Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обязательство по оплате квартиры и машино-мест ответчиком не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чутов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Леоновой С.В. и Зениной Л.С.
при секретаре П.Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.,
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя М. - П.Е. на решение Кунцевского районного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года, которым постановлено:
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи квартиры от... года, расположенной по адресу: ..., условный номер...
Прекратить право собственности М. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Ч. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер....
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи машино-места от... года (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Прекратить право собственности М. на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Ч. на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи машино-места от... года (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Прекратить право собственности М. на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Чернявского О.В. на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи машино-места от... года (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...
Прекратить право собственности М. на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Ч. на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: .., условный номер....
Решение является основанием для погашения регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- от... г. за N... о праве собственности М. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер...,
- от... г. за N... о праве собственности М. на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...,
- от... г. за N... о праве собственности М. на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: .......... условный номер.....,
- от... г. за N... о праве собственности М. на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....,
и внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о праве собственности Ч. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер....,
на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...,
на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...,
на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Взыскать с М. в пользу Ч. государственную пошлину в размере... руб.... коп.
Истец Ч. обратился в суд с иском к ответчику М. о расторжении договоров купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ... и машино-мест, N..., N.., N..., расположенных по адресу: ..., прекращении права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости, признании права собственности истца на квартиру и машино-места.
Исковые требования мотивированы тем, что Ч. (продавец) и М. (покупатель) заключая договор купли-продажи спорной квартиры от... года и три договора купли-продажи спорных машино-мест от... года договорились, что договоры считаются исполненными при условии выполнения сторонами:
- - передачи Покупателем оплаты за предмет договора после государственной регистрации перехода права собственности (конкретный срок не указан), при этом оплата по договорам должна быть подтверждена распиской Продавца в получении денег от Покупателя;
- - передача Продавцом объекта недвижимости по подписываемому сторонами сделки Акту приема-передачи.
Тогда как в разумный срок обязательство по оплате указанного договора купли-продажи квартиры от... года и трех договоров купли-продажи машино-мест от... года в общей сумме... долларов США и... рублей ответчиком М. исполнено не было.
Срок неоплаты договоров составляет более двадцати месяцев, что является существенным нарушением.
Общая сумма обязательств ответчика по оплате стоимости квартиры и машино-мест, указанных в договоре купли-продажи квартиры от... года и трех договорах купли-продажи машино-мест от... года, составила... долларов США и... рублей, что по курсу Банка России на дату подготовки иска (1 доллар США равен... рубля) составляло... руб.; на дату рассмотрения спора - .. г. - .. руб. (1 доллар США равен... рубля).
Акты приема-передачи квартиры и трех машино-мест сторонами не составлялись и продавцом Ч. не подписывались.
Спорные квартиры и три машино-места находятся в фактическом владении Ч., последний несет все затраты по владению и содержанию данного имущества.
Истец полагал, что ответчиком допущено существенное нарушение условий заключенных договоров, и имеются правовые основания для заявления истцом требования о расторжении договора купли-продажи квартиры от... года и трех договоров купли-продажи машино-мест от... года.
Истец и представители истца в судебное заседание суда первой инстанции явились, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержали, считали не обоснованной ссылку ответчика на положения ст. 453 ГК РФ, так как договор купли-продажи квартиры от... года и три договора купли-продажи машино-мест от... сторонами не исполнены. Полагали, что представленные ответчиком акты об исполнении договоров допустимыми доказательствами такого исполнения не являются, поскольку Ч. данные документы не подписывал. Также пояснили, что полученные в процессе рассмотрения дела сведения о доходах ответчика свидетельствуют об отсутствии у него средств для исполнения обязательств по спорным договорам купли-продажи квартиры и трех машино-мест.
Ответчик и представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования не признали, пояснили, что договоры купли-продажи квартиры и машино-мест фактически исполнены. Управлением Росреестра по городу Москве зарегистрирован переход права собственности покупателя М. в отношении квартиры... года, в отношении машино-мест.... года. Спорное недвижимое имущество принадлежит ответчику на праве собственности уже более 2-х лет. При этом, все это время требований об оплате спорного имущества истцом к ответчику не предъявлялось. Предложение о расторжении договоров истцом Ч. адресованное ответчику получено ответчиком в мае... года, то есть спустя год и восемь месяцев после заключения договоров. Заключенные договоры купли-продажи квартиры и машино-мест не содержат условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе в случае неуплаты покупателем покупной цены). Таким образом, истцу не предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи, право требовать от ответчика возврата переданных по договорам объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате.
Указывали, что исполнение договоров купли-продажи квартиры и машино-мест подтверждается подписанными сторонами актами об исполнении обязательств.
Представитель третьего лица ТСЖ "Сосновка" Щ. в судебное заседание суда первой инстанции явился, пояснил, что 20 февраля 2015 года на территорию ТСЖ "Сосновка" прибыл М. с требованием оформить ему пропуск и предоставить доступ на территорию ТСЖ, в обоснование чего им был представлен дубликат свидетельства на собственность. Ранее ответчик по указанному адресу не проживал и имуществом не владел и не пользовался.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель М. - П.Е. по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Ч., представитель 3-го лица Управления Росреестра г. Москвы не явились, извещены, причины неявки не обосновали, в связи с чем судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы, выслушав в судебном заседании представителей истца Ч. - К., А., В.П., В.У., ответчика М., его представителя Н., представителя 3-го лица ТСЖ "Сосновка" Щ., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).
Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно применил нормы материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.
При разрешении спора судом было установлено, что между Ч. (продавец) и М. (покупатель)... года был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ..... Согласно п. п. 4 - 5 договора цена квартиры составляет... долларов США по курсу Банка России на день оплаты, срок оплаты определен моментом после государственной регистрацией перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.... года.
Также между сторонами.... года были заключены:
1. договор купли-продажи машино-места (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: ... Согласно п. 4 - 5 договора цена машино-места составляет.. долларов США по курсу Банка России на день оплаты, срок оплаты определен моментом - после государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена... года.
2. договор купли-продажи машино-места (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната.., машино-место..) по адресу: .... Согласно п. 4 - 5 договора цена машино-места составляет... долларов США по курсу Банка России на день оплаты, срок оплаты определен моментом - после государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена... года.
3. договор купли-продажи машино-места (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место..) по адресу: ... (условный N...). Согласно п. 4 - 5 договора цена машино-места составляет... рублей, срок оплаты определен моментом - после государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена... года.
Заключая указанные договор купли-продажи квартиры от... года и три договора купли-продажи машино-места от... года, стороны договорились, что фактическое вручение имущества будет осуществлено Продавцом Покупателю только после оплаты этого имущества, вручение имущества будет оформлено актом приема передачи.
...года Ч. в адрес покупателя М. ценным письмом с описью вложения направлено требование об оплате указанных договоров. Требование об оплате получено покупателем М... года.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договоров купли-продажи спорных квартиры и машино-мест, прекращении права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости с возвращением их в собственность истца, суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договоров и наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, в связи с неоплатой ответчиком покупной цены.
Кроме того, суд учел, что полученные в процессе рассмотрения дела сведения о доходах ответчика, свидетельствуют об отсутствии у него средств для исполнения обязательств по спорным договорам купли-продажи квартиры и трех машино-мест, а также, то обстоятельство, что истец с членами его семьи пользовались спорным имуществом вплоть до февраля... года.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и без учета обстоятельств дела, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из смысла указанной статьи, неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие, именно, такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду первой инстанции, а также судебной коллегии каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату ответчиком денежных средств за спорные объекты недвижимости.
Тогда как, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.
Тогда как расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В свою очередь, заключенные между сторонами договоры купли-продажи квартиры и машино-мест не содержат условия, определяющие основания для расторжения договора по требованию одной из сторон.
При таких обстоятельствах, законные основания для удовлетворения иска у суда первой инстанции отсутствовали.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры и машино-мест) не было предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи, право требовать от ответчика (покупателя объектов недвижимости) возврата переданного по договорам недвижимого имущества, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости покупной цены.
Также, суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Ч. о расторжении договоров купли-продажи квартиры и машино-мест, неправильно сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неверно истолковав его.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако, в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось.
По этой причине не применимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.
В связи с изложенными выше нормами права, выводы суда о расторжении договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости, являются неправильными.
Кроме того, доводы Ч. о том, что он не получал от М. денежных средств в счет оплаты по договорам купли-продажи квартиры и машино-мест, опровергаются доказательствами по делу, которым суд первой инстанции не дал надлежащую оценку.
Так, ответчик М. в обоснование исполнения обязательств по оплате квартиры и машино-мест по заключенным с Ч. договорам, а также передачи их от продавца покупателю, ссылался на подписанные сторонами акт об исполнении обязательств по договору купли-продажи квартиры от... года и акты об исполнении обязательств по договорам купли-продажи машино-мест от... года.
В соответствии с указанными документами, оплата продавцу Ч. по спорным объектам недвижимости покупателем М. полностью произведена, квартира и машино-места переданы истцом ответчику, каких-либо материальных претензий у сторон к друг другу не имеется.
В подтверждение подлинности подписи Ч. на указанных актах об исполнении обязательств ответчик ссылался также на заключение эксперта Д. N... от... г., выполненное в... в соответствии с постановлением начальника ОД отдела МВД России по району... г. Москвы по уголовному делу N..., в соответствии с которым, подписи от имени Ч., расположенные на акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи квартиры от... года и актах об исполнении обязательств по договорам купли-продажи машино-мест от... года, выполнены одним лицом - Ч.
В решении суда отсутствуют выводы, в соответствии с которыми указанные доводы ответчика не были приняты во внимание при разрешении спора, как и отсутствует оценка представленных М. доказательств в подтверждение факта исполнения им своих обязательств по оплате спорных объектов недвижимости.
Как следует из материалов дела, истцом оспаривалась подлинность его подписи в представленных ответчиком актах об исполнении обязательств по договорам купли-продажи, в связи с чем определением суда от 24.11.2015 г. по ходатайству Ч. была назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено в АНО "....".
Согласно заключению эксперта N... от... года выполненному АНО "..", подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи квартиры от... года, расположенной по адресу: ..., выполнена не Ч., а иным другим лицом. Подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи машино-места от... года, расположенного по адресу: .., условный номер N..., общей площадью 14.7 кв. м, комната.. машино-место..., выполнена не Ч., а иным другим лицом. Подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи машино-места от... года, расположенного по адресу: ..., условный номер N..., общей площадью 15,1 кв. м, комната 30 машино-место I-20, выполнена не Ч., а иным другим лицом. Подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи машино-места от... года, расположенного по адресу: ..., условный номер N..., общей площадью 17,8 кв. м, комната.. машино-место..., выполнена не Ч., а иным другим лицом.
Суд при оценке указанного заключения посчитал его допустимым доказательством.
В судебном заседании апелляционной инстанции стороной ответчика было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной почерковедческой экспертизы в отношении подписей Ч., выполненных истцом в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи квартиры от... г., расположенной по адресу: ..., в актах об исполнении обязательств от... г. по договорам купли-продажи от... г. машино-мест N.., N..., N..., расположенных по адресу: ...., поскольку судебная почерковедческая экспертиза, назначенная судом первой инстанции определением от 24.11.2015 г., была выполнена с нарушением действующего законодательства.
Судебная коллегия согласилась с указанными доводами ответчика, поскольку как следует из заключения эксперта N..., выполненного АНО "..." от... года, эксперт П., осуществлявший судебную почерковедческую экспертизу, не был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ руководителем экспертного учреждения в нарушение ст. ст. 14. 16 ФЗ РФ от 31.05.2011 г. N 37-ФЗ "О государственной судебной экспертной деятельности", в свою очередь, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии полномочий по предупреждению эксперта П. об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ заместителем директора АНО "..." М.
Кроме этого, судом первой инстанции при назначении судебной почерковедческой экспертизы от истца были приняты свободные образцы его подписи, содержащиеся в нотариально заверенных документах, заверенных самим Ч. в качестве нотариуса г. Москвы (л.д. 215 - 228) и единственная расписка с образцами почерка и подписи истца и ответчика, датированная... г. (л.д. 229).
Учитывая, что в процессе рассмотрения дела у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в правильности и обоснованности заключения, данного экспертом АНО "...", в том числе, с учетом противоречий выводов указанного заключения с выводами эксперта Д. N... от.. г., выполненного в ЭКЦ МВД РФ, определением судебной коллегии от 24.06.2016 г. в соответствии со ст. 87 ГПК РФ по делу была назначена повторная судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено.....
Согласно заключению N... от... г.... подписи от имени Ч., расположенные в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи квартиры от... г., расположенной по адресу: ..., в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи машино-места от... г., расположенного по адресу: ..., общей площадью 14.7 кв. м, комната... машино-место..., в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи машино-места от... г., расположенного по адресу: ..., общей площадью 15,1 кв. м, комната.. машино-место..., в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи машино-места от... г., расположенного по адресу: ..., общей площадью 17,8 кв. м, комната... машино-место..., выполнены одним лицом - Ч.
В исследовательской части экспертизы отмечено, что при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что совпадающие признаки устойчивы, существенны, значительны по объему и образуют индивидуальную совокупность, достаточную для вывода о выполнении исследуемых подписей от имени Ч. самим Ч.
Как следует из заключения экспертов N... от... г...., расхождения результатов проведенного исследования с выводами заключения судебной экспертизы АНО "..." от... г. N... обусловлены различной оценкой выявленных признаков и использовании при сравнительном исследовании наиболее несопоставимых образцов подписей Ч.
Судебная коллегия, оценивая заключение экспертов N... от... г...., приходит к выводу, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, является полным и объективным, составлено с соблюдением установленного процессуального порядка, соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований не доверять выводам экспертов не имеется, поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют специальную квалификацию и образование, длительный стаж работы по специальности, их выводы мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер, противоречий не имеют, согласуются с исследовательской частью заключения. При проведении экспертизы экспертами были изучены все представленные документы, приняты во внимание материалы гражданского дела.
Эксперты при проведении повторной судебной почерковедческой экспертизы использовали не только свободные образцы почерка Ч., которые были представлены истцом при назначении судебной почерковедческой экспертизы судом первой инстанции в виде нотариально удостоверенных документов, заверенных самим Ч. в качестве нотариуса г. Москвы, а также представленные по запросу суда апелляционной инстанции образцы почерка и подписи Ч. из Московской городской нотариальной палаты: заявление нотариуса Ч. о замещении нотариуса г. Москвы вх. N... от... г. (л.д. 262 т. 2), заявление нотариуса Ч. о замещении нотариуса г. Москвы вх. N... от... г. (л.д. 263), заявление нотариуса Ч. о замещении нотариуса г. Москвы вх. N... от... г. (л.д. 264 т. 2), карточка с образцами подписи и почерка нотариуса г. Москвы Ч. исх. N.. от.... г. (л.д. 265 т. 2).
В связи с изложенными обстоятельствами, судебная коллегия отклонила ходатайство представителей истца о назначении повторной комплексной почерковедческой экспертизы и допросе эксперта Г.
В свою очередь, в обоснование ходатайства представителей истца о назначении технической экспертизы в отношении спорных актов об исполнении обязательств, достаточных и достоверных доказательств, представлено не было, поэтому суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
Заявление представителей истца о подложности договора займа от... г., представленного ответчиком в качестве свободного образца подписи Ч. для проведения повторной судебной почерковедческой экспертизы, судебная коллегия отклоняет, поскольку принятие этого документа в качестве свободного образца подписи Ч. обсуждалось в судебном заседании... г., указанный документ предъявлялся стороне истца и в протоколе судебного заседания от 22.06.2016 г. указано об отсутствии возражений от участников процесса против приобщения данного договора. Замечания на протокол судебного заседания от 22.06.2016 г. в порядке ст. 231 ГПК РФ истцом принесены не были.
Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что помимо указанного договора займа, экспертам РФЦСЭ при Минюсте России для проведения повторной судебной экспертизы были дополнительно переданы документы из Московской государственной нотариальной палаты с образцами подписи истца, представленные по запросу суда апелляционной инстанции, которые были изучены экспертами в их совокупности, наряду с другими документами, содержащими образцы подписи Ч., представленными как истцом, так и ответчиком.
Помимо этого, судом при разрешении спора не была дана оценка, представленной самим истцом расписке от 11.07.2015 г., в соответствии с которой Ч. подтверждал, что в результате достигнутой договоренности с М. в отношении недвижимого имущества по адресу.... и трех машино-мест (ул...., корп....).., ..., ..., он не имеет к М. никаких претензий, в т.ч. материальных (денежных), при условии исполнения М. вновь достигнутых договоренностей от.. г. относительно действий, которые он должен предпринять для исключения в дальнейшем судебных разбирательств (л.д. 229 т. 1).
В заседание судебной коллегии 20 мая 2016 г. истец не отрицал факт написания и подписания им расписки от... г. о том, что не имеет материальных претензий к ответчику, относительно выполнения последним условий по оплате договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости. Между тем, Ч. затруднялся внятно и логично дать пояснения относительно того, какие конкретно были достигнуты им с ответчиком вновь достигнутые договоренности относительно действий, которые М. должен предпринять для исключения в дальнейшем судебных разбирательств.
В заседании судебной коллегии от 20.05.2016 г. Ч. пояснял, что летом.. года М. поставил в известность истца о том, что обратился в полицию относительно квартиры, в рамках данного обращения были сфабрикованы доказательства, в связи с чем, полицейские требовали от ответчика.... рублей. Во избежание уголовной ответственности ответчика за заведомо ложный донос, истец написал расписку... года, в ответ ответчик написал истцу расписку об обязании оформить право собственности на спорное недвижимое имущество на имя Ч.
Между тем, расписка с обязательством ответчика оформить право собственности на спорное недвижимое имущество на имя Ч. в материалы дела истцом представлена не была.
В свою очередь, пояснения истца касательно причин написания расписки от... г. относительно взаимоотношений ответчика с правоохранительными органами не согласуются с материалами дела, из которых следует, что по заявлению М. начальником ОД отдела МВД России по району... г. Москвы... г. было возбуждено уголовное дело N... по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК РФ.
С учетом изложенного, оценив собранные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что обязательства по оплате спорной квартиры и машино-мест М. были выполнены, что является самостоятельным основанием для отклонения иска Ч.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договоров купли-продажи спорных квартиры и машино-мест, не соответствует установленным по делу обстоятельствам, судом при разрешении спора неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, решение суда подлежит отмене по ст. 330 ГПК РФ, с вынесением нового решения в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ об отклонении исковых требований Ч. в полном объеме, а апелляционная жалоба представителя ответчика М. - П.Е. подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Кунцевского районного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года отменить.
Постановить новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ч. к М. о расторжении договоров купли-продажи квартиры и машино-мест, прекращении права собственности на объекты недвижимости, признании права собственности - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-19492/2016
Требование: О расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру и машино-места.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что обязательство по оплате квартиры и машино-мест ответчиком не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. по делу N 33-19492\\16
Судья Чутов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Леоновой С.В. и Зениной Л.С.
при секретаре П.Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.,
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя М. - П.Е. на решение Кунцевского районного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года, которым постановлено:
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи квартиры от... года, расположенной по адресу: ..., условный номер...
Прекратить право собственности М. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Ч. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер....
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи машино-места от... года (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Прекратить право собственности М. на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Ч. на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи машино-места от... года (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Прекратить право собственности М. на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Чернявского О.В. на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Расторгнуть заключенный между Ч. и М. договор купли-продажи машино-места от... года (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...
Прекратить право собственности М. на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер..., зарегистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... года, за номером....
Признать право собственности Ч. на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: .., условный номер....
Решение является основанием для погашения регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- от... г. за N... о праве собственности М. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер...,
- от... г. за N... о праве собственности М. на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...,
- от... г. за N... о праве собственности М. на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: .......... условный номер.....,
- от... г. за N... о праве собственности М. на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....,
и внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о праве собственности Ч. на квартиру общей площадью 275,8 кв. м, расположенную по адресу: ..., условный номер....,
на машино-место, площадью 14,7 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...,
на машино-место, площадью 15,1 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место...) по адресу: ..., условный номер...,
на машино-место, площадью 17,8 кв. м (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната.., машино-место...) по адресу: ..., условный номер....
Взыскать с М. в пользу Ч. государственную пошлину в размере... руб.... коп.
установила:
Истец Ч. обратился в суд с иском к ответчику М. о расторжении договоров купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ... и машино-мест, N..., N.., N..., расположенных по адресу: ..., прекращении права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости, признании права собственности истца на квартиру и машино-места.
Исковые требования мотивированы тем, что Ч. (продавец) и М. (покупатель) заключая договор купли-продажи спорной квартиры от... года и три договора купли-продажи спорных машино-мест от... года договорились, что договоры считаются исполненными при условии выполнения сторонами:
- - передачи Покупателем оплаты за предмет договора после государственной регистрации перехода права собственности (конкретный срок не указан), при этом оплата по договорам должна быть подтверждена распиской Продавца в получении денег от Покупателя;
- - передача Продавцом объекта недвижимости по подписываемому сторонами сделки Акту приема-передачи.
Тогда как в разумный срок обязательство по оплате указанного договора купли-продажи квартиры от... года и трех договоров купли-продажи машино-мест от... года в общей сумме... долларов США и... рублей ответчиком М. исполнено не было.
Срок неоплаты договоров составляет более двадцати месяцев, что является существенным нарушением.
Общая сумма обязательств ответчика по оплате стоимости квартиры и машино-мест, указанных в договоре купли-продажи квартиры от... года и трех договорах купли-продажи машино-мест от... года, составила... долларов США и... рублей, что по курсу Банка России на дату подготовки иска (1 доллар США равен... рубля) составляло... руб.; на дату рассмотрения спора - .. г. - .. руб. (1 доллар США равен... рубля).
Акты приема-передачи квартиры и трех машино-мест сторонами не составлялись и продавцом Ч. не подписывались.
Спорные квартиры и три машино-места находятся в фактическом владении Ч., последний несет все затраты по владению и содержанию данного имущества.
Истец полагал, что ответчиком допущено существенное нарушение условий заключенных договоров, и имеются правовые основания для заявления истцом требования о расторжении договора купли-продажи квартиры от... года и трех договоров купли-продажи машино-мест от... года.
Истец и представители истца в судебное заседание суда первой инстанции явились, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержали, считали не обоснованной ссылку ответчика на положения ст. 453 ГК РФ, так как договор купли-продажи квартиры от... года и три договора купли-продажи машино-мест от... сторонами не исполнены. Полагали, что представленные ответчиком акты об исполнении договоров допустимыми доказательствами такого исполнения не являются, поскольку Ч. данные документы не подписывал. Также пояснили, что полученные в процессе рассмотрения дела сведения о доходах ответчика свидетельствуют об отсутствии у него средств для исполнения обязательств по спорным договорам купли-продажи квартиры и трех машино-мест.
Ответчик и представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования не признали, пояснили, что договоры купли-продажи квартиры и машино-мест фактически исполнены. Управлением Росреестра по городу Москве зарегистрирован переход права собственности покупателя М. в отношении квартиры... года, в отношении машино-мест.... года. Спорное недвижимое имущество принадлежит ответчику на праве собственности уже более 2-х лет. При этом, все это время требований об оплате спорного имущества истцом к ответчику не предъявлялось. Предложение о расторжении договоров истцом Ч. адресованное ответчику получено ответчиком в мае... года, то есть спустя год и восемь месяцев после заключения договоров. Заключенные договоры купли-продажи квартиры и машино-мест не содержат условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе в случае неуплаты покупателем покупной цены). Таким образом, истцу не предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи, право требовать от ответчика возврата переданных по договорам объектов недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате.
Указывали, что исполнение договоров купли-продажи квартиры и машино-мест подтверждается подписанными сторонами актами об исполнении обязательств.
Представитель третьего лица ТСЖ "Сосновка" Щ. в судебное заседание суда первой инстанции явился, пояснил, что 20 февраля 2015 года на территорию ТСЖ "Сосновка" прибыл М. с требованием оформить ему пропуск и предоставить доступ на территорию ТСЖ, в обоснование чего им был представлен дубликат свидетельства на собственность. Ранее ответчик по указанному адресу не проживал и имуществом не владел и не пользовался.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель М. - П.Е. по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Ч., представитель 3-го лица Управления Росреестра г. Москвы не явились, извещены, причины неявки не обосновали, в связи с чем судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы, выслушав в судебном заседании представителей истца Ч. - К., А., В.П., В.У., ответчика М., его представителя Н., представителя 3-го лица ТСЖ "Сосновка" Щ., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).
Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно применил нормы материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.
При разрешении спора судом было установлено, что между Ч. (продавец) и М. (покупатель)... года был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ..... Согласно п. п. 4 - 5 договора цена квартиры составляет... долларов США по курсу Банка России на день оплаты, срок оплаты определен моментом после государственной регистрацией перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.... года.
Также между сторонами.... года были заключены:
1. договор купли-продажи машино-места (номер на поэтажном плане: подвал, помещение.., комната..., машино-место...) по адресу: ... Согласно п. 4 - 5 договора цена машино-места составляет.. долларов США по курсу Банка России на день оплаты, срок оплаты определен моментом - после государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена... года.
2. договор купли-продажи машино-места (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната.., машино-место..) по адресу: .... Согласно п. 4 - 5 договора цена машино-места составляет... долларов США по курсу Банка России на день оплаты, срок оплаты определен моментом - после государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена... года.
3. договор купли-продажи машино-места (номер на поэтажном плане: подвал, помещение..., комната..., машино-место..) по адресу: ... (условный N...). Согласно п. 4 - 5 договора цена машино-места составляет... рублей, срок оплаты определен моментом - после государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена... года.
Заключая указанные договор купли-продажи квартиры от... года и три договора купли-продажи машино-места от... года, стороны договорились, что фактическое вручение имущества будет осуществлено Продавцом Покупателю только после оплаты этого имущества, вручение имущества будет оформлено актом приема передачи.
...года Ч. в адрес покупателя М. ценным письмом с описью вложения направлено требование об оплате указанных договоров. Требование об оплате получено покупателем М... года.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договоров купли-продажи спорных квартиры и машино-мест, прекращении права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости с возвращением их в собственность истца, суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договоров и наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, в связи с неоплатой ответчиком покупной цены.
Кроме того, суд учел, что полученные в процессе рассмотрения дела сведения о доходах ответчика, свидетельствуют об отсутствии у него средств для исполнения обязательств по спорным договорам купли-продажи квартиры и трех машино-мест, а также, то обстоятельство, что истец с членами его семьи пользовались спорным имуществом вплоть до февраля... года.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и без учета обстоятельств дела, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из смысла указанной статьи, неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие, именно, такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду первой инстанции, а также судебной коллегии каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату ответчиком денежных средств за спорные объекты недвижимости.
Тогда как, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.
Тогда как расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В свою очередь, заключенные между сторонами договоры купли-продажи квартиры и машино-мест не содержат условия, определяющие основания для расторжения договора по требованию одной из сторон.
При таких обстоятельствах, законные основания для удовлетворения иска у суда первой инстанции отсутствовали.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры и машино-мест) не было предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи, право требовать от ответчика (покупателя объектов недвижимости) возврата переданного по договорам недвижимого имущества, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости покупной цены.
Также, суд первой инстанции в подтверждение своего вывода о необходимости удовлетворения исковых требований Ч. о расторжении договоров купли-продажи квартиры и машино-мест, неправильно сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неверно истолковав его.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако, в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось.
По этой причине не применимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.
В связи с изложенными выше нормами права, выводы суда о расторжении договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости, являются неправильными.
Кроме того, доводы Ч. о том, что он не получал от М. денежных средств в счет оплаты по договорам купли-продажи квартиры и машино-мест, опровергаются доказательствами по делу, которым суд первой инстанции не дал надлежащую оценку.
Так, ответчик М. в обоснование исполнения обязательств по оплате квартиры и машино-мест по заключенным с Ч. договорам, а также передачи их от продавца покупателю, ссылался на подписанные сторонами акт об исполнении обязательств по договору купли-продажи квартиры от... года и акты об исполнении обязательств по договорам купли-продажи машино-мест от... года.
В соответствии с указанными документами, оплата продавцу Ч. по спорным объектам недвижимости покупателем М. полностью произведена, квартира и машино-места переданы истцом ответчику, каких-либо материальных претензий у сторон к друг другу не имеется.
В подтверждение подлинности подписи Ч. на указанных актах об исполнении обязательств ответчик ссылался также на заключение эксперта Д. N... от... г., выполненное в... в соответствии с постановлением начальника ОД отдела МВД России по району... г. Москвы по уголовному делу N..., в соответствии с которым, подписи от имени Ч., расположенные на акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи квартиры от... года и актах об исполнении обязательств по договорам купли-продажи машино-мест от... года, выполнены одним лицом - Ч.
В решении суда отсутствуют выводы, в соответствии с которыми указанные доводы ответчика не были приняты во внимание при разрешении спора, как и отсутствует оценка представленных М. доказательств в подтверждение факта исполнения им своих обязательств по оплате спорных объектов недвижимости.
Как следует из материалов дела, истцом оспаривалась подлинность его подписи в представленных ответчиком актах об исполнении обязательств по договорам купли-продажи, в связи с чем определением суда от 24.11.2015 г. по ходатайству Ч. была назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено в АНО "....".
Согласно заключению эксперта N... от... года выполненному АНО "..", подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи квартиры от... года, расположенной по адресу: ..., выполнена не Ч., а иным другим лицом. Подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи машино-места от... года, расположенного по адресу: .., условный номер N..., общей площадью 14.7 кв. м, комната.. машино-место..., выполнена не Ч., а иным другим лицом. Подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи машино-места от... года, расположенного по адресу: ..., условный номер N..., общей площадью 15,1 кв. м, комната 30 машино-место I-20, выполнена не Ч., а иным другим лицом. Подпись от имени Ч., расположенная в акте об исполнении обязательств по договору купли-продажи машино-места от... года, расположенного по адресу: ..., условный номер N..., общей площадью 17,8 кв. м, комната.. машино-место..., выполнена не Ч., а иным другим лицом.
Суд при оценке указанного заключения посчитал его допустимым доказательством.
В судебном заседании апелляционной инстанции стороной ответчика было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной почерковедческой экспертизы в отношении подписей Ч., выполненных истцом в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи квартиры от... г., расположенной по адресу: ..., в актах об исполнении обязательств от... г. по договорам купли-продажи от... г. машино-мест N.., N..., N..., расположенных по адресу: ...., поскольку судебная почерковедческая экспертиза, назначенная судом первой инстанции определением от 24.11.2015 г., была выполнена с нарушением действующего законодательства.
Судебная коллегия согласилась с указанными доводами ответчика, поскольку как следует из заключения эксперта N..., выполненного АНО "..." от... года, эксперт П., осуществлявший судебную почерковедческую экспертизу, не был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ руководителем экспертного учреждения в нарушение ст. ст. 14. 16 ФЗ РФ от 31.05.2011 г. N 37-ФЗ "О государственной судебной экспертной деятельности", в свою очередь, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии полномочий по предупреждению эксперта П. об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ заместителем директора АНО "..." М.
Кроме этого, судом первой инстанции при назначении судебной почерковедческой экспертизы от истца были приняты свободные образцы его подписи, содержащиеся в нотариально заверенных документах, заверенных самим Ч. в качестве нотариуса г. Москвы (л.д. 215 - 228) и единственная расписка с образцами почерка и подписи истца и ответчика, датированная... г. (л.д. 229).
Учитывая, что в процессе рассмотрения дела у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в правильности и обоснованности заключения, данного экспертом АНО "...", в том числе, с учетом противоречий выводов указанного заключения с выводами эксперта Д. N... от.. г., выполненного в ЭКЦ МВД РФ, определением судебной коллегии от 24.06.2016 г. в соответствии со ст. 87 ГПК РФ по делу была назначена повторная судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено.....
Согласно заключению N... от... г.... подписи от имени Ч., расположенные в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи квартиры от... г., расположенной по адресу: ..., в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи машино-места от... г., расположенного по адресу: ..., общей площадью 14.7 кв. м, комната... машино-место..., в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи машино-места от... г., расположенного по адресу: ..., общей площадью 15,1 кв. м, комната.. машино-место..., в акте об исполнении обязательств от... г. по договору купли-продажи машино-места от... г., расположенного по адресу: ..., общей площадью 17,8 кв. м, комната... машино-место..., выполнены одним лицом - Ч.
В исследовательской части экспертизы отмечено, что при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что совпадающие признаки устойчивы, существенны, значительны по объему и образуют индивидуальную совокупность, достаточную для вывода о выполнении исследуемых подписей от имени Ч. самим Ч.
Как следует из заключения экспертов N... от... г...., расхождения результатов проведенного исследования с выводами заключения судебной экспертизы АНО "..." от... г. N... обусловлены различной оценкой выявленных признаков и использовании при сравнительном исследовании наиболее несопоставимых образцов подписей Ч.
Судебная коллегия, оценивая заключение экспертов N... от... г...., приходит к выводу, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, является полным и объективным, составлено с соблюдением установленного процессуального порядка, соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований не доверять выводам экспертов не имеется, поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют специальную квалификацию и образование, длительный стаж работы по специальности, их выводы мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер, противоречий не имеют, согласуются с исследовательской частью заключения. При проведении экспертизы экспертами были изучены все представленные документы, приняты во внимание материалы гражданского дела.
Эксперты при проведении повторной судебной почерковедческой экспертизы использовали не только свободные образцы почерка Ч., которые были представлены истцом при назначении судебной почерковедческой экспертизы судом первой инстанции в виде нотариально удостоверенных документов, заверенных самим Ч. в качестве нотариуса г. Москвы, а также представленные по запросу суда апелляционной инстанции образцы почерка и подписи Ч. из Московской городской нотариальной палаты: заявление нотариуса Ч. о замещении нотариуса г. Москвы вх. N... от... г. (л.д. 262 т. 2), заявление нотариуса Ч. о замещении нотариуса г. Москвы вх. N... от... г. (л.д. 263), заявление нотариуса Ч. о замещении нотариуса г. Москвы вх. N... от... г. (л.д. 264 т. 2), карточка с образцами подписи и почерка нотариуса г. Москвы Ч. исх. N.. от.... г. (л.д. 265 т. 2).
В связи с изложенными обстоятельствами, судебная коллегия отклонила ходатайство представителей истца о назначении повторной комплексной почерковедческой экспертизы и допросе эксперта Г.
В свою очередь, в обоснование ходатайства представителей истца о назначении технической экспертизы в отношении спорных актов об исполнении обязательств, достаточных и достоверных доказательств, представлено не было, поэтому суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
Заявление представителей истца о подложности договора займа от... г., представленного ответчиком в качестве свободного образца подписи Ч. для проведения повторной судебной почерковедческой экспертизы, судебная коллегия отклоняет, поскольку принятие этого документа в качестве свободного образца подписи Ч. обсуждалось в судебном заседании... г., указанный документ предъявлялся стороне истца и в протоколе судебного заседания от 22.06.2016 г. указано об отсутствии возражений от участников процесса против приобщения данного договора. Замечания на протокол судебного заседания от 22.06.2016 г. в порядке ст. 231 ГПК РФ истцом принесены не были.
Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что помимо указанного договора займа, экспертам РФЦСЭ при Минюсте России для проведения повторной судебной экспертизы были дополнительно переданы документы из Московской государственной нотариальной палаты с образцами подписи истца, представленные по запросу суда апелляционной инстанции, которые были изучены экспертами в их совокупности, наряду с другими документами, содержащими образцы подписи Ч., представленными как истцом, так и ответчиком.
Помимо этого, судом при разрешении спора не была дана оценка, представленной самим истцом расписке от 11.07.2015 г., в соответствии с которой Ч. подтверждал, что в результате достигнутой договоренности с М. в отношении недвижимого имущества по адресу.... и трех машино-мест (ул...., корп....).., ..., ..., он не имеет к М. никаких претензий, в т.ч. материальных (денежных), при условии исполнения М. вновь достигнутых договоренностей от.. г. относительно действий, которые он должен предпринять для исключения в дальнейшем судебных разбирательств (л.д. 229 т. 1).
В заседание судебной коллегии 20 мая 2016 г. истец не отрицал факт написания и подписания им расписки от... г. о том, что не имеет материальных претензий к ответчику, относительно выполнения последним условий по оплате договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости. Между тем, Ч. затруднялся внятно и логично дать пояснения относительно того, какие конкретно были достигнуты им с ответчиком вновь достигнутые договоренности относительно действий, которые М. должен предпринять для исключения в дальнейшем судебных разбирательств.
В заседании судебной коллегии от 20.05.2016 г. Ч. пояснял, что летом.. года М. поставил в известность истца о том, что обратился в полицию относительно квартиры, в рамках данного обращения были сфабрикованы доказательства, в связи с чем, полицейские требовали от ответчика.... рублей. Во избежание уголовной ответственности ответчика за заведомо ложный донос, истец написал расписку... года, в ответ ответчик написал истцу расписку об обязании оформить право собственности на спорное недвижимое имущество на имя Ч.
Между тем, расписка с обязательством ответчика оформить право собственности на спорное недвижимое имущество на имя Ч. в материалы дела истцом представлена не была.
В свою очередь, пояснения истца касательно причин написания расписки от... г. относительно взаимоотношений ответчика с правоохранительными органами не согласуются с материалами дела, из которых следует, что по заявлению М. начальником ОД отдела МВД России по району... г. Москвы... г. было возбуждено уголовное дело N... по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК РФ.
С учетом изложенного, оценив собранные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что обязательства по оплате спорной квартиры и машино-мест М. были выполнены, что является самостоятельным основанием для отклонения иска Ч.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договоров купли-продажи спорных квартиры и машино-мест, не соответствует установленным по делу обстоятельствам, судом при разрешении спора неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, решение суда подлежит отмене по ст. 330 ГПК РФ, с вынесением нового решения в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ об отклонении исковых требований Ч. в полном объеме, а апелляционная жалоба представителя ответчика М. - П.Е. подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года отменить.
Постановить новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ч. к М. о расторжении договоров купли-продажи квартиры и машино-мест, прекращении права собственности на объекты недвижимости, признании права собственности - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)