Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 по делу N А32-19583/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал"
о понуждении к заключению договора аренды, принятое в составе судьи
Николаева А.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Киевского сельского поселения Крымского района о понуждении к заключению договора аренды муниципального имущества с ООО "Крымский водоканал" (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (л.д. 52).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что с учетом введенного конкурсного производства истец не является полноценным участником гражданского оборота ввиду своей несостоятельности. Понуждение администрации к заключению договора с таким лицом ставит собственника имущества в заведомо невыгодное положение, вынуждая его претерпевать негативные последствия вызванные неплатежеспособным положением арендатора.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, а также на пункт 4 статьи 445 ГК РФ. Кроме того, задолженность по арендным платежам не является основанием для расторжения договора аренды, как и для отказа в заключении договора аренды на новый срок.
Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2016 в рамках дела N А32-41659/2014 общество "Крымский водоканал" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2016 конкурсным управляющим утвержден Токарев А.А.
05.12.2013 между обществом "Крымский водоканал" и Администрацией Киевского сельского поселения Крымского района заключен договор аренды муниципального имущества N 4/22-И.
Пунктом 8.1 договора установлено, что настоящий договор вступает в силу с 05.12.2013 и действует в течение трех лет, до 05.12.2016.
Согласно пункту 7.2 договора, арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, в случае надлежащего выполнения принятых по настоящему договору обязательств.
05.12.2016 общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" обратилось к администрации Киевского сельского поселения Крымского района с требованием заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку данное требование было оставлено администрацией без удовлетворения, общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из указанной выше нормы следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; заключение нового договора аренды в течение одного года после окончания действия прежнего договора аренды.
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом.
Частью 9 названной статьи предусмотрено право по истечении срока договора аренды муниципального имущества на заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. Заключение договора осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Частью 10 статьи 17.1 названного федерального закона предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Из системного толкования названных норм следует, что если у арендатора перед арендодателем имеется задолженность по арендной плате за арендуемое имущество в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, такой арендатор не является надлежащим образом исполнившим свои обязанности и не имеет права на заключение договора аренды на новый срок.
При этом не может приниматься во внимание тот факт, что арендатор находится в процедуре банкротства - конкурсном управлении - в результате чего не имеет возможности оплачивать арендные платежи, поскольку это существенным образом ограничивает и ущемляет право собственника имущества на распоряжение им.
В соответствии с условиями пункта 8.1 спорный договор прекратил действие 06.12.2016.
В пункте 8.2 спорного договора предусмотрено, что арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых по настоящему договору обязательств, по окончании срока его действия имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.
Согласно пункту 6.1 договора за переданное в аренду имущество арендатор уплачивает годовую арендную плату в размере 20 264 рублей ежемесячно.
В пункте 5.2 договора определено, что арендная плата уплачивается арендатором в размере 1/12 доли от годовой арендной платы ежемесячно, не позднее 30 числа оплачиваемого месяца, на основании счета на оплату, выставляемого арендодателем.
Как установлено судом первой инстанции, и не оспаривается истцом, на стороне истца, как арендатора спорного муниципального имущества, имеется задолженность в размере 580 391,97 руб.
Поскольку ООО "Крымский водоканал" ненадлежащим образом исполняло обязанности арендатора по договору, общество не обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды.
Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2016 в рамках дела N А32-41659/2014 ООО "Крымский водоканал" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с требованиями Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" основной целью конкурсного производства, является удовлетворение требований кредиторов, за счет реализации имущества должника.
С учетом изложенных обстоятельств, понуждение администрации к заключению договора с таким лицом ставит собственника имущества в заведомо невыгодное положение, вынуждая его претерпевать негативные последствия вызванные неплатежеспособным положением арендатора.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 по делу N А32-19583/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2017 N 15АП-15637/2017 ПО ДЕЛУ N А32-19583/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. N 15АП-15637/2017
Дело N А32-19583/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 по делу N А32-19583/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал"
о понуждении к заключению договора аренды, принятое в составе судьи
Николаева А.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Киевского сельского поселения Крымского района о понуждении к заключению договора аренды муниципального имущества с ООО "Крымский водоканал" (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (л.д. 52).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что с учетом введенного конкурсного производства истец не является полноценным участником гражданского оборота ввиду своей несостоятельности. Понуждение администрации к заключению договора с таким лицом ставит собственника имущества в заведомо невыгодное положение, вынуждая его претерпевать негативные последствия вызванные неплатежеспособным положением арендатора.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, а также на пункт 4 статьи 445 ГК РФ. Кроме того, задолженность по арендным платежам не является основанием для расторжения договора аренды, как и для отказа в заключении договора аренды на новый срок.
Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2016 в рамках дела N А32-41659/2014 общество "Крымский водоканал" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2016 конкурсным управляющим утвержден Токарев А.А.
05.12.2013 между обществом "Крымский водоканал" и Администрацией Киевского сельского поселения Крымского района заключен договор аренды муниципального имущества N 4/22-И.
Пунктом 8.1 договора установлено, что настоящий договор вступает в силу с 05.12.2013 и действует в течение трех лет, до 05.12.2016.
Согласно пункту 7.2 договора, арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, в случае надлежащего выполнения принятых по настоящему договору обязательств.
05.12.2016 общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" обратилось к администрации Киевского сельского поселения Крымского района с требованием заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку данное требование было оставлено администрацией без удовлетворения, общество с ограниченной ответственностью "Крымский водоканал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из указанной выше нормы следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; заключение нового договора аренды в течение одного года после окончания действия прежнего договора аренды.
В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом.
Частью 9 названной статьи предусмотрено право по истечении срока договора аренды муниципального имущества на заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. Заключение договора осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Частью 10 статьи 17.1 названного федерального закона предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Из системного толкования названных норм следует, что если у арендатора перед арендодателем имеется задолженность по арендной плате за арендуемое имущество в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, такой арендатор не является надлежащим образом исполнившим свои обязанности и не имеет права на заключение договора аренды на новый срок.
При этом не может приниматься во внимание тот факт, что арендатор находится в процедуре банкротства - конкурсном управлении - в результате чего не имеет возможности оплачивать арендные платежи, поскольку это существенным образом ограничивает и ущемляет право собственника имущества на распоряжение им.
В соответствии с условиями пункта 8.1 спорный договор прекратил действие 06.12.2016.
В пункте 8.2 спорного договора предусмотрено, что арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых по настоящему договору обязательств, по окончании срока его действия имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.
Согласно пункту 6.1 договора за переданное в аренду имущество арендатор уплачивает годовую арендную плату в размере 20 264 рублей ежемесячно.
В пункте 5.2 договора определено, что арендная плата уплачивается арендатором в размере 1/12 доли от годовой арендной платы ежемесячно, не позднее 30 числа оплачиваемого месяца, на основании счета на оплату, выставляемого арендодателем.
Как установлено судом первой инстанции, и не оспаривается истцом, на стороне истца, как арендатора спорного муниципального имущества, имеется задолженность в размере 580 391,97 руб.
Поскольку ООО "Крымский водоканал" ненадлежащим образом исполняло обязанности арендатора по договору, общество не обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды.
Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2016 в рамках дела N А32-41659/2014 ООО "Крымский водоканал" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с требованиями Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" основной целью конкурсного производства, является удовлетворение требований кредиторов, за счет реализации имущества должника.
С учетом изложенных обстоятельств, понуждение администрации к заключению договора с таким лицом ставит собственника имущества в заведомо невыгодное положение, вынуждая его претерпевать негативные последствия вызванные неплатежеспособным положением арендатора.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 по делу N А32-19583/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.Л.НОВИК
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
В.Л.НОВИК
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)