Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Индивидуального предпринимателя Стрельниковой Елены Николаевны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2017 года
по делу N А40-8446/17, принятое судьей Ю.А. Скачковой,
по иску Индивидуального предпринимателя Стрельниковой Елены Николаевны
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Индивидуальный предприниматель Стрельникова Елена Николаевна (далее - ИП Стрельникова Е.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8, с кадастровым номером 77:09:0003023:7840, общей площадью 200,1 кв. м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-7, 7а, 7б, 8-13), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 15 869 000 рублей ноль копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Исковые требования заявлены на основании статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и мотивированы тем, что между ИП Стрельниковой Е.Н. и Департаментом возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, которые подлежат урегулированию в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2017 разногласия между истцом и ответчиком урегулированы, спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения изложены следующим образом:
Урегулировать разногласия между ИП Стрельниковой Е.Н. и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8, с кадастровым номером 77:09:0003023:7840, общей площадью 200,1 кв. м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-7, 7а, 7б, 8-13), путем принятия пункта 3.1. в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 27 900 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.082016 N Н22096/16, выполненным ООО "ЛАИР" и положительным заключением от 21.09.2016 N 324/э/2016, подготовленным НП СРО "СПО". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что судом не дана оценка представленному истцом отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 14.09.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 10.10.2017 представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, 27.12.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 02-00046/11, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 202,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
ИП Стрельникова Е.Н. 08.07.2016 обратилась в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 27 900 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 N Н-22096, выполненным ООО "ЛАИР" и положительным экспертным заключением от 21.09.2016 N 342/Э/2016, подготовленным НП СРОО "СПО".
Истец, полагая цену выкупаемого имущества завышенной, обратился ООО "Митра Групп" с целью составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8 от 07.11.2016.
Согласно представленному в материалы дела отчету ООО "Митра Групп" цена спорного объекта составила 15 869 000 рублей.
Истец 17.11.2016 подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент.
Департамент в установленный законом срок не сообщил об отклонении или принятии протокола разногласий.
В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2017 была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Согласно выводам эксперта, стоимость объекта 34 147 000 рублей, без учета НДС.
Суд первой инстанции, учитывая отсутствие возражений ответчика относительно урегулирования разногласий по цене собственника, обоснованно исходил из рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 N Н-22096, выполненным ООО "ЛАИР" и положительным экспертным заключением от 21.09.2016 N 342/Э/2016, подготовленным НП СРОО "СПО".
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не дал оценку отчету истца, подлежат отклонению, поскольку оснований не доверять отчету об оценке рыночной стоимости ООО "ЛАИР" и положительным экспертным заключением НП СРОО "СПО", у суда первой инстанции не имелось.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2017 года по делу N А40-8446/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2017 N 09АП-48023/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-8446/17
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. N 09АП-48023/2017-ГК
Дело N А40-8446/17
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Индивидуального предпринимателя Стрельниковой Елены Николаевны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2017 года
по делу N А40-8446/17, принятое судьей Ю.А. Скачковой,
по иску Индивидуального предпринимателя Стрельниковой Елены Николаевны
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Индивидуальный предприниматель Стрельникова Елена Николаевна (далее - ИП Стрельникова Е.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8, с кадастровым номером 77:09:0003023:7840, общей площадью 200,1 кв. м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-7, 7а, 7б, 8-13), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 15 869 000 рублей ноль копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Исковые требования заявлены на основании статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и мотивированы тем, что между ИП Стрельниковой Е.Н. и Департаментом возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, которые подлежат урегулированию в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2017 разногласия между истцом и ответчиком урегулированы, спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения изложены следующим образом:
Урегулировать разногласия между ИП Стрельниковой Е.Н. и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8, с кадастровым номером 77:09:0003023:7840, общей площадью 200,1 кв. м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-7, 7а, 7б, 8-13), путем принятия пункта 3.1. в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 27 900 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.082016 N Н22096/16, выполненным ООО "ЛАИР" и положительным заключением от 21.09.2016 N 324/э/2016, подготовленным НП СРО "СПО". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что судом не дана оценка представленному истцом отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 14.09.2017.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу (http://kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 10.10.2017 представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2017 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, 27.12.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 02-00046/11, в соответствии с которым ответчик передал истцу в аренду помещение общей площадью 202,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
ИП Стрельникова Е.Н. 08.07.2016 обратилась в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 27 900 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 N Н-22096, выполненным ООО "ЛАИР" и положительным экспертным заключением от 21.09.2016 N 342/Э/2016, подготовленным НП СРОО "СПО".
Истец, полагая цену выкупаемого имущества завышенной, обратился ООО "Митра Групп" с целью составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Дмитровский, д. 8 от 07.11.2016.
Согласно представленному в материалы дела отчету ООО "Митра Групп" цена спорного объекта составила 15 869 000 рублей.
Истец 17.11.2016 подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент.
Департамент в установленный законом срок не сообщил об отклонении или принятии протокола разногласий.
В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2017 была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Согласно выводам эксперта, стоимость объекта 34 147 000 рублей, без учета НДС.
Суд первой инстанции, учитывая отсутствие возражений ответчика относительно урегулирования разногласий по цене собственника, обоснованно исходил из рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 N Н-22096, выполненным ООО "ЛАИР" и положительным экспертным заключением от 21.09.2016 N 342/Э/2016, подготовленным НП СРОО "СПО".
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не дал оценку отчету истца, подлежат отклонению, поскольку оснований не доверять отчету об оценке рыночной стоимости ООО "ЛАИР" и положительным экспертным заключением НП СРОО "СПО", у суда первой инстанции не имелось.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2017 года по делу N А40-8446/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)