Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 июня 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 13 июня 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 апреля 2017 года по делу N А65-952/2017 (судья Горинов А.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройБизнесПроект" (ОГРН 1061656044890, ИНН 1656036852), г. Казань,
к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554), г. Казань,
при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", муниципального казенного учреждения "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",
о взыскании 2.962.207 руб. 23 коп. убытков,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СтройБизнесПроект" обратилось в Арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани о взыскании 2.962.207 руб. 23 коп. убытков.
До принятия судебного акта, истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 2.962.207 руб. 23 коп., из которых 2.792.363 руб. 68 коп. - убытки, а также неосновательное обогащение в размере 169.844 руб. 16 коп., т.е. как уплаченную истцом арендную плату за помещение площадью 334,8 кв. м за период с 01.11.2015 года по 30.11.2015 года. Данное уточнение в порядке ст. 49 АПК РФ принято судом.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены.
Комитет, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Комитет полагает, что в данном случае отсутствует совокупность условий для взыскания заявленных к возмещению убытков, поскольку с 16.07.2017 отсутствует вина Комитета, так как исполнен судебный акт по делу N А65-21296/2014 и нормы ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ. Комитет не согласился с размером выкупной цены, указанной в проекте договора купли-продажи, что явилось предметом судебного разбирательства. Таким образом, по мнению Комитета, его действия, связанные с подписанием договора купли-продажи после урегулирования возникших разногласий не могут являться результатом недобросовестного поведения Комитета. Заявитель считает, что арендатор, перечисливший арендную плату во исполнение действующего обязательства, основанного на договоре аренды, не вправе требовать ее возврата в счет возмещения убытков.
В судебное заседание стороны и третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.06.2010 между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "СтройБизнесПроект" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1207-Л (далее - договор аренды N 1207-Л), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование: нежилые помещения: 1- этажа NN 8, 13, 16, 26, 205, назначение: нежилое, общая площадь 255 кв. м, согласно техническому паспорту Московского района города Казани, инвентарный N 149 от 11.09.2007, расположенные: ул. Декабристов, д. 83 литер А.
Срок аренды установлен с 15.06.2010 по 31.05.2011, цель использования: реализация продовольственных и не продовольственных товаров (п. п. 1.3, 1.2 договора аренды N 1207-Л); помещения переданы в аренду по акту приема-передачи арендованного имущества от 15.06.2010.
Затем, 01.10.2011 г. между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "СтройБизнесПроект" (арендатор) в отношении указанного выше имущества заключен договор аренды нежилого помещения N 1584-Д от 01.10.2011 г..
Срок аренды установлен с 1.10.2011 по 31.08.2012, цель использования: реализация продовольственных и не продовольственных товаров (п. п. 1.3, 1.2 договора аренды N 1584-Д).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-16361/2010 от 27.10.2011 г. между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и Муниципальным образованием города Казани в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" утверждено мировое соглашение, которым ОАО "Миллениум Зилант-Сити" обязалось возвратить комитету имущество, внесенное в уставный капитал общества, в частности, арендуемые заявителем нежилые помещения (пункты 152 - 154 приложения к мировому соглашению).
Впоследствии, 28.06.2013 года, между МКУ "КЗиО" и истцом заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления N 8303-94, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, этаж 1: NN 1, 2, 2а, 3, 3а, 4-8, 13в, 13г, 13д, 13е, 14, 15, 16, 16а, 17, 18, 20, 21, 25, 26, 205, 205а, 205б, 205в, 206, находящиеся в собственности г. Казани, общей площадью 587, 3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, для использования под торгово-бытовое обслуживание населения, общественное питание, офис, склад (раздел 1 договора).
Договор аренды N 8303-94 заключен сроком на три года до 27.06.2016 г..
20.05.2014 г. истец обратился к ответчику с требованием о выкупе арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 09.06.2014 г. N 11457/кзио-исх ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в связи с тем, что между комитетом и ООО "СтройБизнесПроект" дополнительного соглашения к договору аренды N 1584-Д о замене арендодателя подписано не было. Ответчик также указал, что исходя из фактических обстоятельств дела, пользование арендатором имуществом было прекращено, соответственно прервался срок непрерывности и нарушено одновременное соблюдение условий, при которых арендатор пользуется преимущественным правом выкупа в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.
Не согласившись с отказом, изложенным в письме от 9.06.2014 N 11457/кзио-исх, заявитель обратился в арбитражный суд.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 года по делу N А65-21296/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 года и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.06.2015 года, отказ Муниципального казенного учреждения "Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", изложенный в письме N 11457/кзио-исх от 09.06.2014 г., в реализации ООО "СтройБизнесПроект", г. Казань права на приобретение в собственность арендуемого имущества, признан незаконным и МКУ "КЗиО" было обязано устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "СтройБизнесПроект", г. Казань путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 N 159-ФЗ, в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1-го этажа NN 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83.
Во исполнение указанного решения Арбитражного суда МКУ "КЗиО" сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г. в адрес истца направил проект договора купли-продажи объектов недвижимости: нежилых помещений 1-го этажа NN 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83 с указанием выкупной цены 17.056.600 руб., установленной по состоянию на 19.06.2015 года отчетом N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка", составленным по результатам оценки проведенной на основании муниципального контракта.
Не согласившись с указанной ценой сделки, истец обратился в Арбитражный суд РТ с соответствующим иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2015 года по делу N А65-19480/2015, оставленным впоследствии без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 года и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2016 года, исковые требования истца были удовлетворены. Суд решил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности - нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, общей площадью 246.8 кв. м (помещения N N 13, 13а, 13б, совокупности которых присвоен N 1004, помещения NN 8, 8а, 8б, 205, 205а, 205б, 205в, 205г, 205д, 205е, совокупности которых присвоен N 1065, помещение N 16, которому присвоен N 1066, помещения N 13в, 13г, 13д, 13е, 26, 26а, совокупности которых присвоен N 1067), изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 9.896.695 руб.".
При этом указанным решением в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ было установлено, что принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А65-21296/2014 преюдициально установлен момент обращения истца к ответчику с письмом о приобретении спорного имущества в собственность, именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества. Поскольку при обращении с иском представлен отчет по состоянию на 19.06.2015 г., указанный отчет не является достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Договор купли-продажи N 041 на указанные помещения общей площадью 246.8 кв. м заключен между истцом и МКУ "КЗиО" 18.03.2016 года и зарегистрирован в установленном законом порядке 05.08.2016 года.
Оставшаяся часть помещений площадью 334,8 кв. м реализована истцу МКУ "КЗиО" по договору купли-продажи N 226 от 30.10.2015 года, помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.12.2015 года.
Истец указывает, что 20.05.2014 года он обратился к уполномоченному органу публично-правового образования с письмом о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений.
В силу ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, ответчик после получения обращения истца был обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае исполнения ответчиком возложенных на него законом обязанностей надлежащим образом, установленные законом сроки для заключения договора наступили бы 15.08.2014 года.
Вместе с этим, ввиду признанного в судебном порядке незаконного бездействия уполномоченного органа публично-правового образования, согласно расчету истца за период с 18.08.2014 года до 31.03.2016 года он уплачивал арендную плату, в результате этого оплачено ответчику 5.424.948 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Тогда как за указанный период подлежало оплате арендных платежей в сумме 2.462.740 руб. 32 коп. Таким образом, переплата составила 2.792.363 руб. 68 коп.
Кроме этого, истцом было излишне оплачено арендных платежей за помещение площадью 334,8 кв. м за период с 01.11.2015 года по 30.11.2015 года в сумме 169.844 руб. 16 коп., которые истец оплатил ответчику (в лице Комитета) в отсутствие каких-либо оснований, в силу того, что арендованное имущество уже перешло в собственность истца.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьи 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ.
В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
Положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.
Доводы Комитета, изложенные в апелляционной жалобе о том, что его действия, связанные с подписанием договора купли-продажи после урегулирования возникших разногласий не могут являться результатом недобросовестного поведения Комитета, а также, что арендатор, перечисливший арендную плату во исполнение действующего обязательства, основанного на договоре аренды, не вправе требовать ее возврата в счет возмещения убытков, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 года по делу N А65-21296/2014 признаны незаконными действия МКУ "КЗиО" об отказе истцу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, при этом суд обязал МКУ "КЗиО" заключить с истцом в установленном порядке и сроки договор купли-продажи нежилых помещений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2015 года по делу N А65-19480/2015, отчет N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка" по состоянию на 19.06.2015 г. признан не достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, касающиеся незаконного отказа и бездействия уполномоченного органа при реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с этим соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В пункте 6 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Таким образом, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, заключая договор купли-продажи истец и уполномоченный орган в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ прекращали на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
Однако в результате незаконного бездействия органа публично-правового образования истец с 18.08.2014 года вплоть до 31.03.2016 года оплачивал арендные платежи за помещения общей площадью 249 кв. м, общий размер которых составил 2.792.363 руб. 68 коп.
В материалах дела имеются доказательства наличия и размера убытков в виде арендной платы, внесенной в течение периода с момента, когда в соответствие с Законом с истцом должен был заключен договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, до момента его заключения. Факт уплаты и размер арендной платы в спорный период в заявленном размере Комитетом не оспаривается.
Таким образом, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями Комитета.
Суд апелляционной инстанции считает, что истцом доказана совокупность условий, необходимых для возмещения заявленной суммы убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесенными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика, период взыскания и размер убытков.
Судом установлено, что в результате виновных действий самого ответчика и третьего лица момент расторжения договора аренды был перенесен на значительно более поздний срок, в результате этого истец, не приобретший в силу виновных действий органа публично-правового образования, право собственности на арендованные помещения был вынужден оплачивать арендные платежи вплоть до исполнения судебного решения и заключения договора купли-продажи. Именно поэтому внесенные арендные платежи являются убытками истца, причиненными неправомерными действиями ответчика.
Сам факт использования спорных помещений в указанный истцом период, не исключает право истца требовать возмещение убытков в размере внесенных арендных платежей, поскольку 20.05.2014 года истец обратился с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность, однако действия которые обязан совершать уполномоченный орган в сроки установленные в пункте 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ совершены в установленные сроки не были. Эти обстоятельства ответчиком в установленном порядке не опровергнуты.
Кроме этого в пункте 6 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
Доводы в апелляционной жалобе о том, что в силу ч. 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ, истец не имеет права требовать с ответчика взыскания убытков, начиная с 16 июля 2015 года, даты направления МКУ "КЗиО" в адрес истца во исполнение решения Арбитражного суда РТ проекта договора купли-продажи с сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г., являются несостоятельными и не могут приниматься во внимание в силу следующего.
Согласно ч. 4.1. ст. 4 Закона N 159-ФЗ, течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Материалами дела установлено, что во исполнение решения Арбитражного суда РТ от 07.11.2014 года по делу N А65-21296/2014, МКУ "КЗиО" сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г. в адрес истца направило проект договора купли-продажи объектов недвижимости: нежилых помещений 1-го этажа NN 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, с указанием выкупной цены 17.056.600 руб., установленной по состоянию на 19.06.2015 года отчетом N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка", составленным по результатам оценки проведенной на основании муниципального контракта.
Не согласившись с указанной ценой сделки, истец обратился в Арбитражный суд РТ с соответствующим иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2015 года по делу N А65-19480/2015 установлены следующие обстоятельства. Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А65-21296/2014 преюдициально установлен момент обращения истца к ответчику с письмом о приобретении спорного имущества в собственность (20.05.2014 года), именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества. Поскольку при обращении с иском представлен отчет по состоянию на 19.06.2015 г. (выполненный ООО "Ди Энд Эл оценка"), указанный отчет не является достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Таким образом, если бы изначально, сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г. МКУ "КЗиО" направило бы в адрес истца проект договора купли-продажи с указанием продажной цены, определенной по результатам оценки по состоянию на дату его обращения с соответствующим заявлением о выкупе, а именно по состоянию на 20.05.2014 года, а истец, не согласившись с указанной оценкой, оспорил бы именно эту оценку, то в силу положений ч. 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ, течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, подлежало бы приостановлению до дня вступления в законную силу решения суда о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В рассматриваемом же случае, МКУ "КЗиО", вопреки положениям ст. 10 ГК РФ, изначально нарушило положения Закона N 159-ФЗ, заведомо, действуя в собственной воле и собственном интересе, направив истцу проект договора купли-продажи с указанием выкупной цены, установленной отчетом N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка", составленным по результатам оценки проведенной на основании муниципального контракта, по состоянию на 19.06.2015 года. В силу чего истец был вынужден оспаривать указанную оценку, как не достоверную для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 13 апреля 2016 г. N 309-ЭС16-2734, согласно части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Данная норма устанавливает обязанность уполномоченного органа по заключению договора купли-продажи в течение установленного законом срока (тридцать дней) и допускает его приостановление в случаях, когда договор заключается в судебном порядке, но не изменяет момент, с которого договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, а обязательства по внесению арендной платы - прекращенными.
С учетом изложенного, требование истца о взыскании 2.792.363 руб. 68 коп. уплаченных денежных средств в счет арендных платежей, в соответствии со ст. 16 и 1069 ГК РФ, ч. 3 ст. 158 БК РФ является правомерным и подлежит удовлетворению за счет казны муниципального образования города Казани.
Кроме этого, судом установлено, что договор N 226 купли-продажи оставшейся части спорных помещений площадью 334,8 кв. м заключен 30.10.2015 года, помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.12.2015 года.
Вместе с этим, как следует из материалов дела, за период с 01.11.2015 года по 30.11.2015 года истец оплатил ответчику (в лице Комитета) в отсутствие каких-либо оснований, в силу того, что арендованное имущество уже перешло в собственность истца 169.844 руб. 16 коп. арендной платы, что также подтверждается представленными платежными поручениями.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
При вышеуказанных обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 169.844 руб. 16 коп. неосновательного обогащения, являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-952/2017, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2017 N 11АП-6367/2017 ПО ДЕЛУ N А65-952/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2017 г. по делу N А65-952/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 06 июня 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 13 июня 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 апреля 2017 года по делу N А65-952/2017 (судья Горинов А.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройБизнесПроект" (ОГРН 1061656044890, ИНН 1656036852), г. Казань,
к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554), г. Казань,
при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", муниципального казенного учреждения "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",
о взыскании 2.962.207 руб. 23 коп. убытков,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СтройБизнесПроект" обратилось в Арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани о взыскании 2.962.207 руб. 23 коп. убытков.
До принятия судебного акта, истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 2.962.207 руб. 23 коп., из которых 2.792.363 руб. 68 коп. - убытки, а также неосновательное обогащение в размере 169.844 руб. 16 коп., т.е. как уплаченную истцом арендную плату за помещение площадью 334,8 кв. м за период с 01.11.2015 года по 30.11.2015 года. Данное уточнение в порядке ст. 49 АПК РФ принято судом.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены.
Комитет, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Комитет полагает, что в данном случае отсутствует совокупность условий для взыскания заявленных к возмещению убытков, поскольку с 16.07.2017 отсутствует вина Комитета, так как исполнен судебный акт по делу N А65-21296/2014 и нормы ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ. Комитет не согласился с размером выкупной цены, указанной в проекте договора купли-продажи, что явилось предметом судебного разбирательства. Таким образом, по мнению Комитета, его действия, связанные с подписанием договора купли-продажи после урегулирования возникших разногласий не могут являться результатом недобросовестного поведения Комитета. Заявитель считает, что арендатор, перечисливший арендную плату во исполнение действующего обязательства, основанного на договоре аренды, не вправе требовать ее возврата в счет возмещения убытков.
В судебное заседание стороны и третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.06.2010 между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "СтройБизнесПроект" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1207-Л (далее - договор аренды N 1207-Л), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование: нежилые помещения: 1- этажа NN 8, 13, 16, 26, 205, назначение: нежилое, общая площадь 255 кв. м, согласно техническому паспорту Московского района города Казани, инвентарный N 149 от 11.09.2007, расположенные: ул. Декабристов, д. 83 литер А.
Срок аренды установлен с 15.06.2010 по 31.05.2011, цель использования: реализация продовольственных и не продовольственных товаров (п. п. 1.3, 1.2 договора аренды N 1207-Л); помещения переданы в аренду по акту приема-передачи арендованного имущества от 15.06.2010.
Затем, 01.10.2011 г. между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "СтройБизнесПроект" (арендатор) в отношении указанного выше имущества заключен договор аренды нежилого помещения N 1584-Д от 01.10.2011 г..
Срок аренды установлен с 1.10.2011 по 31.08.2012, цель использования: реализация продовольственных и не продовольственных товаров (п. п. 1.3, 1.2 договора аренды N 1584-Д).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-16361/2010 от 27.10.2011 г. между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и Муниципальным образованием города Казани в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" утверждено мировое соглашение, которым ОАО "Миллениум Зилант-Сити" обязалось возвратить комитету имущество, внесенное в уставный капитал общества, в частности, арендуемые заявителем нежилые помещения (пункты 152 - 154 приложения к мировому соглашению).
Впоследствии, 28.06.2013 года, между МКУ "КЗиО" и истцом заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления N 8303-94, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, этаж 1: NN 1, 2, 2а, 3, 3а, 4-8, 13в, 13г, 13д, 13е, 14, 15, 16, 16а, 17, 18, 20, 21, 25, 26, 205, 205а, 205б, 205в, 206, находящиеся в собственности г. Казани, общей площадью 587, 3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, для использования под торгово-бытовое обслуживание населения, общественное питание, офис, склад (раздел 1 договора).
Договор аренды N 8303-94 заключен сроком на три года до 27.06.2016 г..
20.05.2014 г. истец обратился к ответчику с требованием о выкупе арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом от 09.06.2014 г. N 11457/кзио-исх ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в связи с тем, что между комитетом и ООО "СтройБизнесПроект" дополнительного соглашения к договору аренды N 1584-Д о замене арендодателя подписано не было. Ответчик также указал, что исходя из фактических обстоятельств дела, пользование арендатором имуществом было прекращено, соответственно прервался срок непрерывности и нарушено одновременное соблюдение условий, при которых арендатор пользуется преимущественным правом выкупа в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.
Не согласившись с отказом, изложенным в письме от 9.06.2014 N 11457/кзио-исх, заявитель обратился в арбитражный суд.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 года по делу N А65-21296/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 года и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.06.2015 года, отказ Муниципального казенного учреждения "Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", изложенный в письме N 11457/кзио-исх от 09.06.2014 г., в реализации ООО "СтройБизнесПроект", г. Казань права на приобретение в собственность арендуемого имущества, признан незаконным и МКУ "КЗиО" было обязано устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "СтройБизнесПроект", г. Казань путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 N 159-ФЗ, в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1-го этажа NN 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83.
Во исполнение указанного решения Арбитражного суда МКУ "КЗиО" сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г. в адрес истца направил проект договора купли-продажи объектов недвижимости: нежилых помещений 1-го этажа NN 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83 с указанием выкупной цены 17.056.600 руб., установленной по состоянию на 19.06.2015 года отчетом N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка", составленным по результатам оценки проведенной на основании муниципального контракта.
Не согласившись с указанной ценой сделки, истец обратился в Арбитражный суд РТ с соответствующим иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2015 года по делу N А65-19480/2015, оставленным впоследствии без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 года и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2016 года, исковые требования истца были удовлетворены. Суд решил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности - нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: РТ, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, общей площадью 246.8 кв. м (помещения N N 13, 13а, 13б, совокупности которых присвоен N 1004, помещения NN 8, 8а, 8б, 205, 205а, 205б, 205в, 205г, 205д, 205е, совокупности которых присвоен N 1065, помещение N 16, которому присвоен N 1066, помещения N 13в, 13г, 13д, 13е, 26, 26а, совокупности которых присвоен N 1067), изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 9.896.695 руб.".
При этом указанным решением в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ было установлено, что принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А65-21296/2014 преюдициально установлен момент обращения истца к ответчику с письмом о приобретении спорного имущества в собственность, именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества. Поскольку при обращении с иском представлен отчет по состоянию на 19.06.2015 г., указанный отчет не является достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Договор купли-продажи N 041 на указанные помещения общей площадью 246.8 кв. м заключен между истцом и МКУ "КЗиО" 18.03.2016 года и зарегистрирован в установленном законом порядке 05.08.2016 года.
Оставшаяся часть помещений площадью 334,8 кв. м реализована истцу МКУ "КЗиО" по договору купли-продажи N 226 от 30.10.2015 года, помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.12.2015 года.
Истец указывает, что 20.05.2014 года он обратился к уполномоченному органу публично-правового образования с письмом о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений.
В силу ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, ответчик после получения обращения истца был обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае исполнения ответчиком возложенных на него законом обязанностей надлежащим образом, установленные законом сроки для заключения договора наступили бы 15.08.2014 года.
Вместе с этим, ввиду признанного в судебном порядке незаконного бездействия уполномоченного органа публично-правового образования, согласно расчету истца за период с 18.08.2014 года до 31.03.2016 года он уплачивал арендную плату, в результате этого оплачено ответчику 5.424.948 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Тогда как за указанный период подлежало оплате арендных платежей в сумме 2.462.740 руб. 32 коп. Таким образом, переплата составила 2.792.363 руб. 68 коп.
Кроме этого, истцом было излишне оплачено арендных платежей за помещение площадью 334,8 кв. м за период с 01.11.2015 года по 30.11.2015 года в сумме 169.844 руб. 16 коп., которые истец оплатил ответчику (в лице Комитета) в отсутствие каких-либо оснований, в силу того, что арендованное имущество уже перешло в собственность истца.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьи 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ.
В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
Положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.
Доводы Комитета, изложенные в апелляционной жалобе о том, что его действия, связанные с подписанием договора купли-продажи после урегулирования возникших разногласий не могут являться результатом недобросовестного поведения Комитета, а также, что арендатор, перечисливший арендную плату во исполнение действующего обязательства, основанного на договоре аренды, не вправе требовать ее возврата в счет возмещения убытков, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 года по делу N А65-21296/2014 признаны незаконными действия МКУ "КЗиО" об отказе истцу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, при этом суд обязал МКУ "КЗиО" заключить с истцом в установленном порядке и сроки договор купли-продажи нежилых помещений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2015 года по делу N А65-19480/2015, отчет N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка" по состоянию на 19.06.2015 г. признан не достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, касающиеся незаконного отказа и бездействия уполномоченного органа при реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.
По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с этим соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В пункте 6 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Таким образом, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, заключая договор купли-продажи истец и уполномоченный орган в силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ прекращали на будущее время обязательство по внесению арендной платы.
Однако в результате незаконного бездействия органа публично-правового образования истец с 18.08.2014 года вплоть до 31.03.2016 года оплачивал арендные платежи за помещения общей площадью 249 кв. м, общий размер которых составил 2.792.363 руб. 68 коп.
В материалах дела имеются доказательства наличия и размера убытков в виде арендной платы, внесенной в течение периода с момента, когда в соответствие с Законом с истцом должен был заключен договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, до момента его заключения. Факт уплаты и размер арендной платы в спорный период в заявленном размере Комитетом не оспаривается.
Таким образом, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями Комитета.
Суд апелляционной инстанции считает, что истцом доказана совокупность условий, необходимых для возмещения заявленной суммы убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесенными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика, период взыскания и размер убытков.
Судом установлено, что в результате виновных действий самого ответчика и третьего лица момент расторжения договора аренды был перенесен на значительно более поздний срок, в результате этого истец, не приобретший в силу виновных действий органа публично-правового образования, право собственности на арендованные помещения был вынужден оплачивать арендные платежи вплоть до исполнения судебного решения и заключения договора купли-продажи. Именно поэтому внесенные арендные платежи являются убытками истца, причиненными неправомерными действиями ответчика.
Сам факт использования спорных помещений в указанный истцом период, не исключает право истца требовать возмещение убытков в размере внесенных арендных платежей, поскольку 20.05.2014 года истец обратился с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность, однако действия которые обязан совершать уполномоченный орган в сроки установленные в пункте 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ совершены в установленные сроки не были. Эти обстоятельства ответчиком в установленном порядке не опровергнуты.
Кроме этого в пункте 6 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.
Доводы в апелляционной жалобе о том, что в силу ч. 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ, истец не имеет права требовать с ответчика взыскания убытков, начиная с 16 июля 2015 года, даты направления МКУ "КЗиО" в адрес истца во исполнение решения Арбитражного суда РТ проекта договора купли-продажи с сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г., являются несостоятельными и не могут приниматься во внимание в силу следующего.
Согласно ч. 4.1. ст. 4 Закона N 159-ФЗ, течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Материалами дела установлено, что во исполнение решения Арбитражного суда РТ от 07.11.2014 года по делу N А65-21296/2014, МКУ "КЗиО" сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г. в адрес истца направило проект договора купли-продажи объектов недвижимости: нежилых помещений 1-го этажа NN 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв. м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, с указанием выкупной цены 17.056.600 руб., установленной по состоянию на 19.06.2015 года отчетом N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка", составленным по результатам оценки проведенной на основании муниципального контракта.
Не согласившись с указанной ценой сделки, истец обратился в Арбитражный суд РТ с соответствующим иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2015 года по делу N А65-19480/2015 установлены следующие обстоятельства. Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А65-21296/2014 преюдициально установлен момент обращения истца к ответчику с письмом о приобретении спорного имущества в собственность (20.05.2014 года), именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества. Поскольку при обращении с иском представлен отчет по состоянию на 19.06.2015 г. (выполненный ООО "Ди Энд Эл оценка"), указанный отчет не является достоверным для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Таким образом, если бы изначально, сопроводительным письмом N 10926/КЗИО/ИСХ от 16.07.2015 г. МКУ "КЗиО" направило бы в адрес истца проект договора купли-продажи с указанием продажной цены, определенной по результатам оценки по состоянию на дату его обращения с соответствующим заявлением о выкупе, а именно по состоянию на 20.05.2014 года, а истец, не согласившись с указанной оценкой, оспорил бы именно эту оценку, то в силу положений ч. 4.1. статьи 4 Закона N 159-ФЗ, течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, подлежало бы приостановлению до дня вступления в законную силу решения суда о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В рассматриваемом же случае, МКУ "КЗиО", вопреки положениям ст. 10 ГК РФ, изначально нарушило положения Закона N 159-ФЗ, заведомо, действуя в собственной воле и собственном интересе, направив истцу проект договора купли-продажи с указанием выкупной цены, установленной отчетом N 5920/8/ПА оценочной компании ООО "Ди Энд Эл оценка", составленным по результатам оценки проведенной на основании муниципального контракта, по состоянию на 19.06.2015 года. В силу чего истец был вынужден оспаривать указанную оценку, как не достоверную для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 13 апреля 2016 г. N 309-ЭС16-2734, согласно части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Данная норма устанавливает обязанность уполномоченного органа по заключению договора купли-продажи в течение установленного законом срока (тридцать дней) и допускает его приостановление в случаях, когда договор заключается в судебном порядке, но не изменяет момент, с которого договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, а обязательства по внесению арендной платы - прекращенными.
С учетом изложенного, требование истца о взыскании 2.792.363 руб. 68 коп. уплаченных денежных средств в счет арендных платежей, в соответствии со ст. 16 и 1069 ГК РФ, ч. 3 ст. 158 БК РФ является правомерным и подлежит удовлетворению за счет казны муниципального образования города Казани.
Кроме этого, судом установлено, что договор N 226 купли-продажи оставшейся части спорных помещений площадью 334,8 кв. м заключен 30.10.2015 года, помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.12.2015 года.
Вместе с этим, как следует из материалов дела, за период с 01.11.2015 года по 30.11.2015 года истец оплатил ответчику (в лице Комитета) в отсутствие каких-либо оснований, в силу того, что арендованное имущество уже перешло в собственность истца 169.844 руб. 16 коп. арендной платы, что также подтверждается представленными платежными поручениями.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
При вышеуказанных обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 169.844 руб. 16 коп. неосновательного обогащения, являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 апреля 2016 года, принятое по делу N А65-952/2017, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)