Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - закрытого акционерного общества "НВП "Болид" - Цаплина М.В. (представителя по доверенности от 28.12.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Курбанова К.А. (представителя по доверенности от 16.12.2015),
от федерального государственного унитарного предприятия "Центральный Научно-исследовательский Институт Машиностроения" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.02.2016 по делу N А41-100598/15, принятое судьей Новиковой Е.М.,
установил:
закрытое акционерное общество "НВП "Болид" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления в государственной регистрации договора аренды от 01.05.2015 N ИР 9106/200-15 нежилых помещений площадью 1 974,1 кв. м, расположенных в нежилом здании по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 4 корпус 11;
- - обязать управление осуществить государственную регистрацию данного договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует федеральное государственное унитарное предприятие "Центральный Научно-исследовательский Институт Машиностроения" (далее - предприятие).
Решением Арбитражного суда Московской области от 29.02.2016 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе управление просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований. Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя предприятия.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.05.2015 N ИР 9106/200-15 нежилых помещений общей площадью 1 974,1 кв. м, расположенные в корпусе 11 по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 4, для производственно-складского использования.
Этот договор аренды заключен в связи с истечением срока действия договора аренды указанных помещений, заключенного между теми же сторонами, который был зарегистрирован управлением.
Помещения, переданные по договору аренды, принадлежат Российской Федерации на праве собственности и закреплены за предприятием на праве хозяйственного ведения, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 17.05.2012 N 404/6 (приложение N 6 к договору аренды) и свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2011 серия 50-ABN 493209 (приложение N 5 к договору аренды).
Также эти помещения поставлены на государственный кадастровый учет в 2011 году, что подтверждается кадастровым паспортом от 17.11.2011.
Согласно пункту 3.3.19 договора аренды, арендатор обязуется осуществить государственную регистрацию договора аренды не позднее 60 дней со дня представления арендодателем документов в соответствии с пунктом 3.1.9 договора аренды.
Во исполнение пункта 3.3.19 договора аренды общество 01.06.2015 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Решением управления от 22.10.2015 N 50/045/001/2015-8648 обществу отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на непредставление обществом кадастрового паспорта передаваемых в аренду помещений и на отсутствие сведений о них в государственном кадастре недвижимости.
Не согласившись с управлением, общество 08.12.2015 оспорило данный отказ от 22.10.2015 в судебном порядке.
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Состав, характеристики и схема расположения передаваемых помещений определены в данном случае в ведомости о составе и характеристике помещений (приложение N 1 к договору аренды) и схемой расположения помещений в здании (приложение N 2 к договору аренды).
Таким образом, сторонами по договора аренды согласован объект аренды в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Судом первой инстанции также правомерно учтено, что указанные помещения ранее арендовались обществом по договору аренды недвижимого имущества от 26.03.2012 N 49-009-12-П, который зарегистрирован управлением - 25.02.2013, что подтверждается отметкой о государственной регистрации на договоре.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1 Закона к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество относится аренда недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В пункте 2 статьи 17 Закона установлено, что истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом, не допускается, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.
В силу пункта 10 статьи 33 Закона до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Как указано Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 9 постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на эти недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Согласно официальным разъяснениям Росреестра (письмо от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ) если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся предметом аренды, и кадастровый паспорт, план такой части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды этой части здания, сооружения, помещения, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответствующей части здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.
В данном случае право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия зарегистрировано в установленном порядке; уникальные характеристики помещений, передаваемых в аренду, не изменились с момента постановки их на государственный кадастровый учет в 2011 году, соответственно отсутствуют основания для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости; передаваемые помещения ранее являлись объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества от 26.03.2012 N 49-009-12-П, который зарегистрирован управлением - 25.02.2013, на основании имеющегося кадастрового паспорта и сведений из государственного кадастра недвижимости; кадастровый паспорт помещений ранее уже представлялся и помещен в соответствующее кадастровое дело; сторонами договора аренды согласован конкретный объект аренды (имеется графическое и текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться обществом).
В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса наличие зарегистрированного права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения третьего лица на весь объект недвижимости, не исключает возможности передачи и регистрации права аренды части помещений, находящихся в этом же здании. При этом, выделенное нежилое помещение не является вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости не создан.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
В данном случае общество при обращении в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды представило следующие документы:
- - доверенность от 19.05.2015, Грошева Л.А., нотариус нотариального округа г. Королев Московской области, реестровый номер 2-1017;
- - договор аренды от 01.05.2015 N ИР-9106/200-15 с приложениями;
- - отчет о проведении независимой оценки (акт оценки) от 26.01.2015 N 15.1/2015;
- - информационное письмо от 20.04.2015 N АМ/10-3190;
- - информационное письмо от 18.11.2014 N АИ-21-9777;
- - платежное поручение от 20.05.2015 N 2697 (22 000 рублей).
- кадастровый паспорт помещения от 17.11.2011.
При этом приложением к договору аренды являются следующие документы:
- ведомость о составе и характеристике помещений
- - схема расположения арендуемых помещений;
- - расчет арендной платы;
- - акт приема-передачи помещений от 01.05.2015;
- - копия свидетельства о государственной регистрации права от 16..12.2011 (о праве хозяйственного ведения предприятия на помещения);
- - выписка из реестра федерального имущества от 17.05.2012 N 404/6.
Таким образом, исходя из указанных норм гражданского законодательства и правоприменительной практики, общество выполнило все, зависящие от него действия для регистрации договора аренды. Оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды у управления не имелось.
Довод управления о том, что непредставление на государственную регистрацию кадастрового паспорта на ту часть помещений, которые являлись объектом аренды по договору, препятствовало его государственной регистрации, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку у управления имелся кадастровый паспорт на все здание, в котором находятся арендуемые обществом помещения. В данном случае в представленных на государственную регистрацию документов были указаны те помещения, которые представлены в аренду (приложение N 2 к договору аренды), в соответствии с кадастровым паспортом от 17.11.2011.
Из доводов управления, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.02.2016 по делу N А41-100598/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2016 N 10АП-3695/2016 ПО ДЕЛУ N А41-100598/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. по делу N А41-100598/15
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - закрытого акционерного общества "НВП "Болид" - Цаплина М.В. (представителя по доверенности от 28.12.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Курбанова К.А. (представителя по доверенности от 16.12.2015),
от федерального государственного унитарного предприятия "Центральный Научно-исследовательский Институт Машиностроения" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.02.2016 по делу N А41-100598/15, принятое судьей Новиковой Е.М.,
установил:
закрытое акционерное общество "НВП "Болид" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ управления в государственной регистрации договора аренды от 01.05.2015 N ИР 9106/200-15 нежилых помещений площадью 1 974,1 кв. м, расположенных в нежилом здании по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 4 корпус 11;
- - обязать управление осуществить государственную регистрацию данного договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует федеральное государственное унитарное предприятие "Центральный Научно-исследовательский Институт Машиностроения" (далее - предприятие).
Решением Арбитражного суда Московской области от 29.02.2016 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе управление просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований. Представитель управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя предприятия.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.05.2015 N ИР 9106/200-15 нежилых помещений общей площадью 1 974,1 кв. м, расположенные в корпусе 11 по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 4, для производственно-складского использования.
Этот договор аренды заключен в связи с истечением срока действия договора аренды указанных помещений, заключенного между теми же сторонами, который был зарегистрирован управлением.
Помещения, переданные по договору аренды, принадлежат Российской Федерации на праве собственности и закреплены за предприятием на праве хозяйственного ведения, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 17.05.2012 N 404/6 (приложение N 6 к договору аренды) и свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2011 серия 50-ABN 493209 (приложение N 5 к договору аренды).
Также эти помещения поставлены на государственный кадастровый учет в 2011 году, что подтверждается кадастровым паспортом от 17.11.2011.
Согласно пункту 3.3.19 договора аренды, арендатор обязуется осуществить государственную регистрацию договора аренды не позднее 60 дней со дня представления арендодателем документов в соответствии с пунктом 3.1.9 договора аренды.
Во исполнение пункта 3.3.19 договора аренды общество 01.06.2015 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Решением управления от 22.10.2015 N 50/045/001/2015-8648 обществу отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на непредставление обществом кадастрового паспорта передаваемых в аренду помещений и на отсутствие сведений о них в государственном кадастре недвижимости.
Не согласившись с управлением, общество 08.12.2015 оспорило данный отказ от 22.10.2015 в судебном порядке.
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Состав, характеристики и схема расположения передаваемых помещений определены в данном случае в ведомости о составе и характеристике помещений (приложение N 1 к договору аренды) и схемой расположения помещений в здании (приложение N 2 к договору аренды).
Таким образом, сторонами по договора аренды согласован объект аренды в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Судом первой инстанции также правомерно учтено, что указанные помещения ранее арендовались обществом по договору аренды недвижимого имущества от 26.03.2012 N 49-009-12-П, который зарегистрирован управлением - 25.02.2013, что подтверждается отметкой о государственной регистрации на договоре.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1 Закона к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество относится аренда недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В пункте 2 статьи 17 Закона установлено, что истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом, не допускается, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.
В силу пункта 10 статьи 33 Закона до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Как указано Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 9 постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на эти недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Согласно официальным разъяснениям Росреестра (письмо от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ) если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся предметом аренды, и кадастровый паспорт, план такой части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды этой части здания, сооружения, помещения, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответствующей части здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.
В данном случае право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия зарегистрировано в установленном порядке; уникальные характеристики помещений, передаваемых в аренду, не изменились с момента постановки их на государственный кадастровый учет в 2011 году, соответственно отсутствуют основания для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости; передаваемые помещения ранее являлись объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества от 26.03.2012 N 49-009-12-П, который зарегистрирован управлением - 25.02.2013, на основании имеющегося кадастрового паспорта и сведений из государственного кадастра недвижимости; кадастровый паспорт помещений ранее уже представлялся и помещен в соответствующее кадастровое дело; сторонами договора аренды согласован конкретный объект аренды (имеется графическое и текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться обществом).
В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса наличие зарегистрированного права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения третьего лица на весь объект недвижимости, не исключает возможности передачи и регистрации права аренды части помещений, находящихся в этом же здании. При этом, выделенное нежилое помещение не является вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости не создан.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
В данном случае общество при обращении в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды представило следующие документы:
- - доверенность от 19.05.2015, Грошева Л.А., нотариус нотариального округа г. Королев Московской области, реестровый номер 2-1017;
- - договор аренды от 01.05.2015 N ИР-9106/200-15 с приложениями;
- - отчет о проведении независимой оценки (акт оценки) от 26.01.2015 N 15.1/2015;
- - информационное письмо от 20.04.2015 N АМ/10-3190;
- - информационное письмо от 18.11.2014 N АИ-21-9777;
- - платежное поручение от 20.05.2015 N 2697 (22 000 рублей).
- кадастровый паспорт помещения от 17.11.2011.
При этом приложением к договору аренды являются следующие документы:
- ведомость о составе и характеристике помещений
- - схема расположения арендуемых помещений;
- - расчет арендной платы;
- - акт приема-передачи помещений от 01.05.2015;
- - копия свидетельства о государственной регистрации права от 16..12.2011 (о праве хозяйственного ведения предприятия на помещения);
- - выписка из реестра федерального имущества от 17.05.2012 N 404/6.
Таким образом, исходя из указанных норм гражданского законодательства и правоприменительной практики, общество выполнило все, зависящие от него действия для регистрации договора аренды. Оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды у управления не имелось.
Довод управления о том, что непредставление на государственную регистрацию кадастрового паспорта на ту часть помещений, которые являлись объектом аренды по договору, препятствовало его государственной регистрации, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку у управления имелся кадастровый паспорт на все здание, в котором находятся арендуемые обществом помещения. В данном случае в представленных на государственную регистрацию документов были указаны те помещения, которые представлены в аренду (приложение N 2 к договору аренды), в соответствии с кадастровым паспортом от 17.11.2011.
Из доводов управления, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.02.2016 по делу N А41-100598/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)