сторон в связи с расторжением договора.
В соответствии с условиями данного соглашения 31.05.2015 года здание и земельный участок, находившиеся во владении ООО "Твигги", были возвращены ООО "ПРИЗМА" по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, установив, что ООО "ПРИЗМА" в мае месяце разместила объявления о предоставлении в аренду имущества как на самом здании, так и на интернет ресурсе "НГС" (http://ngs.ru) в разделе "НГС недвижимость" (http://realty.ngs.ru), обоснованно пришел к выводу о том, что ООО "ПРИЗМА" фактически осуществляло поиск нового арендатора здания.
ООО "ПРИЗМА" предлагало условия договора, на которых здание арендовало ООО "Твигги" (арендная ставка не ниже 800 руб. в месяц за 1 кв. метр при условии аренды всего здания, а также продолжительный срок аренды).
ООО "Оксфорд" обратилось в ООО "ПРИЗМА" с предложением о заключении договора аренды здания и земельного участка по адресу: Новосибирск, ул. Потанинская, дом 10а, и получило соответствующее согласие арендодателя на заключение договора аренды.
Условия договора аренды были указаны ООО "ПРИЗМА" в проекте договора, который на условиях арендодателя был подписан сторонами 24.06.2015 года и зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что целями ООО "ПРИЗМА" при прекращении договора аренды с ООО "Твигги" и заключении договора с ООО "Оксфорд" являлось прекращение правоотношений с недобросовестным арендатором и заключение нового договора с арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды.
Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, не представлено.
ООО "ПРИЗМА" расторгло договор аренды с арендатором в полном соответствии с условиями заключенного договора с ООО "Твигги" договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года в связи с нарушением обязательств по своевременной выплате арендной платы.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии задолженности по выплате арендной платы ООО "Твигги" арендодателю - ООО "ПРИЗМА", представлено не было.
Довод ООО "Маэстро" о том, что расторжение договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года с ООО "Твигги" и заключение договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года с ООО "Оксфорд" направлены на причинение вреда кредиторам ООО "Твигги", не нашел своего подтверждения.
Передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации возможна только с согласия арендодателя.
Поскольку условия договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года не допускают передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, при отсутствии такого согласия со стороны ООО "ПРИЗМА", учитывая явно выраженную волю ООО "ПРИЗМА" на прекращение арендных отношений с ООО "Твигги", вывод суда первой инстанции о том, что принадлежавшие ранее ООО "Твигги" права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу и не могли служить активом, за счет которого могли бы быть удовлетворены интересы кредиторов, является правомерным.
У кредиторов ООО "Твигги", при таких обстоятельствах, действительно, отсутствует юридическая заинтересованность в признании недействительными договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.11.2013 года с ООО "Твигги" и договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2015 года с ООО "Оксфорд".
Признание указанных договоров недействительными, как правомерно указано судом первой инстанции, не отразится на правах или охраняемых законом интересах кредиторов и не приведет к увеличению конкурсной массы должника.
Вывод суда первой инстанции о том, что при заключении соглашения от 23.06.2015 года ООО "Оксфорд" имело добросовестный экономический интерес, соответствует материалам дела.
Так, в отсутствие лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции в помещении бара/ресторана (безотносительно к субъекту), функционирование ресторана или бара является убыточным.
Без лицензии осуществлять торговлю алкогольной продукцией запрещено действующим законодательством.
Процесс получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции занимает 2-3 месяца.
Поэтому ООО "Оксфорд" предоставило ООО "Твигги" арендованные помещения и земельный участок в пользование до получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции.
А со стороны ООО "Твигги" заключение данного Соглашения было обусловлено интересом в получении выручки от продаж, в том числе, алкогольной продукции, в период, когда ООО "Оксфорд" не имело лицензии на розничную продажу алкогольной продукции.
Из материалов дела следует, что при заключении соглашения от 23.06.2015 года ООО "Твигги" и ООО "Оксфорд" связывали себя субарендными отношениями, при этом плата за пользование недвижимым имуществом ООО "Твигги" не выплачивалась.
В зачет требований по предоставлению в пользование здания и земельного участка ООО "Твигги" было передано движимое имущество ООО "Оксфорд", а именно: посудомоечные машины, кофеварка, кофемолка, контрольно-кассовые аппараты и пр. во исполнение акта N 1 зачета взаимных требований от 01.09.2015 года.
В зачет ООО "Оксфорд" было принято имущество, бывшее в употреблении и цена имущества, переданного в зачет по товарной накладной N 53 от 01.09.2015 года, не отклоняется от рыночных цен, существовавших в период заключения зачета от 01.09.2015 года.
При таких обстоятельствах, передача указанного имущества не нарушает интересы кредитора ООО "Маэстро", касающиеся конкурсной массы ООО "Твигги".
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что размер арендной платы с 01.12.2014 года, согласно пункту 3.4 Договора аренды N 1, составлял не 335 000 руб., а 365 485 руб. (335 000 руб. х сводный индекс потребительских цен, составивший по итогам ноября 2013 г. 109,1%).
Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Маэстро" необоснованно включило в арендную плату денежную сумму в размере 1 200 000 руб., которая, согласно пункту 3.13 договора аренды N 1, уплачивалась помимо платежей по арендной плате, возмещению расходов по коммунальным услугам, а также помимо обеспечительного взноса, и является оплатой в возмещение расходов арендодателя по производству работ, предусмотренных подпунктом 2.2.3 договора, соответствует материалам дела, факт выполнения таких работ подтверждается пунктом 3 Акта приема-передачи недвижимого имущества от 25.11.2013 года, а также копиями договора подряда N 14 от 16.07.2013 года, акта КС-2 N 1 от 08.11.2013 года, справки КС-3 от 08.11.2013 года, платежного поручения N 1633 от 17.07.2013 года, акта зачета от 15.11.2013 года, копиями договора N 04-95 от 30.07.2013 года, акта от 28.10.2013 года, платежного поручения N 1671 от 07.11.2013 года.
Всего на основании договора аренды N 1 за период с 01.02.2014 года по 31.05.2015 года ООО "Твигги" должно было уплатить:
1) В качестве арендной платы 5 375 410 руб.;
2) В возмещение затрат арендодателя по производству работ 1 200 000 руб., что в сумме составляет 6 575 410 руб.
Между тем, фактически, было уплачено 6 464 925 руб. (из которых 6 064 925 руб. уплачены безналичным способом, а 400 000 руб. зачетом встречных денежных обязательств.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что у ООО "Твигги" имеется непогашенная задолженность по арендной плате перед ООО "ПРИЗМА" в размере 110 485 руб. (из расчета 6 575 410 руб. - 6 464 925 руб. = 110 485 руб.), является обоснованным.
В связи с наличием просрочек по внесению арендной платы, а также учитывая, что вышеуказанная задолженность по арендной плате не была погашена, размер неустойки (пени), который арендодатель вправе требовать от арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей согласно пункту 4.1 Договора аренды N 1 по состоянию на 15.02.2016 года (на дату введения в отношении ООО "Твигги" процедуры наблюдения) составил 192 870 руб. 84 коп., однако фактически в счет неустойки ООО "Твигги" было уплачено только 27 818 руб. 60 коп.
Материалами дела подтверждается, что уплаченные в счет возмещения коммунальных платежей (согласно пункту 3.8 Договора аренды N 1) денежные суммы в размере 652 781 руб. 05 коп. не возмещают в полном объеме расходы ООО "ПРИЗМА", связанные с потребленными ООО "Твигги" в период использования здания коммунальными услугами, которые за период нахождения здания в аренде у ООО "Твигги" составили 769 903 руб. 66 коп.
У ООО "Твигги" не погашена задолженность перед ООО "ПРИЗМА" по возмещению затрат, связанных с потребленными ООО "Твигги" коммунальными услугами, в размере 117 122 руб. 61 коп. (из расчета 769 903 руб. 66 коп. - 652 781 руб. 05 коп. = 117 122 руб. 61 коп.).
Суд первой инстанции, установив наличие у ООО "Твигги" задолженности по внесению предусмотренных договором платежей, систематическое невнесение арендной платы в установленный договором аренды срок, наличие существенных просрочек (более 15 рабочих дней), правомерно пришел к выводу о том, что у ООО "ПРИЗМА" имелись предусмотренные пунктом 5.4 Договора аренды N 1 основания для одностороннего отказа от исполнения договора.
При таких обстоятельствах, отказ, на основании которого договор аренды N 1 был расторгнут, является законным и обоснованным.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что после подписания договора аренды между ООО "Призма" и ООО "Оксфорд, последний оплачивал аренду, то есть, были совершены действия, свидетельствующие о намерении сторон создать ее последствия.
Кроме этого, при заключении указанных сделок не выбыло имущество должника, поскольку стоимость имущества переданного по соглашению ООО "Оксфорд" определена в размере 1 029 872, 75 рублей, а стоимость аренды составляет 335 000 рублей, принимая во внимание, что ООО "Оксфорд" имуществом должника пользовалось около 3 месяцев, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что размер переданного во исполнение соглашения имущества не значительно отличается о размера арендной платы, является обоснованным.
На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что заявителем не доказано причинение вреда кредиторам, не доказано злоупотребление правом, соответствует материалам дела.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворение заявления ООО "МАЭСТРО" о признании сделок недействительными, в связи с отсутствием на то правовых оснований.
Довод подателя жалобы о том, что судом не указаны мотивы, по которым он отклонил доводы заявителя, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку противоречит содержанию обжалуемого судебного акта.
Ссылка заявителя жалобы о том, что судом не опровергнуты его доводы, приведенные в обоснование факта злоупотребления правами и причинения вреда кредиторам должника, судом апелляционной инстанции признается несостоятельной, принимая во внимание вышеприведенные обстоятельства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2017 года по делу N А45-27751/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маэстро" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.ФРОЛОВА
Н.Н.ФРОЛОВА
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Е.В.КУДРЯШЕВА
К.Д.ЛОГАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)